恒升企业昆山项目

1汉宇地产昆山朝阳路项目产品建议昆山恒升名铸四季广场项目初步战略思考2汉宇地产昆山朝阳路项目产品建议市场解读产品建议项目定位3目录４２产品定位51项目解读3汉宇地产昆山朝阳路项目产品建议1产品定位项目定位3４２5项目解读市场解读区域概况地块位置及交通条件地块四至条件地块周边资源地块面临问题初步价格建议4汉宇地产昆山朝阳路项目产品建议昆山房地产市场状况■从上图中显示，由于楼市调控力度不断加强，限贷限购政策的双重压力之下，使得2011年昆山楼市同比去年下降幅度明显，今年3月成交仅1837套，同比下滑率高达40.6%；4月份成交2504套，环比增长36.31%；5月份成交2869套，环比增长12.7%；而6月份上半月成交985套，环比下滑16%，形势不是很乐观。■从区域成交表现来看，与2010年上半年同期相比，今年的昆山楼市除了开发区、陆家镇以及南部水乡的成交量有所上涨外，其余各区域均出现了不同程度的下跌。统计显示，2011年上半年昆山楼市销售冠军区域为开发区，共成交4683套，与2010年同期相比增加122套，增幅为2.67%。花桥镇位居第二，周市镇位居第三。2010年上半年与2011年上半年昆山各区成交套数分析图489445612821228599480469347926618024683130116489586256156055690100020003000400050006000花桥镇开发区玉山镇周浦镇千灯镇巴城镇张浦镇陆家镇南部水乡2010年上半年2011年上半年5汉宇地产昆山朝阳路项目产品建议昆山玉山镇房地产市场状况■从右图中看出，由于受到严厉的限贷限购房产调控政策影响，昆山玉山镇今年上半年成交下降明显，去年1月--6月玉山镇总成交量为2880套，今年玉山镇1—6月共计成交1222套，同比下降57.6%，而今年玉山镇3月成交238套，4月成交268套，5月成交383套，6月成交不到200套，未来成交形势不容乐观。2010年1月--2011年6月昆山玉山镇住宅成交套数分析图10191915497151942124725465607195904822611442382683831960200400600800100012002010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月成交套数6汉宇地产昆山朝阳路项目产品建议区域在售竞争个案调查楼盘名称发展商所属板块总建筑面积（万㎡）物业类型销售价格（元/㎡）荣记玖珑湾荣记置业市中心175170公寓13000元景秀丽都广场昆山大成房产开发公司市中心67000公寓、商铺、办公楼、酒店式公寓9000--12000元翡翠名都昆山翡翠房地产开发有限公司市中心95880住宅、酒店式公寓9000—12000元鹿城一品昆山光达房地产开发有限公司市中心55991住宅、商铺10000—12000元弘辉首玺昆山弘辉建设开发有限公司市中心330000住宅12000—14000元绿中海雅苑宝路（昆山）房产有限公司市中心170020高层、别墅9000—11000元（公寓）10000--11000元（别墅）巴比伦国际广场和融房地产开发有限公司城南板块120000小高层均价9000元衡山城江苏衡山置业有限公司城南板块249000多层、小高层、高层均价9400元外滩印象花园昆山星耀房地产开发有限公司开发区155986高层均价7700元表：本项目周边在售楼盘竞争一览表分析：上表中显示的为项目周边在售楼盘情况，目前该区域总体均价在11000—12000元/平方米，区域产品主要以高层公寓与酒店式公寓为主。