1[1]资产评估概论.

1资产评估学主讲人：王丽联系方式：[e-mail]2学习本门课程的目的为从事资产评估、资产管理、产权交易、财务管理、会计核算等工作和研究打下基础；迄今全国有注册资产评估师（CPV）3万多人，资产评估从业人员６万多人，资产评估机构3500多家。资产评估在产权转让、企业重组、改制上市、资产流动等方面的重要性日渐突出；3内容提要章次章名总时数一资产评估概论2二资产评估的基本方法6三机器设备评估4四房地产评估6五无形资产评估2六流动资产评估2七金融资产评估2八企业价值评估4九资产评估报告2机动学时2合计324内容提要章次章名总时数一资产评估概论4二资产评估的基本方法10三机器设备评估6四房地产评估10五无形资产评估4六流动资产评估3七金融资产评估3八企业价值评估4九资产评估报告2机动学时2合计485几点要求一、平时作业：（20%）理论课结束后完成案例分析，以书面形式上交。二、出勤及上课纪律：（10%）三、考试：（70%）期末考试四、多看、多关注!6参考书目：1.熊晴海主编《资产评估学》，清华大学出版社2.王宏伟、仲岩主编《资产评估》，高等教育出版社3.全国注册资产评估师考试用书编写组编《资产评估》，中国财经出版社4.钱保国主编《资产评估方法与精选案例》，化学工业出版社5.路君平主编《资产评估理论与案例分析》，经济科学出版社6.王子林著《资产评估原理、实务、管理》，中国财政经济出版社7.国家国有资产管理局资产评估中心《资产评估概论》编写组著《资产评估概论》，经济科学出版社参考专业刊物：《国有资产管理》，《资产评估》等。参考网站：中国资产评估参考书目7学习目标本章主要学习资产评估的基本要领和基本理论，为以后章节学习打下基础。学习要求了解资产评估的产生与发展;掌握资产评估的概念、特点及要素;理解资产评估的目的及价值类型;理解资产评估的假设与资产评估原则;熟悉资产评估的依据与资产评估程序。第一章资产评估概论8第一章资产评估概论1·1资产评估的概念及其特点1·2评估目的与价值类型1·3资产评估的假设与原则1·4资产评估的依据与程序9一、资产评估的产生与发展二、资产评估的概念三、资产评估的八大要素四、资产评估的特点1.1资产评估的概念与特点10一、资产评估的产生与发展资产评估是与人类社会的交易行为同时产生的，它是商品经济发展到一定阶段的产物，总体来看，资产评估大体经历了三个发展阶段。(一)原始评估阶段(二)经验评估阶段(三)科学评估阶段1.1资产评估的概念与特点11资产评估在我国经济改革中的重要性在经济转轨过程中，国企改革催生了产权交易国企内部国企外商私营经济定价是否合理国有资产是否存在流失问题国资是否能顺利退出改革进程12据来自原国有资产管理局的官方统计，从20世纪80年代以来，由于各种原因造成国有资产流失累计达6000多亿元，相当于国有财产收入的19.5％，约相当于1992年全国国有资产总量26000多亿元的1/5。即便按这个比较保守的数据计算，我国目前每年平均流失的国有资产也达500多亿，这就意味着我国每天流失的国有资产在1.3亿元以上。国有经济是我国国民经济的支柱，国有资产大量流失将直接影响到经济和社会的稳定，影响到民众对政府的信任度且还会引发一系列其他社会问题。(一)建立和健全了评估规章(二)成立了行业组织(三)建立了注册资产评估师制度(四)规范了评估机构管理(五)资产评估执业标准体系正在逐渐形成1989关于国有资产产权变动必须进行资产评估的若干规定；1990成立资产评估中心1991《国有资产评估管理办法》我国资产评估的历史、现状和前景1993中国资产评估协会成立；1995加入国际评估标准委员会；1999国际评估准则委员会常务理事国1995《注册资产评估师执行资格制度暂行规定》《注册资产评估师执行资格考试实施办法》=5372ef6a-07be-406b-b99a-3e68e1fae20d1993《资产评估机构暂行办法》1998评估机构的脱钩改制工作2项基本准则、8项具体准则、3项资产评估指南和6项资产评估指导意见14珠宝首饰国资评估投资性房地产出资专利资产15市场经济的核心问题是交易：一般商品的交易；资产的交易。现代市场经济中资产的交易非常活跃，但只要交易的资产是以非现金的形式存在评估二、资产评估（AssetsEvaluate)的概念1.1资产评估的概念与特点16（一）资产的概念1.资产是由于过去的交易或事项所形成的。2.资产是企业所拥有或者控制的。3.资产是预期会给企业带来经济利益的。（二）资产的种类通常情况下，按照不同的标准，可将资产分为不同的种类。1.按资产的存在形态不同可将资产分为有形资产和无形资产2.按资产是否具有综合获利能力可将资产分为单项资产和整体资产3.按资产能否独立存在可将资产分为可确指的资产和不可确指的资产4.按资产与生产经营过程的关系不同可将资产分为经营性资产和非经营性资产1.1资产评估的概念与特点资产评估强调现实存在性，比会计学中资产的范围要宽，只要是现实存在的、能给企业带来未来经济利益的资源均应纳入评估对象范围。171.1资产评估的概念与特点（三）资产评估的概念资产评估是指评估专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定的目的，遵循评估原则和标准，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学的方法，对资产在某一时点的的价值进行评定和估算，并发表专业意见的行为和过程。