深圳顶豪公寓案例研究

版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。公寓案例研究谨呈：深业集团世联行项目组2015.4.7研究案例深圳湾1号深业上城深圳中心天元占地面积：4.6万㎡总建筑面积：约47.5万㎡容积率：5.9建筑覆盖率：小于35%总户数：500户产品类型：200-600㎡（其中北区主力户型430－610平大平面产品；目前在售南区产品，2015年推售T5,T6高区300－530㎡及T8低区200－300㎡产品）入市时间：2012年底入市，2015年4月及8月分批推售楼面地价：约11万元/㎡项目基本指标项目整体以一线湖海景观、十大顶级设计师团队、顶级精装品质三大核心卖点，凭借高端居住理念，打造深圳湾滨海顶级豪宅公寓项目标杆【极致景观资源】海景/湖景/15公里滨海长廊一线海景地块，毗邻70万㎡的内湾湖公园，享有15公里滨海休闲长廊，项目享有极致稀缺的景观资源。【卓越远景规划】大前海＆深圳湾超级总部规划深圳湾1号位于后海国际湾区，凭借大前海＆深圳湾超级总部规划，打造深圳核心金融商务中心。【顶级城市资源聚核体】经济/自然/全球化交通枢纽/高端商业商务/人文休闲/顶级居住项目凭借国际湾区6大体系的多元功能定位，聚合城市最顶级资源，构建一站式多元生活体验。【湾区价值兑现】多元顶级配套/全球化交通成熟配套日渐醇熟，高端配套比肩香港中环。全球化交通无缝衔接深港两地。区域概况地处国际湾区，落位前海门户，坐拥极致景观资源，尽享卓越规划兑现整体规划整体规划——以广东鱼灯为灵感来源项目整体规划以广东鱼灯的自然流线为灵感来源追求楼栋之间的通道流线感综合体项目汇集国际级生活配套深圳湾1号规划有顶级公寓、莱佛士酒店、超甲级写字楼、云端会所、品牌商业等多业态组合。顶级公寓、莱佛士酒店、超甲级写字楼、云端会所、品牌商业等世界顶级综合体业态汇集，携手国际级设计团队打造南中国第一豪宅公寓办公莱弗士酒店品牌商业公寓约8.3万㎡约3.5万㎡约4万㎡约16.17万㎡注：建筑面积将近47.5万㎡，计容建筑面积32万㎡T5、T6公寓T2公寓T3、T4公寓商业T1写字楼T8公寓T7写字楼T7酒店T7公寓T7云端会所商业配套介绍顶级公寓——邀请国际设计团队YABU,KELLYHOPPEN,HID,HBA等联袂巨献国际顶级公寓设计莱佛士酒店——具有悠久的文化历史背景，与四季酒店，文华东方酒店齐名338米云端会所——与CCA联手于主塔楼T7顶端338米处打造会员制俱乐部，配有私人宴会厅、雪茄红酒房、SPA等高端配套4万㎡高端品牌商业——汇聚世界顶级品牌，目前Baker家居、CavalliCaffé已签约进驻整体规划-设计团队携手国际顶尖设计规划团队如KPF，AECOM，LKL等为项目整体建筑规划AECOM/美国新世贸中心卓越幕墙-外立面中建国际-产品设计顾问柏城-建筑节能LKL-照明系统KPF-整体规划AECOM-景观设计外立面国际现代风格，全玻璃幕墙设计，360°无边际景观整体设计理念：全玻璃幕墙的国际现代风格，立面灵感源于海浪塔楼外形大气、简洁，大面积玻璃幕墙的运用，其细致的波纹形立面灵感来自于深圳湾的粼粼波光，营造超光感，体现项目国际化的打造理念外立面材质：高档考究的建筑用材2.4m极限宽幅双银Low-E中空夹胶三层超白玻璃，吸热、反射、隔音、通透性更强玻璃幕墙采用节能型涂喷铝合金玻璃幕墙系统石材幕墙采用开放式干挂石材系统，配置进口土耳其石灰岩公共空间五星级酒店式打造理念，整体设计现代优雅奢华，颜色大胆明快公共空间：整体现代气息强烈主要靠灯光，吊灯和灯带提升整体现代气息;大堂：国际化、时尚简约、五星级酒店体验通过水、景观等自然元素将引入首层、负一层的电梯大堂，让业主有五星级酒店大堂的体验;电梯厅：定制化电梯厅营造尊贵感深圳湾1号公寓电梯都是非标定制产品，达到国际五星级酒店标准。