《四川省房产测绘实施细则》讲解1

《四川省房产测绘实施细则》川建发[2010]19号四川省房产测绘实施细则•第一章总则•第二章房产平面控制测量•第三章房产图绘制•第四章建筑面积计算规则•第五章房屋建筑面积测算•第六章共有建筑面积分摊规则•第七章房产变更测量•第八章成果资料的检查和整理•第九章附则•附录一：术语•附录二:房屋面积测绘记录手簿第一章总则1.1目的•为加强房产测绘管理，规范我省房产测绘行为，统一房屋建筑面积的计算规则，制定本细则。1.2适用范围•在四川省行政区域内从事房产测绘工作应当遵守《房产测量规范》和本实施细则。第一章总则1.3依据和标准1)《中华人民共和国测绘法》-2002.12.12)《中华人民共和国城市房地产管理法》1995.1.13)《中华人民共和国城市规划法》-1990.4.1第一章总则1.3依据和标准4)《四川省测绘管理条例》-2005.12.15)《房产测绘管理办法》2001.5.1-建设部、国家测绘局6)《房产测量规范》第1单元：房产测量规定GB/T17986.1-2000第一章总则1.3依据和标准7)《房产测量规范》第2单元：房产图图式GB/T17986.2-20008)《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》(建住房[2002]74号)9)《转发建设部〈关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知〉的通知》(川建厅房[2002]104号)第一章总则1.4房产面积精度要求•房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表1计算的结果。第一章总则房屋面积(m2)房产面积的精度(m2)面积误差比绝对值3%(m2)一级二级三级60.000.190.430.981.80100.000.260.601.403.00120.000.290.681.603.60150.000.330.791.884.50200.000.400.972.336.00500.000.751.894.7915.001000.001.233.268.5230.00•房屋面积的限差比较表第一章总则1.4房产面积精度要求•各级房产面积的精度适用范围如表1-2。•表1-2房产面积精度测算等级的要求精度等级不同房屋选用的等级一级特殊房屋或产权人要求的房屋二级商品房或进入房地产市场的房屋三级其它房屋第二章房产平面控制测量•2.1房产平面控制测量的作用•房产平面控制测量是房产测量整个工程的前期性的基础工作，它的目的是为整个房产测量工作提供一个准确的控制框架和定位基准，并控制误差的累积，其主要作用为：a)为房地产要素测量提供起算控制数据；b)为房地产图的测绘提供测图控制和起算数据；c)为房地产测绘的变更与修测提供起算数据。第二章房产平面控制测量2.2房产平面控制网点的布设原则•房产平面控制点的布设，应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则，也可越级布网。•根据《房产测量规范》提出的各项规定和要求，房产平面控制测量的目的是：建立一个高精度的，有一定密度的，能长期保存使用的，稳定的房产平面控制网。第二章房产平面控制测量2.2房产平面控制网点的布设原则•控制测量前，应充分收集测区已有的控制成果和资料，按现行《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）的规定和要求进行比较和分析，凡符合要求的已有控制点成果，都应充分利用；对达不到要求的控制网点，也应尽量利用其点位，并对有关点进行联测。第二章房产平面控制测量2.3房产平面控制点的内容•房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点。房产平面控制点均应埋设固定标志。2.4房产平面控制点的密度•建筑物密集区的控制点平均间距lOO米左右，建筑物稀疏区的控制点平均间距200米左右。第二章房产平面控制测量2.5房产平面控制测量的方法•房产平面控制测量可选用：三角测量、三边测量、导线测量、GPS定位测量等方法。2.6主要技术指标•房产平面控制测量的各主要技术指标按现行《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）的规定执行。第二章房产平面控制测量•2.7平面控制测量成果的整理和平差•手薄的记载项目和原始观测数据记录，必须字迹清晰、填写齐全。外业的原始记录不得擦拭、涂改、转抄，使用计算机记录时，所用软件须依法鉴定后方可使用。•二、三、四等和一、二、三级平面控制网都应分级进行统一平差或联合整体平差，平差后应进行精度评定，使用计算机平差时，所用软件须依法鉴定后方可使用。第二章房产平面控制测量•2.8平面控制测量应提交的成果•平面控制测量应提交的成果包括房产测绘技术设计书、成果资料索引及说明、观测手薄人绘仪器检定书、平差计算资料、点之记、控制点坐标成果表、控制点展点图，技术总结、检查验收报告。第三章房产图绘制•房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。按房产管理的需要可分为：•房产分幅平面图(简称分幅图)•房产分丘平面图(简称分丘图)•房屋座落分布示意图（简称座落图）•房产分层平面图（简称分层图）•房产分户平面图(简称分户图)。第三章房产图绘制3.1分幅图、分丘图的绘制按《房产测量规范》执行。3.2座落图的绘制可参照《四川省房产测绘示范文本（1）》。第三章房产图绘制3.3分层图的绘制•1)分层图应标注比例尺，一栋房屋的各层平面图宜采用同一个比例尺，并标注指北方向。•2)各层图形应注明第x层或地下室、夹层、平台层等层次名称；夹层须注明第x层的夹层。•3)房屋的阳台、外走道、室外楼梯等，其线条粗细、虚实都应按《房产测量规范》要求绘制在各分层图上。第三章房产图绘制3.3分层图的绘制•4)一般从下至上绘制房屋的一层到顶层的分层图。如果一张不够，可用多张绘制，然后一起装订。如果有几层的外围形状大小及数据完全相同，可只绘低层图形，并注明“x—x层”。•5)分层图的绘制可参照《四川省房产测绘示范文本（1）》。第三章房产图绘制3.4分户图的绘制•1)分户图是在分层图的基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示该套房屋的平面尺寸及周围关系，以明确异产毗连房屋的权利界线，供核发房屋所有权证的附图使用。•2)以户为单位绘制分户图(当第i至n各层分户户形完全相同时，第i+1至n各层分户图以第i层代替，并在第i层后简注(第i+1至n层同)(i=1、2、3…n)。•3)跃层、复式房屋的分户图应在同一张图纸上绘制。