不动产权籍调查

SurveyofRealEstate詹长根武汉大学资环学院国土资源管理系不动产权籍调查技术方案不动产登记与权籍调查•一、不动产登记•二、不动产单元•三、不动产权籍调查•四、技术方案的目的•五、技术方案的若干要点–（一）调查的组织与管理–（二）调查的技术依据–（三）调查的技术目标–（四）已有资料的利用–（五）调查的几个技术问题–（六）调查成果的审查六、急需探讨的几个技术问题主要内容不动产登记与权籍调查•（一）不动产“不动产”的说法是基于人们的财产观点。相关政策法规采用“物”对象解析不动产的含义。•不动产登记条例：是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。•含义如下：一是：土地二是：房屋、林木三是：与土地尚未脱离的土地生成物（物权法第42条）四是：因自然或人力添附于土地且不能分离的其他物。（物权法：第六章，典型的为第73、74、79条）一、不动产登记不动产登记与权籍调查•房屋•独立成栋、有固定界线的封闭空间，以及区分幢、层、套、间等可以独立使用、有固定界线的封闭空间。•【建筑物区分所有权：专有部分、共有部分】•【森林与林木的区别？】•林木是单株树木个体。当林木株数具备一定面积时，组成森林•林木指生长稳定的乔木、灌木和木质藤本，以散生木、四旁树、森林林木3种形式存在。一、不动产登记不动产登记与权籍调查•（二）不动产登记•是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。–不动产登记起源于民间不动产交易——安全和效率的手段。–地籍起源于国家征收土地税费——“账本”。–地籍和不动产登记的历史都很悠久。•地籍自诞生之日起，就具有了产权保护的功能，与不动产登记结合在一起的历史大约1000年，其标志事件是：英国完成的《土地调查赋税书（末日审判书）》，宋朝创立的经界法，明朝鱼鳞图册的建立。•随后依次以制度的形式出现了契约登记（法国）、权利登记（德国）和托伦斯登记（澳大利亚）三种登记制度。•我国现在实施的是权利登记制度。一、不动产登记不动产登记与权籍调查不动产登记暂行条例、实施细则、操作规范的要点：1、目的：整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益。2、历史衔接：不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。3、登记类型：首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。一、不动产登记不动产登记与权籍调查不动产登记暂行条例、实施细则、操作规范的要点：4、登记权利：所有权：集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；森林、林木所有权；用益物权：耕地、林地、草地等土地承包经营权；建设用地使用权；宅基地使用权；海域使用权；地役权；担保物权：抵押权；其他权利：法律规定需要登记的其他不动产权利。5、登记簿形式：以宗地为单位组卷。6、权利证明：权属证书、登记证明一、不动产登记不动产登记与权籍调查不动产登记暂行条例、实施细则、操作规范的要点：7、登记程序依申请登记：申请、受理、审核、登簿依嘱托登记：嘱托；接受嘱托；审核；登簿依职权登记：启动；审核；登簿8、登记查询责任登记机构（含查询）：依照物权法规定承担赔偿责任。登记人员（含查询）：处分；赔偿；刑事。一、不动产登记不动产登记与权籍调查•不动产单元=土地单元+定着物单元【1个】+【1个、或2个、或3个、……】–房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。（一）土地单元：宗地独立宗地：国有土地使用权宗地集体土地所有权宗地：集体建设用地使用权宗地宅基地使用权宗地土地承包经营权宗地其他使用权宗地。共有宗、共用宗、争议宗地等。二、不动产单元不动产登记与权籍调查（二）定着物单元：房屋、林木、森林等•在使用权宗地内，划分设定定着物单元。