2010年长沙市房地产市场分析报告

2010年长沙市房地产市场分析报告导读：2010年全市新建商品房累计销售备案2140.46万㎡，同比增长22.72%，其中住宅销售备案1982.87万㎡，同比增长20.55%。新建商品房市场一、批准预售情况表12010年长沙市新建商品房、住宅供应情况2010年全市新建商品房累计销售备案2140.46万㎡，同比增长22.72%，其中住宅销售备案1982.87万㎡，同比增长20.55%。分区划来看，内五区新建商品房累计销售备案1481.65万㎡，同比增长16.11%，其中住宅销售备案1363.29万㎡，同比增长14.08%。全市新建商品房成交备案住宅与非住宅面积比例约为12.58：1，其中内五区比值为11.52：1。12月全市新建商品房销售备案量为今年单月最高。二、新建商品房销售总量2010年全市新建商品房累计销售备案2140.46万㎡，同比增长22.72%，其中住宅销售备案1982.87万㎡，同比增长20.55%。分区划来看，内五区新建商品房累计销售备案1481.65万㎡，同比增长16.11%，其中住宅销售备案1363.29万㎡，同比增长14.08%。全市新建商品房成交备案住宅与非住宅面积比例约为12.58：1，其中内五区比值为11.52：1。12月全市新建商品房销售备案量为今年单月最高。三、新建商品房备案均价2010年长沙全市新建商品房（含单位集资房等）备案均价为4338元/㎡，同比上涨16.63%，其中住宅4108元/㎡，同比上涨16.47%；内五区新建商品房（含单位集资房等）备案均价为4788元/㎡，同比上涨17.74%，其中住宅4519元/㎡，同比上涨17.53%。从全市商品房备案均价走势来看，2010年均价整体呈上扬趋势，一季度、四季度月均价逐月上扬，其中，四季度环比涨幅较大；二季度、三季度月均价出现波动，但从走势来看，均价也呈震荡上扬态势。四、新建纯商品房网签均价2010年长沙内五区新建纯商品房网签均价为5456元/㎡，同比上涨22.06%，其中住宅5230元/㎡，同比上涨22.97%。从纯商品房网签均价走势来看，今年纯商品房、纯商品住宅均价除在5月有所下调外，其他各月基本呈逐月上扬；12月商品房均价首次攀升至6079元/㎡，至此，商品房月均价突破6000元关口，相对于1月上涨1045元/㎡，整整跨越了一个千元台阶。五、新建商品住房供销结构分析（按套数计）（一）套型结构分析2010年长沙内五区累计住房供应套均面积为107.10㎡，同比增大1.73%。从累计供应及销售备案情况来看，当前供应充足的主要是60㎡以下和60-90㎡两大面积段套型，供销比分别达到1.16、1.14，且从供、销占比来看，60-90㎡面积段套型占比均最大，分别占供应量和销售备案量的28.08%、25.75%，这表明当前供销的主力套型面积已经下移，已由传统的三房（90-120㎡）向二房（60-90㎡）过渡，单价的快速上扬是造成这一现象的主要原因；144㎡以上面积段套型供应缺口最大，这表明当前大户型市场存量已逐步减少，销售日益紧俏。90㎡以下户型供应占比为42.33%，比去年同期缩小1.24个百分点。（二）价位结构分析表62010年长沙内五区新建商品住宅户型销售备案价位分析表（单位：套）从2010年住宅销售的价位结构来看，当前普通商品住房备案的重点仍是4000-5000元/㎡价位档，合计占总量的30.27%，其次是5000-6000元/㎡价位档，合计占总量的24.16%。但从比例来看，5000-6000元/㎡价位档销售备案比例持续增长，比去年比例上涨15.80个百分点，商品房成交的均价段明显上移。六、经济适用住房货币补贴情况表72010年长沙市经济适用住房货币补贴情况表自实施经济适用住房货币补贴以来，全市已经累计发放货币补贴凭证32876户，其中已购房23887户，购房总面积204.55万㎡，户均面积85.63㎡。已购房户中，购买新建商品住房13626户，购买二手住房10261户。