房地产政策与法律第一章--房地产法概述

第一章房地产政策与法律概述教学目的和要求：1.回顾房地产、房地产业以及与房地产市场有关的基本概念和特征；2.认识房地产法的特征、调整对象和基本原则；3.掌握房地产法律关系和房地产法的渊源；4.了解我国房地产法的发展历程。关键术语：房地产房地产法房地产法的调整对象房地产法律关系主体房地产法律关系客体房地产法律关系内容房地产法的渊源回顾：房地产及其相关概念房地产与不动产的关系：P5-6房地产的概念与特征：P6房地产业的概念与特征：P7-9房地产市场的概念、分类与特征房地产市场的概念、分类与特征1.房地产市场的概念房地产市场是指进行国有建设用地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。自1992年我国正式确定建立社会主义市场经济体制以来，土地和房屋这两种生产要素已逐步成为市场经济的非常重要的组成部分。房地产市场与商品市场、金融市场、劳动力市场、技术市场、信息市场、企业产权转让市场、期货市场一起，逐步形成统一的、开放的市场体系。2.房地产市场分类按照房地产市场的内涵、外延及其特点，一般可以从以下几个方面进行分类：（1）从地域范围划分，房地产市场可划分出很多个地区市场，而且由于房地产市场是地区性市场，不同地区房地产市场的关联性不强。（2）从房地产的用途和等级划分，房地产市场可分为工业物业、住宅物业、商业物业等市场。（3）从房地产交易形式划分，房地产市场可分为房地产买卖市场、房地产租赁市场、房地产抵押市场等子市场。（4）从房地产购买者目的划分，房地产市场可分为自用市场和投资市场。（5）按流转次数划分，房地产市场可以分为一级市场、二级市场和三级市场三个层次。一级市场是指国家作为国有土地所有者，采取协议、招标、拍卖、挂牌等方式将一定期限的国有建设用地使用权出让给用地者；二级市场是指取得国有建设用地使用权的房地产开发商按照土地使用权出让合同的规定将土地使用权进行转让、出租、抵押等经营活动，或是在受让的土地上建成建筑物后，将房地产出售或出租的交易活动，或是对房地产进行预售、抵押等活动而构成的市场。三级市场是在二级市场的基础上，由房地产经营者将取得的房地产或房地产所有者将自有房地产进行转让、租赁、抵押等活动而形成的市场，实际是存量房地产交易市场。2.房地产市场分类（6）从国家对房地产市场的干预程度来分，房地产市场可分为完全房地产市场和不完全房地产市场。前者是指政府不干预房地产交易活动，房地产实行商品化租赁和出售；后者是指有政府补贴的房地产市场。2.房地产市场分类3.房地产市场特征与其他市场相比，房地产市场具有以下特征：（1）法定性房地产交易活动属于严格的要式法律行为。凡转移土地使用权和房屋所有权，都必须依照法律规定的程序到当地国土资源管理部门、房地产行政主管部门办理过户登记手续，才产生物权变动的效力。（2）综合性房地产既可以用作生活资料，又可以用作生产要素，还涉及其他产业，因而形成具有综合功能的房地产市场。3.房地产市场特征（3）多级性房地产交易既包括国有建设用地使用权的出让(一级市场)以及出让后的转让、抵押、租赁(二级市场)，还包括国有建设用地使用权出让(一级市场)后的房地产开发经营(二级市场)以及投入使用的房地产的买卖、抵押和房屋的租赁(三级市场)等，由此形成的市场具有多级性。（4）限制性由于土地资源的不可再生性，对房地产市场实行部分限制是目前世界大多数国家和地区的普遍做法。我国对房地产市场的限制主要包括：土地用途管制；集体土地使用权不能直接出让，即农民集体所有的土地使用权未经批准，不得出让、转让或者出租用于非农业建设；城镇居民对按标难价(优惠价)购买的公房只享有“部分产权”等。第一节房地产法的概念和调整对象一、房地产法的概念房地产法通常也称为房地产管理法，有广义和狭义两种理解。广义：房地产法是调整房地产各种社会关系的法律规范的总称。它包括有关房地产使用、开发、经营、交易、管理、服务等房地产关系的各种法律规范，由一系列法律、行政法规、地方性法规、行政规章等法律规范组成，是国家管理房地产市场、保障房地产权利人的合法权益、促进房地产业健康发展的重要部门法律。