2012成都典型商业地产项目调查咨询报告

成都典型商业项目调查豪达营销部2011年4月项目名称：1、锦里2、文殊坊3、青羊肆4、锦绣工场5、宽窄巷子6、琴台路7、耍都8、一品天下9、金牛万达广场10、SOHO沸城11、兰桂坊锦里区位：位于四川省成都市武侯祠博物馆侧,全长350余米经营管理公司：成都武侯祠锦里旅游文化经营管理有限公司目前主要业态：有特色餐饮、酒店、民俗特色礼品、休闲娱乐、书画、茶园等租金：一层按位置不同在235-375元/平米/月，二层租金在60元/平米/月左右，目前出租情况100％主力店：餐饮：喜福汇、三顾园、色味香等茶园：三国茶园、结义楼等休闲娱乐：莲花府邸等酒店：锦里客栈（执行价：265-488元/间，其中标间328元/间）书画：映像坊空间布局：从平面布局上看，属于线性布局。呈现出步行街－广场－步行街－广场……由面（广场、戏台）把线（步行街）连接起来，同时，在街、广场、庭院等基本布局中点缀以各种点状功能性设施（如牌坊、桥、诸葛井等），以丰富整体空间的营造。从空间段落上划分，可划分为：大门－戏台，戏台－隔墙，隔墙－牌坊。功能布局：锦里的功能布局充分满足了游客的游、购、观、吃要求。考虑人流的问题，大门－双连廊区域安排的是规模较大的餐厅、咖啡和茶坊，双连廊－锦里广场，商铺布置是“半边街”的形态，道路的一侧一楼为旅游纪念品，特色工艺品等，二楼则是客栈。道路的另一侧是院落式布局，有莲花府邸这样的酒吧，为了弥补半边街的不足，又在这一侧安排了沿街花车，进行民间工艺展示，增加了游客逗留的时间。锦里广场－隔墙，主要经营业态为时尚酒吧，如四方街等，两层楼的设计使酒吧空间向上延伸。隔墙－牌坊，这一段路面陡然变窄，仅有两米宽，道路两侧分布了卓尚蚕丝坊，和其他民间工艺品，在牌坊处以茶坊和小吃店作为经营业态的结尾。整个功能布局分区比较明确，动静结合。根据我们的统计，餐饮约占16％（不包括小吃街），购物约占56%，休闲娱乐约占18％，其他约占10%。锦里商铺开间进深尺寸业态面积㎡层高（米）开间（米）进深（米）民俗商品9-1603.6-4.53-203-8酒吧茶坊18-4504.2-4.58-326-15宾馆1000左右3.6餐饮大型600-8004.5322中型80-1204.2-4.58-166-8小型2-431-32-3药店1004.2128旅行社403.6-4.285流动花车1-152.7-3.31-61-2业态区位分布民俗商品——主街道两侧，一楼酒吧茶坊——主街道中段，较为集中，分布在一楼和二楼宾馆——整个锦里只有一个宾馆—锦里客栈，处于街道中段，包括了一楼和二楼药店——主街道的尽头，一楼餐饮——集中分布在好吃街，属于简易木板商铺流动花车——主要集中在主街道及池塘休息区周围，主要营业各种民俗商品及工艺品。营销推广活动时间主题活动内容元旦锦里来许愿情人节浪漫古街给爱人留言、情人琐、免费拍合影、赠送玫瑰、清明节寒食清明闹不违锦里游灯、清明祭祖观音拂柳祈福仪式、清明游戏端午节锦里端午“艾”（爱）挂艾、画额、猜草谜、“艾”飞舞聚会活动七夕节七夕情缘瓜棚私语、银汉同心、鹊桥相会、执子之手、七仙女夜会锦里10月30日－11月5日共享民俗•游戏锦里锦里两周年庆典仪式、公益助学、民俗体验、商业促销四个部分组成项目实景图招商模式：政府委托经营管理公司进行统一招商管理，经营管理公司对入驻商家进行筛选选择性签约建筑形式：为2－3层建筑建筑风格：以三国精神为灵魂，以明清古建筑风貌为建筑特色项目点评：锦里以其独特的历史文脉、建筑风格和项目定位营造处特色商业街，吸引了大量的外地或外国游客慕名游览；锦里跟武侯祠连为一体，是一条集中展示巴蜀民风民俗和三国蜀汉文化的民俗风情街，是西蜀历史上最古老、最具有商业气息的街道之一，早在秦汉、三国时期便闻名全国；锦里依托成都武侯祠，以秦汉、三国精神为灵魂，明、清风貌作外表，川西民风、民俗作内容，扩大了三国文化的外延；锦里古街浓缩了成都生活的精华：有茶楼、客栈、酒楼、酒吧、戏台、风味小吃、工艺品、土特产，充分展现了四川民风民俗的独特魅力；古戏台定期上演川戏的经典剧目，戏台前会定期放映坝坝电影、以特色小摊的方式举行民间艺人的展演（如糖画、捏泥人、剪纸表演、皮影表演、西洋镜等）；锦里在街区内按照中国传统节日举行具有鲜明民俗特色的主题活动。