2012房地产投资分析：第五章

第五章房地产投资项目不确定性分析第一节房地产投资项目不确定性概述第二节临界点分析第三节敏感性分析第一节房地产投资项目不确定性概述一、房地产投资项目不确定性的含义1、含义：由于环境、条件及有关因素的变动和主观预测能力的局限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者和决策者所作的某种确定的预测和估计，这种现象称为不确定性。2、产生的原因：信息不充分主观性市场供求变化外部环境的变化二、房地产开发投资项目的主要不确定性因素1、房地产开发投资的不确定因素租售价格和租售率土地取得费用开发周期建安成本融资成本建筑面积资本化率二、房地产开发投资项目的主要不确定性因素2、房地产置业投资的不确定因素购买价格权益投资比率出租率运营费用三、房地产投资不确定性分析的方法及作用1、方法：盈亏平衡分析和敏感性分析（单因素、多因素）概率分析、风险分析2、作用：投资决策预测项目的抗风险能力项目管理的依据第二节盈亏平衡分析一、盈亏平衡分析概述1、含义：（临界点）：房地产开发项目盈利与亏损的分界点项目的收入与支出持平，净收入等于零。边际利润等于固定成本时2、临界点分析：对房地产投资项目中的各变量（开发量或销售量、成本、销售利润）进行综合分析，确定临界点的数量。3、优缺点：优点：简单、直接缺点：假设条件很难满足过于简单风险和收益无法平衡二、临界点分析的数学模型1、成本与业务量（开发或销售量）固定成本:一定范围内不随业务量的变化而变化的相对稳定的成本土地取得费、固定资产折旧费变动成本：随着业务数量的变化而变化的成本。建安工程费、公共配套设施建设费、专业人员费用、销售费用等。2、临界点分析的数学模型由于利润=销售收入－销售税金－总成本，假设产量和销量相同，则：利润=单位售价×销量－单位售价×销量×销售税率－（单位变动成本×销量＋固定成本）=单位售价×销量×（1－销售税率）－单位变动成本×销量－固定成本设：E：表示利润；P：表示单位售价；Q：表示产（销）量；r：表示销售税率；Cv：表示单位变动成本；CF：表示固定成本；则上述公式可表示为：Z=PQ(1－r)－CvQ－CF通常把单价、单位变动成本、固定成本、销售税率视为稳定的常量，将销量、利润两个作为变量。三、临界点的线性分析1、线性分析的应用条件（1）房地产产品的总销售收入和生产总成本是房地产开发面积（或产品产量）的线性函数；（2）房地产产品的生产量和销售量相等，即开发的房地产能全部销售出去；（3）房地产产品的固定成本和单位租售价格在产品租售期间保持不变；（4）同时开发几种不同类型的房地产产品时，应将其组合折算成一种产品；（5）计算所使用的各种数据是正常生产年度的数据。三、临界点的线性分析2、线性分析的基本计算公式E=PQ(1－r)－CvQ－CF以上是相互联系的6个变量，给定其中5个，便可求出另一个变量的值。所以，公式经过变形，可以分别求出Z、Q、P、Cv、CF。3、线性分析公式应用（1）预期利润=[PQ(1－r)－CvQ－CF]（2）临界点销售量Q0=CF÷[P(1－r)－Cv]（3）临界点销售单价P0=(CvQ＋CF)÷Q(1－r)（4）销售收入S*=CF÷[P(1－r)－Cv]×P（1-r）（5）单位变动成本Cv=[PQ(1－r)－CF－E）]/Q（6）固定成本CF=PQ(1－r)－CvQ－E4、临界点分析的图解法0Q0ESCCVCF收入或成本Q亏损区S为销售收入；C为成本总额；P为销售单价；CF为固定成本；Q为销量或工程量；CV为可变成本。盈利区线性盈亏分析举例某开发商拟投资一房地产开发项目，土地面积为13.92亩，成交楼面地价7080元/平方米，地价交易手续费为3%。建安成本等为2000元/平方米。销售税费及附加为售价的10%。1、如预计建成后平均售价为15000元/平方米，求该项目的盈亏平衡时的开发量。