九鼎・御江山2015年总结及2016年营销计划

2015年总结及2016年营销计划九鼎·御江山项目组2015年12月31日I.全国及重庆楼市分析II.江津楼市分析及滨江新城建设III.重点项目分析I.项目销售情况II.项目客户分析III.项目营销总结I.货量盘点及销售目标制定II.项目营销策略III.项目营销排布及执行2015年营销总结2016年营销策略报告目录Catalogue市场回顾及预测Part1全国及重庆楼市分析Part2江津楼市分析及滨江新城建设Part3重点项目分析报告目录Catalogue市场回顾及预测2015年全国房地产情况—政策方面降息、降准“双管齐下”自今年2月份开始到6月，每个月中国人民银行都会有所动作，降息、降准“双管齐下”，既释放流动性，又降低市场利率。降息降准将从降低房企融资成本和降低个人按揭贷款成本两方面利好楼市。“3.30新政”三箭齐发3月30日，央行、住建部、银监会出台楼市新政：二套房贷最低首付比例降至四成，使用公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金贷款购房，最低首付30%。公积金发力，多重利好出台11月20日，国务院法制办公室发布了《住房公积金管理条例（修订送审稿）》,进行公开征求意见,主要变化包括:缴存范围拓宽至个人，公积金管理中心分省级管理，拓宽公积金使用范围，公积金贷款可以进行资产证券化。房地产定调去库存11月10日，习近平在中央财经领导小组第十一次会议上强调“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。这是习近平十八大以来首次提到房地产行业，并为房地产行业定调。国务院公布《居住证暂行条例》12月12日，国务院公布《居住证暂行条例》，该条例将于2016年1月1日起施行。《居住证暂行条例》规定，居住证持有人在居住地依法享受劳动就业，参加社会保险，缴存、提取和使用住房公积金的权利。2015年，全国房地产政策频出，各项政策对稳定房地产市场发挥了重要作用；全国楼市迎来政策宽松期，去库存仍是关键，房地产分化加剧，在持续宽松的政策下，中国房地产市场逐渐回暖。2015年全国房地产情况—价格方面2015年,百城住宅价格累计上涨3.39%，一线城市上涨15.1%，二三线城市均下跌。注：图表来源于中国房地产指数系统今年以来在中央及地方多重利好政策推动下，购房需求平稳释放，热点城市房价上涨较多，根据数据显示，2015年1-11月百城住宅价格累计上涨3.39%（去年同期累计下跌2.25%）；一线城市累计上涨15.1%，二三线分别下跌0.86%、1.22%；二三线城市虽在政策刺激下需求量得到释放，但高库存下房价上涨动力不足，未来围绕中央去库存战略导向，更多相关利好政策将出台，二三线城市库存压力有望得到进一步缓解。2015年全国房地产情况—土地方面城市分化加剧，热点城市地王频出，三四线土地市场遇冷。供求方面，2015年1-11月全国300个城市各类用地推出及成交面积同比下降19.1%和21.7%，随着部分城市销售回暖，下半年土地市场热度逐渐企稳回升。整体来看，今年以来各线城市土地成交同比下降，三四线城市降幅明显。价格方面，成交结构影响导致各类用地露面均价较去年同期上涨11.7%，整体溢价率回升，其中，一线城市土地出让金占比提升，二线城市价格涨幅明显，三四线城市高库存导致土地市场仍旧低迷。注：图表来源于中国房地产指数系统2016年全国房地产市场趋势展望宏观环境：经济下行压力下，政策聚焦去库存、促销费、保投资宏观经济方面，预计2016年，在积极的财政政策和稳健的货币政策作用下，经济结构继续优化、动力转换有序推进，经济增速逐步筑底企稳。货币信贷方面，央行将继续保持稳健的货币政策，维持市场资金合理充裕，并通过市场化手段引导中长期实际利率下行，降低企业融资成本，促进房地产需求持续释放；房地产政策方面，短期坚持分类指导，鼓励住房需求特别是农民工等新市民需求，长期仍有赖房地产长效机制逐步健全。