第四章 房地产市场分析

第四章房地产市场分析内容提要一房地产市场分析的思路和基本内容二宏观经济分析与地区经济分析三房地产市场总体趋势分析四房地产供求分析五房地产项目市场分析案例一、房地产市场分析的思路和基本内容（一）分析思路1、三个层次地区市场（影响所有类型房地产市场行情的市场环境）专业物业市场（影响某类型房地产市场行情的市场环境）项目物业市场（针对某个开发项目或个案，是房地产市场分析的最终目标）地区市场分析专业市场分析项目市场分析竞争对手分析消费者分析2、两个方面–分析供给与需求，分层次分析各种影响因素3、三个时段–过去、现在、未来4、五个影响因素–经济–人口–区位环境条件–地点的自然条件–法律，人文心理（二）基本内容1供给分析2需求分析3市场租售情况分析4市场趋势分析5市场竞争分析二宏观经济分析与地区经济分析（一）房地产业市场行情与地区经济周期的关系1、经济周期定义：经济活动的波动2、房地产业的周期：美国：18年日本：10年香港：7-8年台湾：5-6年中国：4-5年（二）如何进行宏观经济分析–常规研究与专题研究结合–定期分析与不定期分析结合1收集各种宏观经济分析成果配合专业研究成果进行有关的定期分析–总趋势预测–政策分析2进行宏观经济分析应关注：两个视角：–从时间连续性上分析–从时间的横断面上进行分析内容：–经济发展速度–国家和地区经济政策的动态–专家的政策建议–重大事件的发展及其影响3可借鉴的宏观经济及地区经济分析成果–专家分析成果–企业调查报告–景气分析预测（房地产指数）价格指数：单一指标指数。用于微观分析例如：中房指数，伟业指数，西安40指数，中原城市指数房地产综合景气指数：合成指标，用于宏观经济分析例如：国房指数，中房预警指数，房地产业景气指数4基本数据的获得（1）统计数据（2）调查数据（3）参考资料社会经济统计指标：总量指标：GDP、人口、进出口；结构指标：一、二、三产业结构水平指标：职工平均工资，人均居住面积动态指标：零售价格指数、固定资产投资、价格指数、通货膨胀率等注：分全国和地方两个层面的宏观经济。房地产业统计指标：投资；资金；开发量；销售；注：分全国和地方两个层面5分析报告的内容(1)宏观经济与地区经济运行总体状况(2)房地产市场总体分析–基本走势分析包括：总量指标；结构指标–政策法规动向及其影响（对价格，开发热点分布，开发产品形式，政策的时间滞后）三房地产市场总体趋势分析（一）房地产市场供求关系的变动机制与房地产价格1、供求关系决定价格2、供求关系变化影响价格的变化（二）市场行情波动的分析方法1、指数分析法价格指数的应用：（判断总体价格走势；不同区位的物业的价格走势）i=1，2，…12itittiYYCI,1,,2、景气分析法（1）房地产景气指标的设置三种观点观点一：先行指标：固定资产投资增长率，房地产新开工面积增长率，土地与楼宇供给量。同步指标：国民经济增长率，物价结构比重与物业类型变化滞后指标：投资收益率，资金利润率，就业率，股地联动关系。观点二直接指标间接指标地产价格和资金，投资收益率国民经济增长率交易量，资金利润率中长期贷款利率空置率，就业率楼宇按揭利率房地产新开工面积增长率，股地联动关系固定资产投资增长率房地产投资增长率物价指数与通货膨胀率观点三：综合景气指数包括：–土地供应指数（城市周边新征用地指数，旧区重新用地指数，批租土地指数）–土地价格指数（新征用地价格指数，批租用地价格指数）–建筑业价格指数–房地产公司指数（销售额，房地产投资，股本利润率）–内外销房产价格指数（内销房价格，外销房价格，租赁价格）–投资指数（GDP增长指数，固定资产投资增长指数，住宅建设投资增长指数，商品房建设投资增长指数）–物业均价指数（住宅销售均价指数，写字楼销售均价指数，商业用房销售均价指数（2）景气动向指数与景气观测DI＝在t时刻扩张的变量个数/变量总数×100％扩散指数用于描述综合考虑宏观市场的行情波动。