《房地产估价》

房地产类专业规划教材《房地产估价》李晓东江培忠主编武汉理工大学出版社2010年1月第一章：房地产相关经济知识联接【学习目标】了解马克思主义供求理论、西方经济学供求理论、信贷与货币理论、房地产价格影响因素，理解商品、价值、使用价值、劳动价值论、供给、需求、均衡、弹性；掌握房地产概念、特性、房地产种类房地产价格构成及制定一、供求理论1、马克思的供求理论（1）基本概念：商品商品二因素劳动二重性价值量复杂劳动与简单劳动劳动生产率与社会必要劳动时间（2）市场市场及功能市场机制（3）价值规律基本内容表现形式作用2、西方经济学的供求理论（1）、需求定理和供给定理需求定理：需求需求曲线需求量变动与需求变动供给定理：供给供给曲线供给量变动与供给变动（2）、均衡价格和供求定理（3）、需求价格弹性（4）、其他几种常见的价格弹性收入弹性交叉弹性供给弹性3、信贷与货币理论（1）货币形式（2）货币的职能：价值尺度流通手段贮藏手段支付手段世界货币（3）货币流通规律（4）通货膨胀与通货紧缩二、房地产1、房地产的概念概念房地产业的地位作用项目开发程序项目规划程序征地拆迁程序工程建设程序房地产经营程序2、房地产的特性不可移动性寿命周期长适应性不一致性政策影响性对专业管理的依赖性相互影响性3、房地产的类型土地建成后的物业在建工程4、房地产的历史原始发展阶段泡沫阶段低潮阶段复苏振兴阶段再次爆热阶段需要冷静阶段三、房地产价格与技巧1、房地产价格地产价格、房产价格、房地产价格房地产理论价格、评估价格、市场价格房地产总价格、单位价格、楼面地价所有权价格、使用权价格协议价格、招标价格、拍卖价格抵押价格、课税价格、征用价格基准地价、标定地价、市场地价2、房地产的价格构成征地补偿费：拆迁安置补偿费其他土地开发费：住宅建筑安装工程费：附属工程费：室外工程费：公共配套工程费：环卫绿化工程费：政府性收费及“四源”费：土地出让金大市政费。两税一费：管理费。利润。3、房地产价格制定与技巧(一)房地产价格制定的理论依据生产费用价值论预期原理替代原理供求理论(二)房地产价格制定的程序确定定价目标测算开发经营成本估测目标市场的需求分析竞争者选择定价方法并进行测算确定销售价格(三)房地产价格制定的目标实现预期投资利润率项目或当期利润最大化适应市场竞争树立企业品牌提高市场占有率求得生存(四)房地产销售价格制定的方法成本导向定价法(1)成本加成定价法。(2)目标利润定价法。需求导向定价法(1)理解价值定价法。(2)需求差别定价法。(3)最优价格定价法。竞争导向定价法(1)随行就市定价法。(2)主动竞争定价法。(五)房地产销售价格制定的策略新产品定价策略(1)撇脂定价策略。(2)渗透定价策略。(3)满意定价策略。折扣的定价策略数量折扣现金折扣功能折扣季节性折扣差别定价策略(1)质量差价。(2)朝向差价。(3)楼层差价。(4)面积差价。(5)视野差价。(6)边角间差价。心理定价策略(1)尾数定价策略。(2)整数定价策略。(3)声望定价策略(4)习惯定价策略。4、房地产价格影响因素宏观环境因素中观环境因素微观环境因素第二章房地产估价概述第一节房地产估价的概念一、估价的概念1、房地产估价的主要内容(一)专业估价与非专业估价的不同非专业估价专业估价专业估价有五大特点:①专业估价是由具有专门知识和经验、取得相关资格的专业人员完成的；②专业估价是采用科学的方法，经过严谨的分析、测算和判断得出的；③专业估价的结果较科学、准确、客观，具有社会公信力；④专业估价要向委托人收取一定的服务费用，是一种有偿服务；⑤专业估价要对估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。(二)房地产估价的概念房地产估价就是专业人员根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动。(三)估价与评估的异同2、房地产估价的本质(一)房地产估价是评估房地产的价值而不是价格(二)房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价(三)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证（四）房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内3、房地产估价的要素1）估价当事人(一)房地产估价人员是指通过房地产估价人员职业资格考试或者资格认定、资格互认，取得相应资格并注册，从事房地产估价活动的专业人员。(二)房地产估价机构(三)估价委托人2）估价对象（1）土地（2）房屋（3）构筑物（4）在建工程：即那些已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产（5）期房：正在开发建设或者计划开发建设、但尚未形成的房地产。（6）灭失的房地产：如已被拆除的房屋、被灾害损毁的房屋。（7）房地产的某一局部，如某幢房屋中的某个楼层，某幢住宅楼中的某套住房。（8）现况房地产与以往状况房地产的差异部分。（9）房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值，即以房地产为主的整体资产价值评估或称企业价值的无形资产评估。3）估价目的（1）土地使用权出让(又可分为招标出让、拍卖出让、挂牌出让)；（2）房地产转让(又可分为买卖、互换、赠与、以房地产出资、作价人股、抵债等)；（3）租赁；（4）抵押；（5）征收、征用(又可分为土地征收、土地征用、城市房屋拆迁)；（6）分割；（7）损害赔偿；（8）税收；（9）保险；（10）争议调处；（11）司法鉴定；（12）以房地产出资设立企业；（13）企业对外投资、合资、合作、合并、分立、改制、资产重组、产权转让、租赁、清算；（14）房地产估价争议中的房地产估价复核或鉴定；（15）普通拍卖的保留价(底价)评估；（16）城市房屋拆迁补偿估价包括货币补偿估价和房屋产权调换补偿估价；4）价值类型价值类型分为市场价值和非市场价值两大类。市场价值是指房地产在满足下列条件下进行交易最可能的价格:①交易双方是自愿地进行交易的；②交易双方进行交易的目的是追求各自最大的利益；③交易双方互相了解交易对象、知晓市场行情，掌握充分的信息，交易双方都是理性的；④交易对象在市场上提供足够的展示时间，因此交易双方有充裕的时间交易；⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个概括性称呼。