培训课件物业(8)

培训课件8目录•房屋附属设备设施使用管理•房屋附属设备设施日常养护管理•房屋附属设备设施日常维修管理房屋附属设备设施使用管理•给排水系统的使用管理1、落实给水、用水使用管理制度1）专人负责对楼宇水池、水箱钥匙的保管和水池、水箱的清洗工作；2）尽力保证业主供水，确实需要停水时，应事先通知，停水后采取临时供水办法，向业主供水；3）水管员在巡查中发现跑、冒、滴、漏水现象，应立即组织抢修；4）随时进行节约用水的宣传。2、水泵房的使用管理1）水泵房地下水池、屋面水箱、消防水系统、设备等，由机电班负责监控，定期保养、维修、清洁、定期记录；2）水泵房内机电设备由机电班人员负责，由值班人员操作，无关人员不得进入泵房；3）经常检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。在正常情况下生活水泵、消防水泵、喷洒泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置；4）水泵房内严禁存放有毒、有害物品；5）水泵房内应备齐消防器材并应放置在方便、显眼处。水泵房内严禁吸烟；6）每班打扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房内的设备设施，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积灰、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮；房屋附属设备设施使用管理•给排水系统的使用管理2、水泵房的使用管理7）水泵房内应当通风良好，光线充足，门窗开启灵活；8）水泵房应当做到随时上锁，钥匙由当值水泵房管理员保管，水泵房管理员不得私自配钥匙；9）水池须有盖并加锁，钥匙由水管员保管；10）水管员按规定定期进行水质检查化验，化验结果交办公室存档；11）结伴人员应准时接班。接班人员应认真听取交班人交代，并查看给排水设备设施运行记录，检查工具、物品是否齐全。3、二次供水设施的使用管理1）二次供水管理由水泵房管理员专职负责。水泵房管理员应持有经卫生防疫站认可的健康证；2）每个水池（箱）应结构完好、无渗漏，检视窗应加盖上锁，水池（箱）周围及顶盖应清洁、干净；3）水池（箱）应定期清洁、消毒；4）进行清洗消毒水池（箱）时应提前通知使用客户做好储水准备；5）送检水样应用干净的矿泉水瓶从水池（箱）中部提取500ml水并在瓶子中部贴上标签，标签上应写明送检单位及送样日期；6）水样当天送至当地卫生防疫站进行检测；7）如果检测不合格，则应重新清洗和消毒水池（箱）直至合格为止；8）水池（箱）清洗消毒工作全部结束后，应完整、规范、清晰地把情况记录在水池（箱）清洗消毒记录表内，并与每次物业管理区域全部水池（箱）清洗消毒工作结束后3天内由有关负责人把记录整理成册交主管部门存档，保存期为两年房屋附属设备设施使用管理•供电系统的使用管理1、供电应预先告示，以防止发生意外事故2、对临时施工及客户装修要有用电管理措施3、发生地震、火灾、水灾等情况，要及时切断电源4、落实配电室的使用管理制度1）非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经有关负责人同意，并在值班人员陪同下方可进入机房；2）机房内严禁存放易燃、易爆或危险物品。机房内应备齐消防器材，并禁止吸烟。每班打扫一次机房的卫生，每周清洁一次机房内和设施设备卫生；3）对机房应当做到随时上锁，钥匙应由值班电工保管，值班电工不得私自配钥匙；4）室内照明通风保持良好，室内温度控制在摄氏40℃以下，相对湿度控制在70%~75%，墙上配挂温度计及湿度计；5）供电回路操作开关的标志要明显，停电拉闸要持标志牌，检修停电，更应挂牌明示；6）接班人员应准时到岗；7）接班人员应认真听取交班人员交代，并查看“供配电设备设施运行记录表”，检查工具、物品是否齐全；8）有下列情况不准交接班：A上一班运行情况未交待清楚，B记录不规范、不完整、不清晰，C机房不干净，不符合卫生要求，D接班人未能准时到岗，E事故正在处理中或交接班时发生故障，此事应由交班人负责继续处理，接班人协助进行；9）有关负责人在每月月初将上一个月“供配电设备设施运行记录表”存档，保存期为两年。