房地产开发六证一书办理

西双版纳项目1六证一书办理工作简介西双版纳项目2目录1、房地产开发的涵义及六证一书指什么？2、第一部分：《建设项目选址意见书》的办理及相关工作3、第二部分：《国有土地使用证》的办理及相关工作4、第三部分：《建设用地规划许可证》的办理及相关工作5、第四部分：《建设工程规划许可证》的办理及相关工作6、第五部分：《建筑工程施工许可证》的办理及相关工作7、第六部分：《商品房预售许可证》的办理及相关工作8、第七部分：《房屋产权证》的办理及相关工作9、集团对项目公司六证办理的管控要求西双版纳项目3房地产开发的涵义及六证一书：涵义：通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。六证一书：1、《建设项目选址意见书》2、《国有土地使用证》3、《建设用地规划许可证》4、《建设工程规划许可证》5、《建筑工程施工许可证》6、《商品房预售许可证》7、《房屋产权证》西双版纳项目4第一部分建设项目选址意见书》的办理及相关工作：一、何为《建设项目选址意见书》？二、《建设项目选址意见书》的办理流程、受理部门及时限；三、办理《建设项目选址意见书》需提交资料：1、发改部门等项目审批部门批准的项目建议书及相关批准文件；2、需申请用地的交通工程及管线工程应提交规划行政主管部门对方案的审查意见及附图；3、符合数据格式要求的1/500或1/2000地形图。西双版纳项目5一、何为《建设项目选址意见书》？《建设项目选址意见书》是规划部门结合区域功能、项目特点等具体情况，对拟建设项目选址提出的书面意见。西双版纳项目6二、《建设项目选址意见书》的办理流程、受理部门及时限1、、办理流程：（1）、计委审查可行性研究报告和进行项目立项；（2）、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查；（3）、建委办理投资开发项目建设条件意见书；（4）、环保局办理生产性项目环保意见书（表）；（5）、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查；（6）、规划部门办理项目选址意见书。二、受理部门：工业园区建设局（规划分局）。三、时限：自受理之日起十个工作日内（不含市政府审批）。西双版纳项目7三、办理《建设项目选址意见书》需提交资料1、建设项目选址意见书《申报表》及申请人身份证明材料（原件1份）；委托他人代理的，提交授权委托书（原件1份）及受委托人个人身份证（复印件1份，验原件）；2、《项目立卷表》（原件1份，项目首次申报时提交）；3、发改部门等项目审批部门批准的项目建议书及相关批准文件（复印件各1份，验原件）；4、需申请用地的交通工程及管线工程应提交规划行政主管部门对方案的审查意见及附图（原件1份）；5、经济适用住房选址需提交发改部门经济适用住房指标批复（复印件1份，验原件）；6、新村建设选址需提交发改部门新村建设项目立项批复（原件1份）；7、符合数据格式要求的1/500或1/2000地形图，暂无1/500或1/2000地形图的地区可提供1/10000地形图（原件2份）；8、大型建设项目、对城市布局有重大影响的建设项目及对周围环境有特殊要求的建设项目，应提交有相应资质的规划设计单位作出的选址论证意见（原件1份）；注：申报时应同时提交以上申请材料的电子文件（图件为DWG及TAB格式，其它文件为原件扫描的JPG格式文件），提交复印件的材料，建设单位须在复印件上加注‘此件复印件内容与原件内容核对无误’字样，并加盖单位印章。西双版纳项目8第二部分《国有土地使用证》的办理及相关工作：一、何为《国有土地使用证》？二、办理《国有土地使用证》的条件；三、国有建设用地使用权的取得方式；四、招标拍卖挂牌出让程序；五、办理《国有土地使用证》需提供资料：1、土地登记申请文书一套；2、国有土地使用权出让合同、补充协议；3、出让土地规划红线图（原件）及坐标成果表；4、出让金缴纳凭证（复印件）、完税或减免税凭证；5、出让批准文件；6、项目批文宗地总平面图及宗地图。六、办理《国有土地使用证》的政府部门、时限及重要性；七、办理《国有土地使用证》的费用。西双版纳项目9一、何为《国有土地使用证》？《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。西双版纳项目10二、办理《国有土地使用证》的条件办理条件：（1）、符合2006年5月31日中华人民共和国国土资源部发布2006年8月1日实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（2）、受让人按照《国有土地使用权出让合同》约定付清全部国有土地使用权出让金，依法申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》，取得国有土地使用权。西双版纳项目11三、国有建设用地使用权的取得方式1、协议出让2、公开出让(招标、拍卖、挂牌)3、划拨4、转让西双版纳项目121、出让（招标、拍卖、挂牌、协议出让等）出让指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让的方式有招标、拍卖、挂牌、协议出让等。土地招标、拍卖和挂牌的具体含义及特点如下：西双版纳项目13（1）、招标出让国有土地使用权招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。在招标出让中土地主管部门要根据出让土地的具体情况编制招标文件，并实施投标的登记，投标人在登记时必须缴纳投标保证金，并提交营业执照的副本，法人代表人证明等文件。投标人在按照招标文件的要求编制标书后，在规定的时间内将标书密封投入指定标箱。经由专家组成的评标委员会按照评标标准对企业提交后投标文件进行评审后，在规定的时间地点开标。在中标人确定后，招标人应向中标人发出《中标通知书》，中标人则在《中标通知书》约定的时间，按照招标文件与土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》。公开招标的投标单位不能少于三家，如果少于三家则招标人应当停止开标。