成都国际集装箱物流园区控制性详细规划

项目交流项目背景铁道部《中长期铁路规划》：亚洲最大的铁路集装箱中心站——成都铁路集装箱中心站选址青白江区成都市现代物流业发展框架体系：“三园”之一的成都国际集装箱物流园区将依托中心站进行建设。为保证园区合理、有序、良性发展，成都国际集装箱物流园区管委会委托深圳市城市规划设计研究院与德国弗劳恩霍夫物流研究院共同编制成都国际集装箱物流园区规划。成都铁路集装箱中心站工作思路背景研究与现状分析德方战略规划区域经济与产业发展成都现代物流业发展铁路集装箱行业发展发展外部发展条件分析基地现状条件分析总体定位与规划目标发展规模与策略集疏运交通研究空间组织与用地布局研究设施支撑研究叠加物流功能选择叠加集疏运道路交通构架叠加用地条件专项研究地块控制各项市政设施规划分期实施与措施建议城市设计导引与绿地系统规划公共设施规划规划结构与用地规划综合交通规划方案推导控规体系规划总体定位与规划目标战略规划结论德方《成都国际集装箱物流园区战略规划》已确定的主要内容：园区战略定位：以集装箱物流和保税物流为支撑，以工贸配送、增值加工和区域分拨为重点，拓展商品采购、展示和物流装备服务，立足成都，服务四川，辐射西部，链接全球，建设国际性、枢纽型现代物流产业高地。货运量：2025年中心站货运总量为200万TEU，其中可能在园区处理的货运量约为59万TEU，公路散货运输量429万吨。园区主要发展的业务功能：核心业务基本业务垄断型优势型对等型铁路集装箱运输保税展示保税加工保税仓储一关三检集装箱拼箱、掏箱工业配送商业配送区域分拨增值加工商品采购、展示、交易物流装备服务物流信息服务通用仓储公路货运总部办公23.16%17.49%8.07%6.29%4.05%16.76%12.93%5.86%5.39%0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0045.0050.00中央商务核绿色休闲商务带集装箱物流区保税物流区工业配送区商贸物流区增值加工区物流装备区预留用地ABCDEFGHJ0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%实际面积Ha实际比例六区两核一带园区各功能用地需求量及布局策略：六区、两核、一带园区用地规模预测结果绿色物流、生态物流高地分期建设与实施策略环境控制策略，城市设计指引、景观分析、绿地系统规划园区总体布局策略及核心业务、基本业务功能设置规划结构、用地布局规划、地块控制与指标体系、各类设施规划园区货运量预测结果道路交通系统规划、客货运交通组织、重要交通节点设计、流线分析、交通设施规划战略定位与目标规划目标与策略综合交通研究：交通量预测、集疏运线路选择、道路结构、等级、断面，流线分析和节点设计等结构与布局：空间结构、布局模式研究；各功能在用地上的落实生态与城市设计：生态园区理念、河流治污策略；城市设计、绿地景观建设与管理：结合园区发展需求，安排各阶段用地供应控规工作重点战略规划结论控规成果目标一：在园区规划上，做到用地功能布局合理；集疏运交通组织快捷高效；设施配置完善；规划控制指标体系合理、具备弹性；空间环境景观良好；提供动态的管理规划，为规划管理者提供技术依据。目标二：在园区建设上，做到近远结合，对应于园区的建设时序，提供各阶段土地供应计划和道路设施建设计划，为园区建设者提供有效的规划引导，保证园区持续、健康、快速发展。