华润商业地产-产品线研究更新

兰德·中国房地产管理咨询的先驱与领导者-0-房地产标杆企业研究华润地产日期：2014.6.24©REMC-2013兰德·中国房地产管理咨询的先驱与领导者-1-内容提要一.华润地产的产品线划分二.华润地产的商业产品线三.华润置地—万象城系列1.规划设计2.建筑特征3.园林4.精装修5.总结6.经典案例内容提要兰德·中国房地产管理咨询的先驱与领导者-2-产品线产品线描述代表项目住宅幸福里系列为居住改善型的成长家庭，在城市中心区域提供的住宅产品。合肥幸福里蓝湖城系列为居住改善型的成长家庭，提供的具有优越景观环境、或实现综合价值体验的大盘住区，这些居住精品有效的推动了城市魅力的再塑。大连海中国、成都二十四城、重庆二十四城、成都翡翠城、无锡太湖国际社区、北京翡翠城、合肥澜溪镇中央公园系列以上佳的自然景观、生态资源，为追求品质的成熟家庭，提供城市中心舒适健康的生活空间。武汉中央公园、天津中央公园、慈溪中央公园橡树湾系列橡树湾独有的学府、英伦等优雅气质，为品质追求的成熟家庭，提供城市中心之外既丰富又安静的心灵空间。北京橡树湾、厦门橡树湾、上海橡树湾、沈阳橡树湾、福州橡树湾悦府/凯旋门系列满足城市中心高端家庭的置业需求，与城市的脉搏同步跃动。体量小于15万平米的以悦府命名；体量大于15万平米的以凯旋门命名。悦府系列：深圳幸福里、杭州悦府；凯旋门系列：武汉凤凰城、北京凤凰城、成都凤凰城、长沙凤凰城、西堤红山、沈阳凯旋门、上海滩花园九里系列为高端置业的上层家庭，打造与之相匹配的、地标性、稀缺性的品质作品。外滩九里、佘山九里、宁波卡纳湖谷、苏州平门府、大连星海湾壹号商业万象城都市综合体系列城市中心，由万象城购物中心、写字楼、高级公寓、酒店组成的都市综合体系列，推广了一种全新的都市化生活方式。特别是以万象城品牌为代表的购物中心，为所在城市带去了首屈一指的高端商业中心。深圳万象城、杭州万象城、沈阳万象城、南宁万象城、成都万象城、青岛万象城、郑州万象城五彩城系列区别于传统单一满足顾客居住或购物需求的业态，围绕城市副中心区域性的主题，以客户的生活、情感功能为出发点，提供包括住宅、餐饮、娱乐、购物、学习等内容的地产物业。北京五彩城欢乐颂系列与华润万家开发的“住宅+大卖场”项目。鞍山项目一、华润产品线划分兰德·中国房地产管理咨询的先驱与领导者-3-万平方米之寓及住宅省会或经济发达的大中城市核心地带五彩城中高端住宅+区域商业中心以livingmall满足年轻的家庭式消费一、二线城市中心区欢乐颂中低端住宅+社区商业60%招商来自自为郊区二、华润商业产品线兰德·中国房地产管理咨询的先驱与领导者-4-华润置地—万象城系列（国际化及高端形象定位，开发城市综合体）万象城（MIXC）是华润中心的核心组成部分。万象城力推“一站式”消费和“体验式”购物，保罗万象，应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活体验。万象城所到之处，都推动城市的商业乃至改变城市的商业格局。自2004年作为持有物业的代表作深圳万象城落成之后，华润置地已陆续将其复制到杭州、南京等城市。进入2011年，又先后落子沈阳、上海、宁波、无锡、青岛等地。截止2011年11月，华润置地投资物业实现租金收入24.8亿港元，按年增长57%；其中，集团旗下深圳华润中心首11个月的营业额达9.4亿港元，按年上升39%。万象城数量与分布万象城第一城深圳华润中心·万象城万象城第九城重庆华润二十四城万象城万象城第二城杭州华润新鸿基·万象城万象城第十城无锡华润新鸿基·万象城万象城第三城沈阳华润中心·万象城万象城第十一城西安华润万象城万象城第四城成都华润二十四城·万象城万象城第十二城常州华润万象城万象城第五城南宁华润中心·万象城万象城第十三城泰州华润万象城万象城第六城郑州华润中心·万象城万象城第十四城上海华润万象城万象城第七城青岛华润中心·万象城万象城第十五城赣州华润万象城万象城第八城合肥华润中心·万象城万象城第十六城温州华润万象城……三、华润商业产品线——万象城兰德·中国房地产管理咨询的先驱与领导者-5-深圳万象城成功之后，开始了万象城的全国复制之路。