20120301_万科璞悦山_踩盘报告_深度分析_陈洁生、曾瑜

CentalineConsultants万科璞悦山深度分析踩盘报告Codeofthisreport|2项目小组项目名称：万科璞悦山深度分析踩盘报告组长：陈洁生成员：曾瑜、石海琴分工：成员负责部分陈洁生基本信息、宏观分析（开发模式、开发分析、宏观小结）曾瑜微观分析（建筑分析、园林景观分析、微观小结）4总结321项目概括微观分析宏观分析Codeofthisreport|4案名1璞悦山为其案名，实则属万科第五园七期，璞悦山的命名是为了更好地塑造万科高端品牌以及区分第五园南山水库正坑水库南坑水库万科·璞悦山，在第五园前六期的生活氛围渲染下，已经具备了良好口碑、而其所在片区的整体性规划，更使得客户对区域发展以及项目价值提升充满信心。较之此前六期的产品，万科·璞悦山南看银湖山，东临两大水库林地，享受独一无二的山水资源。作为万科精心打造的TOP系，璞悦山在共享第五园的配套同时，为了区分其与第五园的分别，张显其高端品牌，所以在其宣传时都用万科·璞玉山，想突出其高端定位。万科第五园Codeofthisreport|5多产品线解决了开发商资金压力，拥有独一无二的山水景观，让其定位为高端产品技术指标2物业类型双拼别墅、高层、商业、高端会所项目地址位于南坪快速与坂雪岗大道交汇处占地面积68216.67㎡建筑面积124150㎡项目特色南看银湖山，东靠超32.5万㎡生态，头排山水景观住区所属片区龙岗坂田当期户数高层，双拼别墅42套，总套数：604户价格23000元/㎡容积率1.8绿化率30%车位配比1：2本期户型25栋170㎡124套，26栋220㎡124套装修状况精装（价值6000元/㎡）物业费4.5元/月/㎡开盘时间25-26栋2011年12月2日晚VIP选房、2011年12月3日开盘楼层状况高层32层开发商深圳市万科南城房地产有限公司物业公司深圳市万科物业管理有限公司Codeofthisreport|6案名挂名万科TOP系列，目的为打造万科又一经典高端项目小结3案名►项目属于万科第五园七期，而其推广名改为璞悦山，而不延续万科第五园的前缀，突出其高端性►坐拥银湖山，三大水库环绕，让其在该地段拥有优美景观►挂名TOP系列为其定位为高端的代名词►商业、别墅开发有一定资金压力，高层产品可迅速置换资金►以该地段的交通配套、自然景观，其价格极其吸引，打响价格战►1：2的全项目停车位比例，为其高端定位做了很好的铺垫技术指标4总结321项目概括微观分析宏观分析Codeofthisreport|8万科开发模式宏观分析展示思路：从万科开发模式、项目规划、地块规划、周边楼盘来分析项目如何打造成高端产品宏观开发分析地块规划分析地块优势分析周边楼盘开发分析宏观分析小结Codeofthisreport|9万科开发模式与其先天条件相结合，打造出又一个高端经典项目品牌开发模式1先天优势开发模式先天条件万科开发模式►专业化品牌扩张型►市场化先驱，先知先觉，先行一步，领跑者►专业化、品牌化路线►跨区域品牌扩张，塑造了全国性的品牌►项目地块为07-12（1995年审批），拿地时间早，受调控影响较少►第五园形成住宅组团，共同形成一个完善配套生活片区。►南看银湖山，东临两大水库林地Codeofthisreport|10地块优势明显，交通便利，景观优越，作为万科该地区的“地王”，打造高端项目为最佳选择项目开发分析2璞悦山所处地块为（0710-0712），交通方面：北临环城南路，西临坂雪岗大道、南临南坪快速，交通极其便利；景观方面：东临两大水库，南临银湖山；所处地块乃万科所处地区的“地王”，无论从交通上还是景观上都极其占优，所以在该项目打造万科TOP系，高端系列产品。璞悦山万科第五园第五园五期银湖山南山水库正坑水库南坑水库Codeofthisreport|11地块规划分析（1/2）:整一片区定位为配套设施完备、环境优美的居住地区，璞悦山项目根据片区的定位打造高端住宅项目整个片区的发展定位为：利用片区邻近福田中心区的优势，结合轨道5号线的契机，建设交通条件便利、配套设施完备、环境优美的居住地区。