法姬娜酒店定位思路

法姬娜酒店定位及规划设想目的•确定项目市场市场定位，确定概念规划的方向。•建立对项目清晰、统一的认识。•提高我们的工作效率。考察酒店地点并评估市场，结合项目建筑条件，提出定位；依据定位规划酒店设施，并从经营角度合理规划平面布局；提出酒店服务设施的设计要求，为室内设计建立指引。我们的任务调查范围及方式调查方式网络、走访、“神密客人”调查范围周口宏观经济概况；周口旅游产业；周口、商水城市发展规划；典型项目：周口饭店、粤海餐饮、地中海酒店、夏威夷洗浴、钱柜TV旅游局行管科长：巴科长周口饭店邱总、营销部寇经理、部分公务人士旅游社一、市场条件国民经济持续稳定增长，经济规律使然，将带动第三产业发展。52559267781798402004006008001000120020042005200620072008周口GDP1、GDP总量经济结构以第二产业主，农林牧渔是主产业，尽管政府加大对农副产品深加工扶持，但并形成有影响办的集散地，对于商务交流促进作用不明显。下图是2009年周口产业结构的比例图。第一产业;298;29%第二产业;420;42%第三产业;295;29%2、产业结构2008年度GDP总量在河南12个地级城市中排序第8，从经济总量看是河南经济基础较为薄弱的地区。见下表：3004191916201050105010369169048868608120500100015002000250030003500郑州洛阳南阳许昌平顶山安阳周口商丘新乡信阳驻马店3、经济位置旅游经济持续增长，但GDP贡献率极低。旅游人次持续增长，旅游客源结构以国内游客为主。5255926778179841.221.6223.926.835-2000200400600800100012002004200520062007200820042005200620072008旅游总人次（万）400.14450.15500.68621766.8其中：国内游客400450500620.2765.2国外游客0.130.150.680.81.64、旅游产业住宿及餐饮市场总额连续5年保持在15%的增速。2008年度，星级以上住宿餐饮业实现零售额3.1亿，较2007年度增长122.8%，据旅游局巴科长反映：该市场总额仍将保留快速增长势头。年度市场总额（亿）比上年增带200429.528.9%200537.216%20064315.7%200751.519.6%200861.518.6%5、市场规模市场供给主力四星级酒店1家：周口饭店；三星级酒店4家：周口迎宾馆、平原宾馆、粤海假日酒店、锦绣花园；待评2家。如家、中州快捷等品牌经济型酒店有布点。娱乐型酒店：地中海、夏威夷、峰基。中高端餐饮：金满仓、越秀、粤海餐饮。除周口火车站对面拟建的金汇假日（据称是四星级）外未曾了解到其它拟建高星级酒店项目。旅游局巴科长反映：1家五星级（可能是4星）拟建，目前已流产。竞争格局•钱柜•地中海•夏威夷•峰基•粤海餐饮•越秀、金满仓•周口生态酒店•周口饭店•平原宾馆•迎宾馆政府接待餐饮娱乐洗浴市场主力店设施特点传统星级酒店配套模式；装修老套，规划设计或二次改造未前瞻性合理规划交通流线（客服混杂）；客房设施陈旧、客用品品质低（低值易耗品、布草）；（房价的影响，可以理解）餐饮包间的层次差别不大（政府接待希望有大包间），多数没有配置独立卫间、备餐间；社会餐饮不具体接待中型宴会的能力（周口生态酒店除外）会议设施的公共空间不充分；大堂设施较差；公共卫生间档次太低，和星级不配套，是个瑕疵。公务类的住宿及餐饮需求旺盛，是酒店业市场的消费主力。