《仲恺高新技术产业开发区新型产业用地(M+)管理暂行办法》

惠州仲恺高新技术产业开发区新型产业用地（M+）管理暂行办法（征求意见稿）第一章总则第一条为深入贯彻落实《广东省人民政府关于加快科技创新的若干政策意见》（粤府〔2015〕1号）和市委、市政府《关于实施创新驱动发展战略加快建设创新型城市的意见》（惠市委发〔2015〕4号）文件精神，支持新型产业、新型业态发展，进一步优化产业用地管理，根据土地管理、规划管理、建设管理、不动产登记有关法律法规，按照《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）的要求，结合仲恺高新区实际，制订本办法。第二条依据《惠州市城市规划标准与准则》，在城市用地分类中增设平行于工业用地（M）的新型产业用地（M+）类型。在办理供地手续和土地登记时，土地用途表述为“新型产业用地”。新型产业用地应符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划的要求。第三条本办法所指“新型产业用地”（M+）是在仲恺高新区辖区范围内融合研发、创意、设计、中试、环境友好型生产等创新型产业功能以及相关配套服务活动的用地，包括科技企业孵化器/加速器项目用地。新型产业用地土地使用年限不超过40年，鼓励施行弹性出让政策。第四条在仲恺高新区辖区范围内采取公开招标拍卖挂牌方式出让、以及通过城市更新（“三旧”改造）方式协议出让新型产业用地，适用本办法。第五条成立由区科创局为牵头单位，区住建、国土、不动产登记、城市更新等有关部门为成员单位的新型产业用地项目管理联席会议制度，共同审核新型产业用地项目准入事宜，并按规定报区管委会批准。第六条新型产业用地分为产权分割和非产权分割两种使用类型，国土部门在办理新型产业用地使用权出让手续时，应在国有建设用地使用权出让合同中注明使用类型。区住建、房管、不动产登记等部门应按照国有建设用地使用权出让合同所注明的使用类型，分别在建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房现售备案证明书、不动产权证等相关证照上注明使用类型为“新型产业用地产权分割项目”或“新型产业用地非产权分割项目”。第七条新型产业用地项目用房包括产业用房和相应的配套服务设施用房。产业用房可用于无污染生产、研发设计、检验检测、技术咨询、中试等功能用途，如新型厂房（环境友好型）、办公楼、科研楼、检测楼等；配套用房可用于建设商业、服务型公寓、餐饮等配套生活设施。第二章规划建设管理第八条区住建局要做好各片区控制性详细规划编制工作，合理布局新型产业用地。控规覆盖区域内的工业、科研教育用地可以按程序调整为新型产业用地。第九条新型产业用地选址应经过以下程序：拟申请建设新型产业项目的园区、镇（街道），向区住建局提出选址申请。区住建局对项目选址进行初审，征求区国土分局意见后，出具项目选址审核意见书。第十条新型产业用地的规划建设要求如下：（一）容积率原则上不低于2.5（含2.5）。项目配套用房计容积率建筑面积不得高于总计容积率建筑面积的30%，其中服务型公寓单套套内建筑面积不得超过70平方米；（二）新型产业用地严禁建造各类型住宅。办公楼、科研楼等产业用房建筑应采用公共走廊、公共卫生间式布局，不得设置外挑阳台，不得采用类住宅套型布局与功能设计；（三）配套用房的规划、施工、竣工验收及销售等手续办理均不得早于产业用房；（四）产权分割项目产业用房基本单元建筑面积不得小于300平方米。基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋，固定界限可参照规划部门核发的规划核准文件(建设工程规划许可证及建设工程设计图纸、图册等附件)。第三章用地管理第十一条新型产业用地采用招标、拍卖、挂牌方式公开交易的，在公平、公正、不排除多个市场主体竞争的前提下，可将投资和产业主管部门提出的产业类型、生产技术、产业标准、产品品质要求作为土地供应前置条件。第十二条通过“三旧”改造方式改变土地用途的,须取得改造方案的批复文件后方可申请建设新型产业用地项目。第十三条新型产业用地项目地价评估按产权可分割和不可分割实行差别化地价管理。不可分割的新型产业用地项目，参照工业用地地价标准上浮20%进行修正后评估地价。可分割的新型产业用地项目，按照项目规划的产业用房分摊土地面积和配套用房分摊土地面积参考市场评估价综合评估地；其中，产业用地价格按现行工业用地标准上浮20%进行修正后评估，配套设施用地按商服地价评估。第四章分割转让管理第十四条通过公开招标、拍卖、挂牌方式取得、以及通过“三旧”改造等方式申请土地用途变更为新型产业用地的，土地使用权出让合同及用地批准文件明确属“新型产业用地产权分割项目”的，可进行分割销售。