土地权属调查

地籍调查地籍调查——土地权属调查地籍调查•主要内容：•一、概述•二、工作底图的制作•三、宗地的划分方法•四、土地权属状况调查•五、界址调查•六、宗地草图•七、地籍调查表的填写•八、土地争议原由书的制作地籍调查•1.土地权属调查•是指以宗地为单位，对土地的权属、用途、位置调查和确认。•调查确认与注册确认的联系与区别？•确认方式：文件、习惯、协商、仲裁•调查确认：侧重对实地现状的事实描述。•注册确认：侧重对实地现状的法律描述。•2.主要工作内容：•调查土地权属状况•调查界址•绘制宗地草图•填写地籍调查表或填写土地权属争议原由书等。一、概述地籍调查3.土地权属调查的基本程序地籍调查•为了按计划正确地指导调查工作，避免调查工作中的重漏现象，应制作调查工作底图。•基础图件：比例尺、坐标系统•地籍图、地形图、土地利用现状图、航空航天正射影像图•作业步骤：在GIS平台上，按照下列次序制作工作底图。二、工作底图的制作地籍调查•第一步：在基础图件上叠加乡镇、行政村、地籍区和地籍子区界线，并处理好各级界线与影像的有效衔接。可按照村庄范围或图幅方式打印输出，用于现场作业。•注意事项：•比例尺（精度）的差异引起各类界线与影像不一致。•日常地籍变更的基本要求之一：高精度替代低精度。•依所有权数据库的点、线描述进行修正。•第二步：在基础图件上标注所有自然村的名称和村名小组的名称。二、工作底图的制作地籍调查•第三步：在室内，把收集到的已有宗地，依不同情形在基础图件上标绘出来。•（1）位置确切的宗地，在图上标绘出准确的位置，以备实地查看核实。•（2）位置不确切的宗地，在图上大致圈定其范围(如房屋的轮廓，或构筑物的轮廓)，以备实地查看核实。•（3）无法定位的宗地，则到实地询问，获取调查所需要的联系人信息。•第四步：从影像上判读，对没有标绘到的集体建设用地区域和宅基地区域，则到实地询问，获取调查所需要的联系人信息，并在数字影像图上大致圈定其范围。•第五步：对标注到图上的宗地预编宗地号。二、工作底图的制作地籍调查•(一)宗地的含义•地籍调查规程：宗地是指土地权属界线封闭的地块或空间。•地块是可辨认出同类属性的最小土地单元。•地块的特征如下：•(1)空间的连续。•(2)空间位置是固定的，界线是相对明确的。•(3)宗地、图斑等都是具有确定的“同类属性”的地块。•因此，宗地是指权利上具有同一性的地块。•权利要素：权利人、权利类型、取得方式、用途、取得时间•终止时间、土地等级、权利限制，等等。三、宗地的划分方法地籍调查•(二)宗地的划分•1.宗地划分设立的基本方法•(1)在集体土地所有权宗地范围内划分设立集体建设用地使用权宗地和宅基地使用权宗地。•(2)两个或两个以上权利人共同使用的地块，且界线难以划清的，应设为共用宗。•(3)集体建设用地使用权或宅基地使用权有争议的地块可设为一宗地。城镇村庄内部的广场、停车场、道路、绿地、设施用地、空闲地等可分别单独设立宗地。三、宗地的划分方法地籍调查•（4）房屋与附属设施以院落(围墙、活树篱笆、铁丝网等)的形式相连在一起的，应设为一宗地；同一权利人的房屋与房屋、房屋与附属设施分离，且相距较近的，各地可以实际情况和四邻权属界线确定是设立一宗地或多宗地。•注意：深刻理解宅基地的含义•一宅多基≠一宅多宗•2.同一权利人拥有或使用的相连成片的用地，可设立若干宗地。按照宗地的定义：•(1)权属来源不同的。•(2)权利的起始时间、或终止时间、或使用年期不同。•(3)存在经济独立核算单位的。•(4)能够明显区分不同用途的。•(5)符合法律法规的其它情形。三、宗地的划分方法地籍调查•(一)调查的方法•采用核实和调查相结合的方法调查土地权属状况。•1.对土地权属来源资料完整的宗地，实地核实清楚土地权属状况。•2.土地权属来源资料缺失、不完整的宗地，实地核实调查清楚土地权属状况。•3.对无土地权属来源资料的宗地，实地调查清楚土地权属状况。四、土地权属状况调查地籍调查•(二)调查的内容•1.土地权利人。权利人的信息。•2.土地权属性质及来源。权源、性质、类型、期限等。重点注意以下几点：•a、因继承取得但因历史久远等原因无书面遗嘱等证明材料•的，由村委会调查清楚情况并出具证明；•b、对涉及转让但无书面协议的，由村委会组织相关权利人•按照当地村规民俗约定确定使用权人，并补充签订协议；•c、1982年前形成的老宅基地，因保管不当等原因导致证明•资料缺失的，由村委会召开村民代表大会确定老宅基地•座数、位置、面积、建设年限等，统一出具权属证明资•料报乡镇政府确认。四、土地权属状况调查地籍调查•d、确实无权属来源或属于违法用地的，按照实际情况调•查并填写地籍调查表，并备注情况说明。•3.土地位置。坐落、四至、所在图幅等。•4.土地用途。批准用途：权源材料或用地批文确定。•实际用途：现场调查确定。•利用农村宅基地开办的食杂店、饭店、旅店、浴池、药店、诊所、老年公寓等用地，应在地籍调查表说明栏中说明情况。•5.其他。包括土地的共用、土地权利限制等情况。地籍调查•(三)调查情况处理•1.