当前的房地产市场与调控政策

当前的房地产市场与调控政策住房和城乡建设部政策研究中心副主任研究员秦虹主要内容：关于当前房地产调控政策思路关于当前房地产市场格局与企业对策主要内容：当前房地产调控政策思路：控制房地产市场过热和建设保障房两手一起抓房地产投资属性推动房价上涨明显住房同时具有使用属性和资产属性住房作为投资品其价格由货币和收益预期决定防止住房资产属性的金融化房价上涨推动了国民财富两极分化税收政策具有财富分配失衡的纠偏功能－－房产税在上海和重庆试点差别化信贷政策和“限购”是控制住房投资性需求的主要措施－－“新国八条”提出更严格的“限购”措施上海与重庆试点方案共同点1.一是将征税的对象锁定在以新增购房为主，管理市场预期的作用明显。2.二是差别化的税率指向控制高价住房，抑制高价房需求的意图明确。3.三是设定了较为宽松的免税条件，充分保护本市居民居住需求的做法明智。4.四是对非本地工作的居民购房征税较严，控制投资性需求的政策明朗。房产税政策趋势开征房产税对缓解当前经济社会中的突出问题和防范潜在风险都有积极作用，可以判断，房产税从试点到推广，从增量到存量，从低税率起步到税率调整的转向已是必然，对此必须要有足够的预见性。房产税的税源和税基是相分离的，即所缴纳的房产税不能来自房产本身，所以通过税制设定保护合理住房需求是必然的。控制投资性需求差别化的信贷政策，控制住房投资收益“限购”控制住房投资需求“限购”政策引争议长期积累的市场问题难以短期内解决外围因素对影响房地产市场较强改革后利益分化导致调控政策执行难度大长期制度缺失调控政策难以稳定预期“十二五”期间新建3600万套保障住房应对城镇化的住房需求大约18亿平方米，满足20％的城镇人口居住2011年新建1000万套主要内容关于当前房地产市场格局－－2010年的市场格局仍将延续－－2011年总量市场仍大，但增速下降关于2010年房地产市场总结开发量不低，但竣工率进一步降低成交量不少，中西部地区增速加快房价涨幅不均，但涨幅有所下降企业分化明显，“大者越大，强者恒强”房地产开发投资增速为1994年以来最高房地产开发投资额48267.001000020000300004000050000600002004200520062007200820092010全国完成房地产开发投资额4.8万亿元，同比增长33.2%，高于正常年份25%左右的增长率。土地购置面积增速为2002年以来最高土地购置面积39784.738209.936791.040609.236,785.431,906.141000.0010000200003000040000500002004200520062007200820092010-30-20-10010203040新开工面积处于历史高位12.52.340.7020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000180,00020082009201001020304050新开工面积(万平方米）新开工面积增速(%)※房屋新开工面积达16.38亿平方米，同比增长40.7%，远高于正常年份16%左右的增长率。建设周期大大延长房屋建筑面积竣工率（％）22.718.738.10.05.010.015.020.025.030.035.040.045.020002001200220032004200520062007200820092010供应总量不断积累商品住房销售面积与施工面积之比051015202530354045199719981999200020012002200320042005200620072008200920102.成交量达历史最高水平商品房销售面积（万平方米）104300.00200004000060000800001000001200002004200520062007200820092010中部和西部省份商品房销售面积增速分别为19.9%和13.5%，而东部地区仅为4.1%，北京、上海、浙江等东部省市销售面积有较大幅度的降幅。4%10%20%14%-60%-30%0%30%60%河北海南黑龙江云南山东青海湖北湖南辽宁河南陕西宁夏中部地区吉林广西内蒙古西部地区山西全国总计江西甘肃重庆四川新疆贵州东部地区广东安徽天津福建江苏浙江北京上海西藏2010年全国及35个大中城市住宅销售面积增长率下降政策落实成关键2010年商品住房成交面积增速％-60-50-40-30-20-10010203040北京上海广州深圳天津杭州苏州宁波武汉长沙重庆郑州大连南昌2010年各类物业销售面积增长速度（％）05101520253035商品住宅办公楼商业用房发展不平衡：过去大城市增长速度最快－级差地租扩大城市建城区面积（平方公里）12855.722439.336295.3050001000015000200002500030000350004000011990年2000年2008年20012008S1254101020304050个200万以上人口城市数量资料来源：国家统计局、中国城市建设统计年鉴3.房价涨幅不均，增幅回落国家统计局：70个大中城市同比上涨6.4%，环比上涨0.3%；中国房产信息集团：北京、上海、广州、深圳四大一线城市2010年全年新建商品住宅价格同比普遍大涨，涨幅最小的是广州，达23%，而北京涨幅最大，同比大涨42%。2002年来全国商品房和住宅均价及其同比增速200025003000350040004500500055002002200320042005200620072008200910:1-410:1-12元/平方米-5%0%5%10%15%20%25%30%商品房均价商品住宅均价商品房均价增长率商品住宅均价增长率数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com中国房地产动态政策设计研究组4.房地产企业分化明显：“大者越大、强者恒强”◆百亿企业数量明显增多，前十大企业占比首次突破10%。