裕华商城商业调研报告

《城市经济学》课程南阳市裕华商城商业片区调研报告系院：建筑与城市规划学院专业：城市规划调研大纲一、调研目的：对南阳市裕华商城商业片区经济空间现状及资料进行调研分析，采集相关市场数据，并运用科学的方法加以分析，从而准确把握宏观市场及区域市场的供需状况，了解消费者消费习惯、投资者与经营者的投资意向，科学预测市场走向，确定准确合理的业态定位、项目形象定位、价格定位。并通过市场调研活动，对本商城不足之处提出规划意见及建议。对南阳市经济空间现状调研及资料分析系统掌握地理学、经济学相关理论知识，为以后做经济空间的相关规划奠定理论基础。二、调研内容：本商城调研报告将从宏观和微观两个层面展开，宏观方面包括：宏观经济政策形势，开发商经营管理；微观方面包括：项目所在区域的自然、经济及人文状况，环境条件，消费者需求及价格分析。三、调研对象：南阳市裕华商城四、调研方式：查阅资料、问卷法、观察法、访谈法五、调研时间：第十四、十五周六、调研任务分配：1、调研大纲、问卷数据统计以及正文第二部分（陈培、张超慧）2、调查问卷题目与分析（李政、李昌盛、徐子龙）3、正文第一部分（李政、李昌盛）4、正文第三部分（徐子龙）5、实地调研、问卷发放（全体）目录第一部分：裕华商城的概况1、区位分析2、商城规模及辐射范围3、裕华商城的开发与定位4、裕华商城的经营与管理5、裕华商城的优势与劣势分析第二部分：裕华商城的周边环境1、裕华商城周边配套设施和自然环境2、裕华商城所处位置的交通量、停车设施分析3、周边商业片区对裕华的影响4、所处位置周边的经济文化水平对裕华的影响第三部分：商城内部情况1、动线组织2、视觉引导3、交通消防安全第四部分：调查问卷的分析第五部分：调研得出的结论:南阳市裕华商城商业片区调研报告摘要：随着南阳经济的快速发展，人们生活水平的逐步提高，城市建设的迅猛发展，各种各样的大型商业片区如雨后春笋般的涌现，逐渐形成了南阳市独特的商业空间，本文就裕华商城商业片区的商业空间进行了调查研究。关键词：裕华商城商业空间环境优势与劣势发展前景正文：一、裕华商城的概况1、区位分析裕华商城坐落于工业路与八一路交汇处，北至建西自行车市场，南至八一路，西起工业路，东至职业技术学院住宅区，属南阳市繁华区地段，距南阳火车站也仅有一公里的路程。从周围的商业环境来看，人员流量大，商业场所密集，相应的配套设施也一应俱全。2、商城规模及辐射范围本项目占地38443m2，建筑总面积72600m2，绿化率36%，容积率2.29，建筑密度42%，整个建筑成V型排列，共有A、B、C三个区，其中商业部分有4层，商业面积近5万平方米，商铺3000余间；配套住宅、高级商务公寓有2万余平方米。商城目前入驻商户2500余户，80%来自原新华商城，其余为来自湖北、江浙、郑州等地的商界精英。商场沿工业路和八一路的底层均为临街商铺，可以最大限度地吸纳商业人流。以工业北路为纵轴，八一路为横轴，南起新华西路，北至张衡路，东起人民南路，西至车站北路，辐射市区内半径约三公里以及周边十三个县。3、裕华商城的开发与定位裕华商城项目由南阳市广宇房地产开发有限责任公司开发建设，该项目是南阳市城区开发改造的重点项目，也是2005年南阳市十大商业建设的项目之一。裕华商城定位为“以服装批发为主，鞋类、百货类经营为辅”的大型综合批发零售商城，经营档次以中、低档为主，兼顾高档。商城布局采用室内步行街和大型服装卖场相结合的方式。商城目标是以全新的市场业态、高标准的配套设施、超前的商业规划、先进的管理模式出现。根据裕华商城的实际情况，并通过对南阳市商业发展情况的科学分析，公司确立了裕华商城要走差异化、中低端经营的发展路子，制定了“发展以商户经营为基础，以商品的批发零售为龙头，以服装和小商品市场为两翼，最终把裕华商城打造成为豫西南最大的集服装批零、大型综超、皮鞋皮具、针织内衣、家居用品、小商品、童装童玩、餐饮娱乐为一体的一站式超值购物中心”的发展目标，明确了“两城一超”的发展方向。