第三章房产图绘制3.4分户图的绘制•4)房屋内有层高低于2.20米的部位，应以虚线区分其范围，注记边长，且在其范围内注记“层高小于2.20米”。•5)分户图的其它图形规格技术要求按《房产测量规范》执行。•6)分户图的绘制可参照《四川省房产测绘示范文本（1）》。4.1计算建筑面积的条件4.2计算全部建筑面积的范围4.3计算一半建筑面积的范围4.4不计算建筑面积的范围4.5特殊情况下的建筑面积计算第四章建筑面积计算规则第四章建筑面积计算规则4.1计算建筑面积的条件•能够计算建筑面积的房屋一般应具备以下普遍性的条件：•1)应具有永久性上盖。•2)应有围护结构。•3)结构牢固，属永久性的建筑物。•4)层高在2.20米以上(含2.20米，以下同)。•5)可作为人们生产或生活的场所。•《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）与《四川省房产测绘实施细则》因使用目的的不同在计算建筑面积的规定中有许多不同之处。第四章建筑面积计算规则第四章建筑面积计算规则4.2计算全部建筑面积的范围4.2.1)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。第四章建筑面积计算规则4.2计算全部建筑面积的范围4.2.2)房屋内的夹层、插层、技术层、结构转换层及其梯间、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。第四章建筑面积计算规则4.2计算全部建筑面积的范围4.2.3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。第四章建筑面积计算规则4.2计算全部建筑面积的范围4.2.4)室内楼梯、楼梯间、电梯(含观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井、通风井、排气井等均按房屋自然层计算面积。一层二层三层四层五层六层七层室内楼梯楼梯间第四章建筑面积计算规则4.2计算全部建筑面积的范围4.2.5)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房、设备用房及其附属用房、斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位以及经主管部门批准的有明确使用功能的非装饰性建筑空间，按其外围水平投影面积计算。第四章建筑面积计算规则4.2计算全部建筑面积的范围4.2.6)挑楼、封闭的挑廊、封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。第四章建筑面积计算规则4.2计算全部建筑面积的范围4.2.7)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。第四章建筑面积计算规则4.2计算全部建筑面积的范围4.2.8)与房屋相连的有柱走廊（剪力墙视为有柱），两房屋间有上盖和非单排柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。第四章建筑面积计算规则4.2计算全部建筑面积的范围4.2.9)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。•玻璃封闭第四章建筑面积计算规则4.2计算全部建筑面积的范围4.2.10)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。第四章建筑面积计算规则4.2计算全部建筑面积的范围4.2.11)与房屋相连属永久性的且有非独立柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。有柱又有围护结构的门斗按围护结构的外围水平投影计算面积。第四章建筑面积计算规则4.2计算全部建筑面积的范围4.2.12)玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙，以主墙为准计算建筑面积。第四章建筑面积计算规则4.2计算全部建筑面积的范围4.2.13)属永久性建筑有非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。第四章建筑面积计算规则4.2计算全部建筑面积的范围4.2.14)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平投影面积计算。第四章建筑面积计算规则4.2计算全部建筑面积的范围•4.2.15)与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。•4.2.16)图书馆的书库，其层高在2.20米以上的，均按一层计算。第四章建筑面积计算规则4.2计算全部建筑面积的范围•4.2.17)有围护结构的舞台灯光控制室，按其围护结构外围水平投影面积计算。•4.2.18)室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆(场)看台下方空间加以利用的，净高在2.10米以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积(多层的按多层计)。第四章建筑面积计算规则4.2计算全部建筑面积的范围4.2.19)房屋的飘窗，其窗台台面结构板不高于房屋地面、具有房屋同等使用功能、净高在2.10米以上，按外墙的外边线与飘窗围护之间范围内的水平投影计算面积。第四章建筑面积计算规则4.2计算全部建筑面积的范围4.2.20)层高在2.20米以上的架空层，按柱外围水平投影面积计算。第四章建筑面积计算规则4.3计算一半建筑面积的范围4.3.1)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。第四章建筑面积计算规则4.3计算一半建筑面积的范围4.3.2)未封闭的阳台、入户花园、庭院、空中花园等（不论其是否有柱），未封闭的挑廊，按其围护结构内上盖水平投影面积的一半计算。第四章建筑面积计算规则4.3计算一半建筑面积的范围4.3.3)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。第四章建筑面积计算规则4.3计算一半建筑面积的范围4.3.4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。第四章建筑面积计算规则4.3计算一半建筑面积的范围4.3.5)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。第四章建筑面积计算规则4.3计算