成都大型社区商业专题研究

成都大型社区商业专题研究目录Contents12社区商业简述3研究方向4案例分析及规律总结5对新开发社区商业的启示研究背景1研究背景•目前我国的房地产进入大盘时代，随着成都建设世界田园城市的跨越式发展，越来越多的品牌开发商参与其中，于不同的区域开始了综合性大盘的造城运动，而如何为处在不同区域的大型社区进行商业配套已成为关注的焦点。•为此，我们采取典型案例研究的方式，选取了成都市域具有典型代表意义的社区，采取实地调研的方式，结合公司的数据库及实际操作经验积累，并适当借鉴前人研究成果，针对社区商业的操作作出规律性的总结分析，以为后续的社区商业的实际操作提供借鉴意义。2社区商业简述2.1社区商业简介•社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业是城市商业中的重要组成部分。•社区商业的基本功能包括满足社区居民的购物需求、服务需求、休闲娱乐需求等。•社区商业是城市商业空间中的一个重要层次，国内的城市商业中，一般社区商业在规模大小、提供的商品种类、服务的商圈范围等方面介于区域型商业和邻里型商业之间。2.2国外社区商业发展概况•社区商业社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。•目前，国外发达国家的社区商业已经成为居民综合消费的载体，社区商业向大型社区购物中心方向发展。•一般而论，国外社区商业都有统一的管理者对租户群体进行有效的管理控制,是一种管理者集中管理、承租户分散经营的模式。•社区商业的管理工作具体包括：物业管理、营销管理、财务管理、安全管理等诸多方面。2.3国内社区商业发展•社区商业是近年来随着我国城市化进程和房地产业的繁荣而出现的商业零售业的新形态，是介于城市区域性商业和邻里商业的中间形态。•目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业模式相比还有较大差距。•在管理体制方面，主要是由小区的物业管理中心兼管或聘请专业的物业管理公司进行管理。3研究方向社区商业因素内在因素外在因素商业规模、业态比例商业的分布形式社区商业的辐射力、商业与住宅的关系、商业与本社区人口的关系3.1社区商业影响因素3.2影响因素分解商业规模•确定社区商业类型的基本因素。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业的规模越大，其商业的对外性越强，成正比的关系。业态比例•一定程度上也决定着社区商业对外性质的强弱，同样的商业规模有时会因业态比例的不同而导致对外辐射的强弱，因为社区商业的各业态对外辐射的力度往往是并不一致的，对外辐射力度强的业态组合对外性质越强，反之亦然。商业分布形式•影响社区商业性质的重要因素。商业分布形式的不同则对内与对外的影响力和辐射力度均会不同。社区商业的辐射范围•是能较直接反映出社区商业性质的因素。辐射范围的大小可以从其业态的组合、主力店等情况来判断商业的辐射范围。商业与住宅/人口的关系•也是判断社区商业性质的重要因素。商业与住宅的关系可以看出本社区人口规模是否足以支撑社区商业的正常经营，从而可以判断其商业的对外性质的强弱。3.3社区商业类型根据多年社区商业操作经验及国内对于社区商业研究的基础上，社区商业主要分为如下三类：类型外向型中间型内向型客观条件服务半径1.5-2公里0.5-1.5公里0.5公里覆盖人群常住人口超过10万人常住1-10万人只针对自身社区业主商业说明商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足以支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。该类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，兼顾周边人群，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。