佛山新城商业项目客群及交通分析20160926

佛山新城商业项目客群覆盖及交通分析能兴地产2016.41.新城商业项目人口覆盖数量分析2.项目客群消费特征分析3.交通提供予本项目的人流及提升以项目为圆心，半径1KM范围内为核心商圈，客群可以通过步行到达项目。半径3KM范围内为活跃商圈，客群可以通过步行、自行车、公共交通等多种简便交通方式到达项目。若项目为圆点，至广州南站的半径内为辐射商圈，涵盖的区域主要有：禅桂中心区；顺德乐从、陈村、北滘、勒流、伦教、龙江；罗村、南庄；主要通过驾车、地铁、公交到达。1.新城商业项目人口覆盖数量分析广州南站项目可按此覆盖范围初步估算项目辐射的客群基数。1km半径，步行3km半径，步行、自行车、公交3-15km半径，公交、地铁、驾车项目总户数主力户型(㎡)均价（元/㎡）购买者主要年龄段（岁）保利东湾5300130/170/2401600040-55M-CIYY230090/120/130/1501800030-45雅居乐新城湾畔914110/120/1301100025-40怡翠晋盛322690/120/1701600030-40合计117401.1.项目周边新建住宅情况：半径1km范围内新建住宅半径3km范围内新建住宅项目项目总户数主力户型(㎡)均价（元/㎡）购买者主要年龄段（岁）万科·水晶城420090/110/170/2201350030-45星英半岛175690/130/140/2201300025-40滨海御庭二期100090/128/150/3281100030-45碧桂园华润城市之光120088/120-145/2301380030-45保利海德公馆195395/125/14013000暂未开售合计10109项目周边新建住宅以改善型为主，面积段集中在130-220之间，多数楼盘200㎡以上的豪宅且销量不俗。购买者以80后年轻家庭为主力。销售均价达到1.3万以上，远高于顺德中心销售价格，与禅桂中心区的价格水平持平。预计项目周边3km范围内新建住宅至2017年底将带来5.09万*的有消费力的固定客户群。*入住人口根据2014年佛山统计年报，户均人口3.33人估算。预计到2017年底入住率70%1.新城商业项目人口覆盖数量分析1.1.项目周边新建住宅情况：项目周边新建住宅林立，半径1km范围内有M-city和保利东湾、怡翠晋盛和雅居乐新城湾畔四个大盘，总户数超过11000户，至2017年底居住人口达2.73万人*。（按入住率70%计算）*入住人口根据2014年佛山统计年报，户均人口3.32人估算。1.新城商业项目人口覆盖数量分析1.2.项目周边已有常住人口数据：分类名称常住人口数（人）备注村居顺德乐从镇（小涌村、荷村村、大墩村、岳步村、腾冲村、小布村、水口村、上僚村、湾头村、登洲村、潭村村）34300不含外来人口顺德陈村镇70000禅城澜石片区38836已有项目滨海御庭一期3423一期1028户依云水岸9353共2809户碧桂园城市花园4329住宅1300户碧桂花城16756共5032户星海岸3013共904户海景蓝湾6660共2000户东方水岸1548共465户沿海馨庭4329共1300户怡景丽苑6660共2000户凯德瀚城2524共758户凯德泊宫692共208户翠堤明珠360共108户合计202783*以上住宅项目均已售完并基本全部入住至2016年底，项目周边半径3km范围内固定居民达25.37万人*半径3km范围内已有常住人口数：*入住人口根据2014年佛山统计年报，户均人口3.33人估算。1.新城商业项目人口覆盖数量分析佛山新城现有的写字楼供应量不大，规划中商务区一期大部分写字楼都在建设中，主要分布在项目西侧。如列表所示，在2016年，将共有约182.5万平方米写字楼推出市场。按照甲级写字楼建设标准计算，项目周边三公里范围内至2017年底将会有近6万商务人员*。1.3.项目3km范围内写字楼办公人口数据：*按甲级写字楼人均建筑面积12-15平方米。