青岛房地产市场简析及项目地块价格评估20120508

青岛房地产市场简析及意向地块价格测算2012.5.82一、青岛宏观房地产市场简析二、区域市场简析三、项目房价及地价评估青岛2011年商品房市场成交量跌价涨。2011年青岛商品房共计成交1028万平，销售金额771亿元，销售均价7501元/平。2007-2011年青岛商品房市场开发经营数据——数据来源：CREIS中指数据库一、青岛宏观房地产市场简析—2011年全市商品房成交量跌价涨时间施工面积(万㎡)新开工面积(万㎡)竣工面积(万㎡)销售面积(万㎡)销售额(亿元)销售价格(元/㎡)2011年56901813906102877175012010年505817121020136089465762009年43091329814126170355762008年3772120767177039250942007年322312786408334335201310287717501010002000300040005000600070008000020040060080010001200140016002007年2008年2009年2010年2011年青岛市商品房成交年度走势销售面积(万㎡)销售额(亿元)销售价格(元/㎡)青岛近四年房地产市场价格持续攀升。2011年青岛商品住宅共计成交842万平/8.6万套，销售金额643亿元，销售均价7631元。批准上市套数11.1万套，批准上市面积1137万平米。2007-2011年青岛市场数据——数据来源：CREIS中指数据库4一、青岛宏观房地产市场简析—价格持续增长，11年成交量萎缩时间销售套数(套)销售面积(万㎡)销售价格(元/㎡)销售额(亿元)批准上市套数(套)批准上市面积(万㎡)住宅土地成交规划建筑面积（万㎡）合计2936682900.537299.292117.181114331137.5353732011年86997842.837631.67643.221114331137.5315922010年100295986.567393.27729.39----17532009年86491866.866922.69600.1----15052008年19885204.287072.16144.47----5232048679878437072692373937632640066006800700072007400760078000200400600800100012002008年2009年2010年2011年青岛商品住宅年度价量变化情况销售面积(万㎡)销售价格(元/㎡)从各区域来看，2011年青岛商品住宅销售面积分布相对集中，冠军为于李沧，成交112.9万平方米，占比13%；即墨成交105.2万平米，排名第二；第三为城阳区，成交101.7万平米。前三位成交占总成交量的40%左右。一、青岛宏观房地产市场简析—李沧销量第一、其次即墨、再次城阳22.838.265.5112.943.7101.7105.297.075.253.756.73.366.80.020.040.060.080.0100.0120.0市南市北四方李沧崂山城阳即墨市胶州市胶南市平度市莱西市高新区黄岛青岛各区县2011年销售面积情况(万㎡)——数据来源：CREIS中指数据库5一、青岛宏观房地产市场简析—商业市场综述6——数据来源：CREIS中指数据库2011年青岛商业项目共计成交81万平，销售金额123亿元，销售均价15128元/平。0500010000150002000025000051015202530青岛市2011年商业市场成交走势销售面积(万㎡)销售额(亿元)销售价格(元/㎡)一、青岛宏观房地产市场简析—办公市场综述7——数据来源：CREIS中指数据库2011年青岛写字楼项目共计成交30万平，销售金额36亿元，销售均价11859元/平。0500010000150002000025000012345678青岛市2011年办公市场成交走势销售面积(万㎡)销售额(亿元)销售价格(元/㎡)排名项目名称成交面积(平米)成交金额(万元)成交套数(套)套均面积成交均价(元)1绿城·理想之城102681111997807127109072万科生态城12796411088313579486653青建依山半岛840839464191292112564远洋风景4916490262371133183595海景大酒店208429002495219431946鲁商.首府2864483269165174290707保利·海上罗兰5316277816342155146388李沧万达广场684486916770997101059万科蓝山39040607133021291555110万科城4252759530498851399811龙湖滟澜海岸7305758931518141806612中海清江华府4128656875419991377613青岛万科四季花城730635259274298719814鲁信含章花园3611550291446811392515中南世纪城671035022170196748416万科城市花园575064766459896828917中冶圣乔维斯613464675164495762118春和景明543374653459292856419中铁华胥美邦706374639874595656820绿岛·印象6003944332659917384合计121104413488911162210411138青岛2011年整体住宅项目成交金额top20——数据来源：CREIS中指数据库一、青岛宏观房地产市场简析—住宅市场8排名项目名称成交面积(平米)成交金额(万元)成交套数(套)套均面积成交均价(元)1中海国际社区28810247913129286052花好月圆203202324124384114373龙湖滟澜海岸241022071114516685934中南世纪城25520188252948773765春和景明21168153062229572316瑞源·名嘉汇111231463366169131567昆仑山庄19800122342747261798西海景苑138441164613010684129海信·凤凰金岸118861078414383907210鲁商.