7汉宇地产昆山朝阳路项目产品建议区域在售个案经济指标楼盘名称发展商总占地（㎡）容积率绿化率总建面积（万㎡）荣记玖珑湾荣记置业506273.535%175170景秀丽都广场昆山大成房产开发公司240002.535.5%67000翡翠名都昆山翡翠房地产开发有限公司222283.431%95880鹿城一品昆山光达房地产开发有限公司80005.227.9%55991弘辉首玺昆山弘辉建设开发有限公司921033.535%330000绿中海雅苑宝路（昆山）房产有限公司929571.8347%170200外滩印象花园昆山星耀房地产开发有限公司548142.535%155986表：本项目周边在售各楼盘经济指标分析：表中为在售个案经济指标，项目周边在售个案主要以高层公寓为主，体量都在10万方以上，以2房与3房居多。8汉宇地产昆山朝阳路项目产品建议区域竞争市场研究在售个案列举表：推案产品户型配比分析：该楼盘住宅部分户型比较单一，分配比例为1：1；酒店式公寓部分，都以小户型为主，酒店式公寓类客群主要为投资客居多，公寓类为当地改善型客户居多。项目名称户型套数面积区间（㎡）配比（%）景秀丽都广场二房21085-10835.5%三房210130-13535.5%一房(酒店式公寓)16740—4528.2%商业裙房56000.8%项目位置：昆山市长江路东侧、庆丰路北侧销售情况：目前已去化343套景秀丽都广场销售价格：9000元/平方米（公寓）12000元/平方米（酒店式公寓）9汉宇地产昆山朝阳路项目产品建议区域竞争市场研究在售个案列举表：推案产品户型配比分析：该楼盘产品定位为豪宅，因此，户型主要以大3房与大4房户型面积占主导，根据调研了解，该楼盘购买客群主要来自上海及昆山当地高收入人群为主。项目名称户型套数面积区间（㎡）配比（%）弘辉首玺二房192125、13431.4%三房240143、153、16039.3%四房179178、202、401、42329.3%商铺楼38170、200、211、279项目位置：昆山市黄河中路121号销售价格：12000—14000元/平方米销售情况：目前已去化323套弘辉首玺10汉宇地产昆山朝阳路项目产品建议区域竞争市场研究在售个案列举表：推案产品户型配比分析：该楼盘住宅部分的2房占50%以上，3房以标准3房为主，酒店式公寓以小户型为主，占90%以上，酒店式公寓类客群来自投资客，公寓类客群以自住客居多。项目名称户型套数面积区间（㎡）配比（%）翡翠名都花园二房11497、116、12651.1%三房109135、138、13948.9%一房（酒店式公寓）52049-5394.9%二房（酒店式公寓）28785.1%项目位置：昆山市长江南路1164号销售价格：9000元/平方米（公寓）12000元/平方米（酒店式公寓）销售情况：目前已去化206套翡翠名都花园11汉宇地产昆山朝阳路项目产品建议区域竞争市场研究在售个案列举表：推案产品户型配比分析：该楼盘整体品质较高，户型配比以3房为主要产品，占50%比例，2房与5房各占25%左右，另据了解，该楼盘购买人群主要集中在本地刚性需求与改善型需求为主。项目名称户型套数面积区间（㎡）配比（%）荣记玖珑湾二房6291-9224.6%三房124132、136、14349.2%五房64198、23725.4%八房23300.8%项目位置：昆山市车站路朝阳路交汇处销售价格：13000元/平方米销售情况：目前已去化91套荣记玖珑湾12汉宇地产昆山朝阳路项目产品建议区域竞争市场研究在售个案列举表：推案产品户型配比分析：该楼盘公寓部分都为大3房户型，酒店式公寓部分主要为小户型产品，占到90%，酒店式公寓类购买人群主要为投资型客户居多，公寓类购买人群主要为改善型客户为主。项目名称户型套数面积区间（㎡）配比（%）鹿城一品一房（酒店式公寓）28043、51、7490.9%二房（酒店式公寓）28879.1%三房（高层公寓）108175、176、161100%项目位置：昆山玉山镇长江中路178号销售价格：10000元/平方米（公寓）12000元/平方米(酒店式公寓)销售情况：目前已去化143套鹿城一品13汉宇地产昆山朝阳路项目产品建议区域竞争市场研究在售个案列举表：推案产品户型配比分析：该楼盘公寓部分以大3房户型面积为主，别墅产品有联排和叠加，总体套数不多，购买人群主要为上海与昆山当地中高档收入客户为主。