18评估主体资产评估机构和相关人员评估客体被评估的资产评估依据法律、法规、文件、合同、参考资料评估原则内在行为规范：准则评估目的资产业务：股改、上市、交易等评估价值类型对资产价值的质的规定评估方法成本法、收益法、市场法评估程序工作顺序三、资产评估的八大要素1.1资产评估的概念与特点19四、资产评估的特点资产评估是资产交易等资产业务的中介环节，它是市场经济条件下资产交易和相关资产业务顺利进行的基础。这种以提供资产价值判断为主要内容的经济活动与其他经济活动相比，具有以下鲜明的特点。（一）现实性（二）市场性（三）预测性（四）公正性（五）咨询性1.1资产评估的概念与特点20（一）现实性以评估基准日为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行评估。1、以实际状况为依据2、以现实状况反映未来3、强调客观存在（二）市场性模拟市场条件下，对资产确认、估价、报告。1、评估资料源于市场2、评估结果接受市场检验（三）预测性以资产未来时空的潜能说明现实。1.1资产评估的概念与特点21（四）公正性评估机构与人员应与资产业务的当事人无利害关系——组织保证。评估必须按法定的程序、准则进行——技术保证。（五）咨询性评估结论仅仅是资产作价意见，无强制执行的效力。最后的成交价是由买卖双方讨价还价决定的。1.1资产评估的概念与特点221.2评估目的与价值类型一、资产评估的目的资产评估的目的有资产评估的一般目的和特定目的之分。资产评估的一般目的包含特定目的，而资产评估的特定目的则是一般目的的具体化。(一)资产评估的一般目的：资产在评估时点的公允价值(二)资产评估的特定目的1.资产转让2.企业兼并3.企业出售4.企业联营5.股份经营6.中外合资或合作7.企业清算8.抵押9.担保10.企业租赁11.债务重组23资产评估目的狭义：仅指产权变动资产流动时的评估广义：多种目的1.2评估目的与价值类型24非法令评估资产交易单项资产交易产权变动房地产交易合资经营、合作经营、企业经营企业合并、分设、兼并发行股票企业出售企业出租土地成片出租土地开发经营房地产买卖房地产出租融通资金抵押贷款发行债券融资租赁资产保全企业资产保全会计处理财产保险资产清算咨询服务资产开发考核经营业绩财务报表诉讼法令评估税收国家征用不动产（补偿评估）1.2评估目的与价值类型资产评估目的评估价值类型评估方法决定制约(三)资产评估的特定目的在资产评估中的地位和作用1.2评估目的与价值类型26我国政府对占有国有资产的企事业单位发生何种资产业务需要评估的规定（1）整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司；（2）以非货币资产对外投资；（3）合并、分立、清算；（4）除上市公司以外的原股东股权比例变动；（5）除上市公司以外的整体或者部分产权（股权）转让；（6）资产转让、置换、拍卖；（7）整体资产或者部分资产租赁给非国有单位；（8）确定涉讼资产价值；（9）法律、行政法规规定的其他需进行评估的事项。1.2评估目的与价值类型27我国政府对占有国有资产的企事业单位发生何种资产业务需要评估的规定占有单位有下列行为之一的，可以不进行资产评估:（1）经各级人民政府及其授权部门批准，对整体企业或者部分资产实施无偿划转；（2）国有独资企业、行政事业单位下属的独资企业（事业单位）之间的合并、资产（产权）划转、置换和转让。占有单位有下列行为之一的，应当对相关非国有资产进行评估：（1）收购非国有资产；（2）与非国有单位置换资产；（3）接收非国有单位以实物资产偿还债务。1.2评估目的与价值类型28二、资产评估的价值类型资产评估的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征。不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的，在数量上往往也存在着较大差异。根据资产评估的市场条件，资产评估可以分为以市场价值为基础的评估和以非市场价值为基础的评估。以市场价值为基础的资产评估价值类型一般被概括为三种，即重置成本、现行市价、收益现值。非市场价值类型，如：在用价值、投资价值、保险价值、课税价值、拆迁价值、补偿价值、清算价值、残余价值等。1.2评估目的与价值类型291.3资产评估假设与原则一、资产评估假设(一)交易假设(二)公开市场假设(三)持续使用假设(四)清算假设30二、资产评估原则(一)资产评估的工作原则1.独立性原则2.客观性原则3.科学性原则4.专业性原则(二)资产评估的技术经济原则1.预期原则2.供求原则3.贡献原则4.替代原则5.估价日期原则6.最佳利用原则1.3资产评估假设与原则311.4资产评估的依据与程序一、资产评估的依据资产评估是为评估当事人提供中介服务的一项工作，为保证评估结果的公正、客观，必须有充分必要的依据。评估事项不同，所需要的评估依据也不相同，资产评估依据虽然多种多样，但大致可以划分为以下四类。(一)行为依据：决议、约定书(二)法规依据(三)产权依据(四)取价依据：评估人员收集的市场价格资料、统计资料、技术标准资料；被评估单位的财务会计资料、工程结算资料等。32二、资产评估的程序资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。根据各工作步骤的顺序，资产评估程序通常主要包括以下环节。(一)明确资产评估业务基本事项1.委托方和相关当事方的基本状况2.资产评估目的3.评估对象基本状况4.价值类型及定义5.资产评估基准日6.资产评估限制条件和重要假设7.其他需要明确的重要事项(二)签订资产评估业务约定书(三)编制资产评估计划(四)资产勘查与现场调查(五)收集资产评估资料(六)评定估算(七)编制和提交资产评估报告书(八)资产评估报告工作档案归档1.4资产评估的依据与程序