房地产现状与趋势

中国房地产市场现状与趋势——09年仍不是买房好时机顾海波•第一部分解读中国宏观经济•第二部分中国房地产的失衡•第三部分中国房地产的理论误区•第四部分关于宏观经济调控•第五部分中国房地产可持续发展的对策•第六部分广大消费者的对策•第七部分开发商的对策第一关于宏观经济形势2009年世界金融和经济风暴将向纵深发展。中国出口、投资和消费三驾马车相继减速，人民币升值周期或发生逆转，拉动“铁公机”（铁路、公路、机场）治标不治本、势必进一步扭曲投资和消费的比例！内忧外患同袭！世界性通货膨胀和通货紧缩交织，占权重最大的广大中低收入老百姓的财产性收入进一步萎缩加上中国经济、中国资本市场体制、机制的固有问题，中国经济可谓内忧外患，通货膨胀和通货紧缩交织，前景不容乐观！---“又好又快”中国楼市和股市楼市不可能独善其身，由于中国对房地产依赖过重，严重扭曲了资本效率和房地产价格，扭曲了社会的价值标准和价值取向，房价飚升，房地产投机盛行（赌场），保障住房严重滞后，住宅的居住功能日益被异化，房地产风险陡然增加。虽然楼市繁荣促进了GDP增长，却在一定程度上掩盖了资源能源浪费、产业结构不合理、投机盛行、产业能级不高及银行潜在金融风险增加等可持续发展隐患。结构和体制性矛盾突出这一轮经济增长也付出了沉重、巨大代价。主要表现在经济增长的基础不够扎实、投资增长过快，投资效率下降；消费不够（混淆内需和消费的概念，两极分化，橄榄型，保障滞后，就业不稳定）；对外依赖过大（60%且产业链最低段）；体制和结构性矛盾依然突出；资源、能源和污染等瓶颈矛盾明显（车间、加工厂、厨房和垃圾桶），GDP不真实；金融潜在风险加大等；经济滞胀显现l通缩和通胀原是两种不同的病，而这一轮的投资热很可能引发下一轮的产能过剩和通货紧缩（今天的投资，就是明天的供给），因为制约大多数老百姓有效需求不足的因素仍未消除，消费依然乏力。L中国政策“过山车”，说明形势异常复杂和严峻！l积极财政政策源于美国，1929—1933年资本主义生产过剩的经济危机，以市场自由经营为中心的新古典经济理论失灵，以凯恩斯学派为代表的国家干预政策应运而生，1936年《就业、利息和货币通论》，扩张财政政策——扩大政府开支、赤字预算、举债等方式以达到充分就业，创造了战后美国经济长达25年的繁荣，直到70年代中发生“滞胀”。L存在“流动性陷阱”和“投资陷阱”。每个利益主体由于各自利益诉求不同，会发出不同声音，“权力和金钱”基本上掌控了楼市的话语权（有“说教型”、“广告型”、“推销型”、“解释型”、“隔靴搔痒型”、“随风型”、“不到翁型”、“事后诸葛亮型”、“秋后摘桃型”等—谁是主流?!）尤其是我们当前的楼市本质上说是政策市（政府主导型），有许多非市场因素和失真信息（房产小数偏一偏，全国人民都受骗），因此，特别需要认真甄别。“人民有意见”！本演讲（文）就中国宏观经济形势、宏观经济调控、房地产行业存在的几大失衡和理论误区谈一下看法，同时对未来的走势、可能路径及对策（含各级政府、开发商、投资客和真实消费者）简单阐述一下自己的观点和体会，一孔之见，不免挂一漏万，意在抛砖引玉，希望展开学术讨论、争鸣！第二部分中国房地产的失衡1、自有资金和信贷资金的失衡（房价收入比）2、自住和投机的失衡3、地价和房价的失衡（投入和产出的失衡）4、房地产发展与土地资源的失衡5、房价和租金的失衡6、商品房和保障住宅的失衡7、效率和公平的失衡8、价格和价值的失衡9、楼市与股市的失衡（警察与强盗故事、掠夺）10、理论与实际的失衡11、政府与市场的失衡1、自有资金和信贷资金的失衡房地产在投资和消费两端都是高负债的典型行业，表面的房地产买卖不是有支付能力的真实需求，其主要是靠信贷支持的虚拟需求和投机需求（2004年姚康达从上海工商银行外高桥保税区支行贷款7141万元，购买128套住宅）。1998年至今上海市金融机构共支持100多万户家庭实现了购房需求.换句话说是银行信贷支撑了房地产的表面繁荣。