广州市“三旧”改造中的城市更新发展研究——猎德村

广州市“三旧”改造中的城市更新发展研究——猎德村改造案例分析广州大学建筑与城市规划学院城市规划原理指导老师曲少杰建环零八一班罗明艺0816030016摘要：广州市“三旧改造”如火如荼地进行中，对其当中的城市更新发展研究，就以猎德村的改造为例进行分析。猎德村作为广州市城中村的改造的第一个试点，其发展模式及当中出现的问题，很值得我们一一探讨研究。关键词：改造容积率猎德村城市规划1、调研概况介绍三旧改造是指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。“三旧”改造是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。1.1旧村居主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”。具体包括上世纪80年代及以前的砖土结构建筑；不符合国家规范和地方技术标准的各项指标的城中村、园中村；违法违章建筑、单家独户的旧村居；水、电等基础设施，体育、卫生等公共服务设施，交通、消防、生态环境等严重滞后的，不适宜居住的空心村、园中村等。1.2旧村改造具体进展情况2020年前，基本完成138条“城中村”改造任务，目前，已有15条村完成了改造方案审批工作。其中猎德村复建安置房已建成投入使用；林和村已清拆完毕，安置房工程已开工建设；杨箕已基本拆平并完成土地公开出让工作；琶洲、文冲、冼村、小新塘村已开始签订拆迁安置补偿协议及部分拆除，花地、西塱裕安围已开始安置房建设。据悉，今年旧村改造方面，重点推进位于珠江新城、白云新城等十大城市重点功能区以及番禺南站地区等重点区域，影响城市景观和区域协调发展的旧村（城中村）全面改造项目；在推进海珠区黄埔古村、荔湾区裕安围村综合整治项目的基础上，启动花都狮前村等几个具有历史文化保护价值的旧村整治项目。1.3主要政策依据⑴《印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案的通知》（粤府明电[2009]16号）⑵《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府【2009】78号）⑶《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》（粤府办[2009]122号）⑷《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府【2009】56号）⑸《广州市旧城更新改造规划纲要》（征求意见稿）⑹“三旧”工作流程（征求意见稿）1.4全面改造模式的财政支持政策⑴．全面改造项目通过土地公开出让融资的，土地公开出让收入中的改造成本部分，在土地公开出让后先行拨付给村集体经济组织。⑵．全面改造项目未实行土地公开出让，由村集体经济组织采取其他方式融资改造的，需缴交的土地出让金可以适当延期。⑶．除市政府土地储备项目外，未来5年全面改造项目的土地纯收益(土地公开出让收入扣除土地储备成本及按规定计提、上缴的专项资金)的60%支出用于支持村集体经济发展。剩余的土地纯收益由市、区政府按8：2的比例分成。区留成部分应设立专项资金，用于“城中村”整治改造和旧城更新改造项目，以及改造项目周边的市政基础设施、公共服务设施建设等用途。1.5猎德村概述猎德村是广州市天河区街属下的行政村，位于珠江新城中南部，南临珠江。目前共有户籍人口7000多人，3300多户，还有1万多外来暂住人口。村址面积约31万平方米。另外，还有发展经济用地约23万平方米。据《信息时报》报道，猎德地理位置得天独厚，水网交错，土地肥沃遥祖辈以农业耕种为主，少部分人经商，极少数人海外谋生。猎德盛产杨桃、甜橙等水果，是有名的水果产地和集散地。猎德先辈从粤北珠玑巷南迁，最后落籍猎德村，从宋朝开村，至今已有900多年历史。是广州老八区中保存最完整的水乡之一。村内现存祠堂十多座，始建于嘉庆、道光、光绪年间不等。还有市级文物保护单位龙母庙。