2014.1-11月安徽房地产市场情况-20141218

安徽省清源房地产研究院李慧秋合合肥市房地产市场分析——2014年1-11月三、市场发展的分析和预判一、2014年1-11月全国房地产市场概况二、安徽省、合肥房地产市场基本情况前言中央经济工作会议11日在北京闭幕，分析研究2015年经济工作。明年，中国经济工作的主要任务仍然是“促进经济持续健康发展和社会和谐稳定”而要全面实现经济健康发展与社会和谐稳定这两大目标，需要三个“新”，即：主动适应经济发展新常态、创造新优势、做出新贡献。前言“楼市调控”连续第二年“缺席”中国未来一年的经济定调会。无论是去年的楼市高烧还是今年的骤然降温，楼市调控“去行政化”趋势显现。“限购”大面积松动、“限贷”大幅度放宽、“限价”逐渐消失，此前加诸楼市的重重枷锁，正逐一松绑。前言中央经济工作会议连续两年不再提及房地产调控，专家综合分析中央政治走向、宏观经济发展态势和房地产市场形势后认为，主要有以下四个原因：一、产业结构优化、挖掘经济增长新动力成为经济政策重心。二、未雨绸缪着力防控地方债务风险。三、不提房地产调控并不意味着没有房地产调控，反而说明中央正在从双轨制调控向长效机制迈进。四、以保民生、促改革来稳房价。前言明年金融改革、户籍改革、土地改革、国企改革、价格改革、“一带一路”等有望获得重点推进。预计以“一带一路”(丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路)为代表的走出去战略将成为转型的重点。虽未提及房地产调控，但强调要化解高杠杆和泡沫化为主要特征的各类风险，同时在扶贫方面，还要求实现精准脱贫，防止平均数掩盖大多数，要求更加注重保障基本民生，更加关注低收入群众生活。一、2014年1-11月全国房地产市场概况一、2014年1-11月全国房地产市场概况五大关键词:市场分化；土地热潮；完善限购；房地产税改革和不动产统一登记。（一）、2014年房地产市场关键词：一、2014年1-11月全国房地产市场概况（二）、全国2014年1-11月市场表现：1、限购、限贷的放松配合价格的下降促使需求放量。一季度受去年年末多个城市调控政策密集加码、房地产信贷收紧等多重因素影响，市场表现欠佳，成交量明显低于去年同期；一、2014年1-11月全国房地产市场概况二季度起部分重点城市价格逐步下行、房企推盘打折促销，购房者观望情绪不断高涨，市场预期发生转变，百城均价从5月起开始下降，至6月跌幅进一步扩大；一、2014年1-11月全国房地产市场概况三季度初部分城市限购政策逐渐出现松动，对市场需求起到了刺激性作用，至三季度末，地方乃至中央的限贷也开始放宽，房企亦如期加大力度推盘，增强了市场各方的信心。2014年前三季度，房企销售压力较大，企业纷纷加大降价促销力度。近6成房企的销售均价较上半年出现下滑。一、2014年1-11月全国房地产市场概况央行9.30新政是今年以来政府措施中最为强有力的一项。取消限购是解决购买资格问题，而放松限贷则是解决购买力问题。信贷新政的出台，表明地方政府的救市高潮已经过去，中央层面的救市措施款款而来。一、2014年1-11月全国房地产市场概况2、土地市场1-11月份，全国房地产开发企业土地购置面积29736万平方米，同比下降14.5%，1-10月份为增长1.2%；土地成交价款8657亿元，下降0.1%，1-10月份为增长20.4%。一、2014年1-11月全国房地产市场概况但是土地成交楼面均价却有所上涨，其中北、上、广、深一线城市今年前三季度的成交楼面均价，与去年同期相比更是保持着57%的上涨幅度，达到7917元/平方米。虽然四大一线城市的土地推出面积和成交面积同比均下跌三成，但是土地出让金却与去年同期持平，2366万平方米的成交土地，却贡献了3672亿元的土地出让金。3、2014年1-11月份全国房地产投资、销售情况一、2014年1-11月全国房地产市场概况总量同比%其中住宅同比%其中办公楼同比%商业营业用房同比%房地产投资亿元8660111.95867610.5512424.61310022.0销售面积万.㎡101717-8.289014-10.02095-9.274127.1销售均价元/㎡633959551179098347待售面积万.㎡5979527.83933228.1242534.81141226.8一、2014年1-11月全国房地产市场概况2014年1-11月份，全国房地产开发投资86601亿元，同比名义增长11.9%，增速比1-10月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资58676亿元，增长10.5%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.8%。一、2014年1-11月全国房地产市场概况一、2014年1-11月全国房地产市场概况4、商品房建设1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积711307万平方米，同比增长10.1%，增速比1-10月份回落2.2个百分点。其中，住宅施工面积504915万平方米，增长6.8%。房屋新开工面积164705万平方米，下降9.0%，降幅扩大3.5个百分点。其中，住宅新开工面积114637万平方米，下降13.1%。房屋竣工面积75063万平方米，增长8.1%，增速提高0.5个百分点。其中，住宅竣工面积57236万平方米，增长5.5%。一、2014年1-11月全国房地产市场概况5、城市库存2014年1-10月中国商品房库存销售比为12.67倍。其中住宅库存销售比为49.33倍，商业用房库存销售比为176.99倍。11月末，商品房待售面积59795万平方米，比10月末增加1556万平方米。其中，住宅待售面积增加1046万平方米，办公楼待售面积增加87万平方米，商业营业用房待售面积增加203万平方米。一、2014年1-11月全国房地产市场概况住建部政策研究中心主任秦虹介绍，截止到今年10月，商品房销售占到正在施工的商品房面积的比例不到10%，达到历史最低点（最高点的时候是16%），这也意味着在建房屋中90%未卖出去。