中高端的餐饮需求除公务接待外，偏好于特色或风味的消费。餐标在300～600元左右不等；自带酒水，不接受加收服务费用；签单消费。高端餐饮有一定的市场，但受“资源”限制。会务类消费需求：500人左右的大型会议每月1～2次，多为营销行业组织，不消费餐饮；300人左右的会议居多，就餐饮形式为自助餐；政府及行政机关使用自有的会议设施，在酒店就餐；年关100人左右的企业小型宴会市场极其乐观；政府大型会议市场基于政府资源的支持，主要选择在周口饭店。中高端的婚庆市场较为乐观。旅游客源市场不太乐观。住宿需求很难接受高于200元房价。除团队住宿外，单人房需求较大。需求市场主要特点不完全市场竞争，存在一个“灰色”利益链；品牌酒店管理公司未进入市场竞争；缺少绩效奖励机制；观念陈旧（就业理念、临时工等）；无序竞争状态；人力成本低；厨师资源丰富；竞争及管理政府希望高星级酒店进入市场，以提高城市接待水准，提升城市形象。市场希望有高质量的服务。周口没有完全规范的四星级酒店，甚至是三星级酒店。产品质量低于一线城市的一个等级。其它综上所述，我们有理由认为：项目是符合市场方向和市场需求的。乐观的同时，持有谨慎态度：1、100～200元的平均房价2、公务餐饮不完全市场化的竞争3、整体经济基础的薄弱4、消费习惯：自带酒水、无服务费用5、经济型酒店、社会餐饮的恶性竞争6、投资成本、能耗费用较高竞争条件二、项目条件优势条件1、项目可视度好。2、项目地点交通相对便捷，对于周口、商水公务的需求距离较近便3、酒店的建筑风格、标准四星级配置、豪华大堂、。4、政府尤其是商水县政府的支持。3、酒店的建筑风格、标准四星级配置、豪华大堂、会议设施、管理质量将有利于渗透公务市场。5、机会条件1、市场空白。2、城区行政中心南向发展、商水县城北向发展。3、铁路物流产业链的形成。4、商水县纺织工业园的开发。5、政府加大旅游宣传。6、热情好客、派场消费的习惯。7、城镇居民的宴会。威胁条件1、价格竞争。2、政府资源。3、相对较偏的交通条件。4、需要面对公务消费已形成的“潜规则”。5、外部环境。6、酒店运作费用高：大堂能源、客房规模、客房层高等。7、区域内对酒店陈旧理念。劣势条件1、客房面积过小，卫生间很难布置。不符合现代高星级酒店发展形式，将威胁到星级评定。2、未规划专业服务电梯。3、餐饮包间的规划没有亮点，未充分考虑将来的市场需求。4、现有方案将来未合理规划人流、物流等。三、定位设想复合型4星级酒店大配套精客房品质服务经济价格目标：I.周口最有品质的酒店；政务接待的首选基地；高端休闲娱乐中心。II.引领典范、彰显尊贵市场以本地客源为主目标客源1、政府客源2、中高端商旅接待客源3、中高端餐饮客源4、中高端宴会客源5、中高端休闲娱乐客源四、概念规划法姬娜酒店客房总统套房行政楼层普通客房残障人房餐饮中餐厅西餐厅大堂吧休闲娱乐水疗会所KTV会务宴会厅多功能厅贵宾室小会议室康体健身房美容美发附属精品商店商务中心管理功能规划布局设想楼层项目-1F1.略1F1.大堂区域：大堂空间、礼宾台、酒店总服务台、贵重物品保管室、行李房、前厅办公室、前厅员工休息室、公共卫生间、商务中心、精品商场、报刊台、公用电话、大堂吧（兼客用休息区）。2.西餐区域：西餐入口、西餐迎宾、西餐厨房、西餐卫生间。3.中餐区域：中餐入口、中餐迎宾、中餐吧台、订餐台、中餐大厅、中餐厅厨房及其它后勤功能。4.消防监控室、员工打卡房（需要进一步规划）2F1.裙楼为中餐包间区；2.营销部办公室、中餐办公室、工艺品商店、棋牌室及其它后勤功能。3F1.会议区：多功能厅（兼用宴会厅）、贵宾接待待室、小会议室及会议区后勤功能、弱电机房、新风机房。