燕郊房地产市场报告

燕郊区域房地产市场研究燕郊区域简介内部市场竞争分析燕郊区域房地产市场特征燕郊区域房地产市场客户细分新建项目建议PART1燕郊区域简介燕郊区域特征燕郊，因春秋战国时地处燕国都城（今北京）城郊而得名。燕郊开发区规划区面积80平方公里，建成区面积30平方公里，辖区总人口35万。区内科技人才密集。共有50家中央部委直属单位，其中科研机构20余家、大专院校8所，拥有各类专业技术人才2万余名，正在接受高等教育的人员4万余人，高素质人口密度达33.3%。燕郊发展规划与京城一衣带水的产业依托北京的发展也决定了燕郊的发展，目前政府宣称区域总体规划正在由清华大学和河北省的研究院做修编。按照定位，燕郊将主要发展以信息电子为主导的高新技术产业和以现代服务业，今后，燕郊将发展成为北京周边的一座新城。”环渤海经济带来的机遇北京在环渤海经济区域中的城市功能转化和城市空间疏解的主要方向应该是充分促使京津、京广（深）、京秦等交通条件较好、生态相对健全地区的优先发展，这就使得燕郊成为大北京战略发展的重要组成部分。北京东进CBD新辟腹地整个东部区域中，CBD带来了大量的商务活动、密集的人流。因此，也需要大片的腹地区域为之提供住宅配套，成为未来的“中心居住区”。而毗邻CBD的通州和燕郊开发区为北京经济带的东移奠定了良好物质、文化、交通、居住基础。燕郊开发区地处北京天安门正东30公里；规划面积80平方公里，建成区面积30平方公里，下辖92个村街，总计近35万人口,其中固定人口15万人；经过十余年的健康快速发展，燕郊开发区已演变成为规划合理、产业互补、功能完善、社会文明、环境优美的现代化首都卫星城和高新技术产业基地；目前，燕郊开发区综合实力在河北29个省级开发区中位居第二，在全省县(市)域开发区中位居第一；燕郊区域已成为“全国创建文明城市示范点”，不仅是投资兴业的乐土，也是京东生活的“首善之区”。燕郊一片投资兴业的热土一座正在崛起的新城一个安居乐业的美好家园燕郊发展概况位于环京津、环渤海经济圈核心，京、津、唐大北京“金三角”经济区域腹地；与北京一河之隔，西距首都天安门30公里，首都机场25公里；东距唐山125公里，秦皇岛260公里；南距天津120公里；京哈高速公路、京秦、大秦电气化铁路横贯东西。燕郊区域地处“大北京”腹地，地理位置得天独厚，为区域提供了融入京津的绝佳平台，使得当地市场辐射范围广阔。定位于现代化卫星城和高新技术产业基地的燕郊区域，随着其城市功能的不断完善与发展,为房地产市场提供了更为广阔的发展空间。目前——已初步形成集科技、生产、旅游、度假、金融、商贸于一体的崭新现代化首都卫星城和高新技术产业发展基地，是河北省6个重点开发区之一。燕郊发展规划北京总体规划修编确定的“两轴-两带-多中心”发展方向，给京城外围及周边区域带来了历史性的发展良机，尤其东部产业发展带的确定，使城市重心东移的趋势成为必然。燕郊作为距离北京最近同时也是发展最为成熟的外埠地区之一，将会借助北京东部发展之势，进入更多京城购房者的视野。燕郊开发区土地规划燕郊区域产业布局合理，在区域内划分高科技工业区、科研文化服务区、金融商贸区、旅游度假区等几大主要产业区域。城市规划产业构成：燕郊开发区目前已引进国内外投资项目500余个，项目总投资140亿元人民币.已初步形成信息电子、生物医药、新型材料、绿色食品和旅游休闲五大主导产业，跨入了加速发展的快车道。重点三资企业——开发区已有来自美国、加拿大、德国、奥地利、意大利、澳大利亚、日本、韩国、马来西亚、新加坡、印度尼西亚以及港、澳、台等二十五个国家和地区的国内外投资项目400多个，投资总额超过130亿元，其中注册三资项目130个，利用外资5.2亿美元。利用自身优势，燕郊广泛引进中外投资项目，产业发展速度迅猛，经济总量快速增加，城市面貌变化显著交通规划京哈高速公路、京秦、大秦电气化铁路横贯东西；北京930路公交车直通区内；京通快速路将燕郊与北京市中心紧密连接；102国道穿区而过；30分钟可达到首都机场；北京城市轻轨正在筹划进入燕郊。