规划目标土地控制：地块开发强度等设施支撑分析：公共服务设施、生活配套设施、市政基础设施物流研究城市规划体系园区空间布局研究技术路线园区功能模块组成分析各功能模块对空间布局的要求铁路物流园区一般的布局模式园区内核心功能作业动线的分析布局方案推导园区总体空间布局结构研究物流仓储建筑单元空间布局模式分析核心业务功能区建筑单元空间布局模式研究物流园区空间布局分析技术路线叠加物流功能叠加路网骨架叠加用地条件控规用地方案园区总平面布局叠加建设时序市场建筑单元空间布局模式分析产业建筑单元空间布局模式分析从产业功能构成与城市用地之间的关系入手分析用地功能构成集装箱物流服务（公、铁转运）生活性消费品配送直接配送增值服务直接采购、展销、配送增值服务生产性资料采购、配送、展销生产性资料配送生活性消费品采购配送本地消费性物流国际采购、展销、配送配送型物流服务中心站成都国际集装箱物流园区集装箱物流区工贸配送区增值加工区商务综合服务区生活配套服务区市政基础设施生态环境控制区铁路集装箱物流特征分析园区产业功能构成园区用地功能构成物流装备区国际展销区由各物流功能空间作业动线分析判断各功能在空间上的布局关系，推导一般布局模式集装箱货运站质量与检验检疫铁路集装箱装卸场海关保税仓库/堆场卡口/出关工厂/仓库成都国际集装箱物流园区成都国际集装箱物流园区保税物流中心保税物流中心成都铁路集装箱中心站成都铁路集装箱中心站物流中心分拣/储存/加工一般模式示意图作业动线分析方案演变初期草案深化方案方案一方案二方案一方案二经过多次沟通讨论，叠加主导功能，路网结构、用地条件，得到园区规划结构——“八区、两核、一带”规划结构图仓储用地对外交通用地道路广场用地商业用地工业用地储存运输配送增值加工装卸搬运信息处理物流功能主导用地类型辅助用地类型城市用地类型物流园区是具有一定规模和综合服务功能的物流集结点。反映在城市用地类型上主要为以下几种类型：各物流功能所对应的城市用地类型用地布局图对园区核心业务功能单元空间布局模式进行研究，为园区总平面布局提供依据和参考。集装箱物流专业市场、原料城、商品展销保税物流增值加工区域分拨工业、商贸配送物流成都国际集装箱物流园区核心业务功能物流空间以仓储建筑为主物流空间以仓储建筑为主，主要设施包括海关大楼、卡口、查验区、围网、巡逻道等以工业建筑为主物流空间以仓储建筑为主物流空间以仓储、堆场为主以市场、展销空间为主园区核心业务功能空间主要包括三种：仓储空间、市场空间和产业空间仓储建筑空间I型、L型、U型仓储单元形式I型布局的仓储单元典型结构模式I型布局的仓储单元内部布置模式I型布局的仓储单元内部流线组织模式示意铁路中心站物流单元铁路中心站物流单元L型布局的仓储单元典型结构模式L型布局的仓储单元内部布置模式L型布局的仓储单元内部流线组织模式示意铁路中心站物流单元U型布局的仓储单元典型结构模式U型布局的仓储单元内部布置模式U型布局的仓储单元内部流线组织模式示意总面积:37900平米总建筑面积:9800平米办公面积:7000平米公共设施及绿化面积:14700平米建筑密度:26%建筑尺度(长x宽):120mx70m德国新型物流仓库（二）总面积:33800平米总建筑面积:19100平米办公面积:6000平米公共设施及绿化面积:14700平米建筑密度:57%建筑尺度(长x宽):185mx100m德国新型物流仓库（一）建筑面积/用地面积办公室面积/建筑面积长宽总建筑面积40%-50%10%120m-180m70m-100m10,000m2-18,000m2仓库-储存-集散转运-简单加工比例(约%标准型-办公仓储区域设计要素综合各种国内外仓储物流建筑特征，其设计可总结为以下几点：1、国际仓储库房多为单层仓库，长120-180米，宽70-140米；中转仓长可达200米；2、建筑密度为40%-50%；3、货物出入口间距为20-40米；3、仓库一般为长边两侧作业，作业宽度为24米；4、仓库周边必须设置环形消防通道。仓储建筑空间主要道路次要道路环形通道操作面货柜车及货车停车区域堆场区域空间布局示意仓储建筑空间市场空间市场物流空间组织模式有两种：专业街模式和大厅模式传统状态特点：行列式，平面化，空间单调；人车混行，难于形成商业氛围，环境较差。优化状态特点：采用组团围合多层式布置，提高单位土地的利用率，同时实现人车分离，围合空间的在改善环境的同时，利于形成良好的商业氛围。实例：改进状态深圳华南国际原料城传统状态浙江义乌某市场大厅模式：传统模式特点：空间组织仅在平面上展开、人车混杂、土地利用效率较低。