2、如项目规划容积率为3.0，建成后平均售价为15000元/平方米，求该项目的预期利润。3、如项目规划容积率为3.0，求该项目的盈亏平衡时的平均售价。四、非线性分析1、前提：销售收入和生产成本与产销量的关系并不一定是线性关系。2、原理：0Q1SCCF收入或成本Q亏损区盈利区Q2A1A2亏损区当Q1＜Q＜Q2时，项目盈利；当0≤Q＜Q1或Q＞Q2时，项目亏损；当Q=Q1或Q=Q2时，项目盈亏平衡。非线性盈亏分析举例某开发商开发某房地产项目，已经开发固定成本为5000万元，单位变动成本为1000元/平方米，并按开发规模的1%递增。商品房售价平均为5000元/平方米，但因市场竞争的因素，并按销售量的1%递减。1、求开发商在盈亏平衡点的的开发规模。2、求该项目最大盈利的开发规模和盈利额分别是多少？第三节敏感性分析一、敏感性分析的概述：1、含义：研究和预测项目的主要变量发生变化时，导致项目投资效益的主要经济评价指标发生变动的敏感程度的一种分析方法。2、作用：确定敏感性因素和幅度比较项目的风险程度二、敏感性分析的方法1、单变量敏感性分析假设各变量之间相互独立，每次只考察一项可变参数，其他参数保持不变，以考察该变量对经济指标的影响。这种分析叫单变量敏感性分析，也叫单因素敏感性分析。2、多变量敏感性分析同时分析两个或两个以上的变动因素发生变化时对项目评估结果的影响，从而通过对多个变量的测试找出那些关键变量的方法叫多变量敏感性分析，也叫多因素敏感性分析。三、敏感性分析的方法1、列表法:以某变量按一定比例变化时引起评价指标的变动幅度（即敏感性分析表）表示；2、图解法：以某评价指标达到临界点（如内部收益率等于财务基准收益率）时，某个变量允许变化的最大幅度即极限值（即敏感性分析图）。四、单变量敏感性分析1、单变量敏感性分析的步骤（1）确定分析指标。（2）选择需要分析的变量。（3）研究并确定各变量的变动范围，并列示各变量不同的变化幅度（如±5%、±10%等）或不同取值的几种状态。（4）通过分析各变量变动对经济评价指标的影响程度，建立相应模型与数量关系，确定敏感性因素。敏感因素是指对经济评价指标产生较大影响的因素。一般可通过两种方法来确定：相对测定法(变化幅度测定法）、绝对测定法（临界值测定法）-20%+10%+20%0内部收益率经营成本建设投资财务基准折现率销售收入基本方案的内部收益率或社会折现率各变量变化幅度（%）敏感性分析示意图2、单变量敏感性分析图3、单变量敏感性分析的应用(见教材p171）某房地产开发项目的占地面积为2000平方米，容积率为2.楼面地价为1500元/平方米，建安造价为3000元/平方米。项目开发期为2年，前期开发费用为建安造价的3%。建设管理费用为土地、建安和前期费用之和的2%。土地和前期费用在开发期初一次性投入，建安成本、管理费用均匀投入。项目建成后出租经营，出租费用为租金总收入的1%。可出租面积系数为0.75，租金为250元/平方米.月,出租费用为毛租金收入的25%。租金从第2年开始按2%的比例递增，五年后稳定不变。出租10年后出售，净售价为3000万元。如该项目出租的平均投资收益率为15%，年贷款利率为7%，试进行该项目的敏感性分析。五、多变量敏感性分析在实际投资过程中，很可能有几个变量同时发生变化，且其所造成的分析结果失真比单变量大，因此对一些重要的、投资额大的投资项目除了要进行单变量敏感性分析以外，还应进行多变量敏感性分析。六、敏感性分析的局限性1、敏感性分析对项目的不确定因素只能作程度上的评价，而不能对其大小测定。2、对各种风险因素变化范围的确定是模糊的、人为的，主观性强，缺乏科学性（如增加10%，降低10%），它没有给出这些因素发生变化的概率，而这种概率是与项目的风险大小密切相关的。3、在分析某一因素的变动中，是以假定其他因素不变为前提的，这种假定条件，在实际经济活动中是很难实现的，因为各种因素的变动都存在着相关性。