良好的交通通达性，扩大了区域消费市场，对于房地产市场，将会吸引大量来自辐射区域市场的客群。规划中的城铁及朝阳北路延长线，已经建设完成的京平高速路，使来往北京与燕郊变得更便利，快捷。且舒缓燕郊拥挤的公共交通现状，更大范围的引入北京购房者。政策层面分析北京及通州的发展势必带动燕郊的成长，但这种发展是被动性的，并存在不确定性北京市总规划城市新格局北京市总规划新格局“两轴---两带---多中心”。“两轴”指北京传统中轴线和长安街沿线构成的十字轴；“两带”指西部生态带即西部山区及延庆、昌平等连线；东部发展带即北起怀柔、密云，沿顺义、通州东南指向廊坊和天津；“多中心”在市区范围内建设不同的功能区，在“两带”上建设若干新城。北京将通过完善“两轴”，强化“东部发展带”，整合“西部生态带”，最终构筑以城市中心与副中心相结合、市区与多个新城相联系的新的城市形态。通州区未来规划通州区是北京总体规划中东部发展带的重要节点，是重点发展的新城之一，同时也是北京未来发展的新城区和城市综合服务中心。北京总体规划修编确定的“两轴-两带-多中心”发展方向，给京城外围及周边区域带来了历史性的发展良机，尤其东部产业发展带的确定，使城市重心东移的趋势成为必然。燕郊开发区地处京东，紧邻通州区，随着北京的经济发展重心的东移，特别是通州新城经济、文化、商业等方面的综合发展势必会给燕郊开发区带来有利的影响。在北京总规划的大环境的有力推动下，目前燕郊的制造、医药、科技、物流、文化旅游等产业均有迅速良好的发展势头，经济总量快速增加，经济实力显著增强。结合燕郊规划，未来燕郊很难出现地产发展主导方向，一段时间内仍将继续保持现有状态PART2燕郊区域房地产市场特征序号项目名称1星河皓月2美林湾3纳丹堡4东方夏威夷威毕欧溪谷5夏威夷北岸6潮白人家7欧逸丽庭8东贸国际9普罗旺斯10天洋城11上上城12华泰忆江南13风尚国际14新锐时代15城美维多利亚16东方夏威夷17西提岛18田园牧歌19天子庄园20挪威de森林依托城市经济发展及对未来发展预期，城市房地产板块正逐步形成1234567891011121620131518171419燕郊住宅市场板块对比分析各个板块价格区分明显，西部区域明显高于东部，距离102国道沿线近代项目价格高于其他项目；整个燕郊住宅市场产品形式正趋于统一，除东部个别拥有较好自然资源项目推出少量别墅产品外，整个住宅市场完全以小高层，高层为主；别墅产品可以实现市场最高价，各项目价格差异大，说明市场对别墅产品形式与价值没有形成对位；市场各类产品平台面积区间初步形成，独栋产品面积在300平米以上，类别墅面积区间230-280平米，多层与小高层产品没有明显差别；市场主力户型为：1居面积35－70平米，2居面积区间60-100平米，3居面积区间90-130平米。对比项目资源分析产品面积(平方米)价格平台(万元)销售速度多层高层别墅多层小高层别墅东部经济依托传统片区认知/公共交通方便/生活配套完善80-15035-180-35-5414-60-没有形成明显的板块平台销售速度，销售速度主要还是依据项目自身的因素来确定。西部景观依托城市发展方向/周边环境好/车行交通便利90-23039-210340-80035-18020-120200-640102国道沿线依托其便捷的交通优势/周边环境/生活配套完善-43-160--23-100-市场需求北京客户主要购买二、三居（90-110平米）的户型，这类人群在相对低总价的前提下还是期望能获得更高的生活品质，并且大部分为两口或三口之家，也会有两代同堂的家庭。而一居（40-60平米）的快速热销也反映出还是有很多单身或未婚的客户存在，在未成立家庭前作为过渡用居住，而这部分人基本属于上班族。区域市场总体感观燕郊房地产市场项目产品线较丰富，从低密度的别墅、townhouse到中高密度大型住宅社区应有尽有，但其特点之一是低密度产品往往与高密度产品集中在同一区域，区域产品特征不明显，例如，东方夏威夷威别墅区基本被中高密度的项目所包围。