主观控制商住比5%-11%2%-5%≤2%人均商业面积1-3㎡/人≤1㎡/人3.4研究方向基于以上对社区商业的分类研究简述，本专题在案例研究上，将在商业规模、住宅/人口与商业的关系、业态分布形式与业态占比、经营模式等诸多参数中分析成都具有代表性的大型高尚社区商业的类型，总结出其规律与发展趋势。4案例分析及规律总结•为体现趋势特征，本专题以大型高尚社区的商业研究为主；•总建面至少在30万平方米以上，以居住功能为主；•具有超市/餐饮/服务配套等社区商业典型业态；•商业均处于运营状态；•选取不同规模、区域、成熟度的大型社区进行研究；•对本专题选取的案例：鹭岛国际社区、优品道、中大君悦金沙、翡翠城、龙湖三千城4.1样本选取原则注：数据人为采集为主，涉及估测，难免有遗漏与不准确之处，本专题研究使用过程中，数据仅提供一般性的参考。如有失偏颇，请佐证。•根据目前大型高尚社区的业态类型，本专题研究中按以下方式作业态分类：超市标准超市、综合超市、其他超市等；便利店普通便利店、24H连锁便利店等；餐饮中餐、火锅、西餐、咖啡、风味小吃、轻便餐饮、快餐、料理店、熟食店、糕饼店、饮品店等；服饰服装鞋帽、饰品、箱包皮具等；服务配套银行、社区诊所、医院、宠物医院、邮局、药房、房产中介、旅游、干洗、冲印、水果店、菜场、送水等；休闲会所、酒吧、茶坊、美容美发、美甲、水疗、足浴、按摩、牙科、KTV、影院、健身等；生活家居及礼品杂货/五金、建材、家居家饰、床品、烟酒茶行、珠宝店、眼镜店、钟表店、花店等；艺术与文化工作室、书吧、教育培训、画廊、名车展厅、其他展厅等；其他比如宠物用品店等。4.2业态分类说明案例1：鹭岛国际社区基本参数区域位置武侯区鹭岛路36号项目规模75万平米住宅面积70万平米商业总面积约5万M2开业时间2006.1住宅均价15000元/M2户数/人口数5000户/17500项目档次中高档商住比7%户均商业面积10人均商业面积2.85商业形态欧式风情商业街+底商+临街商铺商铺数量/面积范围50个（面积30-2000M2）商业楼层数1-3层商业面市方式出租、出售商业租售价格200平米/月空置率10%4.3案例分析•由鹭岛的商业数据可以看出，该社区商业为外向型，以“欧式风情商业街”为其主要商业形态，整体控制性较好，档次与品牌度较高。商业分布形式业态占比业态数量面积（㎡）占比超市22000.4%便利店1500.1%餐饮171500030.0%服饰35001.0%服务配套101375027.5%休闲122000040.0%生活家居及礼品34000.8%艺术与文化000.0%其他11000.2%总计4950000100.0%•在该社区商业中，餐饮+休闲+服务配套是业态的主力。•“主题商业街+社区底商”布局，在社区主出入口及道路干道，需有良好展示面的中高端餐饮与银行是布局主力。商业分布社区主出入口基本参数区域位置青羊区青羊大道99号项目规模约74万平米住宅面积约60万平米商业总面积约11万M2开业时间2004.1住宅均价14500元/M2户数/人口数7080户/24780项目档次中高档商住比18.3%户均商业面积15.5人均商业面积4.44商业形态商业广场+主题商业街商铺数量/面积范围约162个，面积30-1000M2,商业楼层数1-3层商业面市方式只租不售商业租售价格150元-400元/平米空置率1%案例2：优品道4.3案例分析•城西优品道是首个全配套的高端大型综合性社区，其商业配套的主题化、业态多元化与品牌化、整体统一运营管理的良好表现，已成为成都大盘的标杆之作，其商住与人均商业的配比已超出外向型商业之列，其商业规模与辐射力已使之成为了区域型商业中心。