海龙集团开封新区运粮河地块项目战略开发请示报告

1开封新区运粮河组团地块项目五星级温泉酒店度假区战略开发报告海龙集团二〇〇九年十一月七日(道丰沟通/初稿)2报告目录一、开封市宏观市场分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。41、开封概况2、项目房地产市场现状背景（1）09年上半年全国房地产市场整体态势（2）09年下半年全国房地产市场整体态势（3）开封楼市环境3、宏观形势下资本市场投资趋势二、项目地理位置及开发条件。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。7三、项目地块及开发环境的SWOT分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。9四、地块开发战略价值总体评估。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。111、开发价值2、经济价值3、机会价值评估4、延伸价值评估五、项目地块物业规划。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。133六、项目可行性分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。13七、郑汴一体化背景下开封旅游业的发展机遇。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。16八、从市场趋势看旅游的品种升级换代。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。17九、发展的战略分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。18十、本项目的战略目标。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。18十一、项目规划定位设计。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。19十二、关于旅游需求的几个特点。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。23十三、关于现有周边旅游的品种及分布。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。23十四、产品吸引力与竞争力的评价。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。24十五、环境影响评价。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。27十六、风险分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。27十七、社会效益估算。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。274一、开封市宏观市场分析1、开封概况开封界于东经113°51′51″—115°15′42″，北纬34°11′43″—35°11′43″。开封市位于河南省中部偏东，是黄河冲积扇平原的尖端。总面积6444平方公里，总人口451万，辖尉氏、杞县、通许、兰考、开封五县和鼓楼、龙亭、南关、顺河、郊区五区，是黄淮海地区和连接陇海兰新经济带的主要商品集散地。东临商丘地区，西连省会郑州市，南接许昌市、周口地区，北靠黄河，与中原油田隔河相望。总人口460万，市区人口80.1万。开封是中国七大古都和著名的历史文化名城之一，距今已有2700多年的历史。战国时期的魏，五代时期的后梁、后晋、后汉、后周以及北宋和金均建都于此，故有“七朝古都”之称。开封历史悠久，传统民族文化光辉灿烂，文物古迹驰名中外。开封有着与国外友好交往的历史，特别是北宋时期的东京，城郭宏伟，“人口逾百万，货物集南北”，经济繁荣，风光旖旎，物华天宝，不但是全国政治、经济、文化中心，也是世界上最繁华的都市之一，有“汴京富丽天下无”的“国际都会”之称。灿烂悠久的历史留给开封丰富的旅游资源，尤以文物古迹闻名中外。开封的仿古建筑群风格鲜明多样，宋、元、明、清、民初各代特色齐备。以龙亭、铁塔、相国寺为代表的名胜古迹吸引着络绎不绝的游客。如今，开封已被国家旅游局列为中原旅游区重点观光游览城市。开封经济和社会事业发展迅猛，城市建设、工业、农业、交通、通讯、商业、旅游业均取得了显著的发展成就。开封十分注重基础设施建设，积极创造对外开放的良好环境，在保护和完善老城区的基础上，努力向新兴的现代化城市迈进。2008年《开封市城市总体规划（2008—2020）》确定开封的城市定位是：河南省东部地区重要的中心城市，国家历史文化名城、旅游胜地。开封市城市发展规划进一步明确为：中国历史文化名城；中原城市群纺织、食品、专用设备制造和化工、医药基地；文化、旅游、教育中心；中原最适5宜居住的城市。在郑汴一体化的进程中，开封市城市发展方向沿郑开大道向西偏移。