易居中国_苏州吴江_滨湖新城开发战略咨询报告

1吴江滨湖新城开发战略咨询报告易居中国︱决策咨询E-HOUSECHINAConsultingDivisionSep.2009一座承载“绿色城市”梦想的乐活城邦箭指太湖，突出重围——2How如何做What做什么逻辑步骤Why为什么3、房地产市场研究总体市场分析土地市场分析分物业市场分析1、区域与城市发展研究长三角城市群分析吴江城市发展分析城市空间格局分析城市经济及产业分析4、新城开发案例研究开发模式借鉴功能布局借鉴物业发展借鉴引擎建设借鉴区域开发成功案例与专家访谈运作模式开发策略功能规划产业布局区域开发策略启动区6、项目规划建议项目背景研究项目开发运营2、项目发展条件研究区位条件分析交通条件分析建区用地评估相关规划解读5、项目定位建议发展愿景总体定位产业定位功能定位总体规划结构功能布局分区核心设施设定和布局道路交通组织景观绿化系统项目定位规划8、开发时序安排7、开发运营策略土地开发战略项目运营目标项目运营原则项目运营策略土地开发时序土地出让时序项目建设时序筛选条件：城市竞争力产业吸引力市场需求量要素支撑度.……12、项目财务评价9、启动区策略启动区选择模型启动区引擎项目启动区公建设施土地价格评估土地出让收入估算开发投资成本估算动态财务测算10、招商推广策略招商客户招商目标招商计划可能性可行性可行性可操作性筛选条件：目标客户土地升值招商能力财务平衡.……11、战略合作伙伴研究战略合作伙伴类别战略合作伙伴引进模式3谋局篇吴江城市发展动因吴江城市发展处境吴江区域周边环境4“知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不知彼，不知己，每战必殆。”——《孙子兵法·谋攻篇》『注译』：在军事纷争中，既了解敌人，又了解自己，百战都不会有危险；不了解敌人而只了解自己，胜败的可能性各半；既不了解敌人，又不了解自己，那只有每战都有危险。知己知彼、百战不殆5纵观吴江历史发展演变——水是城市兴衰的命脉，太湖开发给吴江带来新一轮历史发展机遇运河时代京杭大运河京杭大运河吴同公路1995年铁路和公路时代太湖时代2000年随着京杭大运河衰败，吴江发展滞后松陵古城形态图吴江发源于吴淞江水口要塞太湖2007年当前太湖开发热潮，吴江如何应对吴江城市发展动因6分析吴江当前城市处境——城市能级低缺乏集聚力，竞争力不足，城市提升势在必行资源有一些，但特色不明显，小而分散，缺乏吸引力区位四临特点，但易被周边吸附，城市集聚度低经济运行良好，但处于同级城市中后游、消费带动不足产业布局分散、层次低，缺乏强有力的龙头带动房地产增长稳定，但目前供过于求，内部需求不足空间格局分散，形象特色不足，城市品牌缺乏吴江城市发展境况7放眼吴江所处周边局势——环太湖地区是长三角的核心腹地，面对周边城市纷纷以太湖为资源大作文章开发新城，而吴江起步已晚，太湖开发面对的更多是挑战无锡太湖新城苏州湖滨新城宜兴东氿新城常州太湖湾新区吴江滨湖新城环太湖经济圈吴江市吴江区域周边环境湖州滨湖新区8吴江自身城市能级低竞争力不强亟待提升，面对周边强劲对手，若不及时抓住滨太湖开发这一难得的时代机遇奋起直追，将被甩在后面边缘化。”不进则退“，面向长三角必须立足于环太湖，向太湖进军——滨湖新城的开发将是“吴江崛起的龙头”！9谋略篇区域关系解析城市角色判断项目发展条件分析项目背景研究10“故为兵之事，在於顺详敌之意，并敌一向，千里杀将，此谓巧能成事者也。”——《孙子兵法·九地篇》『注译』：所以说兵法的道理，在于周详了解敌人的意图，知己知彼，然后集中优势兵力指向敌人的一点，即使长驱千里也可擒杀敌将，这就是以巧妙用兵而成就大事。集中优势、出奇制胜11随着滨湖新城的建设拉开序幕，吴江正式由“运河时代”走向“太湖时代”……吴江主城滨湖新城京杭大运河太湖吴江崛起看“滨湖新城”.太湖给了吴江难得的机遇和平台，吴江有机会凭借四临优势，抓住滨湖开发这一时代机遇，迎头赶上，必须集中有效资源于滨湖新城建设，出奇制胜。