狭义：房地产法指《中华人民共和国城市房地产管理法》及与之相配套的法规、规章。二、房地产法的特征从一般特点看，房地产法调整房地产的生产、交换、分配与消费过程中发生的经济关系，是社会生活的基础性法律，是兼具公法与私法特征的财产法。在房地产法律体系中，法律关系的主体既有公法上的国家、公共团体，也有私法上的个人、私人团体；其内容既涉及民事权利义务，还涉及行政管理职权职责界定。从我国房地产法体系看，其特征主要有：1.地域性强，地区差异明显2.政策性强，行政管理特色突出3.部门规章多，变化快二、房地产法的调整对象房地产法的调整对象是指房地产法所调整的社会关系。1.按照调整的社会关系的范围，房地产法的调整对象主要包括：（1）房地产管理关系（2）房地产交易关系（3）物业管理关系2.按照法律关系所涉及的法律部门，房地产法的调整对象主要包括：（1）房地产民事关系（2）房地产行政关系（3）房地产经济法律关系（4）房地产社会保障关系三、房地产法基本原则1.国家实行国有土地有偿、有期限使用制度2.国家扶持发展居民住宅建设的原则3.国家保护房地产权利人合法权益和房地产权利人必须守法的原则4.登记公示原则第二节房地产法律关系一、房地产法律关系的概念房地产法律关系是指房地产法律规范在调整房地产经济关系过程中发生的房地产主体之间的权利义务关系或职责职权关系。房地产法律关系包括三个要素：主体要素、内容要素和客体要素。主体：房地产法律关系的参加者；客体：房地产法律关系主体的权利义务所指向的对象；内容：房地产法律关系主体所享有的权利和承担的义务。三者对房地产法律关系的构成缺一不可，任何一个要素的变更和消灭都会导致房地产法律关系的变更和消灭。二、房地产法律关系的特征房地产法律关系除具有法律关系诸如它是一种独立的、受国家强制力保护的思想社会关系等一般特征外，房地产法律关系还具有其自身的特征：1．主体具有广泛性2．客体具有特殊性3．内容具有综合性4．程序具有法定性三、房地产法律关系的构成（一）房地产法律关系主体1.依房地产利益结构关系，可以分为：国家和政府、房地产经营者和房地产消费者。2.从法律关系角度，可划分为:（1）国家行政主体。主要包括土地管理部门、房地产管理部门、规划管理部门、建设管理部门等。（2）法人和非法人组织：①房地产开发商；②建筑商；③销售商；④辅助商（指从事除直接进行房地产开发和交易以外的房地产服务性业务的经营者，如房地产经纪人、房地产交易行、房地产金融和保险机构、房地产估价机构、房地产咨询顾问人、物业管理公司以及为各类房地产活动提供法律服务的法律事务所等）；⑤劳动群众集体经济组织等。（3）自然人。（二）房地产法律关系客体法律关系的客体是指主体的权利和义务所共同指向的对象，包括物、行为和无形资产。1.物：在房地产法律关系中具体表现为土地、房屋及其附属物。2.行为：在房地产法律关系中表现为房地产法律关系主体进行的活动，如房地产开发、交易、物业管理等。3.无形资产：在房地产法律关系中表现为房地产法律关系主体从事房地产活动带来的非物质利益，如各类规划设计方案、设计图纸、商业秘密等。三、房地产法律关系的构成（三）房地产法律关系内容1.房地产民事权利义务：基于房地产法律关系所产生的权利义务，其特征是以财产权为核心，权利义务主体一律平等。（1）房地产物权（2）房地产债权（3）房地产继承权2.房地产行政权利义务：基于房地产行政治律规范调整所形成的权利义务。其特征是主体地位是不平等的，体现的是一种领导与被领导、管理与被管理、命令与服从的关系。3.房地产经济权利义务：基于房地产法律规范调整所形成的房地产权利义务关系。其特征是：它同时具有房地产财产内容和管理内容，二者缺一不可。三、房地产法律关系的构成第三节我国房地产法的发展一、中国早期房地产法的发展我国奴隶社会也有关于土地的相关法律制度，如夏、商、西周的“井田制”，春秋时期的“初税亩”。我国封建社会对土地及房产的规定比较完善。