房地产开发可行性研究报告

南昌房地产策划案例分析一、市场分析一、咸阳城市概况1.1地理位置咸阳位于陕西省中部。是紧邻省会西安和内陆开放城市。咸阳有秦都区、渭城区、武功县、三原县、泾阳县、乾县、礼泉县、永寿县、彬县、长武县、旬邑县、淳化县等3个区10个县,兴平市1个县级市。1.2人口面积交通地位咸阳，陕西省地级市，位于陕西省八百里秦川腹地，渭水穿南，嵕山亘北，山水俱阳，故称咸阳。咸阳东邻省会西安，西接国家级杨凌农业高新技术产业示范区，西北与甘肃接壤。辖2区1市10县，总面积10246平方公里。2018年全市常住人口437.6万人，其中中心城市人口91.5万，位居陕西省第三位，仅次于西安、宝鸡。咸阳是秦汉文化的重要发祥地。秦始皇定都咸阳，使这里成为“中国第一帝都”。咸阳也是古丝绸之路的第一站，中国中原地区通往大西北的要冲。咸阳是中国甲级对外开放城市、国家级历史文化名城、全国双拥模范城、国家卫生城市、首届中国魅力城市、中国地热城、全国十佳宜居城市、首批中国优秀旅游城市、全国精神文明创建工作先进市及中华养生文化名城。2014年国务院批复成立西咸新区为中国第七个国家级新区。二、本案概况2.1项目简介该地块原为石斗村村民耕地，地块北至石斗村正街，南至市烟草局及周转库房，西至秦都花苑小区，东邻瑞泉佳苑、华达雅苑小区。用地面积约为92，277㎡（约138.4亩）。2.2地块现状地块上基本为厂房及办公楼，地块周边环境繁华，西边是江西涤纶厂生活区及正在建设的华府天地项目，东边为玉带河东中支。北边解放路目前为六车道60米快速路，是南昌的主干道之一。南边厂房围墙外为一空矿平地（今后将规划成生态公园）2.3区域周遍配套设施项目周遍各项生活配套设施比较完善;交通:11路,206路,201路,207路等公交车,双向六车道,交通相当便利;西接南昌大桥,抚河风景区,东穿南昌航空工业学院,艾西湖风景区,远期达瑶湖大学城,瑶湖湿态风景区,形成居家又一特色风景区—集商,住,行,游为一体的多元化景观标志性城市生活区。学校:有南昌市属第十四中学,十七中学,南昌联立学校,南昌航空工业学院,江西师大动分院,江西省机械职工大学;生活:有麦德龙,北京华联超市,南昌百大新生活超市,香江家具城,洪城家电市场,南昌旧货大市场,综合集贸市场,龙王庙集贸市场,等大市场,白云饭店,江南茶馆,沃尔玛商城即将落成;医疗:新世纪医院,华夏医院,湖坊医院,培康药店等娱乐:有南昌京东水上乐园,曙光俱乐部,天香园候鸟公园,城东公园等休闲娱乐场所,城东公园占地面积150亩,此外南昌市go-vern-ment为改变城东片区无大型休闲公园现状,规划在本项目旁修建修仙旅游公园;环境:玉带河中支紧邻本项目旁,南昌市go-vern-ment现已对此进行治理;人流:该区域为南昌市人口密集居住区,人流量大,车流(解放西路)可达100余辆分钟;三、个案分析案名：东方明珠（一期为华府天地）地理位置南昌解放西路298号物业类型住宅占地面积约65亩(一期5万㎡)户型4房2厅,酒店式公寓规模11万㎡价格3100—3600元㎡开发商江西绿原房地产开发有限公司均价3300元㎡工程进度在建设广告诉求体验全球一致的优越生活物管费付款方式一次性,按揭优势交通便利,周边生活配套设施比较完善折扣劣势户型偏大店面综合评述1:交通便利,生活配套设施完善2:绿化率相对较高3:住宅户型稍微偏大车库为定建筑形态2栋多层8栋小高层销售率今年4—5月开盘案名:东方塞纳地理位置东湖玉带河畔·上坊路东方塞纳物业类型住宅占地面积8万㎡户型3房2厅,2房2厅规模15万㎡(1500户)价格开发商江西宏利房地产开发有限公司均价3900元㎡工程进度现房广告诉求物管费1.1元㎡付款方式一次性付款,分期付款,银行按揭优势交通便利,周边生活配套设施完善折扣劣势价位偏高店面综合评述1:交通便利,生活配套设施完善2:绿化率相对较高3户型规模大车库未定建筑形态33栋多层,9栋高层销售率91%案名:御锦城物业名称御锦城楼售电话地理位置东湖玉带河畔·上坊路物业类型住宅占地面积户型3房2厅,2房2厅规模价格开发商均价二手房3400元㎡工程进度老房广告诉求物管费0.9元㎡付款方式优势交通便利,周边生活配套设施完善折扣劣势区内配套设施少没有会所店面综合评述1:交通便利,生活配套设施完善2:绿化率相对较高3欧式建筑风格车库建筑形态销售率早已售完市场总结:二:SWOT分析一:现状分析1.