璧山项目市场定位报告

1璧山项目市场定位报告一、经济环境分析1、人居GDP与房地产发展关系分析2、宏观经济增长与房地产发展关系分析3、小结：二、政策环境分析1、金融政策2、税收政策3、其他相关法规4、小结三、璧山-大学城市场分析1、区域经济分析2、房地产特征3、公寓、写字楼发展态势4、可参考个案解读5、工业地产发展规律1）项目在某一方面可行性2）在此方向上，重点突破四、房地产需求市场分析1、营销覆盖人群2、产业人群分析3、营销需求对象4、客户消费特征5、奥康项目公寓部分营销参考（附件：客户群分析，销售进度等）2一、经济环境分析1、人居GDP与房地产发展的关系研究档位人均GDP（美元）房地产发展阶段房地产市场特征第一档位0-800启动期以生存性需求为主房地产产业超速发展产品结构单纯，呈现数量型特征第二档位800-4000快速发展期生存、改善需求兼有房地产产业快速发展产品以住宅为主，数量和质量并重第三档位4000-8000平稳发展期改善需求为主产品仍然以住宅为主，对质量的要求高于数量第四档位8000-20000减缓发展期改善需求为主综合发展型市场重庆。09年人均GDP首次突破23184大关，预计2012年达到4000美元。09年重庆房地产均价为4450元/平方米；深圳。09年人均GDP首次突破50000大关，09年深圳房地产均价达到16226元/平方米；2009年末，璧山人居GDP达到23799元人民币，折合约3498美元，处于高速发展阶段。小结：从上表和数据中我们可以看到目前重庆和璧山尚处于第二档位，可见璧山的房地产开发尚处于初步开发向快速发展转型期，以生存型需求为主，居住类型以中低档的住宅产品为主，结构单纯，呈现数量型特征。同时，比照璧山现有的市场销售价格额度，我们可以大胆预言，璧山的房价将在不久迎来一次“井喷”，我本案似乎将是区域市场价格上扬的主使者？2、宏观经济增长与房地产的关系研究3如图所示：A、当宏观经济增长率小于4%时，房地产发展呈萎缩的状态；B、当宏观经济增长率介于4-5%之间时，房地产发展呈停滞状态；C、当宏观经济增长率介于5-8%之间时，房地产发展呈稳定发展状态；D、当宏观经济增长率大于8%时，房地产发展呈快速发展状态。十一五期间，璧山县宏观经济增长平均增长15%。可见璧山宏观经济发展的速度稳定在第四档位，由此判断其房地产发展处于快速发展时期。3、小结璧山经济持续快速发展引动区域地产行业高位运行，具体表现在：1)房地产开发有启动期转变为高速发展期；2)消费需求处于“有其屋”向“优其屋”转型期，由于商品房起步较晚而可以研判“有其屋”的消费需求将在相当长的一段时间内占据主导；3)物业形态将以满足居住功能为主的住宅为主导，而商务、投资功能的物业处于萌芽期；4)伴随消费的理性和成熟，对产品品质的要求将越来越高，反映到具体层面表现在建筑风格、园林、户型和配套方面；5)居住——居住+文化：目前的购房者对房屋的需求并不单单满足于居住，居住与文化的结合成为购房者新的追求。二、政策环境分析1、金融政策1)近期政策一览表类别发布时间发布主要内容4单位新政策2010.1.7国务院国务院颁发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，主要内容是：增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任2010.3.8国土部国土部发出《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，明确了保障性住房用地供应、商品房用地出让、打击囤地等方面的具体要求。2010.4.13住建部住建部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，规定房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目，在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售2010.4.15国土部4月15日：国土部发布《2010年度全国住房用地供应计划》，我国今年住房用地计划拟供应量18万公顷，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房占比超70%。2010.7.9国务院国务院发出《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，指出商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010.4.22住建部住建部发布《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，明确对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。2010.5.4住建部民政部财政部住建部、民政部和财政部联合发文加强廉租住房管理，针对部分地方廉租住房管理中出现的房源闲置、出借、准入退出管理机制不完善等问题，做出有关规定。2010.5.12国家税务总局国家税务总局发出《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》，明确房地产开发企业应按规定及时结算开发5产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。2010.5.19国家税务总局国家税务总局发出《关于土地增值税清算有关问题的通知》，要求各地规范土地增值税清算，对土地增值税清算的各种情况，在技术上进行明确。2010.6.3国家税务总局国家税务总局发出《关于加强土地增值税征管工作的通知》，就各地土地增值税的预征、清算等工作提出严格要求，并要求各地在6月底前上报土地增值税。2010.6.4住建部、央行和银监会住建部、央行和银监会联合发文《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，明确规定第二套住房的认定情况，二套房的认定在以家庭为单位的基础上，执行“认房又认贷2010.6.12住建部住建部等七部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，指出公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。