2018我国房地产行业发展展望

2018我国房地产行业发展展望中国房地产业协会童悦仲提纲1房地产与房地产调控2本轮房地产调控的特征3调控以来房地产市场的表现4未来房地产市场的走势提纲1房地产与房地产调控2本轮房地产调控的特征3调控以来房地产市场的表现4未来房地产市场的走势1.1房地产的重要地位我国国民经济的重要支柱产业居民家庭财富的主要组成部分地方政府财政收入的主要来源促进城市面貌改善的强劲动力1.2目前房地产存在的问题房价严重背离价值，拉大了贫富差距高房价导致城市竞争力下降高房价挤压了实体经济房地产泡沫可能引发金融风险1.3房地产调控“经济调节”是政府的主要职能当房地产过热时，为其降温减速当经济快速下滑时，借助房地产进行刺激提纲1房地产与房地产调控2本轮房地产调控的特征3调控以来房地产市场的表现4未来房地产市场的走势2.1调控方式由全国一律到因城施策中央决定不再出台统一的调控政策要求各地政府根据当地房地产市场情况制定有针对性的调控措施中央政府负责督办，对调控不力的城市领导进行约谈和问责2.2调控范围显著扩大2016年3月住建部奉命约谈厦门、合肥、南京、苏州等城市的市长，这些城市随即出台政策，拉开了本轮调控序幕。2016年9月30日晚间至10月6日，北京、天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳等多个城市先后发布新楼市调控政策，之后西安、郑州、济南、福州、珠海、东莞等城市迅速跟进，被业内称为2016年度的“9.30新政”。随后限购政策扩展到热点城市周边地区和一些三、四、五线城市，包括河北省廊坊、涿州、保定、沧州、张家口、承德、三河、涞水、大厂、香河、固安、永清、怀来、崇礼，广东省佛山、东莞、中山，江苏省昆山、太仓、句容，浙江省嘉兴、嘉善、丽水，山东淄博，福建连江，安徽阜阳等地。2.3调控力度一再加码本轮调控初期，各地不同程度地进一步收紧了限购、限贷、限价措施，提高了购买第二套住房的贷款首付比例。2017年3月17日北京出台政策，规定“社保缴纳由年度考核细化为月度考核”、“离婚后一定年限内再贷款购房，仍按婚内购房对待”、“购房认房又认贷”、“限购商办房”等，随后其他热点城市也对调控政策密集加码。2017年3月23日，厦门市住建部门发布楼市新规，要求新购楼房取得产权证后满2年方可上市交易。随后成都、福州、青岛、广州、珠海等10座城市先后跟进，出台了2年至5年不等的“限售”政策。2017年7月17日，广州市政府印发了《加快发展住房租赁市场工作方案》，首次规定了“租购同权”政策。提纲1房地产与房地产调控2本轮房地产调控的特征3调控以来房地产市场的表现4未来房地产市场的走势2016年1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2017年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2018年1-2月1-3月1-4月1-5月销售面积（万平方米）36012479546430275760874511E+051E+051E+052E+05140542903541655548207466286351985391E+051E+051E+052E+0514633300884219256409销售面积增速（%）36.533.227.926.425.526.926.824.322.525.115.915.714.316.11412.710.38.27.97.74.13.61.32.93601247954643027576087451105185120338135829157349140542903541655548207466286351985391160061302541465861694081463330088421925640905101520253035400200004000060000800001000001200001400001600001800002016年4月至2018年5月全国当年累计商品房销售面积及增速图表数据来源：国家统计局官网两年多来，全国当年累计商品房销售面积仍保持较高水平，连创年度新高，但增速逐渐趋缓。2016年1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2017年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2018年1-2月1-3月1-4月1-5月销售额（亿元）276563677548682575696662380208914821E+051E+0510806231823322343632591526846178096919041E+051E+051E+0512454255973622248778销售额增速（%）55.950.742.139.838.741.341.237.534.82625.120.118.621.518.917.214.612.612.713.715.310.4911.82765636775486825756966623802089148210250311762710806231823322343632591526846178096919041029901154811337011245425597362224877801020304050600200004000060000800001000001200001400001600002016年4月至2018年5月全国当年累计商品房销售额及增速图表数据来源：国家统计局官网两年多来，全国当年累计商品房销售额也保持较高水平，连创年度新高，但增速逐渐趋缓。