房地产权属法律制度

2020/2/16房地产法20102我国房地产权属体系土地所有权土地使用权房屋所有权房地产抵押权国家土地所有权集体土地所有权建设用地使用权土地承包经营权宅基地使用权地役权国家房屋所有权集体房屋所有权私人房屋所有权业主建筑物区分所有权2020/2/16房地产法20103第一节土地所有制度•一、国家土地所有制度•问题：•1、什么样的土地归国家所有？2020/2/16房地产法20104参考答案•国有土地的范围包括：•1、城市市区的土地；•2、法律规定属于国有的农村和城市郊区的土地；•3、依法不属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂及其他土地；•4、被征用的农村和城市郊区的土地。2020/2/16房地产法20105•注意：•这里所讲的城市，根据《中华人民共和国城市规划法》第3条第1款的规定，是指“国家按行政建制设立的直辖市、市、镇”。2020/2/16房地产法20106•2、我国国家土地所有制度有哪些特点？•国家统一所有；•中央、地方各级政府分别行使权力，共享收益；•在所有权保留的前提下，衍生出国有土地使用权。2020/2/16房地产法20107•二、集体土地所有制度•问题：•1、什么样的土地归集体所有？•历史探源：什么是集体？2020/2/16房地产法20108•《物权法》第60条：•对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：•（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；•（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；•（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。2020/2/16房地产法20109•2、我国集体土地所有制度有哪些特点？•集体土地所有权具有独立性；•国家对集体所有的土地可以通过征收的方式取得所有权。2020/2/16房地产法201010•乡镇村建设用地，包括住宅建设、企业建设、公共设施和公益事业的建设用地，除了农民原有的宅基地和村内空闲用地建住宅的以外，要经过县或者县级以上的人民政府批准。2020/2/16房地产法201011第二节土地使用制度•一、土地承包经营权2020/2/16房地产法201012案例分析•张某系某村集体组织成员，张某与其妻李某从村委分得口粮地2.5亩，双方签订了30年的土地承包合同，但未办理土地承包经营权证。后张某与李某随子女到小城镇生活（户口仍为农业户口），遂将上述口粮地交给同村集体组织成员从某经营，双方亦未签订合同。但村委在土地帐册上将张某名下的上述土地调划至从某名下，从某亦以自己的名义直接向村委直接缴纳土地承包费等费用。一年后张某、李某返回该村委，并以其现无地耕种亦无稳定职业和收入来源为由，要求收回交给从某代耕的土地。从某则以诉争土地已转让给从某为由拒绝返还。另查，村委对张某与从某间是否系土地转让关系及其是否同意转让均未明确表态。2020/2/16房地产法201013几个问题•1、什么是土地承包经营权？•2、土地承包经营权的期限是多久？•3、土地承包经营权不登记就不生效吗？•4、土地承包经营权的流转有何限制？•5、征收承包地应该如何补偿？2020/2/16房地产法201014•1、什么是土地承包经营权？•土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。2020/2/16房地产法201015•2、土地承包经营权的期限是多久？•耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。•前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。2020/2/16房地产法201016•3、土地承包经营权不登记就不生效吗？2020/2/16房地产法201017•土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。•县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。2020/2/16房地产法201018•4、土地承包经营权的流转有何限制？•土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。2020/2/16房地产法201019•土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。2020/2/16房地产法201020•5、征收承包地应该如何补偿？•为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。•征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。2020/2/16房地产法201021•二、建设用地使用权•几个问题：•1、什么是建设用地使用权？•2、建设用地使用权有哪些取得方式？•3、取得建设用地使用权必须登记吗？•4、建设用地使用权的期限有多久？•5、建设用地使用权流转时有哪些限制？2020/2/16房地产法201022•1、什么是建设用地使用权？•建设用地使用权人有权对国家所有的土地占有、使用和收益，可以在该土地上建造建筑物、构筑物及一些附属设施。•建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。2020/2/16房地产法201023•2、建设用地使用权有哪些取得方式？•设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。•工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。•严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。2020/2/16房地产法201024•3、取得建设用地使用权必须登记吗？•设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。2020/2/16房地产法201025•4、建设用地使用权的期限有多久？2020/2/16房地产法201026•5、建设用地使用权流转时有哪些限制？•建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。•建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。2020/2/16房地产法201027•关注小产权房•农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。2020/2/16房地产法201028•三、宅基地使用权•老王说法2020/2/16房地产法201029•1、什么是宅基地使用权？•宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。2020/2/16房地产法201030•宅基地的所有权属于集体，使用权属于房屋所有人，农村村民的宅基地使用权是基于“村民”的特定身份取得，村民只有宅基地使用权，不能随意对宅基地进行处置。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。2020/2/16房地产法201031•四、地役权•几个问题•1、什么是地役权？•2、地役权如何设定？•3、地役权必须登记吗？2020/2/16房地产法201032•地役权是指因通行、取水、排水、铺设管道等需要，通过签订合同，利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。•如甲工厂原有东门可以出入，后想开西门，借用乙工厂的道路通行。甲工厂与乙工厂约定，甲工厂向乙工厂适当支付使用费，乙工厂允许甲工厂的人员通行。这时甲工厂即取得了“地役权”。2020/2/16房地产法201033•设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。•地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。2020/2/16房地产法201034案例分析•甲为了能在自己房中欣赏远处风景，便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上建造高层建筑，作为补偿，甲一次性支付给乙4万元。两年后，甲将该房屋转让给丙，乙将该土地使用权转让给丁。下列哪些判断是错误的？•A．甲、乙之间的约定为有关相邻关系的约定•B．丙可禁止丁建高楼，且无须另对丁进行补偿•C．若丁建高楼，丙只能要求甲承担违约责任•D．甲、乙之间约定因房屋和土地使用权转让而失去效力2020/2/16房地产法201035参考答案•土地使用权人享有地役权或者负担地役权的，转让土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。