德阳保利国际城项目可行性研究报告

1德阳保利国际城项目可行性研究报告该项目位于德阳市经济技术开发区，东山与绵远河之间。属于德阳的城东新城，毗邻奇家堰风景区。是德阳未来城市扩张发展的区域。总用地范围约3000亩，其中建设用地2150余亩。是德阳主城区最后一块成规模的开发用地，地块靠山临河，资源绝佳。德阳房地产开发水平较GDP发展相对滞后，目前市场销售较热，市场中高端物业出现供不应求的现状。德阳目前中高端物业的均价4500-4600元/平米不等，主力户型为80-130平米左右常规居家型户型。地块所在区域属于德阳城东新区，是未来德阳城市扩张的主力区域，也是未来成德绵城际铁路的沿线区域，未来发展潜力较大，是德阳主城区最后一块成规模的开发地块。但是区域目前市政生活配套以及商业配套尚未起步，地块周边尚未有项目开发，需要依靠自身打造休闲商业配套。根据地块的自身开发阶段和市场类似产品的销售情况，建议项目开发周期为5-6年，首期推出面积较小、总价较低的低层住宅户型，以及性价比较高的高层电梯产品。由于项目规模巨大，总建面接近280万平米，每年的消化量在40～50万平米左右，占到约德阳主城区（旌阳区）年销售量的约30%。因此本项目必须打造集五星级酒店、购物中心、会议中心、文化中心、休闲运动中心、高端低层住宅和洋楼社区等为一体的商务休闲新城，才能在市场上形成规模、产品、品牌的垄断态势。2一、地块基本情况1.1地块位置该地块位于德阳高新区，东山与绵远河之间。属于德阳的城东新城，毗邻奇家堰风景区。是德阳未来城市即将扩张发展的区域。1.1.1周边情况：东：东山南：金沙江大桥（已通车）本案德阳老城区（核心商业区）德东新城3西：绵远河北：高压线因本地块处于德阳开发新区，东临东山齐家晏风景区，西临德阳城区两大河流之一的绵远河，从而形成靠山临河的态势。1.1.2地块现状地块总占地约3000亩，其中开发建设用地2150亩。目前地块为生地，大部分已经拆迁完毕，但是尚未完成七通一平，也未打围。1.2地块所处区域周边配套设施1.2.1交通成绵高速地块内部规划道路4地块紧临成绵高速的德阳出入口，地块内部的一条主要规划道路已经通车。除此之外，地块距离在规划建的成绵峨城际轻轨的德阳站也非常近，该轻轨预计2013年可建成通车，届时德阳到成都的时间可缩短到20多分钟。成绵峨城际铁路成绵峨城际客运专线全长323.19公里，途经绵阳、成都、眉山、乐山四个市，将于2011年建成通车，全程采用无缝钢轨的成绵峨城际铁路近期共设置21个车站，分别为江油市、青莲、绵阳市、罗江、黄许、德阳市、新德阳南、广汉市、青白江、新都、新成都、成都南、双流机场、双流、新津、彭山、眉山市、思蒙、夹江、峨眉山市和乐山市。1.3.2商业环境由于地处新区，周边商业配套开发尚未启动，区域内目前尚无商业配套，商业配套主要还是依靠老城区。德阳老城区还是以德阳文庙广场为中心形成的核心商圈，集中了洋洋百货、5洋洋百盛等本地购物中心和众多临街商铺，商业氛围浓厚。但是德阳目前仍缺乏大型品牌购物中心的入驻。1.3.3区域未来规划地块位于德阳东南经济开发区内规划的八角新城片区，周边临近八角工业片区、重装工业片区等产业区以及旌湖片区东山生态片区、齐家碾生态片区等休闲区域。本案6二、区域房地产市场情况2.1市场大势背景德阳房地产业起步于改革开放的90年代初期。伴随着市场经济体制的确立而崛起，在土地使用制度和住房制度改革的推进下稳步发展。其间经历了起步、调整回落、稳步发展和快速发展四个阶段。2008年由于5.12地震以及宏观政策的调控的影响，德阳的房地产发展出现一定的回落。但是进入2009年，一方面地震为德阳的房地产发展带来了新的机遇，另外随着政府扶持政策的生效以及经济环境的转好，德阳楼市的成交量持续回升，2010年随着地震移民减少，市场调控加强，市场成交有所回落。2011年随着宏观调控的加紧，市场出现较大幅度的下滑。2.1.1德阳市整体供需德阳房地产投资额和销售额逐年持续增长，09、10年以来增幅明显，市场存在较大的发展机会。