房屋附属设备设施使用管理•电梯设备的使用管理1、建立24小时运行制，即白天连续运行，夜间值班运行，或24小时连续运行2、严密监视和掌握电梯的运行状态，及时做好电梯运行的调度、管理工作3、制定服务规范：服务公约、乘梯须知、维修工岗位职责和电梯服务标志4、物业服务企业应设置专门的电梯管理队伍5、电梯运行人员和维修人员要持证上岗，电梯的故障修理必须由劳动部门审查认可的单位和人员承担6、落实电梯机房的管理制度1）非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经有关负责人同意，并在值班人员陪同下方可进入机房；2）机房内严禁存放易燃、易爆或危险物品。机房内应备齐消防器材，并禁止吸烟；3）每周打扫一次机房的卫生，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积灰、无锈蚀、无油渍、无污物，油漆完好、整洁光亮；4）机房应当通风良好、光线足够，门窗开启灵活；5）机房应当做到随时上锁，钥匙由当值管理员保管，管理员不得私自配钥匙；6）接班人员应准时到岗；7）接班人员应认真听取交班人员交代，检查工具是否齐全；8）有下列情况不准交接班：A上一班运行情况未交待清楚，B接班人未能准时到岗，C事故正在处理中或交接班时发生故障，此事应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。房屋附属设备设施使用管理•空调系统的使用管理1、空调系统的设备运行由空调组负责，主管工程师进行监督2、每班当值人按规定巡查空调机组和末端设备，并将运行参数记录在空调系统运行表上，未经主管工程师批准，不得擅自更改运行参数3、按空调运行时间表准时启停空调系统4、在不影响空调正常运行的前提下，积极探索并实施有效地节能方法5、落实电梯机房的管理制度1）非值班人员不准进入中央空调机房，若需要进入，须经有关负责人同意，并在值班人员陪同下方可进入机房；2）机房内严禁存放易燃、易爆或危险物品。机房内应备齐消防器材，并禁止吸烟；3）每班打扫一次机房的卫生，每周清洁一次机房内和设施设备卫生；4）机房应当通风良好、光线足够，门窗开启灵活；5）接班人员应准时到岗；6）接班人员应认真听取交班人员交代，并查看中央空调运行记录表，检查工具、物品是否齐全；7）有下列情况不准交接班：A上一班运行情况未交待清楚，B记录不规范、不清晰、不完整，C中央空调机房不干净，没有达到卫生标准，D接班人未能准时到岗，E事故正在处理中或交接班时发生故障，此事应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。6、对于中央空调的运行情况，值班管理员应及时、完整、规范、清晰地记录在中央空调运行记录表内，并于每月月初由有关负责人把上一个月的记录整理成册后交主管部门存档，保存期为两年。房屋附属设备设施使用管理•房屋附属设备设施的分类及使用知识一、给排水系统1、构成：生活用水、设备用水、消防用水、中水回收和利用及污水排放的工程设施的总称：1）房屋的供水设备：供水箱、供水泵、小水表、供水管2）排水设备（排除生活污水和屋面雨雪水）：排水管道、通气管、清通设备、抽升设备、室外排水管道3）房屋的卫生设备：浴缸、水盆、小便斗、抽水马桶、面盆4）热水供应设备：沐浴器、供热水管道、热水表、加热器、循环管、自动温度调节区、减压阀5）消防设备：消防水池或水箱、消火栓、水枪、灭火瓶、消防龙头、消防泵2、使用知识1）限水、停水要提前发出通知，并积极协助客户安排好用水计划2）对使用期限已到或残旧设备，应及时更换，防止事故发生3）业主如需对设计安装的供排水管道变动时，应向管理部门提出申请，经同意后方可施工4）业主不得有意破坏水表等计量仪器及共用管道5）电、水表要保持铅封的完好，私自移动或私自开封的按供电部门、自来水公司有关规定处理6）业主要按月及时交纳水费，不得拖欠7）共用水路出现故障，要及时通知物业服务企业进行修理，不得擅自维修房屋附属设备设施使用管理•房屋附属设备设施的分类及使用知识二、电器工程系统1、构成：房屋建筑