《唐律》中的《户婚律》、《擅兴律》和《均田令》等法律文件中就已对房地产进行了专门规定。我国民国时期的土地制度，基本上沿袭了土地私有制形式。1929年国民政府颁布的《民法典》专节规定丁“不动产所有权”，确认了土地的私人所有权。1930年国民政府又颁布了《土地法》。这部以保护土地私有权为主要内容的土地法，至今仍在我国台湾地区基本适用。二、新中国房地产法的发展纵观新中国成立后房地产法的发展历程，我们可以将房地产法的发展概括为如下四个发展阶段（P14-16）：（一）建国初期（二）社会主义改造时期（三）十年动乱时期（四）复苏和大发展时期第四节我国房地产法的存在形式——渊源与内容体系一、房地产法的渊源房地产法的渊源指房地产法律规范的表现形式。我国房地产法的渊源主要包括：宪法、法律、行政法规、地方性法规、部门规章、司法解释、政策性文件、习惯等。（一）宪法（由全国人民代表大会制定）我国宪法中对房地产的规定：1.关于土地所有权的规定2.关于土地征收、征用的规定3.关于土地使用权流转的规定4.关于土地利用和保护的规定5.关于保护房地产权利的规定：包括保护公民房屋的所有权、居住权、继承权等1.专门性法律《中华人民共和国土地管理法》（1986年6月25日通过，1988年12月29日第一次修正、1998年8月29日第二次修正、2004年8月28日第三次修正）《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日通过，1995年1日起施行，2007年8月30日修正）《中华人民共和国建筑法》(1997年11月1日通过，1998年3月l日起施行)；《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日通过，2007年l0月1日起施行）（二）法律（由全国人大及其常务委员会制定）2.相关性法律《中华人民共和国民法通则》(1986年4月12日通过，1987年1月1日起施行)；《中华人民共和国合同法》(1999年3月15日通过，1999年10月1日起施行)《中华人民共和国农村土地承包法》(2002年8月29日通过，2003年3月1日起施行)；《中华人民共和国城乡规划法》(2007年10月28日通过，2008年1月1日起施行)；……（二）法律（三）行政法规（由国务院制定）直接调整房地产法律关系的专门性行政法规主要有：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；《土地管理法实施条例》；《城市房地产开发经营管理条例》；《住房公积金管理条例》；《城市房地产中介服务管理规定》；《经济适用住房价格管理办法》《物业管理条例》；《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年1月21日公布施行；2001年6月13日公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止）……房地产地方性法规是指由省、自治区和直辖市以及省、自治区人民政府所在地城市、经国务院批准的较大市、自治州、自治县的人民代表大会及其常务委员会依法制定的调整本区域房地产关系的法律规范。如《山东省物业管理条例》、《上海市房地产转让办法》等。（四）地方性法规（由地方人大及其常务委员会制定）（五）行政规章（由国务院有关部门和地方政府制定）房地产行政规章包括：（1）部门行政规章，简称部门规章——国务院有关部委依照法定程序制定的调整房地产关系的法律规范，如《城镇经济适用住房建设管理办法法》（建设部1994年12月15日印发执行）、《房地产经纪管理办法》（住房和城乡建设部、国家发展改革委员会、人力资源社会保障部2011年1月20日公布，2011年4月1日起施行）；（2）地方行政规章——省、自治区、直辖市和省、自治区政府所在地的市以及经国务院批准的较大市的政府依照法定程序制定的调整房地产关系的法律规范。司法解释是由国家司法机关在适用法律过程中对具体应用法律问题所作出的解释