充分说明了该区房地产自然景观资源利用的不得当，缺乏整体规划意识。西价格产品档次市政配套自然环境东价格走势“西高东低”产品类型“西奢东拮”市政配套“西全东简”自然资源“西富东缺”燕郊住宅市场基本为当地开发商项目名称项目位置开发商星河皓月燕郊开发区燕顺路西潮白河畔北京住达房地产开发有限公司新锐时代燕郊开发区102国道汇福路东美林东方燕郊经济技术开发区燕顺路西侧北京美林房地产开发有限公司美林湾燕郊经济技术开发区燕顺路西侧东方夏威夷燕郊经济技术开发区京哈路9号河北兴达房地产开发有限公司夏威夷北岸燕郊经济技术开发区燕顺路西侧威毕欧溪谷燕郊经济技术开发区燕顺路西东贸国际花园燕郊经济技术开发区京哈高速出口三河市莲荷房地产开发有限公司上上城燕郊开发区102国道路北福城房地产开发有限公司天洋城燕郊迎宾路第二环岛东侧天洋置地四季房地产开发有限公司欧逸丽庭燕郊经济开发区法国风情园内三河成功房地产开发有限公司潮白人家燕郊102国道南侧三河顺通房地产开发有限公司华泰忆江南燕郊技术开发区燕高路东侧三河华泰房地产开发有限g公司城美·维多利亚燕郊102国道南侧三河城美房地产开发有限公司风尚国际公寓燕郊开发区火车站三河雷捷房地产开发有限公司天子庄园燕郊开发区102国道北三河京郊房地产开发有限公司西堤岛燕郊火车站正对面三河市北海金伦房地产开发有限公司挪威de森林燕郊经济开发区大厂县鲍丘河北岸秦皇岛星光房地产开发有限公司田园牧歌燕郊开发区化工大学对面三河燕京工业园房地产开发有限公司市场上80%以上的项目为本地开发商开发，外地开发商介入较少PART3内部市场竞争分析市场在售项目，产品创新有限，同质化严重，市场竞争多以社区配套、景观为卖点物业名称产品创新星河皓月酒店式公寓美林湾超大水景会所纳丹堡社区规划威毕欧溪谷——夏威夷北岸——潮白人家——欧逸丽庭——东贸国际酒店及办公普罗旺斯——天洋城——上上城——华泰忆江南——风尚国际——新锐时代商住两用城美维多利亚——东方夏威夷下越，低层花园西提岛花园洋房田园牧歌——天子庄园——挪威de森林别墅在售分析产品水平整体较低，立面、园林等处理手法简单，少数项目开始注重材料和色彩的利用•华泰忆江南燕郊相对较新颖的立面设计，通过色彩和装饰构件使立面有了较丰富的变化；立面材质以瓷砖和涂料为主，材料选择搭配缺乏品质；•上上城立面形式平淡、规矩，缺乏变化，褐色涂料，并未对提升项目档次有多少帮助，简单兵营式规划布局，过于拥挤；•纳丹堡立面光影变化较丰富，立面色彩搭配较单一；社区规划中间高南北逐渐降低区域住宅产品外部要素分析项目整体•以中大规模为主，绝大部分在50万平米以上•容积率普遍较高楼体类型•全部选择小高/高层板楼，保证套内居住舒适性，提高销售面积建筑风格•风格较为单一，缺乏个性产品，以简约大方的现代/欧式风格为主，与客群定位相适应园林景观•西部高档项目园林设计较好，但整体水平较低•市场中存在约一半项目仅有楼间绿化配套设置•大规模项目配套完善•会所配套整体档次较低智能化设施•根据项目实际情况，设施均较为齐全•系统设置比较统一物业管理•部分高档项目聘请外地专业物业管理公司以及合理的物管费用车位配套•各项目车位都比较少，车位配置较低，仅有个别项目做到地下车库直接入户燕郊区域住宅产品在外部要素方面的有八个主要特点燕郊区热点板块各项目竞争力分析项目名称建筑面积（万平米）容积率绿化率营销主题生活理念产品形式建筑风格优势总结美林湾501.9750%高档观景生活区宁静高雅的生活氛围多层花园洋房、小高层、中高层、高层景观公寓欧式新古典主义借力周边自然环境，产品线较长纳丹堡90．62.7545%百万平米·纯欧洲风情安逸、自然、舒缓板楼,高层荷兰小镇纯正欧式建筑新古典主义标杆星河湾班底，项目自身配套齐全星河皓月921.1745%原生态国际居住区和谐的生活方式、高雅的生活格调花园洋房、板楼,塔楼,多层现