4F1.酒店总经理室、总办、财务室、人力资源办公室。2.健身房、美容美发以及其后勤功能。5～6F1.建议预留。功能上可考虑招商品牌足浴或等市场成熟后配置概念酒吧。7F1.房务办公室、房务中心及后勤功能。2.特价客房/残障人用房8～18F1.客房（普通套房、单人间、标准双人员）19F1.行政楼层（总统套房区）室外1.停车位、员工车辆存放处。2.采购办公室、仓储区域、卸货平台。3.员工宿舍、员工饭堂、员工更衣室、员工冲凉房等其它设施。4.水疗会所及KTV。5.干湿垃圾房。6.其它公共设施关于客房核心策略1.分层次应对市场竞争；2.分阶段投入，以降低初始投入的资金规模，缓解资金压力亮点（对于豪华客房而言）：行政楼层、良好品质的客用品、直饮水；类型：总统套、豪华套房、普通套房、蜜月大套房、家庭式套房、标准客房、单人间、残疾人用房；房型比例：套房8%、标准间和单人家数量比例6：4合理配置浴缸比例；其它：室内设计充分弱化客房面积及卫生间面积过小的影响，充分考虑走廊的设计装修，彰显品质及豪华。管理功能及各类客房中的设施在成果文件予以说明。关于中餐厅核心策略1.做周口最具品质的餐饮设施；2.紧盯中高端市场；亮点：明档厨房、VIP包间、高品质的服务；功能区：中餐大厅（兼做自助餐）、包间区；包间规模：22间～26间，分为：VIP包间1间，豪华包间8～10间，普通包间15间；配置独立或共享的备餐间；豪华包间原则上考虑配置独立卫生间（具体在规划时考虑）；VIP包间：独立备餐间；24人台；私密会谈区、衣帽间、设男女卫生间；精品茶道、交通流线要私密。其它有关设施在成果文件中说明关于多功能厅核心策略1.无柱；2.灵活组合、共享；3.周口最好的会议场所关于西餐厅1.简单西餐（送餐功能），兼作咖啡厅、茶吧等，暂不作为自助餐使用；2.增大面积关于水疗健康休闲中心。亮点：香格里拉的“气”SPA概念、东莞模式的桑拿客房以及异国风性的装饰风格。核心策略关于KTV主要客源除了商务公关和政务接待现时客源外，还应该成为当地年轻人主要业余活动场所。KTV在主题上拟定为“时尚、梦幻”；VIPTV+量贩式KTV的概念，以扩大消费群体。由于当地KTV还停留在“重装饰轻音响”落后的概念，所以该KTV除了在装饰上要有特色外，还应该利用专门建筑设计的优势创造一个好的声学效果并使之成为核心竞争力。核心策略包间规模：28～30间：48%，37%，15%。另设特大VIP包房1~2间。编号项目子项说明1接待厅①接待台②留言台③收银台④总机⑤顾客休息区总面积：80㎡2包房35间①VIP包房②豪华包房③大包房④中包房⑤小包房总面积：1225㎡VIP包房1间120㎡/间豪华包房2间80㎡/间大包房8间40㎡/间中包间6间25㎡/间小包间12间15㎡/间3①出品部①水吧、②厨房总面积：40㎡4小超市总面积：100㎡5计算机机房总面积：20㎡8库房总面积：30㎡7办公室①经理办公室②综合办公室③财务室经理办公室15㎡/间综合办公室20㎡/间财务室15㎡/间8员工休息室总面积：20㎡9更衣室置衣柜、梳妆台总面积：30㎡员工设施员工宿舍：1000㎡；更衣室：250㎡；员工沐浴室分男女：120㎡；员工饭堂：150㎡；员工厕所；员工其它设施；仓库仓库（百货仓面积大约200㎡，文具仓面积大约100㎡，玻璃器皿、瓷器、不锈钢器具仓大约120㎡，食品仓面积大约100㎡，酒水仓大约30㎡，调料仓大约30㎡，总冷库面积大约80㎡，清洁用品、工具仓面积大约50㎡）。布草房、制服房等其它溜布草房；工程部用房；其它附助用房我们与您一起共同寻找最佳的解决方案谢谢浏览！