万科深圳集团公司成本管理制度

-1-深圳集团公司成本管理制度-2-目录一、前言...................................................................................................3二、成本管理职责....................................................................................3（一）集团公司成本管理职责..............................................................3（二）子公司的成本管理职责..............................................................5三、房地产成本监控................................................................................6（一）成本监控系统................................................................................6（二）成本监控的要求............................................................................7四、房地产开发环节的成本控制............................................................9（一）立项环节的成本控制....................................................................9（二）规划设计环节的成本控制..........................................................10（三）施工招标环节的成本控制..........................................................11（四）施工过程的成本控制..................................................................12（五）工程材料及设备管理..................................................................14（六）竣工交付环节的成本控制..........................................................16（七）工程结算管理..............................................................................17（八）其他环节的成本控制..................................................................18五、附则...............................................................................................19-3-一、前言1、为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合集团公司成本管理的要求和经验、教训，制定本制度。2、成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。3、成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。二、成本管理职责（一）集团公司成本管理职责1、制定、修正集团成本管理制度；督促、指导各子公司建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。2、进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给集团和各子公司管理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和集团成本管理环境的了解，协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。-4-3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。立项审查的重点是：◆立项资料是否齐全、规范；◆市场定位是否明确、恰当；◆投资成本估算是否经济、合理；◆投资回报是否符合集团利润目标要求◆投资风险能否有效控制。4、跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况，适时了解各项目成本的实际构成，汇编集团成本报表；分析、总结项目成本控制情况，协助、督促各子公司做好项目开发过程中的成本控制工作。5、建立成本信息监控中心，及时收集各项目成本动态资料，为集团管理层提供充分、有效的决策依据，并按要求将有关意见反馈给各子公司。6、组织集团成本管理的信息交流，通过培训、双向交流、研修会等方式，增进全员的成本管理意识，推广集团内外成本管理经验，寻求降低成本的有效途径，促进集团成本管理水平的提高。7、根据管理的需要，派出审查小组对项目成本进行阶段审查和决算审查，对项目成本发生的合理性、成本管理的规范性提出意见。并结合项目收益情况，考核项目的成本降低率、投入产出率、投资回报率等指标。8、逐步推行成本管理及其信息交流电脑化，搞好成本管理的综-5-合服务。9、集团公司的成本管理由集团领导直接领导，集团成本控制部负责组织实施。（二）子公司的成本管理职责1、认真执行集团成本管理制度，结合实际制定本单位成本管理制度，并自觉接受集团公司监督。2、根据本单位业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发计划。组织新项目的立项调研，提出立项建议和开发设想，并按要求向集团公司提交立项可行性报告，履行立项审批程序。3、规划设计阶段，应按市场定位和成本估算准确把握设计方案，组织审查设计概算的经济合理性，使规划设计既符合规范，又体现成本控制的意识和要求。4、客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用控制指标，落实降低成本技术组织措施。5、遵循基本建设程序，进行项目实际操作，对房地产成本实行总经理负责制和全员全过程控制，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控。保证将成本控制在目标成本范围内。6、正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格-6-控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。7、组织项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况，按规定编报成本会计报表等有关资料。坚持成本报告制度，保证成本信息交流的及时、有效。8、熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素，用足用活各种政策、资源，提高成本控制的预见性，努力寻求降低成本费用的途径。9、定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训，每年至少一次，并将分析报告报集团成本控制部。三、房地产成本监控（一）成本监控系统1、根据集团的管理体制，建立集团层面以管理监控为中心、各子公司以操作监控为中心的房地产成本监控系统。实行集团总经理领导下、子公司总经理负责、子公司各职能部门具体实施的运行机制。2、各监控中心应树立全员成本意识，对项目开发成本实行全过程监控。3、各子公司应根据管理需要和项目实际情况，设置预算部、工程部、财务部等成本管理职能部门或岗位，保证成本控制工作的顺利进行。-7-（二）成本监控的要求制度建设1、根据管理的需要，各子公司应制订和完善包括以下几方面内容的成本管理制度，并报集团成本控制部备案：◆成本管理责任制及监控程序；◆计划管理制度(包括指标、定额、考核管理办法)；◆招、投标管理制度；◆合同管理制度；◆工程(质量、进度、监理、现场、工程盘点、竣工验收移交)管理制度；◆预决算(包括概算、设计变更、现场签证、结算、款项拨付)管理制度；◆费用控制制度；◆材料设备管理制度。以上制度，各单位可分别制定也可综合制定。2、集团公司应不断总结各子公司成本控制经验，在此基础上，逐步健全、完善集团项目开发成本管理制度。计划管理1、各子公司应按根据项目开发的节奏，及时编制成本计划，并跟踪、检查、考核计划的执行情况：◆开发产品成本计划(按完全成本口径)；-8-◆期间费用计划；◆降低成本技术组织措施计划。2、成本计划以设计概算、施工图预算、成本预测和决策为依据，综合考虑各种因素进行编制，做到目标明确、先进、可行，尽量数据化、图表化。3、各子公司应完善成本考核办法，确立成本降低率、费用节约额、项目投资回报率等成本考核指标。分析检查1、各子公司在成本控制过程中，应定期、按开发阶段对项目成本的结构、差异及其原因、控制措施及其效果进行分析，以及时总结经验教训，做好下一步成本控制工作。分析的重点是：◆计划及其执行情况；◆实际成本与预算成本、计划成本对比差异及其原因；◆分析期内控制措施、效果、存在问题及改进意见、对策；评价、结论与提示。2、集团成本控制部根据管理需要，应按项目就成本控制情况进行分析检查。信息交流1、应报集团成本控制部的常规性成本资料主要包括：项目基本情况；◆按会计制度规定应编报的成本核算报表；◆成本动态情况及其分析资料；-9-◆当地政策性收费项目、内容、标准、依据及政策的适用期限、收费部门。2、按例外管理原则，对下列成本异常偏差及其处置办法，应随时报集团公司：◆当地有关法规政策的重大调整；◆成本异动率占单项工程成本总额5%以上、占自身预算成本或计划成本15%以上的的事件(包括停工、严重窝工、重大设计变更、计划外增减项目、现场签证、工程质量事故等因素影响造成的成本增、减项目、事件)；◆合作条件更改；◆补交地价。3、各子公司应建立成本信息库，互相交流成本控制的经验教训。四、房地产开发环节的成本控制（一）立项环节的成本控制1、各子公司新项目立项时必须向集团立项决策会提交《立项请示》和详细的《可行性研究报告》，并经集团立项决策会讨论通过。《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容：-10-◆成本费用估算和控制目标及措施；◆投资及效益测算、利润体现安排；◆税务环境及其影响；◆资金计划；◆《竞投方案》（仅限招标、拍卖项目）；◆投资风险评估及相应的对策；◆项目综合评价意见。2、《可行性研究报告》应至少在立项决策会前提前一周上交集团公司立项决策会。3、若项目立项后，合作条件或招标、拍卖条件等关键因素发生变化，并将对我方构成重大不利影响时，应重新向集团公司立项决策会提交《立项申请》。4、招标或拍卖项目的竞价不得突破集团批准的最高限价；合作建房项目要充分考虑地价款的支付方式及相应的资金成本。5、招标、拍卖合同或合作开发合同应经集团公司律师审核后正式签署。（二）规划设计环节的成本控制1、规划设计单位的选择由各开发单位自行负责。需委托集团外设计单位进行的规划设计工作，应采取招标方式，择优确定。2、总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标），应首-11-先上报集团领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制我方的《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。3、施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建造成本预算》。4、设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组