万科项目定位报告

目录项目土地属性整体市场分析目标客户调研项目定位蓝山地块土地属性判断：“A+土地属性”，“金色类土地”，具备打造优质项目的基本素质位于市北区，城市成熟区域，交通便利，四通八达；+=位于成熟大型社区，周边卫、教及生活配套均较齐全；区域市场认可度较高；位于山体南坡，便于规划建设社区良好景观。规划中的地铁站点附近，未来升值潜力较高；+++A+土地属性，金色类土地，具备打造优质项目的基本素质目录项目土地属性整体市场分析目标客户调研项目定位市场分析Ａ整体市场：成交强势回暖Ｂ竞争区域市场：稳定、健康、抗风险能力高Ｃ与核心竞争区竞品对比分析：可比竞品有限2008年青岛市场成交量在355万平米左右，09年2月份开始全市成交放量，4、5月份已超过2007年同期，其中5月成交与07年最高成交量持平，预计今年成交总量有望接近2007年成交水平（680.7万平），保守估计09年成交量与07年水平相当。0.010.020.030.040.050.060.070.080.01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2007年2008年2009年注：数据来源网上房地产，仅包含网上备案项目，成交量指整体商品住宅青岛市商品住宅07-09年月度成交量单位：万平米0.05.010.015.020.025.030.035.040.045.050.01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2007年2008年2009年2008年青岛市内五区（市内四区+崂山区）商品住宅供应265.7万平米，09年1-5月供应145.7万平米，总体高于07年、08年同期青岛市内五区商品住宅07-09年月度供应量单位：万平米注：数据来源网上房地产，仅包含网上备案项目，成交量指整体商品住宅08年底存量193.4万㎡，导致09年实际供应量大，市场竞争激烈；09年1-5月成交量122.7万㎡，同比上升75.8%；09年1-5供应量123.1万㎡，同比上升24.7%；日期供应量（万㎡）成交量（万㎡）供求比月末库存（万㎡）08年265.71791.5193.4（08年末）09年1-5月份145.7122.71.2216.92008年青岛市内五区（市内四区+崂山区）商品住宅成交179万平米，09年1-5月成交122.7万平米，同比上涨75.8%，阶段性回暖明显，市场存量较大。青岛市内五区商品住宅07-09年月度成交量单位：万平米0.05.010.015.020.025.030.035.040.01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2007年2008年2009年注：数据来源网上房地产，仅包含网上备案项目，成交量指整体商品住宅区间（㎡）2008年库存量（万㎡）供应量（万㎡）上市面积比重成交量（万㎡）销售面积比重供求比年末库存（万㎡）存量比重60以下1.94.52%2.52%2.63.82%60（含）-805.9125%5.34%3.412.67%80-902542.319%31.122%2.236.319%90-10024.942.319%31.122%2.236.119%100-12017.636.316%22.116%2.431.816%120-14012.729.513%20.114%2.122.111%140-1606.723.210%13.19%2.316.89%160-1805.316.77%86%2.8147%180以上7.521.29%96%3.219.810%首置首改再改首置产品线销售比重为28%，主力总价在40-70万之间；首改产品线销售比重为占38%，主力总价区间为70-100万；再改销售比重占29%，主力总价区间为100-140万；市内五区住宅市场——产品线根据土地属性分析结论，项目依托良好的配套和交通资源，可在市南、市北及崂山内产生竞争，其中核心竞争片区为山东路沿线、银川路及浮山后片区、崂山板块；B地块位于8000元等价线上。B地块崂山板块万元等价线8千元等价线6千元等价线通过对片区内26个重点项目跟踪、分析，形成市场分析。核心竞争片区市场分析核心竞争片区供需量最大的为首改产品（90-120㎡)；按照销售率比较则依次为再改1〉首改〉首置〉再改2；核心竞争片区单价区间在8500-11000元/平米。产品价格及去化产品类型面积段（㎡）总价区间（万元）供应量（万㎡）去化量（万㎡）首置9045-11719.9215.47首改90-12079-15643.434.08再改1121-14091-18211.2415.02再改2140100-2933220.63合计106.5659.3数据统计：07年1月-09年5月中旬供应量（不含已检测但未上市项目）板块面积段（㎡）2007年2008年2009年1-5月供应量（万㎡）去化量（万㎡）存量（万㎡）去化率总价区间（万元）供应量（万㎡）去化量（万㎡）供应量（万㎡）去化量（万㎡）供应量（万㎡）去化量（万㎡）山东路沿线9000.2311.075.021.963.3813.038.634.466.2%33-10490-1201.982.513.425.623.156.6318.5514.753.879.5%68-156120-14003.10.8820.461.971.347.0791-1801400.320.393.241.70.060.993.623.080.5485%100-210银川路与浮山后片区90310.361.226.821.8910.184.116.0740.4%45-11790-1203.622.35.111.718.335.1117.069.127.9453.6%90-156120-1401.270.60.610.50.951.262.832.360.4783.4%115-1821406.285.10.631.684.974.8511.8811.630.2597.9%135-293崂山板块902.1520.50.7100.022.652.7355-7290-1206.944.423.153.5802.2110.0910.2172-156120-1403.51.993.582.3601.247.085.591.4979%96-18214016.441.150.114.3600.4116.555.9210.6335.8%112-215山东路沿线产品供需集中在90-120㎡的首改产品；银川路与浮山后片区120-140㎡供应偏少，去化较好，同时存量不多；崂山板块主要存量为140㎡以上大户型产品，单价为核心竞争片区最高，去化较慢。