写字楼每年入住率20%估算项目等级层数/楼高建筑面积（万平方米）中欧中心————30新闻中心————9.6星耀101————5苏宁广场甲级71层/340m4金海创意中心甲级——8.7保利中心甲级54层/248m9.5M-city甲级250m6企业家大厦甲级46层16.3移动大厦甲级——6.8欧浦金属交易基地甲级——15.3中信银行大厦甲级130m5.6集成金融广场甲级200m16中盈盛达金融中心甲级165m10宗徳工业服务中心甲级4020信保广场甲级4013.7宏鼎大厦甲级——6.1Total约182.5CBD商务区1期中欧中心星耀101新闻中心苏宁广场移动大厦M-city保利中心宗徳工业服务中心信保广场企业家大厦欧浦金属交易基地中盈盛达金融中心集成金融广场中信银行大厦宏鼎大厦已建成即将建设1.新城商业项目人口覆盖数量分析金海创意中心•项目辐射商圈覆盖禅桂中心区；顺德乐从、陈村、北滘、勒流、伦教、龙江；罗村、南庄，商圈范围内常住人口达到404万人。•图中所示项目固定客群辐射范围均有地铁线途经，汇聚于新城及周边区域。项目辐射商圈范围内常住人口数：禅桂城区约150万人口新城区域规划人口30-40万乐从镇25万人口陈村镇及北滘镇共42万人口龙江、勒流、伦教三镇共61万人口南站周边80万人口罗村及南庄两镇24万人口西樵镇22万人口1.4.项目3-15km范围已有常住人口数据：1.新城商业项目人口覆盖数量分析1.2.项目1小时生活圈辐射人口：1.新城商业项目人口覆盖数量分析项目广州南站佛山西站珠三角1小时生活圈东莞市深圳市香港澳门珠海市中山市广州市肇庆市项目通过广州南站和佛山西站两个交通枢纽节点，1小时交通路程内覆盖广州、东莞、深圳、中山、珠海、香港、澳门等珠三角发达城市，覆盖生活圈人口达到4478万人。城市人口（万）广州1308.05深圳1077.89东莞834.31中山319.27珠海161.42香港723澳门54.571.4.项目体育演艺中心人流估算体育演艺中心的座位数达15000个，根据AEG预测，预计全年有超过200天有活动举办，直接带来人流240万人/年，馆内将举办以下类别活动：•各类体育赛事；•演艺类：演唱会、各类剧目；•展览活动；•商业活动：时装秀、新车发布会等，各类公司活动；各类体育赛事演唱会各类剧目展览及商业活动1.新城商业项目人口覆盖数量分析1.新城商业项目人口覆盖数量分析国内外知名体育场馆经营数据ARENA活动场次年客流量（万人次）备注纽约STAPLESCENTER250400上海奔驰中心2002002010年数据，含世博会活动北京万事达中心1521202014年数据世贸广场1.新城商业项目人口覆盖数量分析场馆活动带动人流对商业的提升•北京世贸广场与工人体育场一路之隔，体育赛事和活动对餐饮销售有很好的带动作用。该项目餐饮业态占比35-40%，赛事活动期间，餐饮销售增长可达到70-80%•北京五棵松体育馆将建HI-UP的綜合体，与万事达中心、HI-PARK篮球公园连为一体。未來，这篇体育文化综合区将与地铁一号线五棵松站打通，届时来场馆看球赛、演出活动的人流可不出地铁就直接进入HI-UP。HI-UP规划建筑面积5.3万平方米，预计将有41家餐饮类、14家文化体育类、13家酒吧娱乐类、22家特色设计师店及20家配套服务类企业进驻，不仅满足观赛观演人群、周边办公人群以及居民的餐饮娱乐休闲需求，还将成为北京西部一个娱乐、聚会、商务交流空间。北京工人体育场北京五棵松体育馆、Hi-up购物中心范围人群特征核心人群1km新建住宅居住人群：新城新建住宅居住人口达2.73万人年轻家庭为主，餐饮娱乐、享受生活为主；3km居住人群：新城周边3km范围内新建住宅和已有居住人口达25.4万人超市购物和餐饮日常消费，其次为服饰购物，各类零售；商务人群：新城173万㎡商务办公写字楼体量，保守估计6万的商务办公人群商务餐饮、休闲娱乐、休闲餐饮、高端时尚消费等；外圈人群3-15km辐射区域人群：至南站半径内辐射居住人群约有404万人周末出游、观光客群主要消费支出为酒店、餐饮、娱乐、体育运动、特色精品购物消费；珠三角1小时生活圈辐射城市人口：辐射香港、澳门、广州、深圳、珠海、中山、东莞7个城市人口4478万人受惠于多条城际轨道之便利，带来的商务差旅人群，以及观看赛事表演人群，消费意欲强；1.5.