别墅分类及其特性分述总结

1.按建筑形态分类·独立别墅：独门独户，独享前庭后院独立别墅四面采光，无公共面积和空间可借，占地面积最大；独门独户，独享前庭后院。多定位为顶级或高档型住宅，面积多在250平方米以上。·双拼别墅：两个别墅户型的拼合，三面采光双拼别墅三面采光，占地面积比独立别墅小，面积多控制在160~250平方米，市场定位为中高档住宅。·联排别墅：平面形式从竖条形向横条形发展联排别墅在国内的发展变化和更新速度很快。从早期的小面宽、大进深、三层为主到现在的大面宽、小进深、二层为主，同时还增加了室内外的空间变化，包括内庭院、侧庭院等空间处理，每户平面形式也从早期的竖条形变成横条形，甚至L型、T型、十字形，这些使户内每层平面的功能格局更加合理，房间的采光、通风条件得到优化。联排别墅两面采光，占地面积小，独门、独户、有独院绿地，但花园面积相对较小。面积多控制在130~160平方米，多定位为经济型别墅。·叠拼别墅：垂直方向上的两户叠加介于别墅与多层花园洋房住宅之间，其容积率为0.70~1.00，建筑面积多为150~200平方米，部分面积大的接近300平方米，通常为四五层高的住宅，垂直方向上由两户叠加形成，一、二层是一户，三、四、五层又是一户，每户不能同时拥有天和地。下层单元从地面入户，带花园；上层单元从室外独用楼梯入户，带露台。在大部分项目中，叠拼别墅也是作为房型的调剂和补充，既增加一定的容积率，同时也尽量减少对别墅区外部空间效果的影响。叠拼别墅较花园洋房的最大差异在于每户都有自己独立的出入口。另外，在市场上还有一种被称为空中别墅的住宅产品，一般位于高层或多层公寓住宅的顶层，但无论其档次、定位如何，实际上与别墅概念相差甚远，这类别墅可以称为伪别墅。2.按档次分类根据别墅市场级别档次的不同，可以分为三大类别墅，即顶级别墅、普通别墅、经济型别墅。·顶级别墅：容积率0.20以下，建筑面积800平方米以上顶级别墅项目一般规模不会太大，或者仅仅是指一个项目中的少数别墅，其容积率在0.20以下。这类别墅无论是在自然景观资源还是在历史人文资源的占有上，都有得天独厚的优势和相当的稀缺性。其建筑面积通常在800平方米以上，占地面积也在3000平方米以上，层数一至二层。如上海紫园1号顶级别墅，位于上海松江佘山国家级旅游公园内，自然景观资源独一无二，建筑面积近1500平方米。·普通别墅：容积率0.20~0.35，建筑面积400~500平方米普通别墅最为符合人们通常意义上的别墅概念，各地早期开发的大多数别墅项目都属于此范畴。普通别墅通常远离城市中心，能与城市快速交通干道接驳，比较注重高环境质量，其容积率为0.20~0.35，单栋建筑面积为400~500平方米米，一般都拥有200~300平方米以上的花园，占地大多为600~1500平方米，层数为一至三层。这类别墅同样需要良好的环境资源，也有项目采用大规模人工造景的方式强化其环境优势，小区私密性较强且住宅功能多样。此类别墅价格大都集中在80万元~180万元，对那些追求良好居住环境的高收入阶层而言，具有巨大的吸引力。经济型别墅中，小型独立别墅有较好的市场；双拼别墅往往和其他别墅混合布置，作为调剂和补充；联排别墅近年来在全国各地成为经济型别墅的主流。·经济型别墅：容积率0.40~0.70，建筑面积300平方米左右经济型别墅是别墅项目在国内的重要形式，也是别墅平民化的标志。它使更多的中产阶级圆了别墅梦。这类别墅主要包括小型独立别墅、双拼别墅、联排别墅，其共同特点是每户均有天有地。其中独立别墅容积率在0.40左右，相互间距很小，多为6米以内，甚至2~3米，建筑面积300平方米左右，占地在700平方米以下，层数为两至三层。双拼别墅由两户组成，期间有一道共用墙体，容积率为0.40~0.50，每户建筑面积300平方米左右，层数两至三层。联排别墅每栋楼则由多户组成，有至少两道共用墙体，容积率为0.50~0.70，建筑面积多为200~300平方米，层数两三层。