•1、定着物为房屋等建筑物、构筑物的：——同一权利人拥有的独幢房屋宜划分为一个定着物单元。——同一权利人（如：行政机关、企事业单位等）拥有的两幢或两幢以上的房屋可共同组成一个定着物单元。——同一权利人拥有多套（层、间等）界线固定且具有独立使用价值的房屋，每套（层、间等）房屋宜各自划分定着物单元。——具有多个权利人的一幢房屋，应按照界线固定，且具有独立使用价值的幢、层、套、间等封闭空间划分定着物单元。二、不动产单元不动产登记与权籍调查•2、定着物为森林、林木的：–a）权属界线封闭、独立成片的森林、林木可划分一个定着物单元。–b）属于同一权利人多片森林、林木可共同组成一个定着物单元。•3、定着物为其他类型的：–a）每个定着物可各自单独划分一个定着物单元。–b）属于同一权利人全部同类定着物（如：水塔、烟囱等）可组成一个定着物单元。二、不动产单元不动产登记与权籍调查（三）不动产单元设定•不动产单元=土地单元+定着物单元【1个】+【1个、或2个、或3个、……】–a）集体土地所有权宗地设定一个不动产单元。–b）无定着物的使用权宗地设为一个不动产单元。–c）有定着物的使用权宗地，宗地内的每个定着物单元与该宗地设为一个不动产单元。二、不动产单元不动产登记与权籍调查（四）不动产单元编码•1.代码结构•按照每个不动产单元应具有唯一代码的基本要求，依据GB/T7027规定的信息分类原则和方法，不动产单元代码采用七层28位层次码结构。•宗地（宗海）代码+定着物代码•（19位）+（9位）二、不动产单元不动产登记与权籍调查二、不动产单元宗地号定着物代码340103F00280016GB00025002001管理区代码：地籍区和地籍子区县级行政区划代码宗地代码不动产登记与权籍调查二、不动产单元XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX宗地顺序号5位定着物特征码1位定着物单元编号8位宗地特征码2位地籍子区3位地籍区3位县级行政区划6位宗地代码定着物代码不动产登记与权籍调查•2.定着物编码•（1）定着物为房屋的。•前4位表示房屋的幢号，码值为0001~9999。•后4位表示房屋的户号，码值为0001~9999。•（2）定着物为森林、林木的，定着物单元在使用权宗地内应具有唯一的编号，码值为00000001~99999999。•（3）其他的定着物，定着物单元在使用权宗地（宗海）内应具有唯一的编号，码值为00000001~99999999。•（4）使用权宗地（宗海）内无定着物的，定着物单元编号用“00000000”表示。•【在规定的码值范围内，各地可以自己定义具体的含义】二、不动产单元不动产登记与权籍调查•这是一个新名词，具有较为明显的行政色彩，目前没有给出定义和含义。–权籍：产权产籍，出现在房地产管理的书籍及文献中。房屋的产籍：主要是指国有房屋的使用权（分配与租赁）的簿册。–与之对应的是地籍调查（地籍测量），它已形成了比较完整的学科体系。–地籍调查是不动产登记的基础支撑手段。在国际上用得最多的名词是地籍调查（测量）或土地测量。–从测绘学科来看，地籍测量（调查）的核心内容是界址边长和坐标，并制作地籍图和宗地图，这是与其他测量的本质区别。•因此，不动产权籍调查的本质就是地籍调查，其基础单元就是宗地（地块）。三、不动产权籍调查不动产登记与权籍调查•2015-03发布国土资发〔2015〕41号《国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知》（附件：不动产权籍调查技术方案（含权属调查和测量））•技术方案的目的：•确保现有各类不动产权籍调查工作的平稳过渡，实现日常不动产权籍调查的有序运行。•技术方案的定位：–是登记依据的一部分（技术标准）–技术方案是过渡方案---8年（2022年）。–技术方适合日常调查。四、技术方案的目的不动产登记与权籍调查（一）调查的组织与管理（二）调查的技术依据（三）调查的技术目标（四）已有资料的利用（五）调查的几个技术问题（六）调查成果的审查五、技术方案的若干要点不动产登记与权籍调查1、工作方案和实施细则的制定。