改进模式一特点：空间向立体发展，土地利用率提高，但缺乏空间组织，流线交织，运作效率低下。改进模式二特点：对传统建筑空间进行改进，提高空间组织性，人车分流，提高运作效率。推荐模式特点：对建筑及环境进行改进，流线组织更加有序，利于形成良好的商业氛围。市场空间大厅模式主要道路次要道路人行通道公共空间小车及货车停车区域环形通道配套设施市场空间主要道路次要道路环形通道人行通道小车及货车停车区域配套设施公共空间专业街模式空间布局示意两座标准厂房南北向排列，通过围廊联系并围合成绿色的庭院，管理单元独立出来，位于厂房的一侧，并有连廊联系。建筑单元模式在标准的建筑单元基础上，根据企业生产的流线及工艺的不同，可适当调整厂房的大小规模，但符合标准单元的整数倍。根据企业的规模大小，厂区的标准单元可分可合，满足实际需要。弹性发展模式在标准厂房之间进行庭院绿化，在标准单元之间进行南北向的指状绿化，即以点状和线状的绿化相结合。绿化模式在标准单元内部通过围廊联系各厂房，在靠近中心的围廊一侧设置垂直交通：车行入口设在标准单元的结合部，最好为南北向，便于和单元内部交通连接。交通模式产业建筑空间园区总平面布局提出地块划分原则与策略，保证柔性的可扩展空间保证地块的完整性，便于土地使用保证地块内用地性质的单一，避免不相容使用性质用地之间的干扰；保证物流项目用地的基本规模，以较为粗线条的地块划分，为投资者的具体需求留出更大的柔性；有利于下一层次规划编制和土地出让与开发。物流地块划分宜控制在10～20公顷之间，由管理部门根据实际开发需要进一步细分，但一般不宜小于3公顷：地块内如新增支路，则支路尽量连接地块周边道路。保证每个开发单元有两个出入口；地块划分策略：地块划分原则：同时结合当地实际发展水平，确定园区主导功能区地块主要控制指标实例比较参考当地标准、管理技术规定经验借鉴通过:实例比较容积率建筑密度层数/限高绿地率仓储用地日本大分物流园区2.060％--深圳前海物流园区单层仓库0.444％1层16％多层仓库0.8-1.235-40％2-5层20％深圳盐田港嘉里物流中心1.244％--物流相关产业用地日本大分物流园区2.060％--深圳前海物流园区单层厂房0.550％1层20％多层厂房1.0-1.540％2-5层25％国际展销市场用地深圳华南国际原料城专业街模式1.2-1.845-55％45米10-15％大厅模式1.8-6.135-50％65米10-25％浙江义务福田市场园区1.5-1.840％-20-30％商务办公区苏州工业园区商务办公区2.0-6.0-4-12层-深圳前海物流园区综合办公区4.035-37.5％6-15层30％武汉王家墩商务办公区1.1-5.725-40％--经验借鉴《深圳市物流项目建设用地控制标准（试行）草案》有效仓储面积比例辅助设施面积比例···1、物流仓储区容积率≥0.5，建筑密度40％～50％；绿地率10％～15％；仓储区域配套办公面积不得超过总建筑面积的5%，每个仓储开发单元必须按0.4～0.6车位/1000m2建筑面积配建停车设施；其他独立管理用房和配套设施可根据实际需要配建。2、物流相关产业区域容积率1.0～1.5，建筑密度35％～45％；绿地率10％～15％。3、国际展销、市场用地区域容积率1.0～1.5，建筑密度30％～50％；绿地率10％～15％。地块控制指标体系：刚性与弹性控制相结合物流、产业用地容积率、建筑密度等强制性指标的弹性控制原则：在满足环境控制和基础设施承载力的前提下，集约利用土地中央商务用地（南片）容积率3.0，建筑密度35％，绿地率30％；（北片）容积率3.5，建筑密度30％，绿地率30％。商住功能用地（多层）容积率1.5，建筑密度30％，绿地率30％；（高层）容积率2.0，建筑密度30％，绿地率30％。土地利用控制分析技术路线宏观:青白江城区、重点镇资源状况评价分析微观：城厢镇资源状况评价分析各层次规划对物流园区的考虑物流园区服务设施功能分解案例分析判断现状及规划的设施情况能否满