业态占比业态数量面积（㎡）占比超市31100010.0%便利店22000.2%餐饮254100037.3%服饰631500013.6%服务配套2357005.2%休闲282800025.5%生活家居及礼品1132002.9%艺术与文化434003.1%其他325002.3%总计162110000100.0%渣打银行岁月画廊中国白酒金三角尚善休闲会所欧洲房子澳门豆捞红旗超市皇家肥牛宝宝笑母婴用品卡噜卡童装成都银行优品道广场屈臣氏宝仁堂（虫草燕窝专卖）简爱宠物会所金沙浪会所E·PKFCI'MDIVID良木缘咖啡ZARILA红悦茶坊南驰茶艺馆御香阁茶坊至人茶艺星巴克咖啡CRUFF人人乐商业分布形式•在该大型社区商业中，超市+餐饮+休闲+服饰是业态的主力。•“集中式商业+主题式商业街+社区底商”布局，在社区主出入口及主要干道，综合超市、便利店、快餐、中高端餐饮、休闲是布局主力。商业分布社区主出入口基本参数区域位置青羊区清江西路51号项目规模逾70万平米住宅面积约66万平米商业总面积约4万M2开业时间2010.1住宅均价9200元/M2户数/人口数5000户/17500项目档次中档商住比6%户均商业面积8人均商业面积2.29商业形态商业广场+商业街商铺数量/面积范围约150个，面积30-500M2,商业楼层数1-3层商业面市方式只售商业租售价格200元/平米空置率50%案例3：中大君悦金沙4.3案例分析•从中大君悦金沙的商业参数来看，其属于外向型商业，中档定位，50%的空置率表明其受目前区域商业环境与消费群的限制，尚不足以支撑其外向型商业的发展，成熟还有待时日。业态占比业态数量面积（㎡）占比超市45001.3%便利店11000.3%餐饮111500037.5%服饰33000.8%服务配套16500012.5%休闲51000025.0%生活家居及礼品17500012.5%艺术与文化16001.5%其他235008.8%总计6040000100.0%商业分布形式•该社区商业尚处于过渡期向上升期发展，在该阶段，餐饮+休闲+服务配套+生活家居是业态的主力。•“集中式商业+临街商铺+社区底商”布局，在该社区主出入口及道路干道，餐饮、休闲、银行是布局主力。商业分布社区主出入口空置基本参数区域位置锦江区二环路南一段东湖公园项目规模约100万平米住宅面积约94万平米商业总面积约5万M2开业时间2006.1住宅均价11000元/M2户数/人口数8000户/28000项目档次中高档商住比5.3%户均商业面积6.25人均商业面积1.79商业形态风情商业街+底商商铺数量/面积范围约100个，面积20-200M2,商业楼层数1-3层商业面市方式租售结合商业租售价格150-200元/平米空置率5%案例4：华润翡翠城4.3案例分析•该项目所在区域住宅功能为主，商业集中于社区配套，从本项目商业参数来看，翡翠城社区商业偏外向型，以本社区服务为主体，通过引入综超和打造主题商业街，提供区域商业配套，扩大对外辐射力。业态占比业态数量面积（㎡）占比超市21250044.6%便利店43001.1%餐饮11400014.3%服饰68002.9%服务配套2523008.2%休闲13600021.4%生活家居及礼品108002.9%艺术与文化000.0%其他1613004.6%总计8728000100.0%商业分布形式•该大型社区商业中，超市+餐饮+休闲+服务配套是业态的主力。•“主题式商业街+社区底商”布局，在该社区主出入口，超市、便利店、中餐、干洗店、蛋糕店是布局主力。一期二期三期五期四期在建华润万家超市在建3.4万平米主题商业广场建行禾盛·翡翠碧水便利店领御上舍酒楼安德鲁森西啤士西餐啤酒屋工行JYG净衣馆源品香茶吧FEELING美发店中国移动芝芝饼屋每一天超市水泥建材工行东湖会所水果行7-11非常道翠柳居生态茶房露台爵士吧泊尚会馆酒楼注：以上商业不含未呈现的主题商业广场部分。商业分布社区主出入口基本参数区域位置成华区二环路东二段1号项目规模逾35万平米住宅面积约30万平米商业总面积约3.5万M2开业时间2010.9住宅均价13000元/M2户数/人口数2548户/8918项目档次中高档商业形态集中式商业+底商商住比11.6%户均商业面积13.74人均商业面积3.92商铺数量/主力面积约100个，面积20-200M2,商业楼层数1-2层商业面市方式先租后售、出售商