2、猎德村现状分析2.1土地使用状况调查猎德村现有800多年的历史，世代以农业为生。随着广州城区东扩，1994年6月30日广州市公布规划珠江新城建设后，村全部农田被国家征用，猎德周边已城市化，自身成为“城中村”，纳入城市建设规划范围。以居住用地为主，紧密分布，使用者为户籍居民和外来暂住人口。2.2建筑现状调查高密度的5~6层高的住房建筑，面积小，质量差。保留着部分古民居、古祠堂等历史建筑。2.3居住人口状况调查共有户籍人口7000多人。容纳了1万多外来暂住人口。2.4配套公共设施调查建国前，猎德村缺医少教，文化卫生落后。没有医院，只有一间民集资办的小学。文体活动不多，只有龙舟、舞狮、粤剧等几项。建国后，村重视教育，对已改为办公的猎德小学每年都有教育投入，2003年投入达200多万年。村委会尊师重教，奖教奖学，近年共有10多名村民子女考入全国重点大学。1988年普及初中教育，次年普及了高中教育。1998年3月至2003年12月，对青年村民进行素质培训，开办了三期村民素质教育学习班，共有青年村民400人完成高中学业。建国后医疗卫生条件大为改善。1958年猎德大队建立保健室，并设立专职卫生保健员。1968年培养了“赤脚医生”，大队办期合作医疗。90年代初成立卫生所，猎德卫生所现有医护人员21名，村每年支出药费过百万元。2.5市政公用设施现状调查建国前及建国初期，猎德村没有马路，没有电和自来水。从猎德到广州，靠走路或乘船。村民点的是煤油灯，吃的、用的全是猎德涌水。建国后，政府修建了猎德大道。尤其在90年代中叶珠江新城开发后，一批现代化宽阔的市政道路迅速修建起来。至2004年底，途经猎德的市政道路共有21条之多。地铁5号线猎德站正在兴建中。猎德村努力改善生产、生活环境。1961年猎德涌上架起了开村以来的第一座水坭桥。同年，通电、通自来水。80年代末至90年代有了村自建路。80年代先后划出空地给村民建房，90年代配合珠江新城规划建设及广州市“一年一小变”的城市整治需要，再次划地建拆迁安置房。90年代村建的房屋全部纳入城市规划，建成花园式的农民住宅小区。1990年将全村的明渠改成下水道。1999年8月到2003年先后两次整治猎德路，1996年到2003年先后三次共民出资过百万元对猎德涌进行整治。同时，加强环卫保洁，进一步加强治安保卫度，猎德村成为一个环境优美的居住、休憩之地。2.6产业现状调查上世纪90年代以前，猎德村民以农业耕种为主，90年代，随着土地大量被征用，猎德村以发展第二、第三产业为主，经济得到较大的发展。1994年起，因建设珠江新城，猎德全部田地被征用，村利用征地补偿款，在还是荒凉之地的珠江新城兴建“美居中心”。“美居中心”成为村集体经济发展的重要支柱。随着利雅湾、高德中心大厦等项目的启动，继续推动猎德经济持续发展。2.7生态环境质量调查与广州众多城中村一样，猎德村存在着脏乱差的问题。由于密集的人口和“握手楼”的问题，猎德村住宅的采光、通风条件都很差，噪声污染也比较严重。2.8改造资金筹措对于旧村改造，广州政府曾明确表示，一般政府不出此改造。在2007年土地市场尚好的行情下，猎德村通过拍卖部分旧村土地融资解决整体改造的资金来源。当年制定猎德村改造方案是“倒算建筑面积”，也就是说先算改造需要多少钱，然后再反过来算拍卖地块的容积率和建筑面积。当年猎德村卖地筹集了46亿元。2.9社区文化具有900多年历史的猎德村，至今仍保留着大量具有岭南水乡特色的古民居、古祠堂、古石板街、古树木等，承载着颇具区域性代表的古村落民俗文化和建筑文明，并形成了独特的龙舟文化。3、猎德村改造中的问题3.1用地调整新规划的猎德村用地，减少居住用地，增加商业、绿地、公益性设施用地面积。建成的新猎德村(安置区)总建设用地13.1万平方米，由37栋高层住宅、一所九年制义务教育学校和一所幼儿园组成，总建筑面积约68.7万平方米，绿地率30%，建筑密度28.1%，学校、幼儿园、文化活动中心、卫生服务中心、肉菜市场等公共服务设施严格按相关法规要求的标准配置。