项目人口覆盖总数估算1.新城商业项目人口覆盖数量分析1.新城商业项目人口覆盖数量分析2.项目客群消费特征分析3.交通提供予本项目的人流及提升2.项目客群消费特征分析佛山市民消费意欲强：佛山人均可支配收入全省排名第四，支出收入比74%，全省排名第二。消费潜力巨大：2005年至2013年人均支出与收入差距逐渐拉大，消费力仍有很大的挖掘空间。2.1.佛山人消费力高且意欲强顺德2014年末居民人均存款约为7.7万元，目前则已在8万元左右。而同期，2014年各省(直辖市、自治区)人均存款排名第一的北京，人均存款为11.2万余元;上海为约8.8万元;第三名的浙江为5.34万元;排名第五的广东省人均存款为约4.76万元。顺德人均存款远高于全省水平。2015年度中国综合实力百强市辖区、镇排名公布*，顺德排名第一，南海排名第二。佛山五区全上榜，且均在前五十名。综合实力百强镇的评选中，佛山也有11个镇入选百强榜单，排名最高的是南海区狮山镇，位列全国第3名。顺德，“全国百强县(区)之首”，“全国制造业之都”，GDP总额全市第一，全省排名第四，仅次于深圳南山区、广州天河区和深圳福田区，占市GDP的34%。《2016年胡润百富榜》34名富豪登榜。2.2.佛山藏富于民，消费潜力巨大2.项目客群消费特征分析*2015年《中小城市绿皮书：中国中小城市发展报告(2015)》发布根据市场调研机构Cimigo对佛山本地消费者的市场调查报告，佛山人对餐饮和娱乐的消费意愿最大。其中家庭式出行的形式为主，占比59%佛山人月均花费3000元用于零售消费，其中网上消费仅占比10%，娱乐性消费支出占比20%，餐饮支出占比14~20%2.3.佛山市民消费习惯——餐饮娱乐为主2.项目客群消费特征分析项目定位以餐饮娱乐为核心，初步规划餐饮娱乐占比超过50%，是整个佛山市餐饮娱乐占比最大的商业体，将会成为吸引人流的洼地，吸引周边高消费群体前往消费。2.项目客群消费特征分析2.4.项目的定位以目标客户群体的消费习惯为基础1.新城商业项目人口覆盖数量分析2.项目客群消费特征分析3.项目交通分析项目宗徳服务中心雅居乐新城湾畔信保中心M-city小涌村岳步村上僚村东平小学3.1.项目1KM范围内人流到达路线步行路线人流中心项目1km范围内人流主要来自于西面的保利东湾、M-city、信保广场，东面的雅居乐新城湾畔、宗徳服务中心以及南面的怡翠晋盛和乐从村居居民。由于新城道路规划完善，这些人流都可以通过舒适的步行路线到达项目，或通过驾车5分钟路程内到达。3.项目交通分析项目位置南海中心城区禅城中心城区禅城西部镇街乐从镇中心顺德北部各镇3.2.项目3KM范围内人流到达路线已建成主干道2016年建成主干道佛山新城形成了五纵三横的顺德最完善的公路网络，3km内可以连接城市各主干道，从禅城、桂城、顺德中心城区以及周边各镇驾车10分钟可以到达项目。广州南站13km153.项目交通分析3.2.项目3KM范围内人流到达路线3.项目交通分析3km范围内人流同时可以通过广佛地铁后延线（2016年中开通）3个站点，10分钟内到达项目。澜石世纪莲东平新城东湾华广佛地铁延长线佛山地铁3号线佛山地铁6号线项目位置325国道广州老城区广州番禺中山珠海顺德肇庆三水高明3.3.项目辐射范围内人流到达路线城际高速公路项目所在区位高速公路网发达，市内有325国道、佛山一环、顺德一环形成闭合的交通环路通往佛山各区，以及西部肇庆、四会等市。东部有广明高速、广珠西线连接广州、中山、珠海等城市。通过发达的高速路网，相邻城市可以在1小时车程内到达项目。3.项目