(一)06-08年江苏省房价涨幅情况及其发展趋势分析6

南京财经大学本科毕业论文1目录中文摘要：··························2英文摘要：··························2一、问题的提出························3（一）我国房价现状分析··················3（二）研究房价影响因素及对策的重要性···········4二、房价上涨原因分析·····················6（一）06-08年江苏省房价涨幅情况及其发展趋势分析······6（二）我国房价过快上涨原因的专家分析···········7三、实证分析·························9（一）房价影响因素原因的分析···············9（二）模型的建立·····················11（三）分析各因素对房价的影响以及提出解决办法·······12参考文献···························14南京财经大学本科毕业论文2江苏省房地产价格影响因素的多元回归分析摘要：本文分析了我国房价的现状，总结了可能引起房价上涨的原因，并通过对房地产价格的影响因素分析筛选后，进行了多元线性回归分析，分别分析人均可支配收入、国内贷款、每平方米造价、长期贷款利率对房地产价格的影响，经过eviews软件，对数据进行显著性检验，并对所建模型进行拟合优度检验，得出结论人均可支持收入、国内贷款、长期贷款利率对房价影响显著，房屋造价对房价影响不显著，并据此提出一些对房价现状进行改善的措施。关键词：房价，人均可支配收入，长期贷款利率，多元回归分析Abstract：Thispaperanalysesthepresentsituationofhousingprices,summarizesthereasonsmaycauseprices,andthroughtheanalysisofthefactorsaffectingtherealestatepricesafterscreening,themultivariatelinearregressionanalysis,thispaperrespectivelyanalyzesdomesticpercapitadisposableincomeandcostofeverysquaremetre,homeloans,long-termratesforrealestateprices,aftereviewssoftware,dataaresignificanttest,andtosignificanttestthebuiltmodelforgoodness-of-fittesting,aconclusioncansupportpercapitaincome,domesticsupportforlong-termloans,loaninterestratehassignificanteffectsonprices,housepricecostnosignificantinfluenceonhousingprice,andthenputsforwardsomemeasurestoimprovethecurrentpriceKeywords：housingprice,thepercapitadisposableincome,Long-terminterestrates,Multipleregressionanalysis南京财经大学本科毕业论文3一、问题的提出（一）我国房价现状分析房地产价格居高不下，是近几年人们关注的热点问题，自2004年起，我国房价便开始呈现上涨趋势，国家也曾多次出台相关政策，提高银行准备金，降低银行房贷，提供经济适用房等，但房价仍然居高不下，甚至有专家预测，在五年之内，北京平均房价将增加至五万元每平方米。如今，北京、上海等地热点地区，房价均达到3-5万元每平方米，甚至爆出过15万元每平方米的高房价，让人望而却步。房价如此居高不下，已成为了许多人心中的阴影。房价过高，而居民购买力不足，现在80后中百分之八十在学校毕业走向社会时成为房奴，为一套蜗居而奋斗，如今，我国房价与其真实价值比例已达到二比一的极高比例，而房价与居民收入比例也超过正常标准。著名作家徐柏生先生在他的博客中提到，中国房价已然走到一个顶峰，中国未来三年的房市很可能及其惨淡。国家统计局景气中心研究室副主任张海旺及研究人员席念霞表示，统计显示，2009年上半年，全国商品房平均销售价格同比提高12.9%，是1996年以来同期的最高增幅。全国有12个地区商品房销售均价增幅超过10%，6个地区价格增幅超过20%，房价的涨势仍然十分迅猛。近日，有关专家对中国代表性城市房价现状和走势进行了分析。分析表明，各地房地产业仍存在很多问题，如北京地区有效土地供应不足，上海地区由于世博效应房价仍高速上涨，杭州普遍出现“万元房”，房产策划专家王志刚认为，杭州的楼市大多是外地有钱人支撑起来的，本地居民购买力不足。中国房价近年来上涨快速，各种问题也层出不穷，主要可以总结为以下几点：1.土地价格居高不下。我国城市土地被大量囤积，价格一炒再炒，难以下跌；2.城镇房价差额较大。我国居民向城市化聚集现象严重，导致我国城市住房严重不足，城镇房价有较大差南京财经大学本科毕业论文4额；3.房价过高，与居民收入不成正比。自2004年起，我国房价不断上涨，导致房价涨幅与居民消费水平涨幅不成正比；4.房地产商成本较高，为提高售价囤积房源。土地价格上涨，各种税收的缴纳，以及建筑成本的上升，让房地产商的开发成本逐年增高，而房地产的高额收益让房地产商不愿轻易以低价出售房产，导致房源的囤积；5.居民住房紧缺，但房价过高，难以购买。由于城市居民的大量涌入，导致城市住房严重不足，但房价的不断增长，导致居民收入无法支持房价的购买，很多人只能望房兴叹，很多大学生更是毕业后便成为了房奴。6.居民对房价走向不明，持观望态度，房地产商不愿降价，囤积房源以抬高房价。