整个片区的主导功能是：以居住、配套设施为主的居住地区，为福田中心区、龙华二线拓展区以及华为－富士康高新科技园服务地铁5号线往福田梅林方向南山水库正坑水库南坑水库银湖山璞悦山Codeofthisreport|12地块规划分析（2/2）:优美自然景观，便捷的交通、完善的配套打造璞悦山高端项目整个片区内，万科较早的拿地发展，以第五园为基础发展形成住宅组团，随着周边的配套慢慢建立，现万科住宅组团已经有较为完善的配套；从整个地块布局来看，璞悦山的地块处于优越的地理位置，无论从交通便利性还是景观优越性来说都适宜发展高端项目。地铁5号线往福田梅林方向南山水库正坑水库南坑水库璞悦山五期、六期九期三期里城二期第五园银湖山八期Codeofthisreport|13周边楼盘开发分析:万科璞悦山通过从装修类型、价格和户型的综合对比加上其完善的周边配套，占有较强的优势竞争项目装修类型容积率比较户型均价推售时间龙岸毛胚1.97124~165㎡高层24000元/㎡2009-06-08十二橡树庄园毛胚1.12140~156㎡小高层24000元/㎡2009-05-03合正·中央原著毛胚2.60120-160㎡板式大宅22000元/㎡2011-01-16潜龙曼海宁毛胚3.40120-144㎡皇室风KI25000元/㎡2010-04-23圣莫丽斯毛胚1.20150-230㎡高层33000元/㎡2009-03-28万科·璞悦山6000元/㎡精装1.82170-220㎡高层23000元/㎡2011-12-02►龙坂片区周边楼盘在售项目从装修类型上都是毛胚交房，只有万科璞悦山含6000元/㎡精装；再对比其均价，万科璞悦山在性价比上有很大的优势，体现万科选择低价入市的战略；►从户型结构来看，只有万科和圣莫丽斯在户型上可以比较，其他项目户型都难以突出其高端性，而万科在价格上却比圣莫丽斯更有优势；►一直以来在深圳都有“北硅谷”之称的龙坂片区，其未来的发展趋势表现为基础设施配套趋于完备、商业配套趋于完善、未来高档住宅区典范，堪比南硅谷；万科璞悦山占据坂雪岗片区的绝佳地块，其发展潜力不容小视。Codeofthisreport|14小结：通过其先天的地块优势、完善的周边配套以及高性价比的战略定位，注定成为万科又一高端经典项目观点一观点二观点三地块的优越性使其在开发上优势明显；政府对于整个片区定位使其拥有完善的配套，为其打造高端项目做好铺垫；万科以高端、高性价比的战略定位，为其后期的销售增益不少；Codeofthisreport|15通过万科开发模式与项目自身优势，打造万科高端经典项目宏观分析小结3万科开发模式万科璞悦山►专业化品牌扩张型►市场化先驱，先知先觉，先行一步，领跑者►专业化、品牌化路线►跨区域品牌扩张，塑造了全国性的品牌►第五园前六期为璞悦山做了很好的铺垫►预测“北硅谷”为未来深圳高端住宅区典范，圈地发展►打造万科高端品牌又一代表—璞悦山宏观分析Codeofthisreport|164总结321项目概括微观分析宏观分析Codeofthisreport|17建筑分析微观分析展示思路：从建筑分析、产品分析、园林景观分析、微观分析小结来分析项目如何打造成高端产品产品分析园林景观分析建筑形态组合建筑排布建筑风格及用材户型配比分析户型排布分析户型分析样板房分析景观布局植被选取微观分析小结Codeofthisreport|18Part3.1建筑分析Codeofthisreport|19以板楼高层大宅及双拼别墅为组合来拉低项目整体容积率建筑形态分析1项目整体效果图高层建筑组合：双拼别墅及32层的板式大宅分析：考虑到容积率的因素，别墅能带来大的溢价空间，同时能拉低整体容积率，并且采用板楼大宅填补周边市场的空白Codeofthisreport|20以别墅产品为中心，北面、南面分别以高层、会所横向分布式而围合建筑排布2利用地势：项目三面环山、地势东高西低，以别墅区为中心，南面、北面分别以高层及会所横向分布式而围合，其规划意义在城市中营造一种闹中取静，藏而不隐的生活意境。