今年新增发放的货币补贴凭证全部为重点工程拆迁对象中的低收入家庭。七、内五区新建商品房待销情况2008年以来，截止今年12月底已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为684.15万㎡，较上月底增加41.07万㎡，12月新建商品房上市量和销售量双增长，但上市量相较销售量更大，使得待售量有所增长。其中住宅515.68万㎡,占75.38%；非住宅168.47万㎡，占24.62%。分行政区划来看，岳麓区、雨花区、开福区商品住宅待售量依次位居前三位，分别占比30.29%、26.81%、25.91%；分面积段来看，144㎡以上商品住宅的待售量最大，占住宅待售总量的38.35%，其次是120-144㎡商品住宅，占住宅待售总量的21.12%。PART2土地招拍挂市场八、土地招拍挂情况(数据来源：长沙市国土资源局，网上挂牌出让系统)表82010年长沙市土地供应和交易情况表92010年长沙市各用途土地成交情况1-12月，全市招拍挂出让土地挂牌94宗，土地面积461.55万㎡。其中，商业（综合）用地挂牌47宗，土地面积203.79万㎡；住宅用地挂牌22宗，土地面积108.60万㎡。全市土地实际成交77宗，成交面积316.76万㎡，成交总金额1192569万元，综合地价水平值3765元/㎡，其中，商业（综合）用地成交面积155.37万㎡，成交金额834212万元；住宅用地成交面积84.60万㎡，成交金额315591万元。1-12月，岳麓区出让土地宗数最多，其次是开福区；芙蓉区成交综合地价最高。单月出让成交情况：12月土地出让挂牌宗数最多，10月土地成交宗数最多。PART3二手房市场九、二手房销售面积表102010年长沙市二手房、住宅销售情况2010年，全市二手房成交面积468.62万㎡，成交套数为35223套，同比分别增长4.12%、-7.56%；其中住宅成交302.66万㎡，成交套数为30804套，同比分别减少5.88%、8.02%。分区划来看，内五区二手房成交面积296.85万㎡，成交套数为25822套，同比分别减少4.46%、12.05%；其中住宅成交216.29万㎡，成交套数为23417套，同比分别减少9.57%、13.16%。十、房产一、二级市场交易量对比分析表112010年长沙市房产一、二级市场交易量对比房产一、二级市场对比来看，2010年全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.57：1。其中，内五区房产一、二级市场累计交易量之比为4.99：1，比2009全年比值增大0.88。从各区县情况来看，今年1-12月各区商品房市场成长强劲，五区四县中有六个区县房产一、二级市场比值高于5，随着商品房销量的猛增，房地产市场规模迅速扩大。十一、二手房挂牌租金情况（数据来源：）表122010年12月长沙市内五区二手房租金情况本月内五区商业用房、住宅挂牌租金环比均有下跌。从各区情况来看，由于商业用房租金更易受地段、位置影响，本月采样中，天心区、开福区、雨花区挂牌租金环比出现较大下滑，岳麓区挂牌租金环比出现较大上涨；住宅挂牌租金天心区、岳麓区、开福区环比有较大下滑，芙蓉区、雨花区挂牌租金有小幅上扬。PART4各区、县（市）房地产市场情况十二、芙蓉区销售及价格情况十三、天心区销售及价格情况十四、岳麓区销售及价格情况十五、开福区销售及价格情况十六、雨花区销售及价格情况十七、长沙县销售及价格情况十八、望城县销售及价格情况十九、浏阳市销售及价格情况二十、宁乡县销售及价格情况PART5城房指数走势情况二十一、商品住宅成交价格指数PART6银行抵押贷款情况二十二、银行抵押贷款情况表122010年长沙市房屋抵押情况2010年，全市办理抵押登记手续228480起，抵押面积3962.00万㎡，贷款金额968.40亿元，其中，办理个人抵押登记手续225230起，抵押面积3017.33万㎡，贷款金额735.77亿元。