西海岸前沿大酒店项目收购可行性分析报

海南西海岸前沿大酒店项目收购可行性分析报告广东慧谷城市策略有限公司二00七年十月八日目录第一章项目概况1、1项目地理位置1、2项目定位1、3项目主要技术经济指标1、4项目出售方式与价格1、5项目转让提出的背景1、6项目可行性研究的依据第二章项目宏观投资环境分析2、1海南宏观投资环境分析2、2海口宏观投资环境分析第三章海南旅游业发展状况3、1海南旅游业发展状况分析3、2海南酒店业发展状况分析第四章海南产权式酒店发展分析4、1产权式酒店概念4、2海南产权式酒店分布4、3海南产权式酒店经营分析4、4海南产权式酒店主要个案分析第五章项目现状分析5、1项目背景5、2项目介绍5、3项目配套5、4项目可售产品分析5、5项目SWOT分析第六章项目的市场价值判断6、1影响项目未来发展的几个要素6、2项目的市场价值判断第七章项目整体收购后两种操作模式评估第八章项目操作建议8、1主题定位8、2卖点整合8、3价格预测与建议8、4项目启动前注意的事项8、5入市姿态及推广时机8、6宣传策略8、7销售进度与资金回笼计划第九章项目财务评价第十章综合结论与建议第一章项目概况1、1项目地理位置本报告所陈述的对象为海南西海岸前沿大酒店项目，以下简称本项目。本项目坐落于海口西海岸最西端的盈滨半岛上，项目（盈滨半岛）虽然临近海口但地属于海南省澄迈县管辖，项目距市中心约20公里，目前距海口美兰机场车程40分钟。项目已建成并于2006年10月1日开业。盈滨半岛因其独特的半岛海湾，而成为现在海南少有的海滨净土，碧海银沙、白浪恋人，可媲美亚龙湾。盈滨半岛三面环山，成月牙形将海水包围在自己的怀中，地理构造的特殊造就了碧绿、清澈、无污染的盈滨半岛海水。一流的海水、一流的沙滩、一流的温泉，成为海口周边最好的休闲度假酒店之一。1、2项目定位本项目按照五星级酒店标准营建，集温泉、酒店、度假及会议等功能为一体，定位为纯粹而高尚的休闲度假天堂。项目聘请雅高酒店集团全程管理（以旗下品牌“索菲特”管理），不过雅高酒店集团已于2007年6月退出酒店管理。在全国旅游发展的大形势下，海南的旅游业步步升温，海南旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。目前，盈滨半岛区域内可以供给的滨海一线产权式酒店目前屈指可数，在此背景下，项目的定位一方面尽可能的提供给市场高品质优质服务的旅游房地产产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。1、3项目主要技术经济指标土地性质：住宅、综合用地使用权类型：转让终止年限：2066年12月10日总占地面积：42408平方米总建筑面积：27362平方米产权客房数量：304套已售客房数量：87套剩余客房数量：217套可销售建筑面积：15240平方米绿化面积：80000平方米配套面积：1400平方米中庭；中西餐厅800平方米；大堂吧117平方米；会议室5个889平方米；800平方米游泳池通过承租方式取得配套（20年经营权）：SPA及温泉池1425平方米；KTV1341平方米；酒吧139平方米；健身房及娱乐室等293平方米层高：8层容积率：0.33绿化率：73%1、4项目出售方式与价格出售方式：整体转让出售价格：人民币3.5亿元出价期限：30天1、5项目转让提出的背景1、5、1据调查，项目自开业以来至2007年6月（索菲特品牌退出）期间每月均呈现亏损，月平均开房率在40%以下，并不是象开发商所说的“除试营业首两个月外，其余各月均实现了现金流的平衡”。2007年7、8月份开发商“自管”经营获得赢利。1、5、2项目自2007年月份以来，剩余产权客房未取得销售，而且在所售出的87套物业中，已有15套业主提出退房要求，开发商未受理。1、5、3项目的部分产权归属尚不明确不明晰，而且一部分客房已作为银行贷款抵押。