4、裕华商城的经营与管理裕华自开业以来至今，其间经历过跌宕起伏，开发商、投资者、经营者之间为达成长期有效的合作机制，使裕华濒临没落。经过几轮尝试，开发商与业主的协调，裕华商城决定采取“统一招商、统一租赁、统一管理、自主经营”的管理模式，既实现了有序的管理，又给商户自主灵活的经营方式。2009年11月份，与盛德美强强联合，在商城负一楼成功引进大型综超，商城整体调整改造正在按计划进行。目前，“两城一超”的目标规划日趋明晰，商城整体经营状况越来越好，人气不断攀升，每天的客流量达到近两万人次，节假日突破五万人次，显现出了良好的发展势头。5、裕华商城的优势与劣势分析项目优势：1）规模优势：50000平方米商业巨舰，是目前南阳最大的服装批发主题商城；2）地理优势：裕华商城北至建西自行车市场，南至八一路，西起工业路，东至职业技术学院住宅区，周边专业市场林立，商业氛围浓厚，其地理位置得天独厚。3）定位优势：裕华商场作为2005年南阳市政府重点工程，是一个大型服装批发市场为主体的综合型地产项目。项目劣势：1）不是老商业区，没有商气，商户对其没有信心；2）远离核心商业圈，而且前期宣传造势不到位，使得目前形势不是很好。二、裕华商城的周边环境城市环境的建设对城市的社会经济有着直接的联系，同样商场的环境对商场的经济效益提升也有着重要影响。南阳市裕华商城位于南阳市区白河以北，南阳火车站以东，工业北路与八一路交汇处。作为豫西南最大的服装批发商城，辐射周边十三个县市区，同样周边的经济文化环境也对裕华商城的兴衰有着至关重要的作用。下面将从四个方面探讨环境对裕华商城的影响。1、裕华商城周边配套设施和自然环境裕华商城从地理位置上来说，处于南阳市区较边缘地带，四周用地性质主要为居住用地，于是从规划角度上可以确定裕华无法成为南阳市的CBD，但以其独特的地理位置与较大的规模优势，经过良好的经营管理极有可能发展为南阳市的次级商业中心，辐射影响更大的范围。首先，裕华商城紧邻火车站和汽车站，这对于裕华来说是一个很大的优势，“韦伯最优区位”不仅适用于工业区位，商业也同样依赖运输。其次，由于周围是居住区，本身就是一个巨大的消费市场，加上居住区应有的配套设施，有聚集人群的作用。但也正是由于居住用地的性质限制了裕华的发展，该片区居住用地紧凑，再加上整体经济水平不高，造成了一种比较混乱落后的现象。再次，由于开放空间较少，周围的自然景观仅限于道路两旁的行道树与分隔带，并将商城前面本规划为喷泉广场的空地用做停车之用，使得商城外部的休憩设施和绿化极度匮乏，不能满足消费者人最基本的休憩需要，不够人性化。2、裕华商城所处位置的交通量、停车设施分析1）交通流量大裕华商城平均日流量接近300人次/时（节假日更高），八一路公交站点有五辆公交经过此地，已算得上比较繁华的交通枢纽站，人车流量都比较大，但是商场周围基础设施的建设却明显滞后，无法满足日益提高的人流聚集与疏散的要求。因此，构建一个更人性化的商场，创造更优质高效的服务环境，对满足人们日益增长的物质文化需要，提升裕华商城的吸引力和商业地位有着明显的帮助。2）停车场管理不善商场外部停车位虽有机动车位与非机动车位的划分，但是自行车位过于拥挤，且有些消费者不规则停车，许多停在商场的出入口，没有留出疏散的通道，给消费者的进出造成不便。机动车停放的过于自由，缺乏有效的引导，有的车直接停放在商场的正门，给行人带来很大的不便，且没有数量与规模限制，过度占用了广场开放空间。3、周边商业片区对裕华的影响与本商城相距最近的是新华城市广场商业片区，二者距离约五百米的。新华城市广场位于南阳市工业路和新华西路交汇处东南角。购买人群多为原新华商城老客户；是一个商业、写字楼、住宅、公寓四位一体的商业综合楼盘，因位临火车站，交通便利，又承继前新华商城的商业氛围，其独有的地段优势，是南阳市目前最大的商业楼盘，是裕华商城最有竞争的对手之一。在新华商城对面，还有一个港达服装城，也就是说在方圆不到2里路的范围之内，便集中了三个以服装经营为主的商城。