共有35家房地产开发企业销售额突破100亿元（2008年和2009年分别为13家和27家），前十位企业累计销售额达5754亿元，占全国比重为11%，比上年提高2.4个百分点，首次突破10%。13273505101520253035402008年2009年2010年企业数（家）图：销售超百亿的房企数量2011年房地产市场经济保持较高速度增长信贷环境前紧后松住宅市场仍保持较大规模，但增速下降商办地产规模小、增速高、经营难中小城市房地产市场机遇风险并存当前利率水平及存款准备金率一年期贷款利率5.96%10.08%0%2%4%6%8%10%12%1996.8.231997.10.231998.3.251998.7.11998.12.71999.6.102002.2.212004.10.292006.4.282006.8.192007.3.182007.5.192007.7.212007.8.222007.9.152007.12.212008.9.162008.10.92008.10.302008.11.272008.12.232010.10.202010.12.262011.02.09存款准备金率当前在建商品房面积较大商品住房施工面积0500001000001500002000002500003000003500002004.122005.122006.122007.122008.122009.122010.122010年住宅建设用地同比增长64％2010年住宅用地执行情况（万公顷）2.965.643.9412.5402468101214161820总量保障房和棚户区改造中小商品房其它计划实际2009年上世纪末主要发达国家住房状况家庭户数/住房套数1：1.211：1.131：1.111：1.030.90.9511.051.11.151.21.25法国日本美国英国家庭户数/住房套数“限购”政策对企业资金有影响定金及预售款占开发企业资金来源010203040502004200520062007200820092010商办物业增长速度快，但专业化要求高，风险也大2010年销售面积分布图7%2%91%住宅办公楼商业用房区域规划对我国区域主体功能区的划分中小城市房地产市场机遇风险并存中小城市正是级差地租变化大的时期城市群发展及城际轨道交通的公交化将整体改变中小城市的区位价值中小城市房地产市场机遇风险并存流动人口少，租房和换手难度大产业结构单一，经济波动风险大市场空间受限，开发节奏很重要楼盘同质化严重，差异化竞争显优势二、新政下房地产市场分析2011年房地产企业面临什么样的发展环境？保障房用地增大是否会影响商品房供地？住房“限购”是否要去投资商业地产？大城市“限购”是否要去投资中小城市？紧信贷政策不容乐观一年期贷款利率5.96%10.08%0%2%4%6%8%10%12%1996.8.231997.10.231998.3.251998.7.11998.12.71999.6.102002.2.212004.10.292006.4.282006.8.192007.3.182007.5.192007.7.212007.8.222007.9.152007.12.212008.9.162008.10.92008.10.302008.11.272008.12.232010.10.202010.12.262011.02.09存款准备金率潜在供应量增大12.52.340.7020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000180,00020082009201001020304050新开工面积(万平方米）新开工面积增速(%)※房屋新开工面积达16.38亿平方米，同比增长40.7%，远高于正常年份16%左右的增长率。在建商品房面积较大商品住房施工面积0500001000001500002000002500003000003500002004.122005.122006.122007.122008.122009.122010.12非住宅物业销售增长速度快2010年各类物业销售面积增长速度（％）05101520253035商品住宅办公楼商业用房限购政策对市场影响程度取决于落实情况4%10%20%14%-60%-30%0%30%60%河北海南黑龙江云南山东青海湖北湖南辽宁河南陕西宁夏中部地区吉林广西内蒙古西部地区山西全国总计江西甘肃重庆四川新疆贵州东部地区广东安徽天津福建江苏浙江北京上海西藏2010年全国及35个大中城市住宅销售面积增长率下降中国房地产动态政策设计研究组房地产企业分化继续：“大者越大、强者恒强”◆百亿企业数量明显增多，前十大企业占比首次突破10%。共有35家房地产开发企业销售额突破100亿元（2008年和2009年分别为13家和27家），前十位企业累计销售额达5754亿元，占全国比重为11%，比上年提高2.4个百分点，首次突破10%。13273505101520253035402008年2009年2010年企业数（家）图：销售超百亿的房企数量房地产市场下一步的调整将取决于成交量、房价与地价三者间的相互影响未来商品房的成交量取决于未来商品房价格调整幅度未来土地价格调整幅度取决于未来商品房价格调整的底限未来土地的重置成本取决于保障房用地挤占了商品房用地？2010年住宅用地执行情况（万公顷）2.965.643.9412.5402468101214161820总量保障房和棚户区改造中小商品房其它计划实际2009年2010年住宅建设用地同比增长64％住宅“限购”是否投资商业地产？2010年销售面积分布图7%2%91%住宅办公楼商业用房什么样的商业地产才有前景？商办物业增长速度快，但总规模小，专业化要求高，风险也大创新是商业地产发展的关键产业地产发展势头较猛22日新闻：北京年末推出最大规模产业用地，共12宗地块，规模达210万平方米，主要用于发展金融