基本原则：因地制宜。2、调查机构与人员。现有土地、房屋等各类不动产权籍调查机构。应对调查人员开展全面、系统的业务培训。3、调查单元。不动产单元（土地及其房屋、林木等定着物）。（一）调查的组织与管理不动产登记与权籍调查4、调查的组织。（1）应由一家调查机构主导完成一个不动产单元的权籍调查。不动产权籍调查机构应加强协作、提高效率、降低成本。（2）不动产权属调查应由县级以上人民政府不动产登记机构组织完成。（3）各地应采用公开、公平、公正的市场竞争方式，规范不动产权籍调查行为，原则上，谁委托，谁出资，对于利用已有成果进行不动产权籍调查的，不得重复收费。（一）调查的组织与管理不动产登记与权籍调查基础技术：地籍调查基础单元：宗地坐标系统：与现有地籍图相一致。（土地利用现状图、城镇地籍图、集体土地所有权地籍图、宅基地使用权地籍图等）技术选择：成熟、高精度的调查技术。主要技术标准：•房屋：《房产测量规范》（GB/T17986.1）。•耕地：《农村土地承包经营权调查规程》（NY/T2537）。•其他土地：《地籍调查规程》（TD/T1001）。（二）调查的技术依据不动产登记与权籍调查不动产权籍调查的技术目标：•权属清楚•界址清晰•面积准确【不动产确权理论之一】（三）调查的技术目标不动产登记与权籍调查权属清楚1.权属清楚权属清楚是指在某一时点，地块的权利状态是清楚的。有四种状态，即：合法、违法（部分违法、全部违法）无法确定、争议（面争议、线争议）。权属调查为状态的确定提供依据；在登记时，通过查验环节来准确判定权属状态。权属合法是指地块的权利符合现行法律法规。即地块处于土地权属来源合法、土地的权属性质准确、土地使用合理的状态。（三）调查的技术目标不动产登记与权籍调查界址清晰界址清晰是指宗地的界址点、界址线、界标的设立准确、合理，指界人认界手续完备，实地与图、表描述一致，界址边长实丈数据在允许误差之内。1.权属调查是保证界址清晰、合法的充分必要条件一是确权定界：文件定界、指界定界、协商定界、仲裁定界；二是界址标示清楚（包括界址的位置、走向及其与地形、地物的关系）；三是实地勘丈的界址边长准确，符合精度要求；四是签字盖章；五是宗地草图详细准确；六是指界结果公示无异议。（三）调查的技术目标不动产登记与权籍调查2.测量是保证界址清晰的充分条件。在土地登记工作中，存在一种观念，如果不采用高精度测量界址点坐标，就不能登记发证。这就引出了一个问题：高精度测量是登记的必要条件，还是充分条件，或是必要充分条件？根据国内外土地登记的历史和目的，高精度测量仅是土地登记的充分条件，不是必要条件。即，高精度的界址点坐标和边长为土地登记的公信力添砖加瓦，可以提高登记的公信力。（三）调查的技术目标不动产登记与权籍调查3.测量能做到“既看到树木，也看到森林”，具有不可替代性。为什么我们要强调地籍图和界址点坐标呢？一是通过界址点坐标和地籍图，管理者能够将地块整体的空间关系处于掌控之中。二是如果界址点线遭到毁灭性的毁坏（如泥石流、洪水、火灾、沙漠化等），地籍调查表就不能替代地籍图和界址点坐标。三是即使没有高精度界址点坐标，但是地籍图可看做是管理者或权利人视野的扩张，界址及其位置的判断、鉴定、管理都非常方便；四是便于一个国家或地区的土地权利空间分析，为土地利用规划及其实施、土地资源配置和土地分配制度的制定和修改提供依据。（三）调查的技术目标不动产登记与权籍调查面积准确十二字方针中，权属清楚、合法是基础，界址清晰是核心。面积是否准确取决于界址是否清楚和面积测算的方法。面积准确是相对的，其准确度多用相对误差表示。对于权利人，一旦界址确定，如果没有发生权利转移，面积的意义仅在于利用的合理布局。如果土地权利要转移，则面积是计算价值和价格的基础数据，其是否准确就变得很重要了。（三）调查的技术目标不动产登记与权籍调查1、以现有地籍调查成果为依据。2、充分利用房屋、林木等各类不动产调查、登记、审批、交易等资料，开展日常不动产权籍调查。3、要与已有地籍图、宗地图等地籍成果进行有效对接。调查机构应携带不动产权籍调查资料协助查询单，到国