包括:①没有充裕的时间进行交易的快速变现价值；②存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则的谨慎价值；③不符合继续使用条件下的清算价值；④从某个特定投资者的角度来衡量的投资价值。5）估价时点6）估价依据7）估价假设8）估价程序房地产估价的基本程序是:①获取估价业务；②受理估价委托；③拟定估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查看估价对象；⑥分析估价对象及房地产市场；⑦选定估价方法进行测算；⑧确定估价结果；⑨撰写估价报告；⑩内部审核估价报告；11出具估价报告12估价资料归档。9）估价方法10）估价结果估价结果是指房地产估价师通过估价活动得出的关于估价对象价值的专业结论。4、房地产估价师的职业道德(1)保持估价的独立性。(2)不承接自己的专业能力所不能胜任的业务。(3)应当诚实正直、公正执业，不做任何弄虚作假的估价。(4)严格按照相关估价技术标准做好每个环节的估价工作。(5)保守国家秘密、商业秘密、个人隐私，妥善保管委托人提供的资料。(6)严格执行政府规定的估价收费标准。(7)不允许以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签名或者盖章，严禁将注册证书借给他人使用。(8)不得损害其他房地产估价师、房地产估价机构的利益，维护房地产估价师、房地产估价机构及房地产估价行业的集体荣誉、良好形象。5、中国房地产估价行业发展状况二、为什么要进行房地产估价1、理论上需要(一)专业估价存在的基本前提①一些资产具有独一无二的特性，常人无法依照通常方法得知它的价值②具有独一无二的特性这些资产，价值量足够大，能够支付而且有必要支付聘请专业人员估价的花费。(二)房地产需要专业估价2、土地使用权出让的需要3、房地产转让和租赁的需要4、房地产抵押的需要①初次抵押估价。②再次抵押估价。③增加抵押贷款估价。④抵押期间估价。⑤转抵押估价。⑥续贷抵押估价。⑦处置抵押房地产估价。5、房地产征收和征用的需要6、房地产分割的需要7、房地产损害赔偿的需要8、房地产税收的需要9、房地产保险的需要10、房地产争议调处和司法鉴定的需要11、企业有关经济行为的需要12、房地产管理的需要第二节房地产估价的原则（一）合法原则合法原则要求：房地产估价的前提是估价对象具有的合法权益。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等三个方面：1.在合法产权方面，2.在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。3.在合法处分方面的依据。处分方式包括房地产买卖：房地产租赁：房地产抵押：房地产典当：房地产抵债：房地产赠与：4.在其他方面，要求评估出的价格必须符合国家的价格政策。（二）最高最佳使用原则最高最佳使用必须符合四个标准；（1）法律上许可（2）技术上可能（3）经济上可行（4）价值最大化。（三）替代原则要求：（1）如果附近有若干相近效用的房地产存在着价格，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。（2）不能孤立的思考估价对象的价格，要考虑相近效用的房地产的价格影响。把它与其它房地产的价格或估价结果同时拿来看时没有明显的不合理。（四）估价时点原则1.估价时点为过去的情形，多出现在房地产纠纷案件中。2.估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现于房地产损害赔偿案件中。3.估价时点为现在，估价对象为现实状况下的情形，是估价中最常见的，主要是在建工程估价。4.估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，主要是为房地产的预售或预购评估价格。5.估价时点为未来的情形，多出现于房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估房地产在未来建成后的价值。（五）谨慎原则(1)在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。(2)在运用市场比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘。(3)在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。(4)在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。(5)在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。第三节房地产价格影响因素及状况描述房地产自身因素(一)区位因素1.位置，（1）方位（2）距离（3）朝向（4）楼层2.交通3.周围环境和景观（1）大气环境（2）水文环境（3）声觉环境（4）视觉环境（5）卫生环境（6）人文环境4外部配套设施(二)实物因素1．土地实物因素（1）土地面积（2）土地形状（3）地形（4）地势（5）土壤，（6）地基，（7）土地开发程度2．建筑物实物因素（1）建筑规模，（2）外观，（3）建筑结构（4）设备设施（5）装修装饰（6）层高和室内净高（7）空间布局（8）防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照（9）维修养护情况及完损程度(三)权益因素1．权利状况2．使用管制3．相邻关系房地产外部因素（一）人口因素（二）制度政策因素（三）经济因素（四）社会因素（五）国际因素（六）心理因素三、房地产状况描述（一）房地产基本状况描述对房地产基本状况的描述，应简要说明下列几点：1．名称：2．坐落：3．四至：4．规模：5．用途：6．权属：（二）房地产区位状况描述1.位置(1)坐落：(2)方位：(3)距离：(4)朝向：(5)楼层：2.交通(l)出入可利用的交通工具：(2)道路状况：(3)交通管制情况：(4)停车方便程度和收费标准：3.周围环境和景观(1)自然环境：(2)人文环境：(3)景观：4.外部配套设施(1)外部基础设施：(2)外部公共服务设施：(三)房地产实物状况描述1.土地实物状况(1)土地面积：(2)土地形状：(3)地形：(4)地势：(5)土壤：(6)地基（地质）：(7)土地开发程度2.建