核心竞争片区市场分析重点关注项目锦绣华城良辰美景中海银海一号鲁信长春花园海信璞园亚麦山城海尔东城国际御景峰银川西路沿线：中海银海1号、海信璞园、鲁信长春花园山东路沿线：锦绣华城、良辰美景崂山板块：东城国际、御景峰、亚麦山城…品牌地缘产品（含规模）中海银海一号鲁信长春花园海尔东城国际锦绣华城良辰美景海信璞园崂山国际花园亚麦山城御景峰通过品牌、产品、地缘关系等维度比较：中海银海一号在品牌、产品方面在竞品中比较突出，但地缘关系较弱；锦绣华城等与金域华府存在一定的地缘关系，同时也具备一定规模效应；但在具有较强地缘关系，同时又具较强品牌优势的维度尚是空白（随着锦绣华城的上市，已在市场形成一定口碑，未来也可能存在较强的竞争关系）。重点关注项目重点项目研究及业内访谈占地面积（万平米）5.81建筑面积（万平米）23建筑形态高层建筑规划设计梁黄顾建筑师（香港）事务所有限公司、青岛北洋建筑设计有限公司景观设计贝尔高林国际（香港）有限公司上市情况一期848套/120535.7㎡上市时间2009年4月5日已售情况550套/68583㎡（住宅/截至5月26日）未售面积（万平米）17.2（含二期）一期产品配比及去化项目简介中海银海一号规划、景观及户型设计等方面均体现了一定的水准，体量亦与我司项目接近。中海银海一号面积套数比例面积比例去化率（面积）90-120㎡43.1%33.6%77%120-140㎡9.4%9.5%66.5%140㎡47.5%56.9%53.3%业内访谈：营销经理住宅拟于今年全部推出，但后期大户型居多，中小户型将较早去化完毕；商业将于明年推出；项目150-160大户型比例过高；无客户提及对会所要求。数据统计截至5月25日占地面积（万平米）9.48建筑面积（万平米）22建筑形态一期4栋6层/7栋11-30层高层；二期10栋多层容积率1.99装修状况全装修上市情况一期749套/79775㎡上市时间2008年12月27日已售情况477套/45977㎡（住宅/截至5月28日）未售面积（万平米）17.4（含二期）一期产品配比及去化面积套数比例面积比例去化率（面积）90㎡21%17.9%74.8%90-120㎡63.9%61.7%64.4%120-140㎡12.5%15.8%47.8%140㎡2.2%3.4%0%项目简介锦绣华城位于市南区延吉路，周边配套齐全，高绿化率、多层/小高层/高层等多种建筑形态，规模与我司项目相近。锦绣华城重点项目研究及业内访谈业内访谈：销售总监银海1号是其客户多次提及的竞品项目；市区1万元单价，赠送精装修为其核心卖点；市南区多层住宅预计售价1.2万以上，毛坯；客户对客厅是否南向不敏感，全明即可。数据统计截至5月25日占地面积（万平米）3.1建筑面积（万平米）5.6建筑形态4栋多层/7栋高层容积率1.8装修状况全装修上市情况338套/52264㎡上市时间2008年5月10日已售情况204套/31797㎡（截至5月28日）未售面积（万平米）2.05一期产品配比及去化面积套数比例面积比例去化率（面积）90㎡5.3%3.1%27.8%90-120㎡17.8%11.4%58.3%120-140㎡8.9%12.7%100%140㎡68%72.8%55.1%项目简介御景峰位于崂山区香港东路，浮山南麓，位置优越。非G2品类，但项目依山势规划，采用“拍低拉高”手法，景观、产品均具有一定特点，可资借鉴。御景峰御景峰高层住宅，整体去化率达69.7%，其中120-140平已全部去化；产品均价为15000元/㎡（含2000元精装）。重点项目研究及业内访谈数据统计截至5月25日典型项目研究及业内访谈结论09年青岛市内五区市场阶段性回暖明显，供应量增加明显；山东路、银川路及浮山后、崂山区三大核心片区，90-120平首改产品供需量最大；锦绣华城、银海1号均价在11000元/平米以下，项目整体去化较好；御景峰均价超过15000元/平，整体去化相对较慢；业内人士建议：10000元价位住宅不需要配备会所，充分利用社区配套商业满足业主日常生活休闲需要；户型面积要控制好，比例不易过高。项目规划1、独立高层建筑如都市118。该类产品多处于交通便利、配套齐全地段，高容积率，周边城市设施能够满足一般生活需求。都市118目前青岛市场G2品类的项目的主要规划形式有四种：独立高层、高层建筑+裙房屋顶景观（或小尺度社区景观）、大规模社区+完善配套、较丰富的产品形态+社区景观。项目规划2、高层建筑+裙房屋顶景观（或小尺度社区景观）如万达39克拉、嘉和新兴、中央国际。万达39克拉嘉和新兴中央国际四层商业+屋顶景观裙房屋顶景观项目规划3、大规模居住社区+完善生活配套如海尔东城国际、鲁信长春花园等。海尔东城国际、鲁信长春花园等大型社区，综合考虑整体规划与分团组合，在功能、特色上达到平衡。景观主轴鲁信长春花园组团一项目规划中海银海一号、锦绣华城等中等体量项目（14-23万平米的项目G2品类共有5个），在项目规划中均有一定特点。以水系为主轴，高层半围合拍低拉高增强溢价能力，但景观规划较为平淡长板+梯度排列+坡地+横向景观绿化带锦绣华城中海银海一号颐中高山4、丰富的产品形态+社区景观项目规划会所（商业）参考项目：绿城理想之城绿城理想之城李沧中心商圈土地属性：位置：李沧区东部铜川路。交通：青银高速东侧，南邻九水东路，北临金水路，现正在拓宽整治。商