地块所属片区,属于按习惯行业划分的城东板块,为南昌原来的老工业区,相比较南昌其他区域属于较脏乱区域。周边房屋建造基本已陈旧，且房屋基本属于多层住宅，除了现正在建设的东方明珠即华俯天地，东方塞纳。2.地块交通相当便利，周边生活配套设施比较完善，尤其今后南昌市将重点改定为集科技、文教、高新技术产业、旅游渡假、生活居住为一体的综合新区。依据总体规划的要求，该区域为中心城近期发展的重要地区，城市发展新区。城东区占地31.5平方公里，预计常住人口将达到42万。3.本项目东邻玉带河支流（正在改建中），南邻规划中的生态公园，从目前的整治力度和未来的规划预测，项目的周边环境质量与现状相比将会有质的飞跃。结合以上情况与南昌市民今年来购房喜好分析，项目建成将会是南昌市认可度比较高的居住区之一。二：SWOT分析1：优势1）该地段属于咸阳市近期将重点治理改造的城东老城区。2）该区域交通相当便利有四路公交可直达且解放西路车流可达100余辆分钟；北边解放西路目前为六车道60米快速路，是南昌市主干道之一。3）该区域周边生活配套设施比较完善，如：学校有十四中，十七中，南昌航空工业学院，江西师大东城分院等；超市有麦德龙，华联，南昌百大，沃尔玛也即将落户等；还有各式生活娱乐医疗场所。4）该区域为南昌市人口密集居住区，人流量相当大。2：劣势1）该区域为南昌市老工业区，相比较其他区域来说，属于较脏乱区域。2）现区域竞争对手有：东方明珠即华俯天地，东方塞纳；东方明珠一期将在今年4-5月份开盘，开盘均价为3300元平方米，此楼盘邻本项目约100米处；东方塞纳位于本项目2公里处，开盘均价为3900元平方米，还有最后一期3栋多层小户型尚为开盘；现东湖区竞争对手有：潜在竞争对手：该区域内有块空地—东方塞纳对面，3：机会第三章：产品策略拥有齐全生活配套的景观型住宅社区拥有齐全生活配套及休闲功能的——由于本项目周边商业配套设施匮乏，项目应该规划沿街商业，为住宅部分提供无尽生活便利。并设置会所可以令购买物业的住客独享一份休闲生活地悠雅与舒适。设计科学具一定超前领先性——目前南昌的房地产市场竞争比较激烈只有在产品规划设计中具备一定的超前领先性,在竞争中才会立足不败之地.景观型——对于玉带河区域地带自然景观的有效借用，使住宅“这边风景独好”。在房型及建筑物设计中，对于外部景观的借景效果须审慎考虑。智能化住宅——作为本项目一个重要的标志及卖点，应该以全新的智能化理念，超前的智能化规划搏击市场，以提升产品的全面竞争力。一、产品定位及布局规划:从产品规划定位特征来看，多层和小高层产品属于受广大消费者接受的产品，将受到市场的青睐。项目整体呈“南低北高”的空间线型布置。南向为多层，北向为小高层和高层。住宅社区内部通过集中广场或者大型中心绿地来为业主提供一个休憩的场所，在通过环小区水景观带形成一个户户有水景，家家门前有河流的高产品附加值。二产品风格建议1建筑形态建筑注重现代主义的特点，主张力求简洁。建筑是凝固的音乐整体建筑风格简约、现代、大气、时尚，外立面采用玻璃块面组合，光影效果较强，形体飘逸大方。住宅南向立面强调视觉的透视感，增大了开窗面，北向立面强调视觉的光洁，加强了凸窗、阳台前后进退的块体组合。各组团相对统一的建筑风格，但在一些配套设施(如会所,变电站)建筑上需有别于其他的形态。总之，建筑立面既要区别于同类产品，以免形成同质化产品,又要体现现代简约风格的立面，舒适生活的功能及审美需求。比较具有代表性的建筑外立面风格是世界著名设计师里特维德的荷兰风格派风格，荷兰风格派建筑的主要特点是外观简约，色彩鲜艳靓丽，以灰色为主色调，配以少量的红黄蓝为搭配色，相比起南昌其他楼盘的单一色彩，采用荷兰风格派风格的建筑形态及色彩将区别于其它产品。