近年来德阳市的房地产投资额持续增长，平均增长率达到28.5%。08年由于5·12地震影响，投资额有所回落，从09年开始，市场迅速回升，已经大大超越了历史最高的07年投资额。而从销售额来看，德阳的房地产销售额保持平均7113.9%的高速增长率。2010年随着地震移民减少，市场调控加强，销售额较2009年有所回落。2011年受国家宏观政策调控，市场观望情绪浓厚，成交下滑较大。综合德阳的房地产投资额和销售额来看，市场投资情绪受到宏观政策打压较重，市场目前存在的投资利润空间较之2010年有较大下滑。2.1.2德阳成交量及成交均价走势09年成交量稳步攀升，房价飙升迅速，2010年成交回落，价格上涨放缓；2011年，市场进入下降通道。从成交面积来看，德阳市的商品房成交面积在08年出现大幅回落，这主要是因为5.12地震以及宏观调控的影响。进入09年市场成交量稳步攀升，成交了131.85万平米，2010年成交75万方，主要原因为地震人口迁移放缓及市场打压环境的影响。，2011年成交67.23万方，主要原因为国家宏观政策调控打压市场的影响。从成交价格来看06年后，德阳房价增长迅速，06-10年德阳房价平均增幅高达30.2%，2010年11月之后德阳房价打开下降通道，至2011年底，市场均价已由最高的5130元下降至4800元。82.2.1区域发展历程区域经济实力雄厚，但是房地产水平发展较为滞后德阳是西部地区的一个大型工业城市，地处成德绵高新技术产业带，位于成都1小时都市圈内，区位优势明显，交通便利，环境良好。德阳工业基础也雄厚，经济支撑力强。是全国重型机械、动力设备制造和磷化工重要基地，作为四川省确定为重点发展的九大城市之一，德阳的经济总量在四川城市中排名高居第三位，仅次于成都和绵阳，经济实力较强，人均收入水平也位于省内城市的前沿。但是德阳作为一个中等城市，城市化率仅为22.9％，城市化水平很低，房地产开发以本地开发商为主，而德阳本土开发商的资金实力和房地产相关专业人才的匮乏等因素导致目前整个房地产市场专业化程度不高。2.2.2区域商品住宅11年开发现状区域08年受5·12地震影响，房地产开发出现较大回落，但是进入09年，区域随着灾后重建、政策扶持以及宏观经济环境的转好，区域住宅市场出现回暖，成交量稳步攀升，并且房价出现大幅上涨。部分中高端物业的成交均价由09年初的3000-4000元/平米拉升至目前的5000-6000元/平米，涨幅达35%。10年随着地震灾后迁移人口消化，10年成交均价的涨幅开始放缓。11年前三季度保持了10年的增长势头，11月，国家加大宏观调控力度，市场成交价格步入下降通道，由最高均价5130元下降至4500元。2.2.3区域商品住宅未来发展趋势根据规划，德阳将建成100万人口大市，将成为成德绵经济带中一个重要的增长极，区域房地产市场将面临全面的洗牌和提升。从目前来看，区域内的在售项目大都处于尾盘或者项目当期批次的末期销售，供应相对较少。随着政府的规划，新城的发展，区域内必将会释放大量的土地。可以预见德阳的房地产市场将成为川内最具发展潜力的市场。92.2.4区域商业现状区域商业配套集中于老城区，业态发展较局促，缺乏一线品牌购物中心的强势入驻。目前区域内的商业多集中在德阳老城区的文庙广场核心圈，目前已建成了洋洋百货、洋洋百盛等两大购物中心，周边仍以临街底商为主。目前德阳老城区的商业发展已经成熟，商业氛围浓厚，但是老城区商业规划以及业态发展相对滞后，缺乏高端商业以及品牌商业的入驻。所以老城区的商业难以承接德阳未来城市发展的重任，势必催生城市新的商业副中心。