12区域关系解析吴江步入“太湖时代”，对于吴江的认知，也须跳出苏州，放眼长三角。这个过程中，重新审视吴江的角色，首先就要把握四大关系……滨湖新城吴江与上海吴江与太湖上海吴江吴江湖州长兴苏州无锡宜兴太湖张家港常熟太仓昆山无锡苏州市区上海吴江吴江与苏州吴江与浙江吴江与浙江13吴江与太湖关系吴江与苏州关系吴江与上海关系吴江与浙江关系Part1区域关系解析14区域关系解析/吴江与太湖太湖整治带来优美环境，环湖开发成主流可开发优质地块较少各市县各自为政、重复建设水上旅游及水上旅游交通滞后污染问题突出，治理困难缺乏统一规划、龙头景观太湖东山常州武进滨湖开发区无锡太湖新城无锡蠡湖新城苏州光福风景区苏州西山风景区苏州东山风景区湖州东部新城长兴环太湖开发区•植物奇观•湖湾渔港•高教文化•村落保留•生态开发•景观度假•湖岸景观•极限运动•观光居住•旅游度假•群岛风光•古村风貌•吴越文化•名镇风貌•花吴茶国•湖光山色•沿湖景观•新蠡湖十八景•行政会展中心•原生生态景观太湖启示一：吴江滨湖地区要实现“环湖突围”，必须发挥生态优势、挖掘文化内涵、发展生态休闲旅游度假业吴江虽临湖，但城市建设一直远离太湖滨湖地区是整个东太湖沿岸仅剩的待开发处女地环太湖新城同类型项目较多，竞争激烈环太湖开发吴江滨湖开发面临太湖开发热潮的激烈竞争，吴江不被边缘化，必须采取错位竞争策略，打造特色和亮点15区域关系解析/吴江与苏州吴江将与苏州“无缝对接”，城市地位和能级提升的同时，也面临苏州的强大吸附力的挑战苏州都市区空间发展战略：松陵将融入苏州中心城区，与吴中构成以地域性生态旅游服务、文化教育、居住为主要功能的城市组团吴江与苏州市区、常熟、昆山四地整合，形成苏州未来最具区域影响力和活力、产业和城镇空间密集的强力三角地区空间融合交通连接空间融合苏州交通发展规划：吴江与苏州主城区实现无缝对接，苏嘉城际轨道、苏镇桃公路、苏嘉杭城际铁路的贯通，交通的一体化产生双面效应，一方面吴江与苏州联系日趋紧密，合作加强，但人口、产业、消费均会出现溢出效应启示二：吴江滨湖地区应接受辐射、融入苏州、补充功能，积极发展生态休闲度假和生态居住服务产业苏州产业发展格局：吴江位于苏嘉杭南北发展轴和沿太湖旅游休闲产业带吴江与苏州共同打造国际著名的旅游度假胜地：以保护为主导，适度发展环境友好型产业、传统工艺以及旅游休闲及相关服务业经济一体16区域关系解析/吴江与上海吴江与上海水土相连，是上海都市圈向长三角腹地和环太湖经济圈辐射的阵地前沿启示三：吴江应依托上海、服务上海，突出环太湖生态环境优势，重点培育休闲度假产业和商务会展旅游业苏嘉城际铁路S2b旅游专线上海吴江滨湖新城太湖上海吴江水土相连、文化相通、产业协作分工、交通一体化•水乡特色优势•生态环境优势优越•临沪重要制造业基地•土地、人力、生活成本低廉•城市辐射带动效应强大•产业集聚、市场广博•人才、信息、技术密集•商务交流频繁居住、休闲度假商贸、都市旅游加速上海中心区虹桥枢纽汾湖工业园松陵城区上海吴江17区域关系解析/吴江与浙江吴江被称“吴角越根”，半个市与浙江毗邻，自古以来，两方土地相连，人文相融，经济相关启示三：吴江与浙江的嘉兴和湖州应在竞争中加强合作，协调互补，共同作强环太湖特色经济带和旅游区民营经济太湖之滨水乡古镇丝绸纺织吴江湖州嘉兴杭州上海苏南模式温州模式盛泽丝绸湖州丝绸东太湖南太湖吴江同里嘉兴乌镇环太湖旅游基地世界丝绸纺织中心江南水乡古镇旅游区苏州浙江18区域关系解析/总结通过上述三大关系的理解，新城在区域中适宜发展的方向是”旅游度假、休闲娱乐、生态居住“发展商务旅游共同作强环太湖旅游、水乡古镇旅游吴江与浙江——竞合关系•对苏州生态休闲、娱乐度假的场所•发展生态居住服务功能吴江与苏州——互补关系•滨湖开发竞争激烈，项目必须有自身特色和亮点•滨湖旅游、生态居住概念创新吴江与太湖——竞争关系浙江”好邻邦“苏州”南大门“太湖”新明珠”差异化错位竞争一体化功能补充特色化区域协调绿色经济