房地产业在我国市场经济中所占比重较高，政府政策的宏观调控十分艰难，自2007年两会以来，我国每年都会出台房地产相关政策，2010年的政策尤为明显，导致居民对房价期望值降低，大多居民持观望态度，而高额的成本和历年的高额收益，让房产商不愿轻易降价，宁愿囤积房源，导致房产市场交易量一再下降；7.炒房现象严重，导致房价不正常增长。自2004年起至今，我国房价上涨数倍，其中很大原因是某些炒房团的操作，导致房源不足，房价畸形增长；8.房地产政策调控的困难，对于房价涨跌的期望不同人群有不同见解。我国有房者与无房者对于房价的期望有较大差异，很多家庭积攒多年买房以作保障，房价的下跌将是他们不能承受的，而买房当投资者更不愿投资被缩水，近十年的房价上涨已让很多人将炒房当做低风险高回报的投资，都乐此不疲；而无房者，以及很多毕业生，由于没钱买房，都盼望着政府出台政策，抑制房价，能够自己买上住房。（二）研究房价影响因素及对策的重要性中共中央政治局委员、国务院副总理曾培炎曾经指出，住房问题是重要的民生问题。要积极采取措施，加强廉租住房制度建设，解决好城市低收入家庭住房困难。继续调整南京财经大学本科毕业论文5住房结构，稳定住房价格，促进房地产市场健康发展。在我国城市，住房是一种硬性需求，这种需求随着中国城市化的加速迈进，以及大量的外来务工人员、毕业学生在城市谋求工作，而逐年增长。在这样的需求推动下，房价上涨是合理的。但是房价的过快增长，却让居民生活压力大增。要进一步加强和改善房地产市场调控，调整住房供应结构，增加有效供给，促进房地产市场健康发展。规范市场秩序，惩治违规行为，保护百姓利益，是房地产宏观调控的重要内容，也是各级政府执政为民的重要体现。控制房价俨然已成为政治问题，继4月14日国务院常务会议提出用差别化的信贷、税收和土地政策限制房价上涨后，4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》又经发布。该文件指出，坚决抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策，强调要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。对于房价的调控，国家政策不断出新，但效果仍有待观察，对于房价影响因素的分析，俨然已成为当下的热点问题之一。二、房价上涨原因分析（一）06-08年江苏省房价涨幅情况及其发展趋势分析国家出台的相关政策抑制了房价的飞速上涨，09年新出台的国家购房优惠政策及限制政策，如对第二套房购买的房贷限制，以及购房五年内售出的高额税率，都让房地产价格有了一定得降温，但09年的房地产成交额仍达到9000亿人民币以上。笔者查阅了江苏省统计局公布的09年江苏省统计年鉴，2006年至2008的房地产价格指数如下表1所示。由表1可以看出，近几年我国房价上升势头有所缓解，08年曾出现短暂的“拐点”，但总体仍呈现上升趋势，从其中也可以看出一些房价的发展趋势：1.各地区住宅价格上涨趋势差距较大。江苏省作为我国发展较快的省份之一，靠近浙江、上海等地，由于地势的良好条件，江苏省的房价更是全国上涨最快的地区之一，其中，尤其以南京，苏州，南通的房价上涨最为快速。南京财经大学本科毕业论文6表1：2006年至2008年江苏省房屋销售价格指数上年=100类别200620072008房屋销售价格指数104.1106.2104.7商品房104.3106.9104.6住宅104.1107.1104.9经济适用房101.3100.1100.0普通住宅104.6108.3105.4高档住宅104.8108.6105.1非住宅105.1106.1102.6二手房103.8105.1105.0住宅104.0105.5105.9非住宅102.8103.4102.9南京市房屋销售价格指数104.3106.6102.7无锡市房屋销售价格指数103.9105.9105.5徐州市房屋销售价格指数105.5106.2103.3扬州市房屋销售价格指数104.2105.5104.9数据来源：2009年江苏省统计年鉴2.住宅价格上涨趋势大大超过非住宅。如表一中所述，自06年以来，三年内我省住宅平均上涨为4.9至5.9个百分点，而非住宅仅为2.6至2.9个百分点，相差为一倍多，由此可见，由于我国城市聚集化的告诉发展，城市住宅的需求量有大幅增长，这也是房价上涨的原因之一。3.二手房价格居高不下。由表一可以看出，我省自06年起，二手房上涨幅度超过了商品房，由此也可以看南京财经大学本科毕业论文7出，房价过高增长，让很多人对商品房已经望而却步，只能退而求其次；另外，炒房也可能是二手房价格居高不下的原因之一。4.经济适用房价格基本持平经济适用房是我国为抑制房价推出的又一政策，但效果并不是十分明显，经济适用房的价格基本持平，也让寄希望于购买经济适用房的居民保留了一些期望。（二）我国房价过快上涨原因的专家分析中国房价一直居高不下，09年下半年的房价更是高涨，其原因是多方面的。中共中央党校研究室副主任周天勇教授认为，2009年中国的房价太高，其深层次的原因是政府的土地供应行政制度、垄断性的卖地体制、对开发商囤地涨价谋利行为打击不力、地方政府的房地产财政和房屋的持有成本很低，是这些体制问题的一次集中暴发。周天勇教授认为，中国高房价的形成，主要原因是供给相对小和需求相对大，这与对住宅建设用地供应的行政和计划控制，土地供给市场的政府寡头垄断，地方政府将几十年土地收益一次性收支的房地产财政，以及对住宅不征收房产税有着密切的因果关系。根据周天勇教授的观点，我国土地价格一直居高不下，主要有以下几点原因：1.由于土地偏重于保证粮食安全，对城市化所用的土地进行了严格的行政限制，使土地供给过少导致价格上涨。2.中国土地的供给市场，除了政府行政限制土地的供应量外,另一特征就是政府寡头垄断。2009年以前，我国国有企业中有近百家涉及房地产业，虽然国家为了抑制土地价格上涨导致的房价上涨，加快土地的发放开发，但房地产业的高额利润，不仅使国有企业全力参与土地竞争，部分大型企业也是对土地势在必得，导致土地价格居高不下，每年土地拍卖都会出现让