附属设备中的供电部分，包括铁盒子、电表、总开关、供电线路、户外型负荷开关、户内型漏电保护开关、照明器：1）房屋的弱电设备：广播设备、通信及网络设备、消防报警设备、电视监控设备、闭路共用天线电视系统设备2）电梯设备：电梯机房、轿厢、井道；按使用性质分：客梯、货梯、客货两用梯；按速度分高速梯（3米/秒），快速梯（1.5米/秒），低速梯（1.0米/秒）；按拖动方式分交流双速电动机拖动，直流电动机拖动；按控制方式分信号控制、集选控制、微机程序控制2、电梯使用知识1）轿厢载重量不能超过额定载重量2）乘客电梯不许经常作为载货电梯使用3）不允许装载易燃、易爆的危险物品4）严禁在层门开启情况下，揿按检修钮来开动电梯做一般行驶5）电梯在行驶中，应劝阻乘客勿靠在轿厢门上6）不允许利用轿顶安全窗及轿厢安全门的升启来装运长物件7）切勿让儿童单独搭乘或进入电梯8）发生火警或发现有水渗入电梯时，应停用电梯并立即采取相应措施9）电梯内求救铃、风扇等必须保持正常工作状态10）因维修、保养而正常停用电梯时，应在一楼挂牌告示房屋附属设备设施使用管理•房屋附属设备设施的分类及使用知识三、房屋防雷装置一般建筑物的防雷设施有针式和带式两大类。避雷针又可分为单支、双支、多支保护等几种形式。避雷设施一般由接闪器（避雷针、避雷带）、引下线和接地线3部分组成。房屋附属设备设施使用管理制度主要有设备运行值班制度、交接班制度及设备操作使用人员的岗位责任制。房屋设备根据使用时间的不同，可分为日常使用设备、季节性使用设备、紧急性情况下使用的设备。各类设备都要制定相应的运行使用制度。安全性能要求高的设备试行合格证制度，如电梯、锅炉、消防设备，并要求使用和维修人员经培训考核后持证上岗。房屋附属设备设施日常养护管理•水暖系统的日常养护管理物业服务公司负责物业管理区域内的计划养护、零星报修和改善添装任务，小水表的供应和修理由自来水公司办理，零星损坏的卫生、水电设备一般应按本单位规定期限及时修理，认为损坏则要由使用者负责修理。一、给水及供暖系统的日常养护1、室内给水管道定期检查维护，一般规定半年进行一次，查看管道表面有无锈蚀现象，若有锈蚀脱皮现象应及时维修，若管道锈蚀严重，可考虑更换新管道。2、室内给水管道中的阀件进行定期检查维修。3、给水管道保温层维护和检查，检查外露在外部分的保温层、隔汽层有无被碰坏或自然脱落现象。4、室外给水和消防给水管道的养护要注意埋设给水管道的地面上部不允许超重堆放物品，不允许大量放置对水质有严重污染的化学品、剧毒品，防止对管道和水管腐蚀和污染。要经常巡回检查埋设管道的地面上部覆土是否被挖削或雨水冲刷而减薄，室外给水和消防给水系统的阀门井、水表井、消火栓井、水泵结合井等阀体和井室，定期检查并做记录。阀件要定期试水和转动杆件处加润滑油，保持开关灵活。5、消防器材如消火栓、水枪、水龙带要保持完好，室外消防器材必须保存在有明显标志的专用消防器材箱内，箱体应防雨雪，防碰撞，有门且易开启，经常巡检箱内器材并定时擦洗。水龙带要保持干燥无损。定期检查容器内灭火剂是否失效，瓶、罐体定时保养。要放置在明显地方，并做标志，标志和使用说明不得随意移动。对消防专用水箱一般在规定期限内调水、放水，以防止出现缺水、阻塞、水质腐臭等现象。消防泵采取定期试泵的措施。6、特别注意室外热水管沟易进雨水浸泡管道，致使保温层脱落，管道锈蚀，水温降低。地沟、井盖、沟盖的防水应完好，阀门的养护列入日常巡检、维修计划之内。7、按冬季供暖期锅炉生火前和停火后对暖气设备进行两次全面检查、维修、养护以及做好有关设备和管道的包扎防冻工作。房屋附属设备设施日常养护管理•水暖系统的日常养护管理一、给水及供暖系统的日常养护1、室内给水系统一般半年检查维护一次，看管道表面有无锈蚀现象，若有锈蚀脱皮及时维修，锈蚀严重更换。2、室内给水阀件定期检查，检查阀杆是否灵活好用，使用是否正常。3、管道保温层检查明露在外部分的保温层、隔汽层有无破坏或自然脱落，如有损坏及时修补。4、对室外给水和消防给水管道的养护要注意埋设给水管道的地面上部不允许超重堆放物品，不允许大量放置对水质有严重污染的化学品、剧毒品，经常那个检查埋设管道的地面上部覆土是否被挖削或雨水冲刷而减薄。室外给水和消防给水系统的阀门井、水表井、消火栓井、水