房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)

浅谈现金流管理集团财务管理部：侯世荣第一节现金流量表的初步分析一、现金流量表及其有关概念现金流量表是反映企业一定会计期间现金和现金等价物（以下简称现金）流入和流出的报表。1、现金及现金等价物现金企业的库存现金以及可以随时用于支付的存款，包括现金、可以随时用于支付的银行存款和其他货币资金。现金等价物一项投资被确认为必须同时具备四个条件：期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险小。2、现金流量现金流量分为现金流入量和现金流出两类，经营活动现金流入、经营活动现金流出投资活动现金流入、投资活动现金流出筹资活动现金流入、筹资活动现金流出。现金净流量现金流入和与现金流出的差额,反映企业各类活动形成的现金流量的最终结果。3、现金流量表现金流量表的内容（1）本期现金从何而来（2）本期的现金用向何方（3）现金余额发生了什么变化二、现金流量分析的意义现金流量分析具有以下作用：1、对获取现金的能力作出评价；2、对偿债能力作出评价；3、对收益的质量作出评价；三、现金流量表的项目（一）经营活动现金流量（二）投资活动现金流量（三）筹资活动现金流量（一）经营活动现金流量经营活动现金流入（1）销售商品、提供劳务收到的现金（2）收到的税费返还（3）收到的其他与经营活动有关的现金经营活动现金流出（1）购买商品、接受劳务支付的现金（2）支付给职工以及为职工支付的现金（3）支付的各项税费（4）支付的其他与经营活动有关的现金（二）投资活动的现金流量投资活动的现金流入1、收回投资所收到的现金2、取得投资收益所收到的现金3、处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收到的现金4、收到的其他与投资活动有关的现金投资活动的现金流出项目有：1、购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金2、投资所支付的现金3、支付的其他与投资收到的现金（三）筹资活动现金流量筹资活动的现金流入项目包括：1、吸收投资所收到的现金2、借款收到的现金3、收到的其他与筹资活动有关的现金筹资活动的现金流出项目包括：1、偿还债务所支付的现金2、分配股利、利润或偿付利息所支付的现金3、支付的其他与筹资活动有关的现金（四）经营活动现金流量与净利润分析净利润与净现金流量的差别，有利于分析收益的质量和企业的营运资金管理状况。企业当期取得的净利润的基础上，通过有关项目的调整，可以确定出经营活动的现金流量。调整项目一——非经营活动的损益需扣除的非经营活动损益（筹资和投资活动的损益）处置固定资产、无形资产、其他长期资产的损失固定资产报废损失财务费用投资损失（减收益）调整项目二——不支付经营资产的费用需加上的不支付经营资产的费用计提的减值准备计提固定资产折旧无形资产摊销长期待摊费用摊销待摊费用减少预提费用增加调整项目三——非现金流动资产减少需加上的非现金流动资产减少存货减少（减增加）应收票据减少（减增加）应收账款减少（减增加）预付账款减少（减增加）其他应收款减少（减增加）调整项目四——经营性应付项目增加需加上的经营性应付项目增加应付票据增加（减减少）应付账款增加（减减少）其他应付款增加（减减少）应付工资增加（减减少）应付福利增加（减减少）应交税金增加（减减少）以及递延税款贷项（该项目的性质比特殊，也可列作非经营损益）。第二节三种活动及其分析一、经营活动分析（一）经营活动现金流量项目编制（二）经营活动分析1．销售商品、提供劳务收到的现金收回当期的销售货款和劳务收入款，收回前期销售货款和劳务收入款，以及转让应收票据所取得的现金收入等。2．收到的租金企业收到的经营租赁的租金收入。3．收到的增值税销项税额和退回的增值税款企业销售商品收到的增值税销项税额以及出口产品按规定退税而取得的现金，应单独反映。4．收到的除增值税以外的其他税费返还实际收到的其他的税费返还，如所得税、消费税、关税和教育费附加返还款等。