此外，在广东地区还出现了一种经济型别墅，每栋由4户组成，户间有十字形的共用墙，其品质接近联排别墅。经济型别墅基本上都建在市郊区域，土地成本相对市区要低得多，占地规模一般都在10万平方米以上，其规模化产出以及市郊的低成本土地使其进入市场的价格较低。此类物业更注重交通、配套、生活机能的完善化，强调形成适宜居住的高尚生活区域，此类物业虽然没有顶级、普通别墅那样奢华或更加舒适的空间和环境，但在住宅功能上相差无几，其单套面积有控制，总价一般也不高（多为40万元~80万元）。“用买城内公寓的钱买一幢郊外别墅”是对经济型别墅最好的诠释。经济型别墅中，小型独立别墅有较好的市场；双拼别墅往往和其他别墅混合布置，作为调剂和补充；联排别墅近年来在全国各地成为经济型别墅的主流，如北京“一栋洋房”的主要住宅类型就是联排别墅，容积率为0.60。别墅社区的规划设计1.别墅两种常用规划手法·新传统主义：可以步行的社区在19世纪汽车出现以前，最优秀的住宅环境是离市中心不远的近郊乡村，这些近郊住宅区有着良好的前景，因其拥有便于人们出行的交通系统和较好的自然景观。从19世纪欧洲和北美的郊区城镇中可以得到许多解决现代住宅社区问题的借鉴要素，根据这些理念设计的新型住宅区称为新传统主义社区。新传统主义社区的设计具有以下特点：新都市主义提倡兴建密度比较高的社区，强调社区关系的重建，讲究步行距离，集中努力于以少开车为重点。新传统主义社区最突出的特点是街道的设计和布局：①突出“可以步行的社区（walkableneighborhood）”，具有明确的行人导向；②集中发展步行性的规划，建筑离道路距离比较近，除了解决交通问题，还可以增进邻里交往。③紧凑的发展规划模式，以10分钟步行距离作为设计的标准，或者使用800米为半径的尺度设计，来布局住宅、社区中心和商业网点。④减少汽车在物理、心理和视觉上的存在可能性。街道尽量窄小一些，停车场设在建筑后面的空地上，尽量保证其在建筑正面不被看见。⑤街道采用简单的方格布局，或者称为“棋盘格”式布局，主道路以步行路为主，建筑背后是服务道路，供汽车使用。户前道路重新成为人们交往、孩子玩耍的地方。⑥混合使用空间：住宅、办公、商业均有。⑦建筑户型和社区设计上强调传统风格特征。·新都市主义：密度比较高的社区新都市主义形成于20世纪90年代的西方国家，特别是美国。新都市主义提倡兴建密度比较高的社区，强调社区关系的重建，讲究步行距离，集中努力于以少开车为重点。20世纪90年代，新城镇开始普遍发展，主要具有以下特点：特点一：尽量保持原始面貌如果区内原来有水流、高坡、沼泽等自然条件，尽量不扰动它们，保持原始面貌，为整个社区提供自然娱乐的资源。特点二：形成一个相对自给自足的社区新城镇社区内部中心区为本社区的住户提供生活、工作方便，包括办公、商业、交通枢纽，形成一个相对自给自足的社区，减少对外部的依靠，从而减少交通流量，在区内创造就业机会。特点三：强调步行道路系统，建立人行道联系网强调步行道路系统，在工作空间、居住空间、商业空间之间，建立人行道联系网。做到居民能够步行到区内的任何一个功能空间；根据自然地形状况，内部道路采用弯曲的形式，增加趣味性和人情味，并且可以有效地降低机动车的车速；内部道路设计好像树干与树枝的关系，树干是通往外部的干道，树枝是住区内部通往住宅的不贯通车道，即用“尽端路”（cul-de-sacs)的方式减少交通流量和噪声干扰。射线图新都市主义四大特点形成一个相对自给自足的社区自始至终贯穿新城镇这一特定风格强调步行道路系统，建立人行道联系网尽量保持原始面貌特点四：自始至终贯穿新城镇这一特定风格新城镇的设计自始至终贯穿一个特定的风格，通过建筑、布局、户型、材料、标志、色彩设计等因素反复强调主题风格和品位感，使整个居住区的形象得到突出的表达。新都市主义有两个主要的发展方向：其一，在郊区建立具有传统城镇风格的新住宅区，如佛罗里达州的滨海市；其二，在市中心荒废的旧区重新开发，如洛杉矶的帕萨迪纳市的老城。