绿色居住绿色旅游人提供休闲度假的场所提供商务旅游的服务吴江与上海——服务关系上海”后花园“多样化服务完善19明确吴江的城市地位之后，走进吴江，深入理解吴江这个城市，将更有助于我们对滨湖新城发展的判断……20吴江城市特点吴江社会经济概况吴江城市产业格局吴江城市空间格局吴江旅游业发展概况吴江房地产市场研究Part2城市角色判断21Documentnumber21太湖之城滨湖新城历史悠久——吴文化水乡古镇——同里东方绸都——盛泽太湖风光河网水系地热温泉城市特色资源禀赋区位特征——临湖、临苏、临沪、临浙城市角色研判/吴江城市特点吴江目前城市形象不突出，新城必须要突出”吴文化之地、水乡之都，丝绸之都”的地方特色22340.840350061875018.25%24.07%23.60%21.36%01002003004005006007008002004年2005年2006年2007年2008年吴江吴江gpd增吴江近年来经济运行情况良好，但在苏州县级市中处后游位置，人口增长缓慢，同时外来中高端人口比例不高，消费能力有待提高宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展吴江经济以20%增幅增长，人口增长缓慢，收入稳步增长，城市化率为56.98%，消费能力足；根据房地产发展的历史经验，当一个城市的宏观经济增长速度超过8%时，房地产进入高速发展阶段；*数据来源：各城市统计年鉴吴江国内生产总值增长表(单位：亿元）苏州全市昆山常熟张家港吴江太仓排名GDP(亿元）6701150012801250735528倒数第二人均GDP(元）10641522000012355214200093200114700末尾人口(万）629.768103.68878.946第三城市角色研判/吴江社会经济情况吴江居民收入与消费情况（单位：元）吴江户籍人口增长情况（单位：人）77.7578.378.8479.3279.532004年2005年2006年2007年2008年年均以4400人增长，速度缓慢但松陵城区人口增速达到16%14818248699296171550500010000150002000025000300002004年2005年2006年2007年2008年人均可支配收入消费支出23城市角色研判/吴江经济产业格局吴江产业以制造业为主，布局分散、技术含量较低，需要大力发展现代服务业促进产业升级产业体系五大支柱产业：丝绸、电缆、机械电子、精细化工、新型建材四大特色区域经济：鱼米之乡、丝绸之府、电缆之都、电子之城产业特征“一镇一品”的产业分布特征“民营＋外资”的经济发展格局“两头在外”的外向性经济模式优先发展先进制造业，提高工业能级和水平壮大三大支柱产业（电子信息、丝绸纺织、电缆光缆）提升三大特色产业（缝纫机、彩钢板、羊毛衫)扶持八大成长型产业（电梯制造、汽车配件、新型建材、生物医药、有色金属、日化、服装、制鞋）大力培育新兴产业加快发展现代服务业，强化城市综合服务功能大力发展生产性服务业（纺织业、物流产业、金融保险服务业）、优化提升消费性服务业（商贸服务业、旅游业、房地产业）积极培育新兴服务业（旅游业、中介服务业、文化产业）经济产业现状产业发展规划产业布局规划经济发展水平社会经济服务业发展相对滞后，第二产业仍以传统行业为主规模企业的培育发展不足，缺乏自主知识产权和品牌优势的产品资源与生态环境压力日趋增大，主要传统支柱产业的发展限社会事业发展水平滞后，城市化落后于工业化，基础设施配套不强24南部新城已初具规模逐渐形成吴江城市新的中心，是蓄势待发的滨湖区域直接竞争对手，寻找差异定位是项目发展的关键所在城市角色研判/吴江城市空间格局城北片区工业拓展区老城片区传统居住、商业中心南部新城新兴行政、商务、文化中心滨湖片区？东整南拓北融西进运东片区工业改造区功能片区功能定位运东片区工业拓展的主要区域。加强松陵与同里在空间和产业发展对接。老城片区城市中心，重点发展行政办公