当前房地产市场的发展高度依赖银行贷款，商业银行房地产贷款余额占比、中长期贷款余额贷款占比持续提高，对此，商业银行应当密切关注个人住房贷款增长过快引致的偿债能力不足问题，规避流动性风险和贷款集中风险。这种需求建立在信贷推动、投机、预期（过去经验）和幻想之上，可以在任何点位均衡，假如资金链断裂，后果严重。2、自住和投机的失衡部分地区的住宅的居住功能日益被异化，投资、投机客据有报告分析，上海本地购房者只占楼市成交量的36%，这其中还有相当数量的本地投资投机客），尽管这数据不一定很精确，但大量国内外投资投机客充斥上海楼市已是不争的事实。另据不完全估计上海新建住宅投资比例平均达到30%-40%左右，个别高价房高达70—80%以上，次新房的空住率和交易量均相当高（央行《04年房地产金融报告》：04年上海二手房交易次新房占46.6%,这是投资投机率高的一个重要标志。3、地价和房价的失衡（投入和产出的失衡）地价太便宜，现在的房价是以前的地价，而以前的地价绝大多数是划拨和协议出让的，导致房地产企业的利润爆升。土地产权主体虚化，没有人真正为土地资产流失负责，造成了大量的国有资产的流失，犹如国有企业改制中发生的“管理层收购”（MBO）现象，土地的“贱买贱卖”、“自买自卖”等暗箱操作现象必须坚决制止。“8.31”土地大限有违法之嫌,《土地法》和《房地产管理法》有明确规定（七部委对此已有说法），“两年以上未开发要收回”，可以采用“赎买”的政策加以收购，以拍卖的形式出让国有土地，杜绝国有资产的流失。4、房地产发展与土地资源的失衡“中国什么都缺，就是人不缺”，中国地少人多，中国未来土地供给和人口、资源、环境、经济、社会发展之间的矛盾日益尖锐，而且只能减缓，不可逆转，我们没有“资本”折腾。住宅建设必须循序渐进、均衡发展并随着大多数人民的收入增长而发展。我们应本着对历史、子孙和未来负责的精神，从现在起就必须万分珍惜每一寸土地，必须大声疾呼，现在我们透支未来土地资源而放大当前“GDP”的现象已十分严重，要运用经济、法律和行政的综合手段来制止对“圈地运动”和房地产开发的过度冲动,土地透支完了，以后我们花什么代价都买不回来。5、房价和租金的失衡长三角地区房地产价格飚升但房屋租金普遍稳定、甚至下滑，租金的回报率在2%--4%，说明靠出租是不能收回投资的，也说明投机投资客主要是想通过买卖来赢得利润，玩的是击鼓传花的游戏。亚洲金融危机时的房家也是如此。6、商品房和保障房的失衡房地产是特殊的商品，其具有不可移动性、稀缺性和不可再生性（在中国上海特别明显）的特点，因此住房建设不能完全由市场来调节，世界各国都非常重视建立和完善住宅保障体系。我（各）国的住房建设在市场配置同时必须要借助政府的力量来保护弱势群体基本居住要求（两条腿走路，该高的商品房就应该高，该低的保障性住宅就应该低），这是经济社会“协调、全面、可持续和稳定发展”的内在要求和必要保证，也是以人为本和“三个代表”（尤其是占人口绝大多数的中低收入阶层）的内在要求。上海10年没有经济适用房，短缺和欠帐。7、效率和公平的失衡由于我国人多地少，贫富分化较严重，政府在追求效率的同时必须兼顾公平，必须通过财税政策来转移支付来增加普通保障性住宅的建设、调节国民收入的二次分配，以促进和谐社会的建立。在房地产方面，要出台限制投机的相关政策，尤其是像上海这样的大城市，要拒绝和限制房地产投机，出台自住和投机的差别政策（见《中国（上海）住房政策的反思——上海住宅卖给谁？》，发表于《经济日报》04年12月5日6版），地方政府的价值取向？！上海不能成为投机客的热土和爆发户的乐园，上海是上海人的上海。8、价值和价格的失衡表现为规划（容积率，噪音，日照视觉、地下车位）、质量（材料、渗漏、沉降）、环境（绿化、治安）、科技含量、能耗（节能保温）、配套（交通、产业、教育、医疗、文化、商业）、企业品牌（物业管理，售后服务）等方面的缺陷。