万象城是华润集团都市综合体华润中心的核心组成部分。2004年开业的深圳万象城成为万象城的第一站后，已经成为深圳的商业代表。目前华润正以万象城的模式在全国各地进行迅速复制。万象城华润商业产品线——万象城兰德·中国房地产管理咨询的先驱与领导者-6-规划分类内容备注战略布局选择区域经济中心城、消费力水平强、规模较大的城市。区位1、城市核心商业商务地段；2、新城区核心，如新CBD、新行政中心、高新区的附近。容积率4.5-6开发模式以主买地自建为主，部分是与新鸿基合作开发，郑州万象城是收购印象城重建。城市进入数量23个包含已拿地未开发项目扩张速度2015年将有10-15个开业，每年2-3个开业。整体定位客户—城市中产阶级：真正服务的对象是城市的中产阶级，以家庭为主的消费者，女性是重要客户档次—中档偏高万象城的市场定位为“中档偏高”，完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐。综合性物业商业（18-28万㎡）+写字楼（10万㎡左右）+君悦酒店（1个）+公寓（少部分有）+悦府系列住宅（剩余面积）根据城市经济、具体位置、地块形状等情况做调整。产品规模分为小于100万㎡的万象城综合体，还有200万㎡的。》30万平米，更具资金及自身能力而定功能配合万象城（核心）；住宅、写字楼（重要组成）；酒店（可选择物业）物业配比总规模小于100万㎡综合体——商业：写字楼：酒店：住宅：公寓=33%：22%：12%：33：0总规模200万左右综合体——商业：写字楼：酒店：住宅：公寓=15%：7%：3%：73%：2%大于200万㎡的有二十四城系列、大冲新城启动物业56%的万象城以商业为启动物业，其次是33%的以住宅为启动物业，只有11%的以写字楼为启动物业。核心驱动力物业64%的万象城以商业为核心驱动力物业，其次是18%的以商业+写字楼为核心驱动力物业。商业业态占比30%是服饰零售，占比较大；其次是20%百货；（服饰：百货：餐饮：娱乐：超市：其他=30%:20%:18%:15%:7%:10%）根据具体城市和位置会有变化资金流分析规模200万㎡左右的投资回报周期是规模小于100万平方米的1/3到1/2的时间。1、规划——兰德·中国房地产管理咨询的先驱与领导者-7-元/年常住人口宜超过300万，辐射人口500万-800万用地区位及环境在城市的区位中心，或未来城市离成熟商圈距离1公里以内周边环境成熟程度相对成熟交通条件至少紧邻一条城市主干道，与地铁站点距离在300米内用地具体要求占地规模》60000平米其中购物中心单独占地面积》25000平米整体规划要求容积率4.5-6总计容建筑面积》30万平米，更具资金及自身能力而定功能配合万象城（核心）；住宅、写字楼（重要组成）；酒店（可选择物业）附：万象城：城市选取及规划要求——兰德·中国房地产管理咨询的先驱与领导者-8-住宅客户拥有通向公建区的私家通道，可以获得酒店、商业的贵宾权益。商业规划特色商业自北向南从室内购物的单一形式，发展为南区的开敞购物空间。与北、中区的沟通廊桥相同，中、南区以廊桥，沟通了室内、室外的二层购物空间住宅规划特色高端公寓周边饰以广场、公园、喷水池、林荫步行街等，为住户提供优美舒适、亲近自然的居住环境。华润幸福里高端住宅君悦酒店区商业区居住客户私家购物通道居住客户私家专用道规划特色1、规划——兰德·中国房地产管理咨询的先驱与领导者-9-►将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计，完全站在购物的角度进行规划和设计，给予其设计规划的较大自由空间。