项目名称户型套数面积区间（㎡）配比（%）绿中海雅苑二房17111025.6%三房386155-22357.9%四房89164-25513.3%别墅21202-2713.1%绿中海雅苑项目位置：昆山玉山镇朝阳中路77号销售价格：9000—11000元（公寓）10000—11000元（别墅）销售情况：目前已去化263套14汉宇地产昆山朝阳路项目产品建议区域竞争市场研究在售个案列举表：推案产品户型配比分析：该项目所处开发区位置，楼盘整体定位偏大众化，户型设计较多，有1房、小2房、大2房、小3房、大3房不同户型，均价7700元，成交情况较好，购房者主要来自当地刚性需求及改善型客户。项目名称户型套数面积区间（㎡）配比（%）外滩印象花园一房一厅3726429.6%二房67984、88、98、11054%三房207120、13816.5%外滩印象花园项目位置：昆山开发区庆丰东路555号销售价格：均价7700元/㎡销售情况：目前已去化892套15汉宇地产昆山朝阳路项目产品建议区域竞争市场结论■目前区域内在售楼盘主要为翡翠名都、弘辉首玺、绿中海雅苑、景秀丽都广场、鹿城一品、荣记玖珑湾等，其中翡翠名都、鹿城一品等楼盘销售已接近尾声，其余各楼盘尚有不少房源在售中，在产品销售方面，区域内酒店式公寓产品销售情况一般，有较多房源在售，公寓类产品销售较好，由于区域属市中心与开发区交汇板块，目前周边配套较少，但大多购房者看好未来规划发展，因此，一些本地刚性需求与改善型客户选择来此区域置业安家。■对于本项目而言，未来区域内与本项目同类竞争产品无，部分业态相同的产品主要为荣记玖珑湾、弘辉首玺等项目。16汉宇地产昆山朝阳路项目产品建议项目地块现状分析■项目位于昆山市长江南路西侧，合兴路北侧,朝阳中路南侧，属玉山镇板块，项目总用地面积24277㎡，规划可建筑面积约133380.7㎡，容积率4.2，建筑密度30.2%，其中包含酒店式办公、SOHU式办公、商业、公寓四大产品业态，如右图所示：17汉宇地产昆山朝阳路项目产品建议地块总体状况分析根据对该地块周边状况了解，目前该地块■本项目属市中心板块，地块位于市中心与开发区交汇处，根据对周边地块状况调研了解，朝阳路为交通主干道路，长江南路与合兴路为各类品牌车销售、保养、服务一条街，该区域目前处于正在开发阶段，周边地段、配套、交通条件一般，目前周边有几个品质较高楼盘在售，从对整个区域市场调研了解到，区域目前正在逐步加大配套设施的建设，预计未来将会渐渐迈向成熟。庆丰西路长江南路朝阳中路车站路合兴路本案18汉宇地产昆山朝阳路项目产品建议地块区域环境分析■项目所处区域为昆山市区，项目周边有两条主干道朝阳路与长江南路，朝阳路为东西向，长江南路为南北向，分别通往市区与开发区，交通便捷，周边新建楼盘较多，大多为刚性需求与当地改善型需求居多。■同时根据调研发现，该区域自长江路由南向北正在打造CBD区域，预计在3-5年内初具规模，因此，未来将会吸引越来越多的居民入住该区域，我们以荣记玖珑湾为例，该楼盘位于本项目旁，主要购买人群为本地刚性需求。合兴路长江南路朝阳中路19汉宇地产昆山朝阳路项目产品建议区域周边竞争环境分析■通过对项目周边区域市场竞争情况了解，目前该区域在售主要为酒店式公寓、高层公寓为主，如翡翠名都、弘辉首玺、荣记玖珑湾、景秀丽都广场等项目，区域内住宅产品供应充足，酒店式公寓产品也较多。■目前该区域在售的住宅项目中，除了荣记玖珑湾为新盘以外，其余项目都已是老盘新推项目，从区域住宅类去化情况看，总体销售情况较好，从酒店式公寓去化情况看，目前推出的产品大多去化率不佳，尚有较多户型在售中，从了解到的数据看，该区域由于是市区与开发区交汇处，交通配套尚可，因此，一些本地改善型客户选择