英国伦敦码头区改造案例研究

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。英国伦敦码头区改造案例研究世联研究案例2005.10.12本报告是严格保密的。[关键字]：都市综合体[简介]：伦敦码头区改造项目是上世纪80年代后伦敦中心区最大规模的房地产项目之一，包含商业，住宅，办公等复合功能。本报告是严格保密的。伦敦码头区早期概况伦敦的第一个码头位于东部道格斯岛，始建于1802年。在随后的120年里，码头区成为整个伦敦的工业中心和就业中心20世纪30年代是伦敦码头区发展的鼎盛时期，仅港区本身雇佣的工人就超过了3万名，与港区业务有关的工作人员有10万多人本报告是严格保密的。码头区的衰落1961年至1971年，由于英国制造业和运输行业的衰落，整个大伦敦地区有50多万人失业，直接影响到这些行业高度依赖的码头运输1981年，整个20多平方公里的区域只剩下大大小小1014个企业，其中70%在从事食品、饮料及烟草行业；只有15.6%的企业还继续从事原有的金融和专业服务行业1981年，码头区最后一个老码头，也是最大的一个码头“皇家码头”也正式宣告关闭了皇家码头区本报告是严格保密的。再造码头区1981年7月由政府牵头组成的半官方性质的都市综合体开发商——伦敦码头区开发有限公司（LDDC），分3个阶段历史17年，将一个22平方公里近似废弃的老区改造成伦敦的一个全新的金融、商业、商务区历程关键点1981-1986规划、筹备、预热阶段通过对整体市场的准确判断，首期开发片区从道格斯岛启动；建立并推动私人住宅市场，实施基础设施建设，从而预热土地市场1987-1990社区基础设施建设加大了对社区基础设施的投入，与此同时也对政府公屋、医疗中心、教育及培训机构加大了投入1991-1998完善改造工程宏观经济得到恢复，各项工程继续开展本报告是严格保密的。开发模式及策略伦敦码头区开发有限公司区域开发阶段示意图通过与私营开发商的合作，由LDDC对具体项目进行包装推广，再由私营开发商出面，达到融资的目的前期启动首先提升开发区土地的商业价值，并通过分期开发住宅、工业和商业、物业所获得的收益滚动开发本报告是严格保密的。住宅情况的改善住宅完成量1981/2-1997/8年年完成量累计完成量1981-82001982-834504501983-841,0471,4971984-859012,3981985-861,8324,2301986-872,6986,9281987-881,8548,7821988-892,61511,3971989-901,96213,3591990-911,86915,2281991-9287016,0981992-9361416,7121993-9474817,4601994-951,22518,6851995-961,15919,8441996-971,77121,6151997-98*2,42724,0421971-1981年间，码头区常驻人口下降了18.5%。区内83%的人住的是由政府提供公屋，整个公屋中的20%状况极差1981年LDDC开始分阶段对码头区进行改造，81-97年间累计完成了24042套住房本报告是严格保密的。商业开发区的兴建1981的年码头中心区1996年的中心码头区1981年整个区域60%的土地和水面被荒弃，不临水面的物业平均价格仅为25英镑/平方米，其商业租金也是全伦敦最低的2001年上半年，写字楼需求增加码头地区的甲级写字楼租金达到了历史最高水平，每平方英尺为42英镑/年，而在伦敦市区，租金达到了每平方英尺65英镑/年码头区中的金丝雀码头现已成为伦敦新的金融和商业中心，在此落户的世界超级银行和媒体机构包括汇丰银行、花旗银行、巴克利银行、每日电讯、独立报、路透社以及镜报等本报告是严格保密的。交通状况的改善码头区当时的交通状况十分恶劣，泰晤士河将整个区域分割为块状，但没有一座像样的大桥来连接区域道路。两条主要的铁路线并不直接通往市中心，乘客需要换成地铁才能抵达伦敦中心或到其他地方1998年，交通基础设施的建设为伦敦码头区创造了20700个额外工作岗位轻轨地铁Jubilee线新扩建道路地铁EastLondon线2000年码头区交通现状图本报告是严格保密的。改造后的码头区1998年底开发公司创造了广泛的经济、环境和社会效益。区域内24000个新建住宅单位和8万个就业岗位最能说明公司的业绩，住宅不仅体现在数量上，而且呈现出多元化；就业人数比以前增加了3倍，企业数量增加了5倍在开发改造过程中，44%用于交通道路设施建设；13%用于公屋和社区设施的改善；8%用于土地收购；7%用于土地清理和改善环境；4%用于维护保养；2%用于对宣传推广；8%用作于行政管理费用露天场所住宅区商务区商业区休闲区研究院机场1981年1998年项目结束后预测人口（人）3900084000115000就业岗位（个）2700084000168000存量住宅单位（个）150003600050000私人住宅比例（%）54452企业数量（个）101426005000工作的居民人数（人）52001050013000码头区主要变化指标本报告是严格保密的。码头区的过去与现在本报告是严格保密的。规划依据周边地区的功能变化自身资源交通情况相关的配套1、大量金融和商业服务机构对写字楼面积和品质的需求不断增大，媒体、电信和IT业的大扩张也进一步刺激了对写字楼的需求2、地理位置、历史背景和河边诸多有纪念意义的建筑3、河运枢纽、公交与地铁均能抵达附近地区，新建的地下隧道及轻轨4、19家护理中心、55所小学、10所中学、6个运动场、63所幼儿园、6个警察局、3个消防局、10个图书馆、9个休闲中心本报告是严格保密的。启示区域价值整合：通过对泰晤士河码头区的清理，成功完成一加一大于二的区域改造工作通过对整体区域的准确定位，改变了伦敦市金融和商业中心的格局，成为英国及欧洲最繁忙、最重要的商业区社会问题引起的改造而带来经济价值的最大化通过Jubilee地铁延线与伦敦市区中心连通；租金比伦敦其他地区低得多，因此生意兴隆本报告是严格保密的。吸引租户的策略为了吸引租户迁入码头，开发区采取了许多优惠策略。包括：（1）如果Jubilee地铁延线没有按时开通以及如果在一个特定日期之前，没有其他大客户入住，租户可以取消租赁协议，不承担任何责任；（2）如果租户从市区搬迁过来，租户因此需要赔偿原房主的费用由码头集团公司承担；（3）码头集团还支付给一些租户搬迁费用；（4）尽量满足不同租户的具体需求；（5）尽管码头公司与租户签订25年的租赁协议，但执行起来却非常灵活。另外，码头公司还向一些商业巨头抛出一年免收租金的优惠。同时，为了使码头地区在夜间也能亮起来，他们不惜代价将媒体企业拉进来，如路透社等，这些24小时运转的单位照亮了码头的夜空，使夜间同样具有活力。本报告是严格保密的。TheEnd