►整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面分布在动线两边，避免了商场死角的出现；►平面动线设计流畅，在立体动线设计上从多个楼层直接导入人流；立体动线设计减少了楼层之间的租金差距；►内外部交通合理，卸货区安排在店面的后部，通过货梯直接进入店面的货物区，真正做到人车分流、人货分流；►出租空间呈现“两高”特色：层高高（5.6米至6.8米不等）、实用率高（达60％），方正实用；►88部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便；►店铺的可视性与通达性强；►公共区域的空间舒适、色彩和谐；►巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够的自然光；►体现自然化、人性化，无障碍设计给残疾人购物提供了方便；►女性洗手间配置高出国家标准的两倍商业规划1、规划——兰德·中国房地产管理咨询的先驱与领导者-10-、建筑——维度1.主体结构2.中庭内装修3.卫生间4.幕墙5.标识6.机电7.地库8.室外屋面安全坚固基础及主体结构安全中庭栏杆防爆防撞安全挂墙式坐便器连接安全龙骨与结构、饰面与龙骨连接安全牢固管道支架与主体结构连接安全车行出入通行方便安全。构造柱、圈梁设置满足抗震要求干挂石材不松脱锅炉采光顶玻璃防爆裂燃气管线安全大门地弹簧、门铰安全防雷接地安全开启窗安全功能适用墙体封堵密实，不跑烟串味玻璃天棚遮阳窗帘运行正常地漏不返臭味；中庭屋顶及外墙不渗漏公共区域标识清晰1.管线优化、满足装饰空间；2.消防系统能正常运行，特别是消防卷帘门；3.电梯运行平稳；4.制冷及采暖效果好；5.新风效果好；6.卫生间下水无臭味；7.机房隔音、减震、降噪；8.建筑泛光灯照明效果佳。分区标识清晰人行道及广场防滑；不渗漏无烟味、换气满足；满足隔音效果物业管理标识清晰设停车引导系统坡向正确，不积雨水；降板防水、二次排水质量可靠。洗手台使用方便；气密性满足要求，无漏气和风哨。缴费方便水体系统正常使用；地面易清洁无障碍运行。美观精致外露钢结构成为装饰钢构，焊缝、连接件等工艺精良。中庭天花、墙面、地面装饰精致；装饰精致外观整洁、平整、色泽一致；标识制作精致美观。1.机电末端与建筑装饰相协调；2.地库、机房、设备层等机电管线、点位布置整齐；3.建筑泛光与幕墙协调；4.室外景观照明与铺装协调。装饰地面质量好，无裂缝、无空鼓、不起沙；硬质铺装铺贴平整、纹路线条清晰；扶梯装饰美观；立面线条清晰、拼缝齐整，各类饰面保证收口美观；名露机电管线排布整齐树池、花池、台阶灯做工考究。入口、窗户、橱窗等近人部位细部美观，胶缝精致。兰德·中国房地产管理咨询的先驱与领导者-11-幕墙（外立面）5.标识6.机电7.地库8.室外屋面易维护地面石材、玻化砖等耐油污、耐擦洗。五金、洁具维护方便玻璃、石材、铝板等饰面材料更换简便；灯箱方便更换光源1.各类检修通道、检修口、检修门考虑齐全；2.检修空间考虑适当；3.公共机电管线不尽然租户区域；4.不上及主体结构可进行机电管线维修；5.不伤及装修可进行机电管线维修，维修马道、检修口、阀门设置满足物业使用6、机电管线标识清晰。1.地面铺装等耐油污、耐擦洗；2.台阶、转角石材耐碰撞；3.水体系统维护方便。易损配件、材料有备品，或日后新购易获取。节能环保维护结构封堵密实采光顶遮阳卷帘幕墙遮阳1.空调节能；2.电梯节能；3.照明节能。保温隔热满足节能耐久主体结构钢筋、砼耐久。地面石材历久弥新；墙地面装饰耐久；结构胶、耐候胶耐久；各类管线防锈、防腐耐久。地面使用耐久使用无沉降裂缝；后勤门五金使用启闭灵活、耐久；龙头五金耐久。门窗选用五金配件坚固耐用；无热涨旗鼓、无冷缩缝；后勤通道转角耐碰撞。外饰喷涂饰面不褪色、脱漆；车行、人行道铺贴不松脱。中空玻璃无漏气和结漏；2、建筑——兰德·中国房地产管理咨询的先驱与领导者-12-w