第十五条新型产业用地非产权分割项目可将产权整体转让,受让方应符合新型产业用地项目准入资格。第十六条新型产业用地产权分割项目的产业用房和配套用房均可出租或分割销售。其中项目投资人自持的产业用房面积不得低于项目产业用房总建筑面积的50%；产业用房、服务型公寓的租售仅面向进驻项目的企业（非个人），承租方（买受方）不得改变用途。第十七条产权分割项目投资人自持的产业用房需整体进行确权，颁发《不动产权证》，并在权属证书中注明“不可对外销售”，仅可自用或出租。第十八条产权分割项目的产业用房和配套用房由开发主体通过现售方式出让的，属首次转让。开发主体与买受方签订房屋买卖合同后，可按规定申请办理首次转移登记。第十九条产业用房和配套用房首次转让后，买受方再次转让的，均属二次转让。第二十条产业用房和服务型公寓自完成转移登记之日起5年内原则上不得二次转让。因企业撤出、注销等情形确需转让的，其所购置的相关物业可以转让给项目已进驻或新进驻的企业，无法转让的由项目投资人进行回购，回购价格不高于原销售价格。因企业破产清算、法院强制等情形确需再次转让的，经联审小组审查核准，允许二次转让，同等转让条件下项目投资人有优先购买权。第二十一条产权分割项目的产业用房可按基本单元分割出售，项目竣工验收取得《竣工验收备案文件》后，由区房管理中心一次性办理商品房现售备案证明书,并参照商品房销售办法办理独立的产权证。第五章资格认定第二十二条申请新型产业用地项目应满足以下全部条件：（一）在仲恺高新区登记注册的独立法人机构，企业注册资本1000万元以上，事业单位的开办资金500万元以上；（二）具备较强的经济实力及行业影响力，项目主导产业明确且符合国科发火〔2016〕32号文规定的国家重点支持的高新技术领域（电子信息、生物与新医药、航空航天、新材料、高技术服务、新能源与节能、资源与环境、先进制造与自动化），同时取得区级以上科技部门出具的认定文件；（三）承诺项目达产后，土地年产值不低于15000元/平方米，年税收贡献不低于750元/平方米。第二十三条新型产业用地产权分割项目产业用房和服务型公寓的受让方（含再次转让）需满足以下条件：（一）在仲恺高新区登记注册的独立法人机构；（二）符合国家重点支持的高新技术领域的科技型企业；（三）符合所入驻新型产业用地项目的可行性报告、规划建设和招商项目投资人案的相关要求；（四）提供税收效益承诺保证，自进驻项目后年产值不低于6000元/平方米（房屋建筑面积）或平均缴纳税收不低于300元/平方米（房屋建筑面积）。第六章办理流程第二十四条新型产业用地项目的准入资格认定和产权分割要求审核：（一）拟建设新型产业项目单位提交申请资料至属地园区、镇(街)初审后报区科技创新局；（二）区科创局组织召开联席会议审议建设单位的准入资格、使用类型及产权分割条件。审议通过后，区科创局将审定结果以函件形式告知建设单位及其他成员单位；（三）区住建局依据控规出具地块《规划设计条件告知书》移交区国土资源局；（四）区国土资源局按程序拟定出让方案报区建设用地领导小组会议讨论；（五）建设单位竞得土地使有权后与属地镇人民政府(街道办事处、园区管委会)签订履约监管协议，并持监管协议与国土资源局签订出让合同；（六）投资方进行方案设计，区住建局根据项目的规划报建材料、竣工验收文件，划定项目可分割销售的基本单元；明确产业用房面积和配套设施用房面积比例；（七）项目建成后，区房管中心对项目投资方自持部分面积进行锁盘，对可分割部分发放销售许可证；分割销售部分按“基本单元”进行价格备案。（八）若项目为城市更新项目，须提交区城市更新发展中心出具的项目改造方案批复文件、与区国土资源分局签订的出让合同及用地批准文件。第七章后续监管第二十五条新型产业用地须严格按照规划用途使用土地，产业用房不得改变为商品住宅、商业等非产业用途。凡擅自改变用途的,按违法建设进行查处。第二十六条新型产业用地的受让方在与国土部门签订土地出让合同前,应先与属地镇人民政府(街道办事处、园区管委会)签订履约监管协议书。协议书内容包括但不限于建设期限、投资强度、产业导向、产出（税收）强度、股权变更约束、违约责任等。第二十七条新型产业用地项目实行承诺监管制，未通过监管验收的，由区管委会责令运营单位限期整改，整改期限最长不超过1年。逾期仍未通过达产验收的，政府有权解除土地出让合同，收回建设用地使用权，地上建（构）筑物价值按重置评估价报区管委会确定后予以补偿。监管验收中税收指标未达到的，允许项目投资人按税收承诺补足差额，视为验收通过。第二十八条属地园区、镇(街道)会同区科技创新局对项目按照履约监管协议书进行监督,对未达到协议书要求并经整改后仍不能达标的,按履约监管协议书有关约定追究其违约责任。第八章附则第二十九条本办法由区国土资源分局负责解释,自公布之日起施行,有效期二年，在实施过程中，如遇上级出台相关政策或有关政策调整，将按上级政策予以调整完善。