2户型建议明确合理的功能分区住宅的使用功能虽然简单，但却不能随意混淆。简言之，一般有如下几个分区:u公共活动区：供起居、会客使用，如客厅、餐厅、门厅等。u私密休息区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、书室等。u辅助区：供以上两部分的辅助、支持用，如厨房、卫生间、贮藏室、阳台等。这些分区，各有明确的专门使用功能，既有动与静的区别，又有小环境的要求。在平面设计上，应正确处理这三个功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。从各房间的大小来看，人们较理想的卧室面积应在12m2-16m2之间，较理想的客厅面积在21m2-35m2之间，卫生间、厨房、贮藏室各占5m2-8m2，阳台占5m2-6m2。这样的面积分配，基本保证了功能的安置，符合当前人们生活使用的需求和习惯。户型配比根据本案产品定位，结合目标客群研究，目前南昌对二房及三房的需求旺盛，二房总价上的优势，加上目前新盘二房的比列较低，目前二房在南昌市场上属于较稀缺的产品，因此本项目相比南昌市其他项目应该更注重二房的比列，而四房因总价及楼层关系市场反应相比三房和二房略显冷淡。因此我们在对产品类型进行深入分析后建议如下：户型面积（m2）所占户型配比%三其他物业形式建议1景观建议以人为本的概念已成为当下社区景观的基本理念，绿化环境的需求要做较大的投入，除了集中绿地广场以外，更多的可以用一些局部的小品和植被来营造环境和附加值的体现。l坡地园林设计以增加基地绿化的延伸感和层次感，大面积园区的动态水体，如环小区水景带，大型的喷水池。做到每个绿化组团全年常绿、季季花香；l景观小品以雕塑、石或木质艺术小品加以点缀。l以修剪优美的灌木及射灯，营造出日夜生动的美好景致。l做到人车分流，步道或可采用石材建材辅设，车道区域则可采用沥青铺地。l室外停车场的地面用植草砖进行铺设以增加绿化氛围；l小区内可以在绿化组团之间或宅前绿化之间设置一些游戏设施如：秋千、荡椅等等，用以放松一天紧张工作下来的人们。2会所建议会所是体现住宅功能的重要部份。与商业的休闲功能有所区别，本案的会所只向住户开放，且会所的充施提供，其标准将适度高于商业内的设施。通过住宅楼的电梯可直达会所。凡是购买住宅的客户，便自然成为会所的终身会员。发放小区会员卡，会员卡代表了住客的身份，在小区内畅通无阻。会所设施采用部份收费，收费标准只求设施自养即可。会所功能设施建议如下：体闲娱乐生活配套l桌球室l乒乓球房l健身房l浴室及桑拿休息室l咖啡厅及茶室l室内小型温水泳池（可选）l简易中西餐厅l棋牌室l阅览室等等l24小时便利店l小型医疗保健站l美容美发l幼儿托管室l宠物诊所l商务中心（提供代客购车船票、邮寄、代收公用事业费、打字、打印、复印等服务，由物业公司进行代办）l干洗房等3建材、环境以及配套建议：由于目前地块处于规划设计阶段，我们仅仅在几个局部提出一些配套方案的建议，供开发商参考：①建议为项目设置足够的机动车位及非机动车位；②建议社区内各区域各有主题色调，丰富外观及色彩；③建议安装茶色玻璃，保证入驻客户隐私及保密要求。四智能化建议综述在全球经济一体化的时代，智能化将是小区开发的重要环节，建议本项目设置信息通信（电话、宽带接入）系统、有线电视系统、电视监控及安全防范系统、可视对讲系统、安保中心机房，消防控制中心。²电话及宽带接入系统：电话总机和计算机网络的管理采取综合布线系统，主干线采用光缆敷设，室内水平线采用五类线用线槽或穿管敷设。计算机网络系统是一个典型的计算机区域网络，采用高速以太网（ETHERNET）可以呈星型连接，也可以是星总混合型连接，支持100Mbps的传送速率，系统可以通过网桥或路由器与其它区域网，广域网连接，以实现通信自动化。²有线电视系统：系统采用宽带双向传输系统，以方便地进行接收和发送信息信号。社区服务中心等适当部位设置电视信息终端。²对讲系统：每户入口安装可视对讲