房地产开发金融税收教案

《房地产开发》——第六章房地产开发资金的筹措第六章房地产开发资金的筹集序号章节内容1房地产开发资金筹集的基本概念房地产开发资金流动的特征；房地产开发资金的构成；资金筹集渠道与资金筹集方式；资金成本与资本结构2房地产开发资金的筹集方式对房地产开发资金筹集方式进行分类介绍（概念、特征）3房地产开发资金筹集规划房地产开发资金筹集结构分析；成本分析4房地产开发资金筹集案例分析房地产金融市场房地产金融市场是指从事与房地产活动相关的金融商品和金融工具交易活动的总和。市场的内容：——市场主体（买者与卖者）——市场客体（所交换的商品）——市场环境（所遵循的法律、法规、契约等）——市场规律（所遵守的市场运行机制）房地产金融市场的结构房地产金融市场房地产借贷市场房地产证券市场房地产保险市场房地产信托投资市场股票市场债券市场房地产储蓄市场房地产贷款市场信用贷款市场抵押贷款市场信用贷款是指以借款人的信誉发放的贷款，借款人不需要提供担保。其特征就是债务人无需提供抵押品或第三方担保仅凭自己的信誉就能取得贷款，并以借款人信用程度作为还款保证的。这种信用贷款是中国银行长期以来的主要放款方式。由于这种贷款方式风险较大，一般要对借款方的经济效益、经营管理水平、发展前景等情况进行详细的考察，以降低风险。主要适用于经工商行政管理机关核准登记的企（事）业法人、其他经济组织、个体工商户，并符合《贷款通则》和银行规定的要求。抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。它是资本主义银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。贷款到期，借款者必须如数归还，否则银行有权处理器抵押品，作为一种补偿。房地产金融市场的主体包括：——资金供给者——资金需求者——中介组织——政府——银行及其他金融机构——房地产开发经营企业——居民主体——政府——政府扶持和干预市场有两种方式，一种是直接干预，政府不仅直接出巨资来参与住宅融资活动，而且通过制定利率等措施来对住房金融市场实行多方面的干预。另一种是间接干预，主要有两种形式：一是制定详尽的法律法规来规范和引导市场的发展；二是通过为抵押贷款提供保险和发起设立若干准政府机构，并通过它们的市场活动来影响抵押贷款市场的发展。第二套房贷首付及利率政策规范整治土地出让规则物业税主体——房地产开发企业房地产金融的概念概念：——房地产金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。——实现资金从剩余主体向不足主体的转移，本身就是一个集筹资、融资、投资合为一体的过程。——侧重于房地产资金融通渠道、资金融通方式、资金融通成本和项目融资可行性等问题的研究。特点：——资金来源的短期性和资金运用的长期性——资金来源的固定性和资金运用的特定性——房地产金融有很强的政策性，风险和收益受宏观经济环境的影响。房产金融——房产金融指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通活动。严格地说它不同于住房金融。住房金融是以住房作为信用的保证，获取资金的融通，如通过住房券、住房抵押贷款、按揭贷款、住房储蓄等来融通住房资金，主要是在住房消费过程中的融资活动。可见，住房金融只是房产金融的一部分，而不是全部。除住房金融的内容外，房产金融还应包括房地产开发与经营公司在房产商品的生产与流通中的资金融通。地产金融——地产金融又称土地金融，指围绕土地的有偿使用而产生的融资活动。具体来说，又可分解为市地金融、农地金融。市地金融是指围绕城市土地的开发、建设、经营所展开的资金融通活动，包括市地获得金融、市地改良金融、市地转让与经营金融。农地金融是围绕农地的开发、生产、经营而展开的资金融通活动，在国外又称农业金融，主要包括农地获得金融、农地改良金融、农地经营金融。两者相比，前者的货币化程度和贷款利率都较高，贷出的资金回收容易，偿还期限短，并且分期偿还的情况较多出现；后者则通常与各国的土地政策相配合，在政府的扶持下，不以盈利为目的，发放贷款的期限较长，一般多达几年、十几年，甚至几十年。