另据国家统计局的数据，1-10月份，房地产开发企业土地购置面积26972万平方米，同比增长1.2%，未来几年内这些土地储备也都将转化为大量商品房供应，未来库存量仍将持续走高。一、2014年1-11月全国房地产市场概况6、企业资金投入1-11月份，房地产开发企业到位资金110115亿元，同比增长0.6%。其中，国内贷款19252亿元，增长9.0%；利用外资530亿元，增长11.8%；自筹资金46243亿元，增长8.2%；其他资金44089亿元，下降9.3%。在其他资金中，定金及预收款26810亿元，下降12.2%；个人按揭贷款12130亿元，下降4.2%。一、2014年1-11月全国房地产市场概况7、房地产开发景气指数11月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为94.30，比上月回落0.46点。今年1-11月份，国房景气指数一路下降，从2月份的96.91一直下降到11月份的94.30。二、安徽省、合肥房地产市场基本情况二、安徽省、合肥房地产市场基本情况（一）安徽省市场基本情况1、2014年1-11月累计投资1-11月份全省房地产开发累计完成投资额4038.1亿元，同比增长11.6%，增速比上月上升0.4个百分点。-30-20-100102030405060020040060080010001200合肥淮南安庆滁州六安蚌埠淮北阜阳宿州亳州芜湖马鞍山铜陵黄山池州宣城%亿元2014年1-11月各市房地产投资额情况投资额同比二、安徽省、合肥房地产市场基本情况2、2014年1-11月开发面积增速情况1-11月份全省完成商品房施工面积33683.1万平方米，同比增长14.2%；新开工面积8813.9平方米，同比下降4.5%；竣工面积完成3758.3万平方米，同比增长6.9%。1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月竣工同比15.07.423.723.912.39.011.913.05.46.9新开工同比-12.5-13.3-12.1-3.9-4.6-6.4-2.5-5.4-3.3-4.5施工同比18.117.015.115.413.812.713.614.715.214.20.05.010.015.020.025.030.035.040.0%2014年1-11月全省开发面积增速情况二、安徽省、合肥房地产市场基本情况3、土地市场1-11月全省土地成交75339.5亩，成交金额833.0亿元，同比分别下降31.5%、34.4%。二、安徽省、合肥房地产市场基本情况4、商品房销售面积1-11月份，全省16个城市新建商品房交易总量3633.4万平方米，同比下降0.8%；其中商品住宅3024.6万平方米，同比增长1.5%。2014年1-11月各市商品住宅销售面积情况0200400600800100012001400合肥淮南安庆滁州六安蚌埠淮北阜阳宿州亳州芜湖马鞍山铜陵黄山池州宣城万㎡-40-20020406080100%销售面积同比二、安徽省、合肥房地产市场基本情况5、商品房销售价格1-11月份，16城市新建商品房交易均价6146元/平方米，同比增长2.1%；其中商品住宅均价5548元/平方米，同比增长1.5%。2014年1-11月各市商品住宅销售均价情况010002000300040005000600070008000合肥淮南安庆滁州六安蚌埠淮北阜阳宿州亳州芜湖马鞍山铜陵黄山池州宣城元/㎡-50510152025%销售均价同比二、安徽省、合肥房地产市场基本情况6、存量房市场情况1-11月份,全省存量房成交总面积为1330.9万平方米，其中住宅1003.4万平方米，同比分别下降3.7%和6.0%。1-11月份，全省存量房成交均价为4445元/平方米，其中住宅为4554元/平方米，同比分别增长1.8%和1.5%。二、安徽省、合肥房地产市场基本情况（二）、安徽省与中部六省比较二、安徽省、合肥房地产市场基本情况二、安徽省、合肥房地产市场基本情况安徽省1-10月开发投资处于高位运行当中，各项指标在全国范围内排名较高，其中投资完成额在全国排名第六位；施工面积、竣工面积、新开工面积排名分别为第八位、第七位、第四位。二、安徽省、合肥房地产市场基本情况（三）、2014年1-11月合肥市房地产市场1、投资和开工情况1-11月份，合肥市房地产开发总投资1053.75亿元，同比增长1.15%。其中，住宅投资664.58亿元，同比增长4.78%。商品房新开工面积1828.25万平方米，同比下降6.15%。商品房施工面积6806.05万平方米，同比增长0.59%。商品房竣工面积798.18万平方米，同比下降8.49%。二、安徽省、合肥房地产市场基本情况2、土地市场情况1-11月份，合肥市共成交经营性用地104宗，面积9479.238亩，均价386.3万元/亩，总价366.16亿元其中，市区成交经营性用地67宗，面积6807.134亩（同比减少3.45%），均价433.1万元/亩，总价294.83亿元（同比减少1.32%），成交总面积及总金额较去年同期均有小幅减少。二、安徽省、合肥房地产市场基本情况3、市场销售及价格1-11月份，全市商品房销售面积为1536.7万平方米（169132套），同比下降9.17%。其中，住宅1253.96万平方米（125986套），同比下降12.96%（市区1097.79万平方米、109854套，同比下降14.2%）。1-11月份，市区商品房销售均价为7391.43元/平方米，同比增长9.53%；商品住宅销售均价为7207.24元/平方米，同比增长10.45%。剔除团购房、西南组团和北部组团后，商品住宅实际销售价格为7871元/平方米，同比增长10.21%。二、安徽省、合肥房地产市场基本情况4、销售结构：(1)、购房人结构34.92%4.44%25.85%34.79%市区居民所辖市县省内其他城市省外居民二、安徽省、合肥房地产市场基本情况（2）、户型结构：1-11月份市区销售备案的商品住房中，套均面积为99.93平方米，按照户型划分：90平方米以下的占总套数