但使得西面的部分别墅产品的山体景观受阻私密性：小区入口设置在别墅区西面，从而降低别墅区的私密性，反而提高了高层板楼的价值；保留单位：由于区域内高层产品的稀缺性，通过保留别墅单位，待片区价值得到充分挖掘后，后期将别墅产品投放市场获取更大利益。双拼别墅区高层会所高层幼儿园项目平面图小区入口Codeofthisreport|21以干挂石材及大面积玻璃幕墙将项目高层打造成东方现代建筑风格建筑风格及用材3分析：高层采取东方现代建筑风格，及运用大量干挂石材、中空玻璃、竹木材料等打造，主要将于第五园苏州园林建筑风格形成鲜明对比，也就是现代与古典的对比，从而拉升项目的形象及高端品质感。外墙大量采用干挂石材，具有较强的抗变形、防水性、抗震强度高等特性，且造价不菲国内顶级铝合金门窗系统，全屋厅房采用高厚度LOW-E中空玻璃，隔温降噪性能极好外立面高层楼体应用第三代环保产品高耐竹木材料，具有较佳的抗压抗变形性等力学性能中空玻璃竹木材料干挂石材Codeofthisreport|22Part3.2产品分析Codeofthisreport|23以170-220平米的平层大宅为主力户型，所占项目总比的95%户型配比分析1项目类别高层（平层大宅）双拼别墅璞悦山170㎡四房两厅220㎡四房两厅套数43412442所占总比74%21%5%主推产品：项目首推产品单一，包括170-220平米的四房两厅三卫单位及双拼别墅产品，此产品配置，实质有效针对目标客户群体，降低投资风险，对快速回笼资金起到至关重要的作用；分析：从户型产品配比中可看出，170-220平米的平层大宅所占项目总比的95%。据此可以得出以下结论：开发商意在快速回笼资金为目的，维持资金链。Codeofthisreport|24高层的户型排布是根据地块走向，选取其适宜居住的南北及东南朝向，并享受山体景观户型排布分析2170㎡户型：主要分布在25、27、28、2、3栋。其中25栋为南北通朝向，2、3、27、28栋均为东南、西南朝向；220㎡户型：主要分布在26栋，为正南朝向；分析：考虑到项目东面由银湖山环绕，开发商并沿山脊打造登山道、荔枝园、烧烤区、观景台、瑜伽去、晨练台等，沿山排布的户型产品不仅充分享受到自然景观资源。并且根据地块走向，选取适宜居住的南北及东南朝向而进行排布。项目平面图小区入口25栋26栋27栋28栋2栋3栋25栋26栋27栋28栋2栋3栋登山道入口1登山道入口2Codeofthisreport|25客厅开间4.5米，户型布置方正实用，功能区区间分明，但老人房的设置不够私密性户型分析（1/2）3主要分布在2、3、25、27、28栋客厅开间4.5米，独立式餐厅主卧开间3.9m的长条型户型布置方正实用，不浪费面积，每个功能区区间分明设置带有独立卫生间的老人房，主要针对有老人的客户，并且对居住性要求高建筑面积：170㎡休息区生活区休闲区休息区老人房的设置不合理，私密性不强独立餐厅位置，并带生活阳台Codeofthisreport|26客厅开间5.1米，户型布置紧凑合理，功能区区间分明，南北通透板式设计户型分析（2/2）3建筑面积：220㎡休闲区休息区生活区主要分布在26栋客厅开间5.1米，带有储藏间主卧开间4.4m的长条型，并带有梳妆间4.5米宽的生活阳台户型布置紧凑合理，每个功能区区间分明，私密性强设置带有独立卫生间的老人房走道过长，导致面积的浪费整个厅的开间达到8米Codeofthisreport|27位置：由于项目工程原因，样板房设置在第五园九期用地上，整体立面为苏州园林的建筑风格样板房分析（1/2）4营销中心竹子样板房入口样板房之间通道盆栽分析：由于工程原因，加之内部园林没做好，如将样板房设置在项目里面，将会给客户造成不好印象，影响成交。所以通过在另外地块打造，而留住诚意客户。Codeofthisreport|2