在我国，农业金融又有广义与狭义之分。广义的农业金融又称农村金融，包括农村领域内一切与生产经营相关的吸收存款、发放贷款、办理结算、现金管理以及农村信用合作等金融活动；狭义的农业金融即是指农地经营金融，是与农业生产活动有关的资金融通。中国银行房地产开发贷款管理办法（试行）中银信管(1998)214号《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》2003.6《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，2007《关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知》2008.6《关于金融促进节约集约用地的通知》,2008.8.27.07年央行六次加息影响房地产金融的因素外部因素：——居民收入水平——住房价格——房租水平——通货膨胀率——企业经营状况内部因素：——首期付款比例——贷款年限——抵押贷款利率水平——融资工具和还款方式《2007房地产蓝皮书：中国房地产发展报告ＮＯ．4》报告指出，房地产企业的融资结构仍具有明显的依赖银行贷款特征。专家分析，现阶段中国金融市场的融资结构中银行贷款占主要地位。主要表现为：商业银行是最大的资金供给者。商业银行的重要地位决定了银行贷款是房地产投融资活动最重要的资金来源；房地产企业贷款是银行较为优良的资产之一，房地产企业贷款能够满足银行对资产安全性的追求；房地产贷款成为银行利润的增长点，近几年房地产市场需求旺盛，投资者对房地产贷款需求很大，并且房地产贷款质量较好，所以银行倾向于增加房地产贷款供给。根据国外经验，企业上市、资产证券化、抵押、发行债券、基金、信托都是企业获取资金的重要方式。我国房地产企业目前的确面临融资渠道比较狭窄的问题，这其中有政策层面的因素,也有企业自身的原因。1房地产开发资金筹集的基本概念1.1房地产开发资金流动的特征与资金筹集的基本原则1.2房地产开发资金的构成1.3资金筹集渠道与资金筹集方式1.4资金成本与资本结构1.5财务风险和财务杠杆1.1房地产开发资金流动的特征与资金筹集的基本原则1.1.1开发资金运动的过程及资金流动的特征1.1.2资金筹集的基本原则1.1.1开发资金运动的过程及资金流动的特征前期阶段：货币资金——储备资金建设阶段：储备资金——生产资金货币资金——生产资金预售阶段：部分生产资金——货币资金房屋交付及销售阶段：生产资金——成品资金——货币资金特征：1）资金占用量大2）资金占用时间长，周转速度慢3）资金运动受区域范围的影响1.1.2资金筹集的基本原则安全性原则：——主要是风险程度经济性原则：——资金筹集的成本可靠性原则：——指资金来源的保证程度1.2房地产开发资金的构成资金总额借入资金自有资金长期借款流动资金借款其他短期借款资本金（注册资金）资本溢价（计入资本公积金）房地产开发资金的分类按资金所有权归属的不同划分：——所有者自有资金（资本权益）——借贷资金按资金使用的时间长短划分：——短期资金——长期资金按资金转移的方式不同划分：——固定资金——流动资金按资金占用形态划分：——储备资金、在建资金、成品资金、结算资金、货币资金1.2.1自有资金概念：指企业有权支配使用、按照国家财务制度和会计准则可用于固定资产投资和流动资金的资金。包括：1）资本金2）资本溢价1.2.2借入资金概念：也称负债资金，指企业或项目建设单位对外筹集的资金，以企业或项目建设单位名义从金融机构和资本市场借入、需要偿还的固定资产投资资金和流动资金。包括：1）长期负债2）短期负债注意：利息问题固定资金是指社会主义企业占用在劳动资料上的资金，是企业生产资金的主要组成部分。由于它可以在较长时期内发挥作用，其价值随着劳动资料磨损程度逐渐地、分次地转移到产品中去而与流动资金相区别。广义的流动资金。指企业全部的流动资产，包括现金、存货（材料、在制品、及成品）、应收帐款、有价证券、预付款等项目。