例如元宵灯会、小吃节、端午吃粽子大赛、七夕情人节主题活动、中秋亲友团聚赏月会等。典型案例——文殊坊项目区位：文殊坊“成都庙街”处在文殊院街、五岳宫街上目前主要业态：以餐饮为主，包含休闲娱乐、酒店、精品古玩等开发商：中房集团成都房地产开发总公司规划用地面积：18.62万平米（合计279.3亩）建筑面积：45万平米（其中商业20万平米、居住办公25万平米）主力店：主题形象店：李伯清书院特色茶馆：郎河、山子茶庄、叙府龙芽茗茶、盐茶道等餐饮：玉园私房菜、夫妻抄手、芙蓉豆花、宜宾燃面等休闲娱乐：映像酒吧、竹之韵等酒店：锦江之星文殊坊店精品古玩：龙藏福源、淘书斋、博古山房等项目建筑指标：规划总占地面积403亩，一期净用地面积112.4亩，规划建筑面积8.3万平方米；二期净用地102亩，规划建筑面积17万平方米，项目总建筑面积25.3万平方米项目停车位指标：规划了专门旅游大巴地下停车场，但目前仅有一个停车数量约为100辆的地下停车场。不能满足机动车停放的需求。空间布局采用街、院、巷的建筑空间格局。街、巷围合成院，一期工程共由5大院落，三条主街，及数十条小巷架构起来。对于一个商业项目来将，空间结构不够简练，对人流动线的规划不利。经营业态商家数量所占比例餐饮、休闲类2428.23％民俗类2327.05％旅游主题类3237.64％古玩类67.06％总计85100％功能布局文殊坊商铺开间进深尺寸业态面积区间㎡层高区间（米）开间区间（米）进深（米）珍宝古玩20-1003.6-4.24-124-8民俗特色20-1003.6-4.22-122-8茶坊酒吧160-2503.6-4.216-308-10餐饮小吃、中等消费90-1603.6-4.28-155-10特色小吃、流动花车2-431-31-2业态区位分布珍宝古玩——1层，主街道两侧民俗特色——1层，各个街道均有分布茶坊酒吧——2层，主要分布在主要街道周围，连接各个民俗特色商店餐饮小吃——1层（部分中等餐饮占据了两层），分布在小吃餐饮街道周围特色花车——1层，分布在各个街道营销推广活动多次参加国内外各种项目推介会、形象展示会和考察会。通过报纸、平面、网络、电视、宣传册等媒体，全方面宣传。组织成都各界名人撰文宣传推广文殊院的厚重历史。组织省楹联系会几十余名专家，为项目撰联五十余幅。……项目实景图建筑形式：商业2-3层建筑风格：清初仿古中式建筑群招商模式：集中招符合项目业态规划商家，通过行业协会协作招商，主力店招商先行项目未来发展方向：打造西部顶级商务会所四川收藏家协会“成都庙街”将成为集旅游、购物、休闲、商务、表演、餐饮、展示、体验为一体的综合性老成都民俗文化商业街当前租金1F：180-190元/平米/月；2F，70-90元/平米/月；3F：50-70元/平米/月；租期为3-5年，一个租期内基本无涨幅项目点评文殊坊以禅文化、民俗文化为主题，以川西街院建筑为载体，充分体现老成都人文历史精髓，其一期工程包含成都会馆和成都庙街两大部分；成都会馆院落总占地面积为7460平方米，均为清末时期的木质建筑，通过落架整合修建进行保护后，老院落里破旧的木柱、木梁等已被修复；成都庙街与成都会馆一街之隔，同样为传统老建筑；成都庙街主要包括旅游精品古玩、旅游民俗用品、文化餐饮休闲、老成都味道四大核心部分；文殊坊提出的打造以文化休闲旅游为主的城市游憩功能区(RBD)，与城市商务功能(CBD)和城市居住功能区(LBD)相融合；它有别于南京的夫子庙、上海的豫园、昆山的周庄，与成都武侯祠、杜甫草堂等“纯”历史文化旅游景点也不同，它是以古建筑、古庙遗迹、民俗景观为核心的现代体验式旅游，打造观光、休闲和可参与性旅游，形成集佛教文化、旅游、餐饮、休闲、购物为一体的多功能都市旅游商业文化区；文殊院片区有自己特有的川西民居文化和佛禅文化根基，建筑在此基础上再加以复兴就显得更有生命力，而城市也因此增添了一道独特的景观。