电梯内拥有独立的空调系统，10.4寸的大显示屏，设计不锈钢材质、进口高档皮革和进口高档大理石。户型分析项目打造极致纯大功能空间，超大景观面阳台体验更完美尺度及舒适度注：主要参考案例部分200-250㎡及300-350㎡户型产品T6-6B约251㎡2房2厅3卫实用率约为70%优点整体户型：各功能区独立完善，全景观面采光，干湿分区设计相对合理尺度感：各功能区域尽享奢适尺度阳台：约20米开间超大景观面阳台套间：双套间设计，展现尊贵私密感缺点整个走廊面积估算12㎡，面积具有一定的浪费客卫无采光，相对不足客餐厅（约47.4㎡）次卧套（约19.5㎡）主卧套（约51.03㎡）书房（约14㎡）厨房（约12.6㎡）储藏室客卫注：三梯三户户型分析注：主要参考案例部分200-250㎡及300-350㎡户型产品T6-12A约331㎡3房2厅4卫实用率约为68%优点整体户型：各功能区独立完善，全景观面采光，干湿分区设计相对合理尺度感：约56㎡客餐厅，约45.8㎡主卧套，主要功能区域尽享奢适尺度阳台：约35㎡超大景观面阳台套间：三套间设计，尽显尊贵私密感缺点厨房（约10㎡）相对较为狭小厨房距离餐厅动线较长，设计较为不合理客卫无采光，相对不足客餐厅（约56㎡）次卧套1（约19.7㎡）主卧套（约45.8㎡）厨房+工人房+洗衣（约27.9㎡）客卫次卧套2（约27.3㎡）注：三梯两户项目打造极致纯大功能空间，超大景观面阳台体验更完美尺度及舒适度户型分析注：主要参考案例部分200-250㎡及300-350㎡户型产品T5-21B约426㎡4房3厅4卫实用率约为77%优点整体户型：全景观面采光，干湿分区设计相对合理功能区域更完善：设置家庭厅，双阳台，各功能区更为独立完善尺度感：主要功能区域尽享奢适尺度双阳台：双阳台设计，共约63米超大景观面阳台三套间：三套间设计，展现尊贵私密感缺点厨房（约9㎡）相对较为狭小，距离餐厅动线较长，设计较为不合理客餐厅（约75㎡）主卧套（约65㎡）厨房+工人房+储物室（约17㎡）书房（约16㎡）次卧套2（约29.5㎡）家庭厅（约30.5㎡）次卧套1（约26.5㎡）注：三梯两户项目打造极致纯大功能空间，超大景观面阳台体验更完美尺度及舒适度精装修项目携手国际级顶尖设计团队联袂巨献，倾力打造精装成品，融合世界超5星级的顶配品牌奠定豪宅里程碑顶尖设计师国际设计团队联袂巨献项目邀请了具备国际领先设计水准的10大超级设计师（雅布、HID、HBA、梁志天、李玮珉等），为顶级豪宅定义传奇之作高端品质奠定豪宅里程碑国际顶级品牌家具，高档厨房电器及高级卫浴设施，营造奢华雅致、舒适和谐的生活空间当代博得宝唯宝T2美式豪华梁志天特色单位现代优雅KellyHoppenT4建筑印象HIDT3当代欧洲HID精装修雅布、HID、HBA、梁志天、李玮珉等国际级顶尖设计团队联袂巨献艺术精品样板间精装修配置以深圳湾1号T6-239平为例橱柜橱柜德国Bulthaup或Poggenpohl或Siematic同级品牌厨电设备燃气灶德国Miele或Gaggenau同级品牌咖啡机油烟机蒸烤炉一体机嵌入式单开门冰箱MieleorSubzero或同级品牌（单开门）洗碗消毒机德国Miele洗碗消毒一体机卫生洁具及五金洗手盆德国Franke或Blanco同级品牌洗手盆龙头DornbrachtorGessiorHansgrohe或同级品牌按摩浴缸Villeroy&BochorKaldeweiorTeuco或同级品牌浴缸龙头DornbrachtorGessiorHansgrohe或同级品牌恒温淋浴固定+手持花洒坐便器Villeroy&Boch智能一体式坐便器（主卫）Villeroy&BochorDuravit或同级品牌传统坐便器（次卫、客卫）工作阳台设备洗衣干衣一体机德国Miele或同级品牌干洗一体机全德系精装顶级一线品牌营造奢华雅致、舒适和谐的生活空间，奠定豪宅里程碑，精装修标准对外报价约为1.5万元/㎡物业服务携手国际顶级豪宅服务专家仲量联行、会所管理专家CCA,打造尊贵并且人性化的物管服务，让业主享受极致便利的国际化居住体验与全球顶级的会所管理专家CCA联手打造深湾会，全方位为会员提供包括娱乐休闲、商务、餐饮等的高端功能深圳湾1号云端会所位于T7超高层顶部，规划面积约3000平米，一层拥有高品质餐厅，高端酒吧等服务，二楼规划有空中恒温泳池；三楼为符合世界级音乐家要求的多功能空中音乐厅。