1、5、4项目配套尚未完善事项：承租方式取得的娱乐中心内装修改造项目已完成约80%工作量，预计于今年10月底完工；水上运动设施项目（游艇）的建设，仅完成10%的工作量。1、5、5项目通过承租方式取得配套（20年经营权）的租金状况尚不知晓。1、6可行性研究的依据本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目分析以及项目的财务评价进行研究。第二章项目宏观投资环境分析２、1海南宏观投资环境分析经济发展形势海南，中国最大的经济特区，经济发展渐入佳境，陆地面积3.4万多平方公里，海洋面积200多万平方公里，约占全国海洋面积的三分之二。2006年末常住人口835.88万人，2007年上半年，海南特区的经济延续了近年来的快速发展势头，GDP同比增长幅度达15.5%。表1：海南近几年来经济指标时间GDP增长率零售总额增长率固定投资增长率2003698.310.5%191.6410.8%276.2622.4%2004790.1210.4%219.2314.4%322.516.7%2005903.610.1%268.5513.4%376.5115.7%20061052.4312.5%308.314.8%425.7412.2%2007上575.3715.5%171.4115.6%192.0112.8%注：数据来源：海南统计局统计公报近几年来，海南经济生产总值都保持10%以上的增长率，2007年上半年同比增长达15.5%，在经济总量快速扩大的同时，海南经济呈现出速度、结构、质量与效益协调发展的格局。在产业结构上，第一、二产业增加值占GDP的比重调整到基本持平；在经济效益和质量上，地方财政收入和企业效益创建省以来最好水平，农民收入增速超过城镇居民收入增速；在需求上，消费增长快于投资增长，出口持续走旺。更可喜的是，今年上半年海南省固定资产投资增速比全国低13.1个百分点，而全省GDP、财政收入、工业企业利润、城乡居民收入的增速均高于全国平均水平。相关规划《海南省海洋经济发展规划》提出，在海南省社会经济发展规划框架下，确立“以海带陆，依海兴琼，建设海洋经济强省”的发展战略，积极参与区域经济整合与合作，实施滨海中心城市带动，形成以主导产业为骨干的海洋经济体系，以及“一环四带三区，阶梯式开发”的区域布局，使海南海洋经济实现跨越式发展，2020年实现海洋经济总量翻三番的目标，在全省GDP的比重超过30%。规划提出建设特色突出、结构相对完整的海洋经济区域和开发区域。建设北部综合海洋产业带、西部工业产业带、南部度假休闲产业带、东部旅游农业产业带，以及南海北部海域、南海中部海域、南沙海域等三个海洋开发区域，形成“一环四带三区，阶梯式开发”格局。“一环四带”海洋经济圈包括本岛沿海县市临海30公里陆域及海南省海域使用管理的海域，总面积约4万平方公里。海南省十一五规划总体目标框架：到2020年，全省生产总值达到3000亿元左右，经济综合实力显著增强，产业结构趋向合理，工业化和城镇化水平大幅度跃升，三次产业的比重趋近15：45：40，城镇人口比例达到60%左右，全省人均生产总值超过30000元。表2：海南十一五规划主要预期指标指标名称计算单位“十五”完成“十一五”预期2005年预计年均增长%2010年预期年均增长%全省生产总值亿元903.41013929第一产业增加值比重%33.329第二产业增加值比重%25.231.5第三产业增加值比重%41.539.5工业增加值比重%18.425人均地区生产总值元1099516155全社会固定资产投资亿元累计1408累计2440地方财政收入亿元84.713.515012.1城镇居民人均可支配收入元80908.4118878农村居民人均纯收入元30066.140206年末常住人口万人825.5867.29城镇人口比重%45.950单位生产总值能耗﹡吨标煤/万元0.931单位工业增加值能耗吨标煤/万元3.572.68森林覆盖率%55.560注：2010年生产总值、城乡居民收入按2005年价格计算。