不动产投资中的法律与税收问题

5.1不动产投资中的法律问题5.1.1不动产法律概述1.不动产法律的概念所谓不动产法律，是指国家调整不动产关系的法律规范的总称。它是国家管理不动产市场，保护不动产权利人的合法权益，促进不动产业发展的重要工具。具体来说，不动产法律是调整不动产开发、经营、交易、管理以及与不动产相关的社会关系的法律规范的总称，包括《中华人民共和国城市房地产管理法》和与其相配套的行政法规、部门规章，以及相关法规中的有关规定。2.不动产法律的调整对象不动产法律的调整对象是指不动产法律所调整的特定领域的不动产社会经济关系。（1）房地产开发关系房地产开发关系是指因房地产开发而产生的房地产开发人与土地所有权人之间及其他法人或经济组织之间所发生的经济关系。（2）房地产交易关系房地产交易关系是指房地产权利人与其他平等主体之间在房地产转让、租赁、抵押、交换过程中发生的经济关系。（3）房地产管理关系房地产管理关系是指人民政府及其房地产管理部门与法人、公民或其他社会组织在房地产管理过程中发生的社会关系。房地产管理关系又包括城市土地管理关系和城市房屋管理关系。城市土地管理关系是指用地单位或个人和已经取得土地使用权的单位或个人与土地管理和城市规划部门发生的管理与被管理的关系；城市房屋管理关系是指国家有关城市住房及其他规划、开发、建设和改造的管理和被管理的关系。3.1988年以来我国不动产立法概况5.1.2房地产开发用地法律制度土地开发用地是指依法取得了土地使用权，进行投资开发建设基础设施和房屋的国有土地，包括基础设施建设用地、房屋建设用地和土地房屋一体化建设用地。1.土地所有权和土地使用权的概念土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内，行使对土地占有、使用、收益和处分的权利。土地使用权是指土地使用者依法取得的，在法律规定的范围内对土地享有的占有、使用、收益和在特定条件下依法处分的权利。土地使用权作为一种独立的权利类型，主要具有以下特征：（1）派生性。指土地使用权是由土地所有权中分离出来的一种权利。所谓“分离”是指土地所有人在不丧失土地所有权的情况下，将部分权能暂时或长久地让渡给他人享有；（2）物权性。指土地使用权是基于土地所有权而产生的，但并不从属于土地所有权，具有很强的独立性。土地使用人对土地享有独立的支配权和排他性的占有、使用、收益权；（3）明确的期限性。指土地使用权最终要回归到所有权中使土地所有权恢复圆满状态。2.土地使用权出让（1）土地使用权出让的概念土地使用权出让是国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。只有国有土地的使用权可以有偿出让。（2）土地使用权的出让方式根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权的出让可以采用协议、招标和拍卖三种方式。（3）土地使用权出让合同土地使用权出让应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订土地使用权出让合同。土地使用权出让合同包括以下主要内容：①出让合同双方当事人的名称、地址；②出让合同的标的（包括出让合同标的要求的土地位置、面积、界线等土地自然状况等）；③土地用途；④土地出让金的数额、支付方式和支付期限；⑤土地使用权出让年限；⑥建设规划设计条件即使用条件；⑦出让合同双方当事人的权利和义务；⑧出让合同的变更和续期；⑨违约责任；⑩土地使用权的终止。3.土地使用权划拨（1）土地使用权划拨的概念土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。（2）土地使用权划拨的范围根据《城市房地产管理法》的规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。5.1.3房地产开发法律制度1.房地产开发的概念房地产开发是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的行为。2.房地产开发的原则根据我国《城市房地产管理法》及其配套法规的规定，房地产开发应遵循以下基本原则：（1）严格执行城市规划的原则（2）综合开发、配套建设的原则（3）鼓励开发建设居民住宅的原则（4）维护消费者合法权益的原则（5）坚持经济、社会和环境效益相统一的原则（6）按照土地使用权出让合同约定开发土地的原则3.房地产开发企业设立和资质认定（1）房地产开发企业设立的条件根据我国《城市房地产管理法》的规定，房地产开发企业的设立必须具备以下条件：①有自己的名称和组织机构；②有固定的经营场所；③有符合国务院规定的注册资本；④有足够的专业技术人员；⑤法律、法规规定的其他条件。（2）房地产开发企业的资质认定①一级资质：②二级资质：③三级资质：④四级资质：4.房地产开发建设法律责任（1）房地产开发建设单位的法律责任(2)有关部门和人员的法律责任5.1.4房地产交易法律制度房地产交易法律制度，是国家为了加强房地产市场管理，规范各种交易行为，维护正常的经济秩序和社会秩序，保证房地产业的健康发展而制定的各种法律规范的统称。1.房地产交易的概念房地产交易是指以房屋等建筑物、构筑物及其占用范围内的土地使用权为对象而进行的一种商品交换活动。它包括转让、出租和抵押等。2.房地产交易的原则（1）房地一体原则（2）依法登记原则（3）房地产交易价格分别管制原则3.房地产转让（1）房地产转让的概念房地产转让，是指房地产权利人通过买卖赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让是房地产交易的主要形式。（2）房地产转让的条件4.房地产抵押（1）房地产抵押的概念房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。（2）房地产抵押权的设定范围①抵押人所有的房屋和其他地上定着物。②抵押人依法享有处分权的国有土地使用权。这里的国有土地使用权主要是指以出让方式取得的国有土地使用权。③抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。④乡（镇）村企业的厂房等建筑物及所占集体土地的使用权。（3）房地产抵押担保的债权范围①原债权。即抵押房地产所担保的主债权的总额，它是抵押担保的主要内容。②利息。指原债权产生的孳息，自然属于抵押权所担保之债权的范围。③违约金。抵押权所担保的主合同中，约定了违约金的，违约金也属于担保的范围。④损害赔偿金。指债务人在履行主合同中，给债权人造成损害而应给予的赔偿。⑤实现抵押权的费用。指抵押权人为实现抵押权而支付的费用，一般包括申请费、拍卖费、评估费、保全费等。（4）房地产抵押权的实现房地产抵押权的实现是指当债务人不能履行到期债务时，房地产抵押权人依法处分抵押的房地产，并就处分抵押房地产的所得优先受偿的过程。5.房屋租赁（1）房屋租赁的概念房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。（2）房屋租赁的限制条件根据我国有关房屋租赁管理的规定，有下列情形之一的房屋不得出租：①依法未取得房屋所有权证的；②权属有争议的；③共有房屋未取得共有人同意的；④不符合安全标准的；⑤属于违章建筑的；⑥已抵押、未经抵押权人同意的；⑦不符合公安、环保、卫生等主管部门的有关规定的；⑧司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者其他形式限制房地产权利的；⑨有关法律、法规禁止出租的其他情形。（3）房屋租赁合同房屋租赁属于要式法律行为，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，决定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。5.1.5不动产权属管理法律制度1.土地使用权登记2.房屋所有权登记3.不动产变更登记4.房地产抵押登记5.2不动产投资税收5.2.1不动产投资税收概述1.不动产税的概念不动产税是指直接或间接以不动产为对象而征收的税。这里所讲的不动产税，实际上就是土地税收和房产税收的总称。目前，我国的土地税收主要包括土地使用税、土地增值税等。房产税收包括房产税、契税、印花税和销售不动产营业税等。土地税收和房产税收有不同的征税对象、不同的征税目的，并适用不同的税率。2.不动产税的计税依据目前我国不动产税的计税依据主要有以下几种：（1）以土地的面积为计税依据（2）以不动产的价值为计税依据（3）以不动产收益为计税依据3.我国不动产税的历史沿革5.2.2土地税收在我国现阶段，土地税收是不动产税收的主要内容，主要包括耕地占用税、土地使用税、土地增值税等几个税种。1.耕地占用税耕地占用税是依据耕地占用税法征收的一种税。耕地占用税法是指国家制定的调整耕地占用税征收与缴纳权利义务关系的法律规范。（1）纳税义务人及征税范围耕地占用税的纳税义务人，是占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人。纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起30日内缴纳耕地占用税。（2）计税依据和税率（3）税收优惠根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的规定，下列经批准征用的耕地，免征耕地占用税：①部队军事设施用地；②铁路线路、飞机场跑道和停机坪用地；③炸药库用地；④学校、幼儿园、敬老院、医院用地。2.城镇土地使用税城镇土地使用税是依据城镇土地使用税法征收的一种税。城镇土地使用税法是指国家制定的调整城镇土地使用税征收与缴纳权利义务关系的法律规范。（1）纳税义务人和征税范围城镇土地使用税的纳税义务人，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。（2）计税依据和税率城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。即税务机关根据纳税人实际占用的土地面积，按照规定的税额计算应纳税额，向纳税人征收土地使用税。城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。（3）税收优惠3.土地增值税土地增值税是依据土地增值税法征收的一种税。土地增值税法是指国家制定的调整土地增值税征收与缴纳权利义务关系的法律规范。（1）纳税义务人和征税范围（2）计税依据和税率（3）税收优惠及惩罚5.2.3房产税收房产税收主要包括房产税、固定资产投资方向调节税、契税、印花税、销售不动产营业税等几个税种。1.房产税房产税是依据房产税法征收的一种税。房产税法是指国家制定的调整房产税征收与缴纳权利义务关系的法律规范。（1）纳税义务人及征税范围（2）计税依据与税率（3）税收优惠2.固定资产投资方向调节税固定资产投资方向调节税是依据固定资产投资方向调节税法征收的一种税。固定资产投资方向调节税法是指国家制定的调整固定资产投资方向调节税征收与缴纳权利义务关系的法律规范。（1）纳税义务人及征税范围（2）计税依据与税率3.契税契税是依据契税法征收的一种税。契税法是指国家制定的调整契税征收与缴纳权利义务关系的法律规范。（1）纳税义务人与征税范围（2）计税依据和税率（3）税收优惠4.印花税印花税是依据印花税法征收的一种税。印花税法是指国家制定的调整印花税征收与缴纳权利义务关系的法律规范。（1）纳税义务人与征税范围（2）计税依据和税率（3）税收优惠5.销售不动产营业税销售不动产营业税是依据营业税法征收的一种税。营业税法是指国家制定的调整营业税征收与缴纳权利义务关系的法律规范。（1）纳税义务人与征税范围（2）计税依据和税率（3）营业税的缴纳6.城市建设维护税城市建设维护税是依据城市建设维护税法征收的一种税。城市建设维护税法是指国家制定的调整城市建设维护税征收与缴纳权利义务关系的法律规范。（1）纳税义务人与征税范围（2）计税依据和税率（3）税收优惠7.教育费附加教育费附加是