我国建筑能耗占总能耗30%（25年前占10%），2020年逼近40%，而其中55%的能耗是冬季取暖和夏季制冷）；我国既有建筑和新建建筑中，高能耗建筑分别占99%和95%，我国单位建筑能耗是发达国家的2—3倍多。到2000年末，我国建筑年耗商品能源共计3.76亿吨标准煤，占全社会终端能耗总量的27.6%，最终将至35%左右。此外，由于我国住宅建设品质低的原因，使我国住宅平均使用寿命不足30年，远低于设计寿命50年的标准，而发达国家的住宅寿命一般高达80年。9、房地产与资本（股票）市场的失衡中国GDP每年以10%左右的速度高速增长，而素有“经济晴雨表”的股市却“不领情面”，一路狂泻，从2001年6月沪综指2245点历时4年多跌到998点跌幅达55%，这一轮沪综指从07年10月16日的6124点跌到08年10月28日21664.93点，跌幅超过70%，时间只有短短的12个月。现在“晴雨表”是什么？！楼市疯疯癫癫、股市神经兮兮！股市大起大落和楼市大起不落都是对老百姓财产性收入（“讲故事”）的掠夺！与此同时，由于“负利率”、低税收和投资渠道的狭窄，由于GDP至上和地方政府、开发商、媒体的极力托市，各路资金和热钱纷纷进入房地产领域淘金，房地产价格“一枝独秀”。10、理论与实际的失衡由于权力和金钱掌握了房地产的话语权，“假、大空、套”“四话专家”盛行，房地产高唱“同一首歌”，（当然，不排除有良知、理性的理论工作者的理论管道受到管制的可能），经济学已蜕变为“显学”，这是理论的悲哀，理论研究严重脱离实际，理论的“苍白”、“无奈”和“悲哀”一览无余，已严重影响到了经济、社会的可持续发展。一边中央政府宏观调控政策频频，另一边各地政府的“例外论”和“正常论”（因此地方理性的理论空间和思想权几乎完全被封杀），各地尤其是长三角地区房地产投资和房价一路“高歌猛进”。现在又出“拐点”论和“百日巨变论”。11、政府与市场的失衡政府的“越位”、“错位”和“缺位”现象比较严重。政府该管的没管好，而应该由市场管的却介入、干预过多。我认为当今房地产诸多问题的根源在政府（地方政府），在于法律和市场秩序的不完善，在于制度性的缺陷。中国房地产是个政策市，在泡沫未挤破前它还能带病高位运行，但现在风险在不断积聚，必须运用经济、法律、行政的手段加以综合治理和调控。“正常就不要调控，要调控就说明不正常”，“态度要鲜明，措施要到位”，否则宏观经济调控将不着陆，最终将硬着陆，届时代价将十分惨重。“房价不能跌是地方政府的工作重点”，政府现在连最起码的基础工作（市场秩序）都没建立好，例土地秩序不规范，土地寻租、透支、两年不收回，银行、开发商和个人的征信系统不完善（有的甚至是空白），政府不作为“成本”很低，住宅结构不合理、保障住宅短缺，房价飞涨、投机盛行、中介哄抬房价（从业人员索贿受贿触及法律，需严惩）等现象比较严重。结论：中国局部地区房地产的泡沫已很严重，且已成燎原之势，全国都得“吃药”。而其主要地区是长三角、珠三角和北京等特大型省会城市，其中任何一个因素发生变化都会引起房地产市场乃至中国经济的变动。但现在泡沫在地方政府、银行的过度“呵护”下尚未破裂！（泡沫看房价收入比，不看绝对价）。中国房地产“病在腠理，不治恐将深”，我们不能讳疾忌医，现在已有泡沫而又极力托市，以后不是跌的会更深？对银行、个人乃至整个中国经济危害不是会更深？要警惕当年股市崩盘、“车贷翻车”现象会否在楼市重演？！中国当前经济的增长主要靠资本（信贷）、资源（含土地）、能源拉动而不是靠效率和科技，这是不可持续的。“竭泽而渔则天下无鱼”，长此以往，中国经济的自我调控的余地和空间将愈加狭窄，中国经济到了必须全面调整发展战略和彻底转变增长方式的时候了！到了彻底下决心的时候了！！古近中外，没有一个国家和地区是靠资源、靠房地产而强国的！第三部分中国房地产的理论误区第一、“房产热”不等于“涨价热”。第二、“长三角首先是长三角人的长三角”。第三、房地产不可能永远是春天（不是在赤道几内亚）。第四、成交量不等于有支付能力的需求和真实需求。第五、高房价不是地价惹的祸，是投机和不规范惹的祸。