分区划来看，内五区共办理抵押登记手续149747起，抵押面积2134.43万㎡，贷款金额694.92亿元，同比分别增长16.39%、12.82%、35.31%；其中，办理个人抵押登记手续148288起，抵押面积1695.22万㎡，贷款金额526.65亿元，同比分别增长17.49%、21.14%、40.17%。2010年，全市共办理在建工程抵押1980起，抵押面积853.12万㎡，贷款金额169.84亿元。其中，内五区共办理在建工程抵押877起，抵押面积621.66万㎡，贷款金额137.21亿元，同比分别增长49.15%、40.20%、78.82%。PART7本期长沙房地产市场的基本特征（一）2010年全市新建商品房批准预售量、销售备案量双双突破2000万㎡，达到历史最高值。分季度来看，今年全市新建商品房批准预售量呈逐季增长态势，平均增幅达18.73%，季度平均值为533.34万㎡；新建商品房销售备案量第二季度最大、第四季度次之，第三季度最低，季度平均值为535.12万㎡；12月由于年末“翘尾”效应，批准预售量、销售备案量分别达到了今年单月的第二位、第一位。（二）2010年内五区新建商品房累计签约177563套，面积1980.89万㎡，均价4923元/㎡，金额975.24亿元；其中住宅成交166153套，面积1842.09万㎡，均价4699元/㎡，金额865.66亿元。其中，12月签约20136套，面积212.54万㎡，均价5707元/㎡，金额121.29亿元，环比分别为2.59%、-1.11%、11.90%、10.65%；其中住宅成交18800套，面积202.23万㎡，均价5469元/㎡，金额110.60亿元，环比分别为1.63%、-0.45%、10.93%、10.43%。（三）2010年长沙全市新建商品房（含单位集资房等）备案均价为4338元/㎡，同比上涨16.63%，其中住宅4108元/㎡，同比上涨16.47%；内五区新建商品房（含单位集资房等）备案均价为4788元/㎡，同比上涨17.74%，其中住宅4519元/㎡，同比上涨17.53%。（四）2010年12月总体市场商品住宅成交价格指数为213.18点，较上月增加5.81点，一年以来的指数月均涨幅为3.32点。本月东城板块子市场指数减少3.75点，其余子市场指数均有不同程度上升，其中60㎡以下、90-120㎡、河西板块、北城板块、中心板块等子市场指数涨幅较大。（五）2010年全市二手房交易突破450万㎡，其中内五区交易量接近300万㎡；从季度成交情况来看，前三季度全市二手房交易量呈现逐季递减，至第三季度达到最低点；第四季度交易量最大，并逐月走高，至12月达到最高点，其主要原因是随着新房价格的逐步走高，二手房以其相对较低的价格，吸引了部分购房者；同时，购房契税或将上调，也促使购房者抓紧时间交易备案。（六）2010年长沙内五区累计住房供应套均面积为107.10㎡，同比增大1.73%。从累计供应及销售备案情况来看，120㎡以下供应量超过同期备案量，120㎡以上则供小于求。结合供应、备案中各面积段比例来看，当前供销的主力套型面积已经下移，已由传统的三房（90-120㎡）向二房（60-90㎡）过渡；大户型市场存量已逐步减少，销售日益紧俏。90㎡以下户型供应占比为42.33%，比去年同期缩小1.24个百分点（按套数）。从同期住宅销售的价位结构来看，当前普通商品住房备案的重点仍是4000-5000元/㎡价位档，合计占总量的30.27%，其次是5000-6000元/㎡价位档，合计占总量的24.16%。但从比例来看，5000-6000元/㎡价位档销售备案比例持续增长，比去年比例上涨15.80个百分点，商品房成交的均价段明显上移。（七）12月内五区商业用房、住宅挂牌租金环比均有下跌；本月租售比为330：1。（八）2010年全市办理抵押登记手续228480起，抵押面积3962.00万㎡，贷款金额968.40亿元，其中内五区个人抵押面积同比超过20%，取得贷款金额同比超过40%；全市共办理在建工程抵押1980起，抵押面积853.12万㎡，