（一）经营活动现金流量项目编制5．购买商品、接受劳务支付的现金当期购买商品支付的现金、当期支付的前期购买商品的应付款以及为购买商品而预付的现金等。6．经营租赁所支付的现金当期实际支付的经营租赁租金款项反映7．支付给职工以及为职工支付的现金以现金方式支付给职工的工资和为职工支付的其他现金。支付给职工的工资包括工资、奖金以及各种补贴等；为职工支付的其他现金，如企业为职工交纳的养老、失业等社会保险基金、企业为职工交纳的商业保险金等8．支付的增值税款购买商品实际支付的能够抵扣增值税销项税额的增值税进项税额，以及实际交纳的增值税税款。9．支付的所得税款当期实际支付的所得税10．支付的除增值税、所得税以外的其他税费本项目反映企业按国家有关规定于当期实际支付的除增值税、所得税以外的其他各种税款。包括本期发生并实际支出的税金和当期支付以前各期发生的税金以及预付的税金11．支付的其他与经营活动有关的现金除上述主要项目外，企业还有一些项目，如管理费用等现金支出，中海地产深圳公司经营活动产生的现金流量截止到(单位：千元)2009年6月30日2008年6月30El2007年6月30日净收益(损失)$3，763，000$3，780，000$3，415，000折旧／摊销费2，148，0001，598，0001，487，000资产／负债净增加(减少)额(437，000)(255，000)1，001，000支付的其他与经营活动有关的现金70，000(238，000)(21，000)经营活动产生的现金流入额$5，544，000$4，885，000$5,882，000练习a．中海地产经营活动的现金流量状况(好／差)。b．用至少一个观察结果支持你的观点。二、投资活动分析（一）投资活动现金流量项目编制（二）投资活动分析1．收回投资所收到的现金实际收回的投资款项，包括投资本金和投资收益。债券利息收入应与本金分开按反映。2．分得股利或利润所收到的现金因对外投资而分得的股利或利润3．取得债券利息收入所收到的现金企业债券投资所取得的现金利息收入。包括在现金等价物范围内的债券投资，其利息收入也在本项目中反映4．处置固定资产、无形资产和其他长期资产而收到的现金净额出售固定资产、无形资产和其他长期资产所取得的现金扣除为出售这些资产而支付的有关费用后的净额。本项目还包括固定资产报废、毁损的变卖收益以及遭受灾害而收到的保险赔偿收入等（一）投资活动现金流量项目编制5．购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金为购建固定资产而支付的款项，包括购买机器设备所支付现金及增值税款、建造工程支付的现金、支付在建工程入员的工资等现金支出。购买无形资产支付的现金，包括企业购入或自创取得各种无形资产的实际现金交出。6．权益性投资所支付的现金企业购买股票等权益性投资所支付的现金7．债权性投资所支付的现金购买的除现金等价物以外的债券而支付的现金。购买债券的价款中含有债券利息的，以及溢价或折价购入的，均按实际支付的金额反映8．其他与投资活动有关的现金收入与支出其他投资活动项目的现金收入和现金支出。中海地产深圳公司投资活动产生的现金流量截止到(单位：千元)2009年6月30日2008年6月30日20007年6月30日固定资产(增加)减少额$(2,828,000)$(2，559,000)$(2，129，000)购买／处置子公司(137,000)(3，269,000)(150，000)债券投资(增加)减少额356,00063，000(309，000)其他现金流入434．000555，000520，000投资活动产生的现金流入$（2，175，000）$(5，210，000)$(2，068，000)练习a．因为(增加)减少固定资产活动导致宝洁公司现金(流入／流出)。这说明宝洁公司在(购置／出售)更多的固定资产。一般来讲，这说明公司处于(扩张／收缩)阶段。固定资产是利润产生的资产。更多的购置固定资产是为了在年末产生(更高／更低)的收入。b．在(1999／1998／1997／1996)年，宝洁公司出售的债券数量超过了它购买的数量。