2016年1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2017年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2018年1-2月1-3月1-4月1-5月销售面积增速36.533.227.926.425.526.926.824.322.525.115.915.714.316.11412.710.38.27.97.74.13.61.32.9销售额增速55.950.742.139.838.741.341.237.534.82625.120.118.621.518.917.214.612.612.713.715.310.4911.836.533.227.926.425.526.926.824.322.525.115.915.714.316.11412.710.38.27.97.74.13.61.32.955.950.742.139.838.741.341.237.534.82625.120.118.621.518.917.214.612.612.713.715.310.4911.8-1001020304050602016年4月至2018年5月全国当年累计商品房销售面积和销售额增幅（%）两年多来，全国当年累计商品房销售面积和销售额增速趋缓，但一直保持正增长。销售额增速始终高于销售面积增速，表明房价在继续增长。数据来源：国家统计局官网16041605160616071608160916101611161217011702170317041705170617071708170917101711171218011802180318041805下降5410164671019201287969181814107131610107持平0653211555205545686106510522上涨65605551646362554645566258566056464450505752445558610%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2016年4月至2018年5月全国70个大中城市新建商品住宅价格环比走势数据来源：国家统计局官网两年多来，全国70个大中城市新建商品住宅价格环比总体上仍呈增长趋势。2016年1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2017年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2018年1-2月1-3月1-4月1-5月增速（%）16.816.815.615.314.815.515.51515.2711.511.49.911.29.7987.47.78.24.83.12.15.116.816.815.615.314.815.515.51515.2711.511.49.911.29.7987.47.78.24.83.12.15.10246810121416182016年4月至2018年5月全国房企当年累计到位资金同比增速（%）数据来源：国家统计局官网两年多来，全国房企当年累计到位资金也一直保持正增长，但增速趋缓。2016年1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2017年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2018年1-2月1-3月1-4月1-5月增速（%）7.276.15.35.45.86.66.56.98.99.19.38.88.57.97.98.17.87.579.910.410.310.27.276.15.35.45.86.66.56.98.99.19.38.88.57.97.98.17.87.579.910.410.310.20246810122016年4月至2018年5月全国当年累计房地产开发投资同比增速（%）数据来源：国家统计局官网两年多来，全国当年累计房地产开发投资同比增速平稳，进入2018年后增幅又有所扩大，表明多数企业仍然看好房地产市场的前景。2016年1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2017年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2018年1-2月1-3月1-4月1-5月增幅（%）21.418.314.913.712.26.88.17.68.110.411.611.19.510.687.63.15.66.972.99.77.310.821.418.314.913.712.26.88.17.68.110.411.611.19.510.687.63.15.66.972.99.77.310.805101520252016年4月至2018年5月全国当年累计房屋新开工面积同比增幅（%）数据来源：国家统计局官网两年多来，全国当年累计房屋新开工面积在急速下滑后震荡趋稳，并保持较高增幅。2016年1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2017年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2018年1-2月1-3月1-4月1-5月增速（%）-6.5-5.9-3-7.8-8.5-6.1-5.5-4.3-3.46.25.78.15.38.811.110.112.212.916.315.8-1.20.5-2.12.1-6.5-5.9-3-7.8-8.5-6.1-5.5-4.3-3.46.25.78.15.38.811.110.112.212.916.315.8-1.20.5-2.12.1-10-5051015202016年4月至2018年5月全国当年累计土地购置面积同比增速（%）数据来源：国家统计局官网两年多来，全国当年累计土地购置面积增速逐步上扬，表明企业对市场很有信心。1604160516061607160816091610161116121701170217031704170517061707170817091710171117121802180318041805国房景气指数100.6100.6100.9100.4100.4100.6100.8100.9101100.8100.8101.1101.2101.2101.4101.4101.4