（3）例子：国房景气指数8类分类指数加权平均，以1995年3月为基期得到的百分比综合指数。选择房地产开发投资、资金来源、土地转让收入、土地开发面积、新开工面积、竣工面积、空置面积、商品房销售价格指数法和景气分析法的对比–价格指数：反映市场行情波动更直接，及时–景气指数：对价格波动的原因更有解释性四房地产供求分析–分析的关键点：找到供求规律性的关系什么样的住户需要什么样的房屋什么样的商家需要什么样的商铺？什么行业的办公室需要什么样的办公室？（一）供给量及供给结构分析方法管道分析法潜在供给量分析方法现有市场商品住宅存量的分析方法供给量结构分析方法规划用地分区规划用地三通一平用地获《建设用地规划许可证》用地获《国有土地使用证》用地获《建设工程规划许可证》用地获《建设工程开工许可证》用地领《商品房预售许可证》用地竣工前未预售量竣工后待销售量132541、管道分析法假设获得每个许可证的时间为1年，从获得预售证到售完时间为2年。则：未来2年的供给量＝5+4未来3年的供给量＝5+4+3未来4年的供给量＝5+4+3+2未来5年的供给量＝5+4+3+2+12、潜在供给量的分析方法潜在土地供给量来源：新建城区的土地供给量＝规划城区面积－已开发建成区的面积－已出让的面积旧城区改造可供开发的土地量＝规划改造面积－已改造面积改变用途可供开发的土地量3、现有市场商品住宅存量的分析方法主要分析对象：获得销售许可证的商品住宅现有市场商品住宅存量＋新增商品住宅面积总量商品住宅施工面积+历年在售面积市场潜在供给量＝存量/N+未出让土地使用权的土地供给量4、供给量结构分析方法某区域房地产供给量结构户型结构总价水平结构（二）需求量分析方法需求潜力分析需求偏好分析1、需求潜力分析（1）人口增长与住宅需求潜力住房面积需求＝新增人口需求面积＋原有人口需求增加面积＋年拆迁面积（2）人口结构与住户规模变动对商品住宅需求的影响2、需求偏好分析（通过调查发现消费者的基本特征）可承受总价首付款月供款楼型首选最看重的因素典型户型总面积客厅面积书房面积餐厅面积厨房面积卫生间面积主阳台面积次阳台面积车位五房地产项目市场分析（一）房地产项目一般特性的分析（二）对不同物业特性的分析（三）评价房地产项目与竞争对手的方法(四)消费者研究（一）房地产项目一般特性的分析1、法律特性分析2、经济特性分析3、项目所在地点自然条件的分析4、项目的关联性分析（二）对不同物业特性的分析–财务特性–建筑特性–地点特性–环境特性财务特性住宅物业零售、写字楼物业1、每月租金或价格2、停车空间的租金3、所有者与租赁者间的分配比例4、空间或单位的吸纳率5、付款方式及折扣6、物业管理费1、每平米租金或售价2、租金折扣3、可用于出租的面积4、可用的年限5、物业管理费建筑特性住宅物业零售、写字楼物业1、使用年期2、建筑物的条件3、单位的面积4、房间的数量与种类5、特殊设计1、标准层面积2、各功能面积的设置及比例3、可分割性4、智能化水平5、装修水平6、交通设计地点特性住宅物业零售、写字楼物业1、娱乐性设施2、景观质量3、停车场的设施1、停车场实施2、配套设施3、对外交通设计4、景观质量环境特性住宅物业零售、写字楼物业1、与就业中心的接近程度及沿途的环境2、与商业中心的接近3、与娱乐文化设施的接近程度4、与主要干道和交通枢纽的接近5、与停车场和空旷地的接近程度6、与学校的接近及学校质量7、与医院、消防、公安部门的接近程度，沿途环境1、与主干道，各交通枢纽和设施的接近程度2、与日间行人密集区的接近程度3、商业设施4、周边商业区的年限和租金条件（三）评价房地产项目与竞争对手的方法步骤：1、主要特性的分解（可测量的因素的确定）2、因素的作用或重要程度（权重的确定）3、评分4、分析项目地点的最佳用途，得出竞争对手的竞争特色。