房地产开发成本控制存在的问题与对策年

作业过程成本控制（日常工作的成本管理）目标成本体系的建立与实施房地产企业成本管理体系的梳理成本管理体系的建立与实施目标实施目标实现销售/客服建造过程策划/设计目标建立成本管理之实现成本管理之基础1、投资决策《项目投资可行性报告》投资估算书2、项目策划项目定位：概念性方案设计目标成本测算13、方案设计确定产品标准目标成本测算24、初步设计确定产品各分部、各专业标准目标成本测算34、施工图设计目标成本投资估算概念性方案设计概算方案设计概算初步设计概算施工图预算工程量清单目标成本的形成目标/责任成本管理过程动态成本管理作业过程成本管理成本管理软件成本管理委员会实践系统信息系统组织系统标杆企业成本管理模式：领导机构工具制度成本管控文件偏差成本信息月报分析动态成本信息反馈设立目标成本（审批及修订）目标成本的管理成本管理现状存在的问题事前控制不够重视资金的时间价值定位不够合理设计管理深度不足成本管理现状存在的问题事中控制建筑工程预算的编制质量和准确性还有待提高材料设备的询价不够贴近市场工程进度款的审核不够精确签证变更的审核还不够及时成本管理现状存在的问题事后控制施工现场情况的调研力度不够工程事后评价缺乏系统的总结没有建立企业历史成本数据库管理架构确定图2-3房地产公司项目运作管理三种模式类型职能管理型矩阵式管理型开发设计工程销售职责分工开发设计工程销售项目部•项目部只负责施工现场管理部门•项目部成为项目执行的负责主体，职能部门成为资源提供、建议与监督主体优点•对项目环境的反应较慢；需要高层协调工作多，容易形成决策堆积•员工介入双重职权之中，需要公司良好的人际关系和全面的培训实施条件•项目数量少，特定区域经营•客户定位专一，项目实施环境不确定性低•公司高层介入项目协调工作•项目数量较多，需要人才共享，不适用于全国经营•客户较稳定，但不确定性较高的项目环境•公司有专业技能提升要求项目管理型项目公司或项目部开发设计工程销售•项目公司成为开发工作的全权负责主体•项目执行风险较大；不利于公司职能知识积累和专业化发展•跨多个地域经营或客户需求变化多项目管理•前期的客户定位非常准确•更强调项目产品对客户需求满足程度项目部缺点•职能部门内部实现规模经济•对项目环境反应迅速，便于实现项目产品的创新和技术专业化的提升•对项目环境反应灵敏，清晰的产品责任，容易达到客户的满意管理架构确定管理架构确定目标/责任成本管理过程动态成本管理作业过程成本管理成本管理软件成本管理委员会实践系统信息系统组织系统标杆企业成本管理模式：成本管控文件加强工程成本管理的几点建议树立全员成本管理意识（1）各级领导要以身作则，为良好的成本控制系统营造好的环境；（2）加强各部门的通力合作，共同控制成本。（3）建立适当的激励机制、约束机制和监督机制相互配合加强工程成本管理的几点建议事前控制阶段的建议加强土地购买阶段的市场调查和可行性研究注重资金的时间价值，尽量缩短开发周期设计阶段实行设计方案招投标、限额设计、开展价值工程、加强图纸会审。加强工程成本管理的几点建议事中控制阶段的建议完善合作商数据库规范工程量清单格式切实把好预结算关加强合同管理签证、变更要严格按企业有关规定办理加强工程成本管理的几点建议事后控制阶段的建议竣工结算是事后成本控制的关键重视项目的后评价工作，不断提高业务水平开发成本土地成本管理成本资金成本钱花哪里去了？钱赚到手了吗？利润===收入—成本成本是个无底洞吗？你是“知本家”吗？财务结算的利润是真吗？你能给投资方一个交待吗？