在公开招标中投标企业投标的价格是重要的评标因素，但评标委员会为了防止土地开发的后续资金无法到位，出现土地闲置浪费现象，开发商的从业经验和实力也是评标委员们重点关注的要点。西双版纳项目14（2）、拍卖出让国有土地使用权拍卖出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。土地的主管部门根据被拍卖土地的特征编制拍卖文件，竟买人在竟买申请截止日期前提出竟买申请，交纳不少于拍卖文件规定的保证金，并同样提交法定代表人证明书等资信证明。竟买人通过审查后，得到印有编号的竟买标志牌，拍卖会在拍卖公告规定的时间、地点进行。参加的竟买人同样不能少于三人，否则应终止拍卖。在拍卖中最终的成交价格必须高于拍卖方所制定的底价，否则也需终止拍卖。拍卖成交后，竟得人按照《拍卖成交书》规定的时间和土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》。土地拍卖中最重要的原则是“价高者得”，与其他形式的拍卖原理相同。西双版纳项目15（3）、挂牌出让国有土地使用权挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。政府土地主管部门编制挂牌文件，竞买人在规定日期前提出竟买申请，按规定交纳保证金、提交法定代表人证明书等资信证明后提交竞买申请书。在挂牌文件规定的挂牌起始日期，挂牌人应该将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、起始价、增价规则、增价幅度等内容，在土地交易市场挂牌公布，符合条件的竟买人应定按照文件的要求填写竟买报价单，在挂牌期限内竟买人可多次报价。如果在挂牌期限内只有一个竟买人在挂牌期限内只有一个竞买人，且报价不低于挂牌底价，并符合其他交易条件的，挂牌成交；在挂牌期限内有两个或两个以上竞买人报价的，报价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人。但报价低于底价者除外，在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他交易条件的，挂牌不成交。挂牌交易的挂牌期限不得少于十个工作日。竞买人确定后．挂牌人应当向竞买人发出《挂牌成交确认书》。竞得人应该根据《挂牌成交确认书》所约定的时间与市国土房管局签订《国有土地使用权出让合同》。挂牌同样遵循“价高者得”的原则．不同之处在于不是现场报价．由于挂牌是以书面的形式报价，所引发的关注程度及暴光不如招标与拍卖。西双版纳项目16（4）、招标、拍卖和挂牌交易三种交易方式的比较挂牌交易、拍卖和招标三种交易方式的比较交易方式类别招标拍卖挂牌交易底价是否公开不公开不公开公开底价由谁确定招标委员会拍卖委员会委托人是否设立独立于委托人的集体决策组织设立招标委员会设立拍卖委员会不需要报价方式填写投标书举牌交易中心电脑报价终端报价报价次数一次报价机会可多次报价可多次报价竞买（投）人数≥3人≥3人≥1人公告发布地点在交易中心和互联网发布并刊登在交易中心和互联网发布并刊登一般在交易中心和互联网发布公告期限不少于30日不少于30日不少于30日公告发布方由委托方发布由委托方发布由委托方发布西双版纳项目172、土地划拨国有土地划拨指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳土地补偿、安置等费用后将土地交付使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨土地使用权未经批准不得转让、出租、抵押。西双版纳项目183、土地转让土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，即土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。转让方式：包括出售、交换和赠与等。西双版纳项目19四、招标拍卖挂牌出让程序（1）公布出让计划，确定供地方式；（2）编制、确定出让方案；（3）地价评估，确定出让底价；（4）编制出让文件；（5）发布出让公告；（6）申请和资格审查；（7）招标拍卖挂牌活动实施；（8）签订出让合同，公布出让结果；（9）核发《建设用地批准书》，交付土地；（10）办理土地登记；（11）资料归档。西双版纳项目20五、办理《国有土地使用证》需提供资料1、土地登记申请文书一套（土地登记申请书）；2、国有土地使用权出让合同、补充协议；3、出让土地规划红线图（原件）及坐标成果表；4、出让金缴纳凭证（复印件）、完税或减免税凭证；5、出让批准文件；6、项目批文宗地总平面图；7、法人代码证书（复印件）及身份证复印件；8、（企业）工商营业执照（复印件）；9、原国有土地使用证（原件）、地上附着特权属；10、宗地图；11、需要提供的有关证明材料西双版纳项目21六、办理《国有土地使用证》的政府部门、时限及重要性政府部门：工业园区国土资源局时限：20-30个工作日重要性：《国有土地使用证》是非常重要的物权，不按合同办出《土地使用证》就是开发商违约和对业主“权力”的侵犯。《国有土地使用证》不仅是住宅不动产的物权的组成部分，而且是更重要的组成部分。1、缺少《土地使用证》，不动产的“物权”不完整。因为《房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，这说明房地产的“物权”包括房屋所有权和土地使用权两方面。业主买的房地产包括房屋所有权和土地使用权，而现在开发商只把房屋所有权给了业主，而土地使用权没有交给业主。2、缺少《土地使用证》，房地产的转让中涉及土地使用权的部分不发生法律效力。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。没有《国有土地使用证》，业主不拥有法律意义上的“土地使用权”。3、缺少《国有土地使用证》房地产价值严重缩水。按照《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。这一条规定使原本只有70年寿命的住宅，得到“自动”延长