例子：地点区位的评价1、地区的通达性–主要干道（数量、方向，新建和扩建）–主要干道的设计特征（行车道数量，宽度，设计通行能力，交通管制）–主要干道的运行特征（车流量，高峰时间，阻塞和发生事故频率）–道路的物质性条件（路表和车道宽）–大型交通设施（线路的使用成本，位置，利用水平）2、一般区位特征关联性的模式：决定项目所在地理位置的特定要素以及这个区位中对该地点上的活动及其与周围地区的关系有影响的因素。接近性：时间、距离和线路–市场或交易区的中心点，边界–竞争者和竞争地点–互补性活动–活动中心3、地点的通达性（目的：评价影响车和行人的自由流动的特殊条件）–出入口的数量、位置和功能–出入口的规模、容量及阻塞水平–标的物及其基本活动地点的距离和线路–与停车场地的距离和路线–与内部流通网络的距离和路线–与出入口的外部交通条件4、可视性（目的：评价影响地点可视性的要素和附近视觉接触的特殊条件）–近地点的可视水平（与附近设施的距离）–观察点的可视水平（通向地点的可视点，从人行道的起视点）5、主要特征与设计要素（评价地点上的特定条件，这些条件影响房地产的设计能力的发挥）–地点布局–自然特征–内部循环–停车设施–建筑状况–其他地点品质–地点的特殊服务和设施的可用性–控制条件–政府规定和法律条件评分ABCD1地区区位主干道连接43212一般区位接近机场34233地点通达性空间容量54324可视性观察点可视水平32455设计要素停车设施4543权重ABCD1地区区位主干道连接0.10.10.10.12一般区位接近机场0.10.10.10.13地点通达性空间容量0.40.40.40.44可视性观察点可视水平0.20.20.20.25设计要素停车设施0.20.20.20.2结果ABCD0.40.30.20.10.30.40.20.321.61.20.80.60.40.810.810.80.630%27%23%20%(四)消费者研究1市场细分的多层次与多维度——认识消费者特征的工具市场定位和产品定位●第一轮市场细分针对房地产市场总的供求关系而进行，以确定拟投资商品房的性质（住宅、商场、写字楼、仓库等等）及区位（城市、地区）而进行的。●第二轮市场细分是针对消费者而进行的，以确定拟投资商品房的市场定位。●第三轮市场细分在初步拟订了细分市场后进行的。调研的焦点是顾客的消费偏好，消费行为及其他个性特征。2购房者的九种心理求实主要追求的是实惠、实用、实效求新时髦、新颖、奇特求美以追求美观为主要目的求廉价格敏感、以买“便宜”货为乐事求方便管理、使用方便求名贵以显示和夸耀为主要目的为储备预期房价还要上涨，保值增值的需要求惠顾出于义气或感恩，知心朋友的影响而产生好感、信任随众无主见，随大流，怕吃亏六不同物业市场分析（一）住宅物业市场分析(案例)（二）商业物业市场分析（三）写字楼物业市场分析（二）商业物业市场分析1、商业物业的细分按区域分（小区、区级、市级、）按规模分（小、中、大、超大）按经营方式分（超市、百货店、连锁、便利、专卖、折扣店、购物中心、免税）按产品类型分按服务对象分（老年店、儿童店、）按建筑物的特点分按商铺的聚集方式分2零售商业物业市场分析内容1）城市经济环境和区域经济条件分析2）商业网点发展规划和政策研究3）初步确定零售物业类型4）明确商圈范围5）零售商品和零售业物业供给分析6）零售商品和服务的需求分析购买力分析；消费支出模式分析；零售业空间的需求面积估计7）选址研究8）确定主力商店及物业特征9）选择合理的运营模式3零售业物业市场分析框架经济环境分析空间供给消费者调查空间需求商业调查开发多少开发什么如何开发业种业态建成项目在建项目计划项目收入年龄构成消费偏好支出模式出行方式城市背景，经济形势消费水平和结构商业情况是否开发是物业类型业种选择业态选择物业规模业种配比业态配比融资选择招商方案管理模式4零售商业物业供需分析4.1需求预测–步骤：–商圈内