2009年，郑汴新区一体化进程中关键节点呼之欲出，郑州新区和开封新区同时诞生，其中开封新区是省政府《郑汴新区建设总体方案》中郑汴新区的组成部分，其定位是：全省经济社会发展的核心增长极和改革发展综合试验区；建设郑汴新区是构建全省现代产业体系、现代城镇体系和自主创新体系的首要任务和重要突破口。新规划的开封新区下辖开封经济开发区、金明区和鼓楼区的仙人庄乡、南苑办事处，总面积287平方公里，主要是在郑汴产业带规划的基础上，向南、向北延伸，与郑州新区实现空间对接。至此，开封崭新的经济战略框架清晰明确，经济发展的大好形势一触即发。如上所述，开封拥有良好的投资环境和优越的人文生活环境，加上强劲的郑汴一体化发展势头和宽松的政策支持环境，已经形成基础设施完善，利于经济快速发展的格局，是资本投资的好地方。62、项目房地产市场现状背景（1）09年上半年全国房地产市场整体态势2009年上半年全国房地产市场的整体“回暖”，使得各地房地产企业投资开发信心逐渐恢复，放眼整个地产市场，今年上半年使“囤积许久”的购房者得以集中释放，部分开发商感受到房地产市场的“卖方市场”即将到来，房子涨价、捂盘惜售等现象大相径庭，但上半年房价上涨速度过快，涨幅达到历史最高。加上近一个月内，央行、银监会、国土资源部、国家发改委、国家统计局、国家税务总局六部委先后对房地产市场发出加强监管的信号，部分城市房价反弹势头明显，仿佛又回到了2007年高涨期的态势。（2）09年下半年全国房地产市场整体态势▼楼市下半年有望回暖，住宅价格将止跌企稳尽管当前房价下降预期强烈，但房地产价格出现深幅下调的可能性不大,由于房地产供求关系基本面没有发生根本变化，加上国家及时调整了宏观政策，如大幅降息和下调存款准备金率，放松信贷等，对房地产持利好。在积极的财政政策和适度宽松的货币政策刺激下，宏观经济有望在09年下半年走高，推动房地产景气度回升。在国家放松购房信贷、鼓励购房消费的政策刺激下，市场需求将由无偿性释放，一些房价调整较大的城市有可能率先走出低迷，趋于回暖。预计2009年将继续加大保障性住房建设；同时，商品住宅空置面积将会较快增加；在宏观经济回暖的形势下，下半年住宅价格将会止跌企稳。（3）开封楼市环境目前开封房地产开发处于起步以后的小跑阶段。但随着郑汴一体化经济的发展，城市框架不断拉大，入住人口不断增多，未来几年、甚至十几年，开封的房地产开发有着广阔的发展空间，市场前景一片光明。73、宏观形势下资本市场投资趋势资本市场的方向驱动，意味着某个经济行业的发展势头。09年上半年至今，股市和楼市双双出现量价齐升的局面，沪市一度突破3400点大关，日均成交量多日保持在2000亿元以上，创2007年5月以来的天量。创业板高调上市的同时，揭示了火爆追捧背后的力量。股市飙升的同时是房价回升，从5月开始，北京、上海、深圳、广州、郑州等一、二线城市房价和成交额普涨。在经历了2008年短暂的撤退和观望后，境外“热钱”再度活跃起来，势必影响和推动国内资本的走向和驱动。其一、09下半年国家公布顺利保八的预测信息，坚定了内贸市场稳健前行的步伐，为资本市场传递了春天的声音。其二、对外贸易有所突破，但冰冻非一日之寒，国内外资本急功近利，在保八的坚挺下，打道回府，热钱回国。其三、三大产业支柱，地产一枝独秀，经济形势复苏萌芽时，热钱最先吃螃蟹的依然是地产。其四、不动产的抗御风险性和保值增值性是资本市场的一贯的拥趸原则。其五、稳定压倒一切的经济发展形势，让热钱看到至少2—3年内国内经济和谐发展的节奏。其六、全线城市不同阶段城市化进程发展的战略实施，同样坚定资本市场的回暖。股市和楼市，目前阶段最能代表国内宏观经济的走向，热钱和资本的青睐印证了事实现状。对于开封新区这个充满诱惑和生机的投资沃土而言，资本市场的热敷，预示着09下半年至2010年以后的稳健活跃的发展空间。综上所述，经济危机正在复苏，楼市股市并驾齐驱，和谐发展势在必行，利好政策与环境左右并济，对于投资环境与资本方而言，均为大好良机。8二、项目地理位置及开发条件项目选址：位于开封新区“运粮河组团规划”中“运粮河休闲度假区”项目征地：约1000亩左右，郑开大道以北，运粮河以东区域。地理现状：自然耕地田野原貌（运粮河组团将定位于一个围绕运粮河生态公园发展起来的新城区；以高新技术研发制造为主导的新城区；同时综合了生态居住、金融、商贸服务等配套功能，是以生产性服务业为特色的新城区）板块空间位置9项目区位截图三、项目地块的及开发环境的SWOT分析运粮河组团地块分析（1）Strengths优势①、开封市“副中心”，城市地理标志运粮河组团是郑州进入开封市的门户，此地段是郑开大道两侧规划设计的门户区，它东起汴西大道，西至中牟边界，南到陇海铁路，北至连霍高速，总面积34.7平方公里。在整体布局中大约每10公里布局一处节点。运粮河组团位于开封汴西新区，为汴西核心区的辅助区域；整体定位为产业孵化区、高新技术产业区、绿色人居区、生态休闲居住区；其中运粮河组团中心将同时作为开封市的副中心，战略意义重大。②、开封城市的未来增长极之一10运粮河组团作为开封副中心，将以行政、文化和商业产业中心，与开封传统旅游文化产业遥相呼应。目前投资1.6亿元的立体自动仪停车设备项目和投资1.2亿元的年产30000套木之秀高档家具生产项目已经开工奠基，投资1.5亿元的重型数控机床