与实际情况一致的，填写地籍调查表；•2.与实际情况不一致的，填写地籍调查表，在说明栏目中填写情况说明，并附相关证明材料复印件。如村委会证明、权属争议处理文件等。四、土地权属状况调查地籍调查•3.不一致的情形包括：•(1)权利人的信息不一致或存在错误的；如原权利人已去世，或原权利人已农转非，等等。•(2)土地权属来源和性质存在错误的；•(3)行政区划发生变化的；•(4)土地坐落发生变化的；•(5)其它（如界址变化、继承等等）。四、土地权属状况调查地籍调查•界址调查包括指界、界标设置、界址边长丈量等工作。•（一）指界•经过室、内外核实或核查权源资料中的界址，依情况分别处理：•无变化的宗地：无需指界•界址不明确的宗地：需要指界•界址与实地不一致的宗地：需要指界•无土地权属来源资料的宗地：需要指界•与未确定土地使用权的土地相邻的宗地，或本宗地界址线临街、临巷，可邀请集体土地所有权人代表见证，根据权属来源资料单方指界。五、界址调查地籍调查•注意事项：•1.宅基地分布较为分散的地区，宜委托村民委员会或村民代表通过村内广播、召开村民大会等形式下发通知。•2.对土地权利人不在本地居住或在外务工等原因无法到场指界的，应通过电话、传真等方式告知权利人可提前办理委托指界手续，届时由受托人代为指界。•违约缺席指界处理。•相邻权利人不签字的处理•（程序合法、严密是权属清晰、合法的基础）•指界结果处理。•无争议：填写地籍调查表，签字盖章。•有争议：填写土地权属争议原由书并签字盖章。五、界址调查地籍调查•（二）界址点和界标设置•1.界址点设置•(1)界址点的设置应能准确表达界址线的走向。•(2)相邻宗地的界址线交叉处应设置界址点。•(3)土地权属界线依附于沟、渠、路、河流、田坎等线状地物的交叉点应设置界址点。•滴水线的法律意义•——与地方习俗和滴水的建筑功能密切相关五、界址调查地籍调查•滴水线的法律意义•——与地方习俗和滴水的建筑功能密切相关地籍调查•（二）界址点和界标设置•1.界址点设置•(4)在一条界址线上存在多种界址线类别时，变化处应设置界址点。•(5)本宗地的相邻两个界址点间距小于10cm的，可设置一个界址点。五、界址调查地籍调查•2.界标设置•界标类型由界址线双方的土地权利人确定。•设置界标有困难时，采用标注界址点位说明、权属界线走向等方式描述界址点具体位置。•损坏的界标，可采用放样方法恢复界址点。五、界址调查地籍调查地籍调查•（三）界址边长丈量•1.应实地丈量界址边长。•2.至少丈量一条栓距。1条或2条•相关距离：两点间的距离。•条件距离：界址点、线与地面各类点、线存在的关系。•如垂直、平行、圆弧、角度等。•3.无法丈量，应在说明栏中说明原因。•4.采用钢尺应控制在2个尺段以内。•超过2个尺段时，解析法测量的界址点，可采用坐标反算界址边长，并在界址标示表的说明栏中说明。五、界址调查地籍调查•5.丈量边长所使用的钢尺应有检验记录。•可自行检验，采用与全站仪比较的方法进行检验。•自检文件归档保存，用于验收。•10米处的较差不应超过±15mm，30米处的较差不应超过±20mm。•6．可采用手持测距仪丈量界址边长•丈量时，要确保手持测距仪的零点与界址点在同一铅垂线上，光线保持水平。•如果在界址点位置上没有支撑手持测距仪或反射片的稳定支撑物，则不宜采用手持测距仪丈量界址边长。•手持测距仪应有检验记录。可自行检验，检验方法、较差及其相关要求与钢尺相同。五、界址调查地籍调查宗地草图：描述宗地位置、界址点、界址线和相邻宗地关系的现场记录。•(一)宗地草图的特征•(1)是宗地的原始描述；•(2)图上数据是实量的，精度高；•(3)所绘宗地草图是近似的，相邻宗地草图不能拼接；•(二)宗地草图的作用•(1)是土地确权登记的原始资料；•(2)配合地籍调查表，为测定界址点坐标和制作宗地图提供初始信息；•(3)可为界址点的维护、恢复和解决权属纠纷提供依据。六、宗地草图地籍调查•(三)宗地草图的内容•1.本宗地号、坐落地址、权利人。•2.宗地界址点、界址点号及界址线，宗地内主要地物。•3.相邻宗地号、坐落地址、权利人或相邻地物。•4.界址边长、界址点与邻近地物的距离。•5.确定宗地界址点位置、界址边方位所必需的建筑物或构筑物。•6.丈量者、丈量日期、检查者、检查日期、概略比例尺、指北针等。六、宗地草图地籍调查•(四)绘制的一般规定•1.经实地核查，宗地实际状况与原地籍调查表中的宗地草图一致的，无需重新绘制宗地草图；否则，须重新绘制宗地草图。•2.如果土地权属来源资料中没有地籍调查表或没有宗地草图，应绘制宗地草图。•3.宗地草图应现场绘制。•4.可以利用正射影像图、地形图、地籍图等，依据实地丈量的界址边长、界址点与邻近地物的相关距离或条件距离绘制宗地草图。••可手工绘制，也可计算机绘制•可粘贴，但应加盖印章六、宗地草图地籍调查地籍调查•七、地籍调查表的填写•注意事项：•往往忽略记事栏的填写。•充分利用记事栏记载原有成果与实地不一致的情形。•如：原证书的权利人、界址、面积等不一致。•说明方法？•八、土地争议原由书的制作地籍调查•谢谢各位！