厦门岛内部分楼盘分析(2013.6)

小叶2013-6-19思明区：厦禾裕景、海峡国际社区、源昌君悦山湖里区：温莎公馆、国贸润园、国贸天琴湾、中骏天誉、建发中央湾区、世茂湖滨首府、融景湾、华永天地市调前应充分做好线路规划到达市调现场前应准备好自己所要问的问题在项目现场应多看多问多想在于接待人员交流时应面带笑容，谦虚有礼市调完成后应及时整理信息在进行数据整理时应结合网上资料在对项目分析时应多咨询意见，避免一锤定音每一次市调都应充分清楚所要解决问题一、地段岛内地理几何中心，路网密集，交通优势极为突出位于厦门市湖里区江头商圈（岛内三大主力商圈之一）。商圈3公里辐射半径内常住人口达到50万左右，流动人口30万左右。•教育：莲花小学、禾山中学，松柏中学，莲花中学•医疗：中医院、莲花医院•商务：台湾街有十几家银行、SM•景观：江头公园•交通配套：吕岭路和嘉禾路，台湾街相对拥挤，但有成功大道可缓解出行压力•周边环境：人流量多，人群杂，环境相对欠佳本案华永天地二、产品规划：项目定位为城市中心·核心商圈·精品城市综合体；2.5万平商业，4.8万平SOHO，同时配备近3000平欧式空中花园及700余席车位。户型：3.6米挑高，836套全南灵动SOHO，一房一厅，主推40-60平。华永天地三、价格单价：尚未公布，但根据周边楼盘价格，估计25000元/平左右。客群：根据项目产品，地段，投资，学区房，白领阶层将占主要部分。营销：6.1日封顶，现场VIP限时办理，开盘享优惠。五月份样板房开放，预计7月份开盘。VIP办理于中午15点左右到达售楼部，前来咨询的客户并不多！据了解，项目最近开始办理认筹，预计于6-22日开盘华永天地SWOT分析：优势：地处岛内中心，交通条件突出，商业氛围浓厚，生活配套成熟；劣势：吕岭路和嘉禾路在江头路段交通时常拥挤，台湾街建材市场，货车多，相对拥挤；周边人流量多，人群较杂；机会：湖里政府欲借助此地块开发树立区域标杆，推动台湾街整体改造；威胁：周边已有科瑞大厦，高新技术区的写字楼等竞争者。一、地段位于五缘湾新片区，景观优越，居住环境条件突出。区域规划建设大型客运中心，紧邻BRT站点，城市公共交通十分便捷。翔安大道，环岛干道等均在周边，进出岛方便。周边高端项目已陆续建成，逐步成为厦门岛内高品质的居住片区。教育配套：五缘学村，项目自带18班幼儿园医疗配套：五缘医院（综合性三级医院）商务配套：特易购，万达，乐购景观配套：五缘湾交通配套：BRT市政服务中心站公交站：五缘湾站、穆厝站周边环境：安静，舒适，五缘湾相伴，但是目前均在施工，配套尚未全部完善。市政服务中心乐购万达二、产品规划：集五星级酒店、办公写字楼、大型商业区及高档精装修房于一体的大型城市综合体。户型：二期【琥珀湾】1-8#将推，户型选取了一期备受追捧的奢侈大三房和魔幻2+1房为主力户型，并且优化新增了经典三房户型，主力户型为100-210平米精装公寓。8栋高层由Artdeco风格建筑组成，共有住宅731套，沿街店面75间。即将推出精装房户型信息：本案三、价格单价：尚未公布，但根据周边楼盘价格，估计均价25000元/平左右客户群：根据项目产品，地段，岛内外，厦漳泉等地均有客户，主要自住为主，个体户，白领阶层，父母为孩子置业等较多。营销：尚无推出优惠活动。6月1日-2日，建发·中央湾区携手大风车，上演了一场“六一乐翻天，气球总动员”的主题活动，琥珀湾100-210平登场倒计时。于下午4点左右到达本案，阴雨天气，但是售楼部门前停放大量车辆，以厦门本地车牌居多。售楼部内前来咨询客户比其他市调楼盘多。本次精装房即将推出，故前来咨询客户较多。据了解，目前尚无优惠公布。预计七月份开盘。SWOT分析：优势：地处五缘湾片区，景观优越，环境条件突出，户型面积涵盖大中，符合各阶层人士，市场需求量大，进出岛交通便捷，开发商市场品牌度高；劣势：目前周边配套尚未完全完善，人流量少，周边施工项目多，粉尘，治安环境有待改善；机会：五缘湾新片区大发展，周边高端商业配套，居住项目逐渐竣工完成，未来将成为高端住宅区，市场普遍看好该片区楼盘的升值空间；威胁：周边实力楼盘（如国贸，万达，中骏等）众多。一、地段区位：位于湖边水库片区核心区域，东侧位于规划道路观日西路南侧，金边路以东,规划道路金湫路西侧，规划道路金碧路以北，西侧可看湖边水库全景，景观条件突出。周边金尚路、吕岭路、仙岳路，交通便利。商业配套：厦门湖里万达广场（在建）；教育配套：市政工程幼儿园（在建）、高林小学、金尚中学；生活配套：加油站；景观配套：湖边水库。社区规划“城市景观带”。周边环境：坐拥湖边水库天然景观，社区规划建设景观带，景观优越，但是周边安置房多，且蔡塘村拆迁进度缓慢，将影响项目整体环境形象。二、产品规划：打造成为一个岛内东部片区集住宅、商业于一体的高端生态居住社区，也将全面提升厦门城市新形象，成为厦门住宅城市新地标。集法式、泰式、荷式、德式于一体的四国风格的皇家宫廷园林景观。户型：楼盘现还有124平和144平楼中楼及206平和280平大户型，位于20层以上；280平米大平层限量加推，150-170平米空中别墅预热中，沿街独栋式商业、SOHO公寓即将发售。本案本期销售户型：三、价格单价：楼盘现还有124平和144平楼中楼及206平和280平大户型，位于20层以上，价格在27000-28000元/平左右。即将加推的房源价格尚无，预计将在25000元/平左右。客户群：根据项目产品，地段，岛内客户居多，主要自住为主。营销：湖滨首府280平米大平层将推最高享95折优惠2600025000SWOT:优势：地处湖边水库，拥有天然景观，社区规划城市景观带。劣势：人流量不多，周边安置房多和蔡塘村拆迁进展慢等，对项目的环境形象造成一定影响机会：政府总体规划将湖边水库地区定性为以生态保护为主的本源保护地，这有利于项目高尚居住区的建设和市场推广。市场普遍看好世茂开发商开发的产品。威胁：周边万科湖心岛等楼盘将成为本项目绝对竞争者，竞争压力大。周边区域五缘湾的住宅市场大开发也将给该项目带来压力。湖边水库户型：户型面积为中大面积为主，100-160左右居多，大面积200以上等，三房两厅两卫居多，大面积主要是4-5房居多。精装房居多，成为一种趋势。客群：主要以岛内居多，因为精装房，自住，改善为主。年龄为30-55居多。主要是高薪阶层，个体户。区域价格：五缘湾片区高端住宅区25000-35000左右，精装居多湖边水库片区高尚居住区20000-30000左右江头商圈20000-30000左右老厦门，厦禾路片区30000左右别墅群区eg：云顶庄园40000-50000左右