首府375210718241562856711晓港名城569210561551031855512中信森林湖143041047952275732613金岭世纪花苑88959950621431118614保利·海上罗兰79569913591351245915贝多芬公馆11146887012192795816万科生态城9272869482113937717李沧万达广场9066852010388939718易佳和府9742769410097789819远洋风景41237668311331859720万丽海景19497410824438020合计26247025264625261049626青岛2012年1-3月份整体住宅项目成交金额top20——数据来源：CREIS中指数据库一、青岛宏观房地产市场简析—住宅市场9青岛2011年别墅项目成交金额top20排名项目名称成交面积(平米)成交金额(万元)成交套数(套)套均面积成交均价(元)1保利·海上罗兰254875333892277209272岭海迪亚湾379933187018820283883青建橄榄树34705250889935172294中信森林湖220612348056394106435麗山国际23355229835840398416银盛泰德郡2218322858108205103047天泰蓝泉94132209344214234708青岛时代城99211843537268185829龙湖滟澜海岸794417581382092213110颐和星苑974916207273611662511芭东小镇788514712136071865812正阳东郡1167714274691691222413海尔原乡墅1008013531462191342414海信温泉王朝880612571293041427515青特·花溪地788011926392021513516一山一墅10758990738283920917世茂.公园美地65049882292241519318港中旅海泉湾10267954638270929719海泉湾港中旅公馆65687334242741116720百通香溪庭院549262901439211453合计288728363904108626612603——数据来源：CREIS中指数据库一、青岛宏观房地产市场简析—别墅市场10排名项目名称成交面积(平米)成交金额(万元)成交套数(套)套均面积成交均价(元)1龙湖滟澜海岸125801332462203105912中信森林湖14304104795227573263麗山国际3478487211316140084保利·海上罗兰215542928269199175芭东小镇145131922726220006祥泰正阳东郡2062254912172123627银盛泰.德郡193823309215120248世茂.公园美地176122458220127489天泰蓝泉660149532202265010桦杰豪景21019737300463211青岛时代城51893522591805612海信温泉王朝40372514031800013100福国际山庄45771614571566414一山一墅7076402354904715枫林绿洲38850413881298016青建橄榄树7064962353702617奥园·水岸豪庭2492441249980018岭海迪亚湾2001681200840719中建尚溪地20515912057732合计463235033818624910867青岛2012年1-3月份别墅项目成交金额top20——数据来源：CREIS中指数据库一、青岛宏观房地产市场简析—别墅市场注：2012年1-2月数据库排名仅有19个项目的成交数据11排名项目名称成交面积(平米)成交金额(万元)成交套数(套)套均面积成交均价(元)1李沧万达广场234799596023699408712世正爱丽安7065589231124957126293青岛栈桥奥特莱斯广场2208863525128173287604极地海洋世界188713981035539210965唐岛湾滨海广场157613250622570206246中海.紫御观邸44872098820224467767万科城57442096151113364928青岛农副产品物流中心133271936615685145319李沧宝龙城市广场80621762593872186110仁和旺邸(水榭花都)1149917411591951514211石桥大厦1647217201918301044312十五大街33101640389374955713中央国际51821559077403008614青岛维多利亚广场629215459415732456915中海.银海一号674914766272502187916那鲁湾762214610233311916917康大鑫都汇1429414325177811002218新向阳商业广场1017813595512001335719即墨市宝龙广场1056613432931141271220保利里院里5213118083913422651合计279851564574277110120174青岛2011年商业项目成交金额top20——数据来源：CREIS中指数据库一、青岛宏观房地产市场简析—商业市场12排名项目名称成交面积(平米)成交金额(万元)成交套数(套)套均面积成交均价(元)1裕龙国际中心2347743691171381186102中商国际大厦1504625052100150166503远雄国际广场62982275737170361334海逸·