仲量联行超五星级高品质物管服务，营造尊贵私密服务体验尊贵隐蔽式管理，以高科技管理手段取代传统人力管理专区管家服务，为各住户提供一对一24小时×7天全天候ONCALL服务高端智能化管理服务，以智能化物业系统平台进行服务个性化品味服务，提供世界各地特色菜酒、餐饮上门烹饪服务高雅社区文化体验服务……后海规划+稀缺景观+国际顶级设计团队+玻璃幕墙立面+纯大户型+全德系精装+深湾会及仲量联行高端物业整体定位：国际滨海湾区顶级豪宅公寓项目标杆区域概况：国际湾区，前海门户，极致稀缺景观资源，卓越规划价值兑现建筑规划：顶尖设计团队规划综合体项目，汇聚高端商业、酒店等国际顶级生活配套外立面：大面积玻璃幕墙，整体风格更为国际现代化公共空间：公共空间通过灯光效果打造强烈现代气息，尽显优雅奢华户型：强调豪宅空间尺度感及灵活定制功能空间，将稀缺景观优势最大化，但整体实用率偏低精装修：邀请国际顶尖设计团队，选用全德系顶级一线品牌精装成品物业服务：顶级豪宅管理专家仲量联行以及CCA会所管理，提供极致生活体验小结研究案例深圳湾1号深业上城深圳中心天元占地面积：12.14万㎡总建筑面积：总建面约120万㎡，其中商务公寓建面积约17万㎡容积率：6.80绿化覆盖率：45%总户数：328户停车位：1400户产品类型：106-360㎡入市时间：2013年9月，首批推106-456平米1-5房商务公寓共200套，6-6.5万/平楼面地价：约7万元/㎡项目基本指标项目坐拥三大公园资源、以高端商业及酒店树立品牌价值，打造中心区顶级生态综合体【地段】深圳中心区项目位于福田皇岗路与笋岗路交汇处西北，处于城市中心区【资源】城市高端成熟生活配套及便捷交通城市生活配套：项目位于城市中心区，不仅毗邻市民中心、会展中心、深圳音乐厅等成熟城市生活配套资源，同时享有Cocopark、连城新天地、中心城、皇庭IAMALL、卓越intown等高端商业配套，周边还有超过40栋的甲级写字楼，未来将近140家大型企业总部入驻；中心区便捷交通：未来享受6条地铁线（含规划）、广深港高铁等极致便捷交通生活【生态】三公园环绕，享360°公园盛景项目周边有笔架山公园、莲花山公园及中心公园三大公园环绕，踞中央，览天下，堪为绿化视野面最大的城市豪宅区域概况坐享城市中心区成熟生活配套及便捷交通，三公园环绕整体规划独具特色的商业街：集中商业(MALL)+品牌街(STREET)+体验小镇(TOWN)约17万㎡中央商业区，采用创新构造形式打造国际顶级消费中心商业零售总建面约17万㎡，预计共有约250间商铺进驻文华东方酒店——世界三大顶级奢华酒店与柏悦、四季齐名的顶级奢华酒店；2013年8月19日正式签约，将于2017年底开业。私家天桥衔接两大公园：“缝合城市”+“绿色低碳”以业主便捷为出发点设计私家天桥，连接莲花山、笔架山两大公园约40万㎡商务配置，390&290m双子地标两座创新产业大厦，作为创新研发产业总部基地；配置10万㎡LOFT灵动自由空间，定位创新总部基地和孵化产业基地120万㎡亚洲顶级城市综合体，以高端商业及酒店配套树立品牌价值，打造时代地标商务公寓建面17万m2总部办公高塔18.8万m2，390米高低塔14.4万m2LOFT10万m2酒店5万m2商业（计容）13.5万m2香港文华东方酒店整体规划-设计团队全球甄选SOM，ARQ等国际设计大师，