·新都市主义的优点是显而易见的，包括以下这些方面：社区成为郊区社区中心大多数居民在社区内部的企业上班混合户型的住宅开发提供多元选择·新都市主义四大优点内部社交多样性优点一：混合户型的住宅开发提供多元选择混合户型的住宅开发提供多元选择，也造成区内的变化；优点二：社区成为郊区社区中心内部的公共设施，包括学校及社会活动、政治活动、宗教活动、娱乐活动的中心，不但为区内提供服务，也为附近的社区提供服务，因此自然成为郊区社区中心，对于减少整个大社区的交通流量、污染和提高社区安全性都具有很积极的作用；优点三：大多数居民在社区内部的企业上班社区内部具备居住、工作、娱乐、休闲和购物功能，是相对独立的自给自足社区，使居民享受了独特的方便；目前，在美国几个发展得最好的新城镇区中，大约40%～50%的居民是在社区内部的企业中上班的，通勤交通自然减少，这是新城镇最吸引人的地方；优点四：内部社交多样性社区内部的购物中心、公园，甚至停车场都是居民非正式的聚集和会面地点，这些增加了内部社交的多样性，有助于邻里关系以及社区网络的形成。2.因地制宜的布局结构别墅社区由于所处的环境条件不同，其布局也是多种多样的，但基本原则是要充分利用原有地形地貌与自然环境，景观变化丰富。如位于高差较大的山地，应依顺山地等高线布置建筑，突出山地建筑的特色。如基地上的树林，只要将其保护并与规划空间有机组织，就能反映空间环境的特点。别墅区常见的布局结构可分为两种：组团式与规则式。当然在实际规划设计当中，常常是综合这两种布局结构的。组团式布局：由主干道把各个组团连为一体整个别墅区由主干道把各个组团连为一体，公共服务中心（如会所）、中心绿地位于全区的中心且一般靠近主干道。主干道通过次干道分别联系各个组团，每个组团设组团绿地，各个组团由步行绿化带与中心绿地相连，形成完整的步行景观系统。组团式布局的优点是分级明显、结构清晰，便于管理与分期开发。别墅区空间变化丰富，应避免别墅排列过分规整而形成单调建筑景观。同时每个组团要有自己的景观环境特点，以提高其识别性与归属感。缺点是道路面积比例偏大，并且可能形成较多不规则的别墅用地单元，不利于以后的出售。当别墅区用地较大，或位于风景区、旅游区中，组团式布局较为适用。规则式布局：用平行或同心圆的东、西向道路组成道路骨架规则式布局常用平行或同心圆的东、西向道路组成整个别墅区的道路骨架，使每条道路均能服务于两边别墅，这样的道路投资最省。每户单元用地面积相同，有利于以后的出售。当城市用地较紧张时，规则式布局比较适合。规则式布局的缺点是分级不是很明确，机动交通对别墅的影响较大，有时由于别墅排列过于规整与密集而导致整个别墅区的景观缺少变化。规划中除要注意这种常见的布局结构外，具体在布置别墅单元时，最合理、最经济的一种布置方式应是道路为东西向，每条道路能服务于两边别墅，别墅单元为南北狭长形。这样，一方面可以利用道路宽度加大别墅的南北日照间距，一方面又可减少单元面积，从而节约用地。对于北入口的别墅，由于拥有较大的朝南花园，因此环境比南入口的别墅好。时下别墅的布局已摆脱了行列式、兵营式的水平，并对组团式也进行了改进，多采用点状、流线形、曲线形组团或根据地理位置进行划分的主题布局形式，从而加强空间的层次感，并有效利用间距，尽可能组合出多种布局形式。3.别墅社区的内部交通规划社区内部人的流动方式包括步行和车辆（包括机动车辆和非机动车辆）两大类型，社区内的交通组织在于创造方便、安全与安宁的居住环境。小区的交通形式可分为动态与静态两类。动态交通组织是机动车行、非机动车行和人行方式的组织，静态交通组织则指各种车辆存放的安排。·动态交通的组织应符合车流与人流的轨迹动态交通的解决在于道路布局应符合车流与人流的轨迹，实行便捷、通顺、合流与分流的不同处理，保证交通安全，同时道路等级设置清楚，区分车行道、步行道与绿地小道，尽量控制车辆进入院落空间之内，以减少噪声与不安全因素。社区的道路根据规划结构可分别采用三级或二级路网。社区主路是道路的骨架，是居民出行最频繁的通道。它的线形应使居