关注点：库存消化尚需良策，房价走向持续分化目前，房地产市场销售有回暖迹象，市场整体库存压力得到缓解，一线及部分二线城市经济发展良好、人口持续流入，存在需求空间，库存压力较小，房价具有上涨动力；部分二线城市及多数三四线城市依然存在较大库存去化压力，仍需要多种手段助力库存去化。2015年全国房地产政策频出，迎来政策宽松期，房地产分化加剧，在持续宽松的政策下，中国房地产市场逐渐回暖；2016年“去库存”仍是重要任务。全国房地产市场小结2015年重庆房地产政策变化2015年10月14日，重庆市政府发布《进一步促进房地产市场平稳发展的通知》，渝八条房产新政出台。该政策也预示重庆2016年市场整体发展基调将趋于平稳，地产开发及营销更为精细。政策摘要对非企业原因闲置的房地产用地，可适当调整开工和竣工时间；房企可申请调整未售项目商住比例，经批准适当调减商业规模；首套房商贷最低首付款比例调整为25%，住房公积金贷款最低首付款比例统一调整为20%；不改变规则条件前提下，房企可调整未预售的在建商品住房项目户型结构；困难房企可延期缴税，在建项目多项保证金减半；加快照母山、蔡家、空港、鸳鸯、礼嘉等区域市政配套建设；对规划部门批准的建设工程规划方案中独立组团对应的土地，可分宗办理房地产权证；拆迁户重新购置房屋时，在购房款扣除货币补偿后计征契税。政策影响开发商：减缓土地开发速度，节省开发商的施工成本；加大扶持力度，保证本土困难房企“过冬”；降准大势下支持融资，进一步保证房企现金流；增加未售项目灵活性和项目适销能力；部分政策使开发商和购房者存在纠纷隐患。购房者：进一步减轻购房者负担，促进刚需市场良性发展。市政配套：同时利好房企和购房者，进一步带动新兴区域房地产投资开发，但也促使这些地区房价上涨。2015年重庆房地产情况分析2015年市场整体成交以供需为主，但住宅面积160㎡以上及总价100万以上的成交却逆势释放，高端改善型需求逐步提高，重庆开始出现细分市场，产品结构有所调整，说明市场在不断成熟，预计明年改善需求将会进一步得到释放。2015年重庆住宅市场整体依然以刚需为主，同时改善型需求逆势释放，存在上浮。2016年重庆房地产市场预测市场存量走低，但去化周期走高，重点企业存量仍维持高位；2016年市场主旋律仍然为“去库存”。2015年重庆商品房市场存量保持平稳，到年底存量依然保持在1300万方左右，因今年市场平均去化节奏放缓，去化周期持续走高。从名企目前的库存量看，恒大、保利、龙湖、金科、万科库存均超过200万方，预计将会是明年市场的主要供应来源，目前因协信转型商用物业，库存稍低。重庆房地产市场小结2015年随着重庆“渝八条”房产新政出台，成功促进重庆房地产市场平稳发展；因今年市场平均去化节奏放缓，去化周期持续走高；预测2016年重庆楼市主旋律仍是“去库存”。Part1全国及重庆楼市分析Part2江津楼市分析及滨江新城建设Part3重点项目分析报告目录Catalogue市场回顾及预测江津楼市仍然以住宅为主导，住宅市场销量及金额同比下滑，竣工面积大幅上涨。“存量”过大的问题依旧严重，预计2016年以价换量仍然是市场趋势2015年江津楼市情况物业类型时间开工面积（万㎡）竣工面积（万㎡）开工未竣工面积（万㎡）销售面积（万㎡）销售金额（亿元）销售均价（元/㎡）商品房2015年1-11月879.97101.73778.24194.3495.6749232014年1-11月875.5756.97818.6168.1076.144529同比涨幅0.5%44.0%-5.19%13.5%20.41%8.0%住宅2015年1-11月612.1664.97547.19158.5068.1743012014年1-11月584.0047.43536.57160.7268.504262同比涨幅4.6%27%1.94%-1.4%-0.48%0.9%2015年江津商品房尤其商品住宅开工面积较上年呈递增趋势，说明商品房面积增量增加；商品房销售面积增加缓慢，商品住宅销售面积呈下降趋势，说明商品房存量在增加。