c．对于投资活动来说，宝洁公司连续三年都是现金(流入／流出)。d．宝洁公司披露的投资活动的现金状况(好／差)，用至少两个观察结果支持你的结论。三、筹资活动分析（一）筹资活动现金流量项目编制（二）筹资活动分析1．吸收权益性投资所收到的现金通过发行股票等方式筹集资本所收到的现金。其中，由金融企业直接支付的手续费、宣传费、咨询费、印刷费等费用，从发行股票取得的现金收入中扣除，以净额列示。2．发行债券所收到的现金企业发行债券筹集资金收到的现金。委托金融企业发行债券所花费的费用，与发行股票所花费的费用一样处理3．借款收到的现企企业举借各种短期、长期借款所收到的现金4．偿还债务所支付的现金当期实际偿还债务所支付的现金，包括：归还金融企业借款、偿付企业到期的债券等。5．发生筹资费用所支付的现金企业为发行股票、债券或向金融企业借款等筹资活动发生的各种费用（一）筹资活动现金流量项目编制6．分配股利或利润所支付的现金企业当期实际支付的现金股利以及分配利润所支付的现金7．偿付利息所支付的现金企业用现金支付的借款利息、债券利息等。8．融资租赁所支付的现金融资租赁租入固定资产所支付的现金。包括支付的当期应付租金和前期应付未付而于本期支付的租金9．减少注册资本所支付的现金企业因缩小经营规模而由股东抽回资本所发生的现金支出，在本项目反映。10．与筹资活动有关的其他现金收入与支出发生一些其他与筹资活动项目有关的现金收入和现金支出。中海地产深圳公司筹资活动产生的现金流量截止到(单位：千元)2009年6月30日2008年6月30日2007年6月30日发行(购买)股票$(757，000)$(432，12100)$91，000发行(购买)债券NA(98，000)NA借款增加(减少)(183，000)65，000345，000支付的其他与筹资活动有关的现金(116，000)(92，000)(84，000)筹资活动产生的现金流入额$(1，056，000)$(557，000)$(352，000)练习参照上面中海地产深圳公司的现金流量表中筹资活动部分的数据回答下列的问题。a．财政年度截止到2007年，中海地产深圳公司因发行(购买)股票产生现金(流入／流出)。这说明中海地产深圳公司(发行／回购)了更多自己的股票。回购公司已发行在外的股票并在未来日期再次发行的股票叫（？）股。b．财政年度截止到(2009／2008／2007)年，宝洁公司股票发行的数额超过回购的数额。c．宝洁公司(支付/未支付)股利。d．宝洁公司反映的筹资活动产生的现金状况(好/差)，用至少两个观察结果支持你的结论。四、三种活动关系分析练习区别现金流量表中的经营活动、投资活动和筹资活动理解数据的内在含义以及交易活动是产生现金流入还是现金流出Kristin联合公司用直接法编制现金流量表。对每一笔业务，选择O，I或F的方式确定下列业务是属于经营活动、投资活动还是筹资活动。1．将成本为2，000美元的存货以5，000美元的价格现款销售。(O／I／F)$2．将账面价值为65，000美元的设备以5，000美元的价格现款销售。(O／I／F)$3．以7％的利息率向银行借款100，000美元，借款将于三年后到期。(O／I／F)$4．发行面值为100美元，利息率为6％的优先股1，000股，每股售价180美元。(O／I／F)$5．支付6，000美元的应付账款。(O／I／F)$6．出售所持有的股票，取得现金12，000美元。该普通股初始以5，000美元购得，在上期会计年度截止日其市场价值为11，000美元。(O／I／F)$7．1月1日，以现金50，000美元，长期应付票据150，000美元的方式购置设备。(O／I／F)$练习列举大公司和小公司典型的经营活动、投资活动和筹资活动1．现金流量表反映了三种基本活动导致的现金流入和流出。对于一个地方性的经营金属器具的独资商店，列举其典型的经营活动、投资活动和筹资活动。假定业主在商业街租得一家店面。a．经营活动b．投资活动c．筹资活动。2．论述对于像沃尔玛或西尔斯这样的大型企业和上面那个地方性的私有金属店，其典型的经营活动、投资活动