这里，将成为成都城市的又一新名片。青羊肆基础信息地理位置：一环路西二段13号（青羊宫旁）占地面积：4822.89平方米总建筑面积：12838.8平方米地上建筑面积：7006.2平方米（一层2200㎡，二层1800㎡三层1700㎡四层1300㎡)地下建筑面积：5832.6平方米容积率：1.45建筑密度：46.59%停车位：机动车96个，非机动车21个开盘时间：2009年9月，预计明年4、5份项目呈现只租不售，目前招商进行中青羊肆是一个以道教养生文化为依托，将传统的道教思想融入，用现代建筑形式来演绎传统精神，是具时尚、个性、艺术、体验、观赏、品味于一体的主题类商业、高端的城市养生会所。目前以餐饮、旅游特色产品、休闲保健类为主要的招商对象。青羊肆建筑设计采用现代主义手法重新演绎了古典建筑。建筑主体共四层，设计采取内低外高的布局模式，从一环路上高度向内逐次下降，形成风格迥异的退落平台。外立面采用的是瓷器冰花纹。对外屏蔽马路噪音，又与城市尺度和谐。对内，形成宜人环境的同时协调青羊宫老建筑风格。新造就了一个登高眺望青羊宫的观景平台，并特别设计了与青羊宫互动的商业后街。总体规划及开发理念项目效果图项目效果图1F2F业态规划项目定位于中高端品牌餐饮为主的养生文化商业新中心。业态规划60%是以传统养生文化为主题的养生类商业，其中包括养生餐饮、养生保健、茶道文化,中西式快餐等。沿一环路一侧一层业态规划为旅游特色精品店，内街业态规划为餐饮及休闲娱乐。前街商铺定位商家为珠宝玉器、古玩收藏、精品艺术品，后街商铺定位商家为老成都精品小吃、民族特色产品、民间手工艺品等。2、3、4层定位养生高档餐饮、养身保健、茶坊、咖啡厅。售价及租金水平一楼商铺约30000-60000余元/平方米，户型面积约100-800平方米。二楼商铺仅余大户型，最小面积300余平方米，售价10000余元/平方米，3-4楼开发商持有。由于目前项目只是前期招商中，具体的租金价格未定，预计一楼商铺租金为200-300元/平米/月左右，二楼租金100元/平米锦绣工场基础信息地理位置：成都市青羊区草堂东路开发公司：成都市兴城建实业发展责任有限公司一期占地面积：31.3亩一期总建筑面积：48000平方米容积率：1.4建筑密度：42.18%一期开馆时间:2009年5月28日只租不售，目前招商情况很差项目定位为国际化城市高端特色文化暨商业综合体,由5栋川西民居式独立院落组成；1、2、3号楼为四层建筑，4、5号楼为三层建筑。3号楼为展示蜀锦、蜀绣、漆器等传统工艺的博物馆，其他4栋楼为五星级精品酒店及配套商业设施。5栋楼将“非遗”展示、精品酒店、餐饮娱乐、高端商业、旅游等功能集于一体。为了营造文化氛围，在“锦绣工场”外打造了一个以宣传丝绸之路和浣花历史变迁为题材的文化艺术长廊，展示了相关历史资料和图片，相当于一个开放式的西南古丝绸之路博物馆。总体规划及开发理念1号楼2号楼3号楼4号楼5号楼锦绣工场一期平面图1、2号楼实景图片展示3号楼实景图片展示成都蜀锦织绣博物馆（仅一层）空置4、5号楼实景图片展示空置宽窄巷子基础信息地理位置：上同仁路与上长顺街之间，是成都“旧少城”的所在地。开发公司：成都文旅集团公司规划建设面积：26.2公顷新建成的宽巷子、窄巷子步行街和45个院落开街，以“老成都的新名片，新成都的老客厅”亮相成都。宽窄巷子历史文化片区，由宽巷子、窄巷子和井巷子三条平行排列的老式街道及四合院落群组成，是成都市三大历史文化保护区之一。北以支矶石街与宽巷子中间划线并纳入成都画院北墙为界，南以井巷子为界，东以长顺上街与