以上项目皆属业务经营所必需，故流动资金有一通俗名称，称为营业周转资金。狭义的流动资金＝流动资产－流动负债。即所谓净流动资金(networkingcapital)。依照此一定义，流动资产的资金来源，除流动负债外，应另辟长期来源。净流动资金的多寡代表企业的流动地位，净流动资金越多表示净流动资产愈多，其短期偿债能力较强，因而其信用地位也较高，在资金市场中筹资较容易，成本也较低。1.3资金筹集渠道与资金筹集方式资金筹集渠道：——自有资金、国内债务资金、国外债务资金——需考虑的问题：1）资金的存量、流量；2）各种渠道适用的范围；3）筹资渠道与筹资方式的适配；4）筹资渠道的组合。资金筹集的方式：——吸收投资（合资、合作等）、发行股票、发行债券、银行借款等。——需考虑的问题：1）环境问题（法规、运作限制）；2）资金成本；3）对企业或项目资本结构的影响；4）筹资方式的组合。1.3.1长期资金筹集与短期资金筹集——长期资金的筹集：主要通过吸收直接投资、发行股票、发行长期债券、银行中长期借款和保留盈余等方式筹集。特征：筹资使用期限较长，用款自主权较大，使用较灵活；风险较大，资金成本较高。——短期资金的筹集：主要通过短期银行借款、商业信用、发行短期债券等形式筹集。特征：使用期限短，资金使用受到限制；但风险较小，资金使用成本较低。1.3.2直接筹资与间接筹资——直接筹资：指房地产资金的借贷和融资工具的买卖直接由房地产开发经营企业自己进行。即由资金的供给者和资金的需求者之间直接建立契约关系而进行资金筹集。包括：房地产债券、股票、抵押契约、借款合同、其他形式的借款凭证、票据等。——间接筹资：指房地产业资金的借贷和融资工具的买卖是通过专业性金融机构来进行的。包括：银行利用存款发放房地产投资性贷款和用于居民购买住房的抵押贷款；居民和企业认购由金融机构发行的住房债券、金融机构再将通过发行债券集中起来的资金进行房地产投资。房地产开发资金来源结构定金和预收款46.9%房地产开发企业自筹资金33.0%银行贷款20.0%目前的房地产行业里直接融资比重偏低，使用和占压银行资金偏多，间接融资仍是主渠道。房地产企业开发资金中，银行信贷资金比重偏大，这与我国金融市场发育不良有关。在发达国家，房地产开发资金中银行信贷资金占融资总量的20%左右，直接融资占40%左右。1.4资金成本与资本结构——资金成本：指企业为筹集资金和使用资金所必须付出的费用。包括：筹资费用、使用费用。筹资费用：向银行借款时需要支付的手续费、承诺费、评估费、罚金、发行股票债券等而支付的申请费、注册费、中介代理费、手续费等。使用费用：在开发经营过程中因使用资金而支付的费用。——资本结构：指房地产开发企业或项目的各种资本的构成及其比例。一般指权益资金和借入资金的比例。1.5财务风险与财务杠杆——财务风险：指开发企业或项目筹资决策引起的风险。一是指企业所有者收益的可变性；二是指企业或项目负债筹资而造成到期不能偿债的可能性。包括：现金性财务风险、收支性财务风险。——财务杠杆：指利用债务资本或发行有价证券而取得资金的方式。一般用财务杠杆系数来衡量。财务杠杆系数＝单位资产利润的变动率÷税息前利润的变动率2房地产开发资金的筹集方式2.1银行借款2.2发行债券2.3发行股票2.4自有资金的筹集2.5吸收外商投资2.6项目BOT2.1银行借款1）2003年6月13日，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件）。对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了门槛。2）2004年4月，国土资源部、国家监察部联合颁发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。该《通知》规定，2004年8月31日是协议出让经营性土地使用权的最后期限，之后所有土地不得再协议出让。同时规定，已经获得土地的开发商，如果尚未付足土地出让金的，必须在8月31日前补交齐全。补交后方能办理土地证或再行转让，否则国家收回土地。——四证齐全：是指