﹡我省处在工业化初期阶段，随着工业比重明显提高，全社会能耗仍将处于稳定上升过程。２、２海口宏观投资环境分析经济发展形势海口市地图海口市是GDP从2002年的204.59亿元到2006年初步统计的350.06亿元，四年的时间里，增长了一百多亿元。数字的背后，是海口市的产业结构不断优化，农业综合生产能力和整体效益明显提高，旅游业日益兴旺，商贸流通业发展迅速，工业保持的强劲发展势头，综合经济实力跨上新台阶，海口市经济步入又好又快发展的快车道。2007年上半年海口市实现生产总值(GDP)完成185.45亿元，增长13.1%，比上年同期提高2.1个百分点。全市地方财政总收入40.13亿元，比上年同期增长20.8%。其中，第一产业完成增加值13.83亿元，增长8.1%；第二产业完成增加值51.62亿元，增长18.4%；第三产业完成增加值120亿元，增长11.2%。表3：海口市近几年来经济指标（单位：亿元）时间GDP增长率零售总额增长率固投增长率2003238.1813.6%86.1411.3%104.912.1%2004253.0113.2%101.0217.3%119.2815.4%2005301.3512.1%138.4514.5%137.1715.0%2006350.0612.9%161.3516.5%158.2315.4%注：数据来源：海口市统计局统计公报，其中2003年GDP含农垦相关规划海南城市总体规划把海口建设成为经济实力最强，服务设施最优的海南省经济中心城市，拥有一流生态环境的热带滨海旅游度假胜地和理想居住地，国际知名的绿色生态城市。到2010年，全市国内生产总值达到530亿元，综合经济实力迈上新台阶，中心城市辐射带动作用明显增强，人民生活富裕，提前率先基本实现全面建设小康社会的奋斗目标，成为中国创业环境和人居环境最佳的城市之一。到2020年，全市国内生产总值达到1390亿元，在全省率先基本实现现代化，创业环境和人居环境的优势更加突出，初步建成在国际上具有一定知名度与影响力，以热带滨海风光为特色的绿色生态城市。海口西海岸规划以“海口碧望角，热带九花园”为主题的规划设计方案，勾勒出了西海岸未来绿色海滨旅游圣地的形象。海口市总体规划海口未来的发展定位为“突出沿海，向西翼拓展”，确定西海岸“一带三中心”的功能定位，即西海岸黄金旅游带、休闲旅游度假中心、海上休闲运动中心、高尚娱乐中心，并具有一流的生态景观、一流的建筑景观和一流的功能配套。海口西海岸规划蓝图在海口市城市总体规划的指导下，海口城市化建设，海口经济发展将迎来高速发展机遇。而海口西海岸规划的制定，海口西海岸控制性详细规划出台，将充分发挥海口海洋优势，加速海口旅游业、酒店业、房地产业发展。第三章海南旅游业发展状况３、１海南旅游业发展状况分析在过去的20年，随着中国经济持续升温和人民生活水平的提高，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。海南通过确立和实施“一省两地”的产业发展战略，将旅游业作为海南优先发展的支柱产业之一，努力把旅游资源的潜在优势转变为现实的产业优势。经过多年的培育和发展，海南省旅游行业已拥有国内许多地方所不具备的资源、环境、政策和法律优势，形成了具有相当规模的“吃、住、行、游、购、娱”六大要素功能齐全、协调配套的产业体系，初步具备了年接待游客2500多万人次的能力,在全国的综合排名也由建省前的26位上升至15位。随着大企业、大航线的引进，以及对旅游市场“四黑”的大力整治，海南旅游业扭转了“旺丁不旺财”的局面，正逐步进入“四高”轨道：即旅游收入的增长高于游客的增长；境外游客的增长高于境内游客的增长；高端游客的增长高于低端游客的增长；散客的增长高于团队的增长。据统计，2006年海南接待国内外游客1605.02万人次，同比增长5.8%；其中海外游客61.69万人次，同比增长42.83%；外国游客46.57万人次，同