公共租赁住房单套建筑面积严格控制在60平方米以下。新国十条2010.4.17政务院2010年4月17日，政务院拍发《关于坚决遏制部分城市房价过快上升的通知》，提出十条举措。备注：以上是2010年上半年新政（截至2010.7）。政策解析近期中央政府和地方政府都出台了对房地产市场新政策，从宏观角度讲，政策的出台，展现出政府正面引导房地产市场的姿态。宏观调控主要基于：加强保障性住房建设步伐，遏制投资性需求，完善税费改革，降低金融风险等。2、近期重点金融税收政策一览表类别发布时间执行时间发布单位主要内容贷款利率2008.9.152008.9.16央行下调１年期人民币贷款基准利率0.27个百分点62008.10.92008.10.9央行下调１年期人民币贷款基准利率0.27个百分点2009.7.17－央行重庆各大商行陆续传出即将或已恢复执行二套房贷款政策，即购买贷款购买第二套房需严格执行首付四成、利率上浮10%等政策。2010.1－商行央行数次连续上调存款类金融机构人民币存款准备金率和金融机构存款基准利率，重庆新国十条的出台，二套不低于四成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率大幅度提高的信贷政策，在一定程度上遏制了投机性需求2010.4.16－商行2010年4月16日房贷新政出台后，重庆市各大银行取消首套房7折优惠政策，统一将利率由7折调高到8.5折，后市对其首套房购买者有下调的迹象。存款准备金率2010.1.18央行下调中小金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2010.2.25央行下调中小金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点税收2008.10.222008.11.1财政部个人首次购买建筑面积90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策2008.8.122008.8.12重庆市财政局凡我市农村居民，在重庆市城镇首次购买一套建筑面积90平方米以下（含90平方米）普通商品住房（含二手住房），其购房单价，主城11区在重庆市国土房管部门公布的市场均价以下，远郊区县在当地市场均价以下，免征契税。2008年中旬2008.10.23—11.6重庆市政府营业税按2.5%即征即返，商品住房都可以享受契税和登记费在现行执行标准基础上减半的优惠政策2010年初－国务院国务院已经明确表示要加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策，说明国务院还有很多相关的政策还没有出台，特别是关于房7产税收的政策；2010.5.7－地税局重庆市地税局下发《重庆市地方税务局关于进一步加强房地产开发企业土地增值税征收管理的通知》，重庆将提高非普通标准住宅土地增值税的预征率，由过去的1%增加到2%。首付比例2010年中旬国务院一套房首付提高三成，二套房升至首付50%，三套房不予贷款，契税等无优惠等政策，加速了楼市洗牌备注：2008－2010年金融税收政策简析（截至2010.11）。政策解析从2008-2010年改革方案得知，中央政府欲通过金融和税收手段调控火热的房地产市场，同时对流动性进行适度调整。中央调控主要基于：主要基于房地产的均衡发展，调整居住面积，提成首付比例，调高土地增值税。1)关于金融政策的影响A.2008年央行连续2次下调贷款利率和存款准备金率，是政府放宽“从紧的金融货币政策”的信号。一方面是为了促进现金的流动，增强对金融风险的抵抗能力；另一方面是为了刺激内需，推动经济持续发展；第三方面是为了防止出现通货紧缩，进入2010年，出现流动性过剩情况，政策同时也收回部分流动性，稳定房地产市场。B.2010年的房地产市场的疲软，可以说是政策通过组合拳强效压制房价上涨趋势，这也对后市带来了众多不确定因素。2)关于税费政策的影响A.增加房屋的交易成本，对一手房的影响相对较小，对二手房的促进作用相对较大。B.新的税费政策主要针对建筑面积90平米以下户型，政策的针对对象为有钢性需求的人群。C.物业税开征在即，房产税也酝酿中，楼市调控组合拳真是一浪高过一浪。3)首次置业的首付比例上升的影响8升高首次置业者的置业门槛，压抑了钢性需求。宏观调控使其投资与投机性客户渐离市场，楼市回到实体面，实体面消费能力有限，这一点决定了楼市将长期处于温和期。小结：近年来重庆经济发展迅猛，特别是两江新区的成立，重庆全面实现老工业向现代工业的转型，产值也不断刷新新的奇迹，重庆构建的不是简单的老转新的工业发展思路，而是架构重庆城市发展的系统工程，所以在这个层面上说，重庆全面实现经济社会和谐发展奠定憨实的基础，重庆的大发展给周边区县全新的占位，特别是核心经济圈的产业联动作用。重庆经济高速发展，在经济结构上发展出现了畸形，房地产行业发展脱离的经济发展基本面，其他产业发展缓慢的态势，重庆市政府很快意识到经济发展的结构性出现问题，加快重庆其他产业的投资力度和发展规划，很大的抑制了房地产行业一家独大的局面，所以，重庆的房地产行业发展较其他城市更加为健康也成为必然。中央宏观调控“组合拳”直指投资性需求等炒房行为，让资金回归到实业层面，首套房首付提高到百分之三十，二套首付提高百分之五十，利率上升到八五折等手段，从一定程度上遏制了房价快速上涨，回归经济发展的基本面。三、璧山-大学城市场分析一、区域经济分析1、该区域GDP总量变化分析重庆西部新城（大学城）主要由五大片区组成：重庆大学城、重庆西永微电园(西永综合保税区)、铁路物流园、重庆台资信息产业园和西部新城城市中心区，它将是主城区空间向西拓展的主要方向，是联系成渝两地和重庆都市圈与渝西经济走廊的重要节点。2012年之后，西部新城将造出至少3个千亿工业园，相当于3个北部新区的实力。到2015年，其常住人口将突破60万，大学城师生和微电园IT从业人员也将达数十万。随着城市骨架的拉开，璧山逐渐融入主城的趋势明显，借助成为西永微电园配套产业基地的发展机遇