以猎德大桥和新光快速路为界，猎德村域被分为桥东、桥西和桥西南三部分:桥东为复建安置区，桥西南给村建设酒店并安置部分集体物业，桥西地块拍卖融资用以满足改造资金需求，并做好经济平衡测算。除了村民个人补偿安置部分，村集体还预留了经济发展用地，建设一座酒店，作为集体经济发展的支撑项目，保证村民获得长期稳定分红。桥西地块公开出让收入除用于原定的所有复建安置、搬迁及公共设施配套建设外，超出部分用于村红线范围内市政设施建设，仍有节余时全部留给村集体发展经济、福利事业。但是由于猎德村位于广州CBD中心商务区，猎德村的容积率比最初规划时高出近一倍。据了解，猎德村改造的三大功能区都具有较高的容积率，其中桥东区的安置复建房容积率高达5.2，桥西区的拍卖商业用地容积率更是高达7.98。容积率过高的改造并不算是成功的改造。3.2.住户的再安置原址一半会建楼宅，安置三千多户村民；另一半清拆后，用来发展商业楼宇和酒店。村民房屋回迁安置原则上采用阶梯式安置方法，以四层为上限。即按证内基建面积不足二层的可补平二层……四层及以上的按证内合法面积安置回迁。但由于要降低容积率，所以不能做到所有住户都可回迁，部分人员给予拆迁补偿并不安排住房安置。3.3.文物保护猎德村作为一个拥有900多年历史的村落，有着深厚的历史文化积淀，是岭南文化的活字典。在猎德此次改造中，政府是下了很大的决心要彻底改造猎德村的面貌，使之与珠江新城这个CBD生活圈相配衬。这样的改造难免会对猎德的传统造成一定的打击。在改造过程中，对村中的一草一木都会有所移动，甚至会改变猎德村内目前的大环境，现在存在村中的很多事物将会消失，猎德的后人或者就会慢慢忘记曾经存在的猎德文化和猎德传统。改造乃至消灭城中村，不等于简单的拆旧房建高楼，更不等于把脏水和孩子一起泼出去－－这里面的“孩子”，就是浓缩乡土文化精华的物质建筑。它们本来只是村落发展的见证，倘若有幸能够继续存留，则将是广州城市变迁的见证。人为地消灭了这些见证物，也就等于人为地在抹掉原本生动多样的历史片断。拆成一张白纸进行建设，倒是没有负担，但是写出来的却未必是最新最美的文字，画出来的也未必是最新最美的图画。这不是要存心跟伟人抬杠，而是世易时移，在这个到处都在大讲文化的时代，自己主动放弃特色，甘愿面貌与人雷同的城市，不是显而易见的得不偿失吗？3.4.公共建设与社会问题猎德村改造首创了村民以土地产权（土地拍卖）置换开发商物业（安置房建设）来改造的新模式，有别于以往以政府为主导进行的旧城改造模式。在这一过程中，村民普遍担忧公共配套能否落实，就业教育医疗治安条件能否改善。由于外来人口众多，流动性大。长期以来，猎德村的治安状况也让村民们头疼不已。和广州众多的城中村一样，猎德村及其原住民也在城市的发展中被“边缘化”，成为公共管理的弃儿。3.5.发展模式的广泛性像猎德这样进行一次性改造的必须具备很多必要条件，因此，猎德的经验能否直接推广运用到今后城中村的改造上仍有待商榷。但猎德改造将会为广州其他城中村的改造起一个带头作用，为其他城中村的改造起指导作用。2007年市场好卖地款筹集得多，但如果市场不好，地价越低，城中村改造的容积率就越高，所以卖地集资的方法不太适合每个城中村。4猎德村改造问题的解决方法4.1控制容积率城中村改造本来的目的是改善城市居住环境，不能为了筹集改造资金而牺牲容积率。一般情况下，住宅容积率在2-3之间最合适，不要超过3，猎德村复建房容积率5.2太高了，从远处来看密密麻麻，破坏了珠江新城景观，对CBD长久发展不利。建议，不要形成城中村补偿攀比心理，不能因为一个城中村改造用高补偿，其他城中村也必须参照这个高标准。而且有的城中村改造不要全部回迁，否则就丧失了改造抽疏中心城区人口密度的意义。位于老城区的城中村为了降低人口密度，要限制容积率，但可以从其他城中村平衡改造资金。，对于合适的城中村，政府也应投入资金，比如通过修一条路改造部分城中村，从而减少城中村改造成本。据了解，目前荔湾区的西塱裕安围改造已经开始尝试综合改造的方式。4.2多途径保护文物为了延续岭南古村落特有的文化气质，猎德村整体改造并不是简单的推倒重来，而是在改造过程中充分考虑到文化的传承，为猎德村传统民俗文化的延续留足了空间。完整