注：数据来源江津区统计局2015年江津楼市前十排名江津楼市备案套数前十排名排名楼盘名称备案套数（套）市场份额1金科·中央公园城107013.82%2荧鸿城91011.75%3明月香山6488.37%4恒通津都海岸5326.87%5九鼎御江山5136.63%6乾和·珑湾4345.61%7金科·世界城3634.69%8明月天意3404.39%9雍山郡2983.85%10城海滨江春城2813.63%江津楼市备案金额前十排名排名楼盘名称备案金额（元）市场份额1金科·中央公园城62405791517.10%2荧鸿城2722722357.46%3雍山郡2549941406.99%4明月香山2255485626.18%5九鼎御江山2048096545.61%6恒通津都海岸1997887955.47%7金科·世界城1921764625.27%8乾和·珑湾1797203294.92%9城海滨江春城1724134984.72%10云鼎阳光1283840233.52%注：以上数据来源于江津房管所。江津城区包括老城区、东部新城和滨江新城。数据截至2015年12月31日。2015年，江津城区（几江老城和滨江新城）33个楼盘共备案7743套，前十名共备案5273套，占比约69.6%；备案销售金额34.72亿元，前十名共备案销售金额36.5亿元，占比约67.24%。2015年江津土地市场情况2015年江津城区商品住房土地交易情况区域项目位置项目面积（亩）成交价格（万元）约定容积率土地使用权人滨江新城滨江新城A7-09-2、4/028940131~3.5重庆市江津区滨江新城开发建设有限公司滨江新城A7-06-3/026626381~3.5重庆市江津区滨江新城开发建设有限公司滨江新城A4-01-10/024520101~3.5重庆市江津区滨江新城开发建设有限公司滨江新城A9-08-5/01517100.731~2重庆市阜泰房地产开发有限责任公司滨江新城A7-06-4/023536681~1.5重庆耘海圣泉实业有限公司滨江新城A7-07-1/02号10542151~3.5重庆市江津区滨江新城开发建设有限公司滨江新城A3-10-1/02号4823773重庆市江津区滨江新城开发建设有限公司滨江新城A7-05-1/02号3818943重庆市江津区滨江新城开发建设有限公司滨江新城A7-03-2/02号7329241~3.5重庆市江津区滨江新城开发建设有限公司滨江新城A3-16-1/02号5127341~3.5重庆市江津区滨江新城开发建设有限公司滨江新城A8-01-3、5/01号22938200.251~2.5重庆渝能置业发展有限公司德感片区德感工业园B4-01/01号4336701~3重庆德江房地产开发有限公司东部新城东部新城E-3/02号712061~2.5重庆中北置业有限公司鼎山街道东部新城B1-3号5192371~3重庆康凯房地产有限公司东部新城D1-6号1753801~3.5重庆燕山建设(集团)有限公司江津2015年商品住房新交易滨江新城交易面积830亩，交易金额7.18亿元，德感片区交易面积43亩，交易金额3670万元，东部新城交易面积75亩，交易金额1.58亿元。注：数据来源于中国土地市场网，时间截至2015年12月31日。滨江新城板块拿地在2015年继续激增，已成为江津重点发展区域，拿地量远超东部新城。几江长江大桥：12月21日，几江长江大桥北岸两匝道隧道顺利贯通，预计明年6月建成通车，建成后将成为滨江新城至江津主城的重要交通枢纽。政府大楼修建完成：2015年4月，位于滨江新城五馆三中心的政府大楼竣工，当时预计8月搬迁，后因为几江大桥未通车，顺延至通车后统一搬迁。轨道交通5号线延伸线江津段：2015年4月明确由跳蹬站开设轻轨5号线延长线至滨江新城，11月底站点位置明确，2015年6年开建，预计2018年投用，届时从重庆主城至江津只需20分钟。滨江新城城市建设滨江新城区