红都时代广场是南阳市档次最高、规模最大的专业类商场，是中高收入阶层购买高档名品的首选之地。且以高雅、品味、时尚并追求生活质量的中青年白领一族为主要目标顾客。内部装修精美，视野开阔，高端品牌云集，且大打“女性牌”，所经营商品女性消费占到大半，形成了自己的风格，在全市商场中独树一帜，取得了较好的效果。虽与本商城相距较远，但是也对本商城的经营及销售带来了很大的影响，对人气也有不小的影响，无形中形成了很大的竞争压力。4、所处位置周边的经济文化水平对裕华的影响裕华商城店铺总数3000余间面积8-25㎡权属关系以租赁为主租金20-100元/㎡/月闲置率6.67%经营种类日用百货、小商品、箱包皮具、服装、鞋店铺位置负一层：盛德美大型综合超市一层：A区：日用百货、小商品、箱包皮具B区：针织内衣C区：童装童玩二层：精品淑女少女时尚女装三层：A区：精品男装、个性青春装、品牌女装B区：品牌折扣卖场C区：绅士服装、学生装四层：A区：羽绒服大卖场、季节商品、床上用品大卖场B区：童鞋、四季鞋、儿童乐园C区：平价鞋城商业形态以服装和鞋为主，兼顾日用百货八一路店铺总数45家面积10-60平米权属关系租赁租金30-60元/㎡/月闲置率闲置1家，闲置率2.2%经营种类小型餐饮店19家，占42.2%；理发店4家，占8.9%；副食品3家，占6.7%；电器、手机客服站3家，占6.7%；其他五金店2家，卖肉店2家，文具、文印各2家，诊所、卫生站2家，电器店1家，移动营业点1家，中国福利彩票站1家，音像店1家，超市1家，共占33.3%店铺位置临街商铺，均为一层商业形态以餐饮、服务为主，为居民配套服务工业路店铺总数30家面积20-120平米权属关系租赁租金40-60元/㎡/月闲置率闲置2家，闲置率6.7%经营种类五金、机械、建材材料、电器24家，占80%；其他中国银行1家，电动车直销与售服1家，卫生站1家，酒店1家，共占13.3%店铺位置酒店共3层，其他均为一层商业形态以专业机械配件为主从上面表格可以看出，本商城周边主要为小商品日用百货，可以吸引一部分消费者，为本商城增添了了无形的吸引力。但也因为太过于杂乱，没有很好的规划管制，使得周边环境显得缺乏管理，也因此成为很多消费者不光临本商城的原因。三、商城内部1、动线组织如果说商场比作一个人的话，那么动线就好像人身体内的血管一样的重要。一个充满活力的商场要有一个合理的动线系统。而合理的动线要能够使顾客很方便的进入商业设施；合理的动线要能够使顾客很容易的走完整个商业设施；合理的动线要能够使商品很容易导入商业设施；合理的动线要能够使店员服务更加方便。同时为了体现人性化，通过动静区、中庭、景点和配套功能的协调分布，使一个面积较大的商业物业拥有舒适合理的环境，顾客在消费时拥有清晰的方向感，不迷路，并且在较长的停留中始终拥有舒适的心情，不产生疲劳感和压抑感。裕华商场的动线分为几种，有给客人使用的卖场的动线，也有给后勤补给和员工上下班的后场动线，总体概述如下：1)后场动线——从停车卸货开始经过商品管理，接着上升降货梯，到进入卖场仓库的这个过程是后勤补给动线，也是后场动线。在裕华商城的后面有一个专门的供停车卸货的院子，并且有不少的停车位，并且商城中的货运楼梯也比较的隐蔽，和客人的路线没有太大的冲突，后场动线比较合理。2)员工动线——裕华商城是将空间分割然后分租给个体商户，对于每个商家并没有很严格的管理。通常商户只看守着自己的店铺，并不会长时间的四处走动，或者轮班值休。在这里并没有很严格的员工动线，因为他们几乎是静止的。3)水平动线——裕华商城每一层卖场以电扶梯为中心来做引导客人走向，除了这个中心以外，水平动线并没有经过科学合理的设计，显得非常混乱。每一层中动线组织没有很严格主次之分，只是单纯的将空间分割然后留下一定的通道，通道宽度大概为2.4米，但有很多商家将库存货物放置在通道上，使得实际通道变得仅能容两个人并排通过，也增加了遇到自然灾害时逃生的难度。同时，商场的一些通道过长，使得一些区域