2.3地块周边主要项目情况2.3.1重点项目基础情况项目名称占地规模总建面总户数建筑形态主力户型区间套型说明万兴－旌城一品69.2129万㎡162317/21/23/32F80-1402室2厅～4室2厅瑞琪曼国际社区7519万㎡12916+1/7+1/11/18/26F80-1302室2厅～3室2厅山海天5717万㎡8567+1/11+1/24/26F115-1393室2厅华西希望城住宅49.8814万㎡111118F66-1202室2厅～3室2厅华西希望城商业42.6220万㎡142417/22/24/26/31F37-52单房/1室1厅北辰－观山水3210万㎡73028/22/25/27F55-1401室1厅\2室2厅\3室2厅金湖名城约6420万㎡151216—33F100平米3室2厅2卫（1间可变空间）鑫沙时代3012万㎡106532/33F30-801室\2室（居多）佳益·湖畔新城2017万㎡140028－40F79－126m22室2厅凯丽景湖12030万㎡180028F95-120-1302室2厅\3室2厅10汇乐国际14027万㎡20588/26F80-106华庭阳光约15540万㎡265427F70－100平米2室2厅1卫明源国际10827万㎡156932+1F100/135/1682室变3室(主力)\3室\4室世纪美郡206万㎡48418F60-702室，少量110平米房源筑境100408万㎡7206+1/11/18F69/85/90/1011室变2室/2室2厅/2室变3室从典型楼盘的研究看，目前德阳市场的在售项目规模都比较小，均在200亩以下，没有超大型的楼盘；产品类型是以多层和高层为主，没有在售低层住宅项目；容积率一般在3左右；主力户型面积主要90-140的套三，其次是60-90平米的套二，很多项目都存在可变空间。2.3.2典型项目价格情况及销售进度项目名称开盘时间目前均价（元/平米）供应套数成交套数销售率2011均销售速度（套/月）金湖名城2期2011-3-2560058246184％8汇乐国际2期2010-11-22430043011548%19明康.华庭阳光2011-1-18500028624494％21万兴.旌城一品2011-4-23510090087696％128明源国际2011-3-28540029916978％24数据来源：德阳房管局备案从销售情况看，虽然旌城一品、金湖名城的价格是较高，均价达5400元/平米，但是该项目的销售情况却是最好的，月均去化量高达233套。总的来看，德阳市场的目前品质项目高层均价在5000元/平米，市场整体需求旺盛，热点项目的月均去化体量都在100套以上。112.3.3客群情况目前德阳市场的购房群体主要由老城区的换房客群和周边县市的中高收入人群以及东汽、东电、二重等众多国有大型企业的职工构成，此外还包含少量本地以及成都、绵阳等地的投资者。“5·12”地震后，以“东汽”为代表的部分绵竹、什邡等地的企业将厂区迁移至德阳，由此带来了大量的外来人口。虽然“东汽”为这些迁入的员工也提高了部分职工住房，但量远远不够，品质也不高，因此这些新迁入的员工对商品住宅有大量需求。此外，成-绵-乐城际快速铁路的开工建设将大大缩短德阳到成都和绵阳的时间，因此地处成都和绵阳之间的德阳也吸引了轻轨沿线的一些投资客群。三、项目定位分析3.1地块优劣势分析优势位于德阳经济开发区，是未来城市扩张的重点区域，发展前景广阔。区域交通便捷，临近成绵高速、成绵峨城际铁路八角站等快速通道。地块内规划的五星级酒店、剧院，弥补了德阳缺乏城市高端休闲配套的空缺。地块西临绵远河，东靠东山，生态资源丰富。区域周边分布了东汽、二重、东电等大型国有企业，具有相当的潜在购买力。地块用地范围面积约3000余亩，规模较大，有利于项目规模及整体价值提升。12保利自身的品牌优势和资源整合能力。劣势地块属于新区，周边市政商业配套尚不完善。地块河对面的水泥厂严重影响了地块的临河景观资源。机会德阳城市东移促使地块区域的成熟度将不断提升和完善德阳未来城市扩容带来的房地产发展需求轻轨等快铁建成将缩短成德绵经济带的时间距离，将进一步加快德阳的经济发展，同样也会为德阳带来更多的购房需求威胁德阳的市场容量有限为本项目的发展带来威胁。德阳部分本地开发商的开发品质较高，并已树立了较