公司住房若干问题的解读材料

公司住房若干问题的解读材料公司住房工作总体情况我公司是建于上世纪50年代的老企业。多年以来，历届领导班子高度重视职工生活、居住条件的改善，一手抓生产，一手抓生活，经过多年的发展和积累，兰州石化矿区已形成为14个行政小区、31个自然街区，共541栋楼、49排平房，近4.6万套住房、总建筑面积将近304万平方米的庞大生活社区，建成了门类齐全、功能配套、设施完善的公共服务设施。一、多措并举加快住房建设在集团公司和省、市党委政府及有关部门的大力支持下，公司确立了改善住房就是最大民生工程的理念，把改善职工生活居住条件作为重要的政治任务之一，下大决心，花大力气，统筹规划，强力推进。通过新征土地建设住宅新区和拆旧建新实施旧区改造，从根本上解决厂前高危区和旧街区危旧楼的安全隐患问题，全面改善职工住房和生活设施条件。近年来，公司新区建设和旧区改造攻坚克难，历经艰辛，按照“论证一批，规划一批，建设一批，投用一批”的思路，加快住房建设实施进度。2008年以来，共新建、团购住房8695套，新增住房总建筑面积100多万平方米。其中，新区12#街区71.5万平方米、6034套住房；旧街区东四街区、幸福小区一期、文化小区一期、北站116#综合住宅楼共16.6万平方米、1486套住房已建成入住；团购燕京罗马花园住房1175套。极大地缓解了职工住房困难的压力，大幅度改善了职工住房条件和生活环境。新旧街区新竣工的住宅楼或住宅小区，在设计理念、整体规划、户型设计、使用功能、设施配套、工程质量、环境绿化等各方面，更加科学合理，更加安全舒适。二、有效夯实住房管理基础一是建立健全房产管理体系。2007年以来，为了适应公司同业务重组整合和大批量新建住房出售任务需要，公司成立了房产管理中心，对职工住房实行集中统一管理。2009年5月份，公司建立了以房产管理中心为主体、公司各单位齐抓共管的房产管理系统，对进一步做好职工住房工作发挥了应有的作用。二是开展住房清查。对公司辖区内的住房及住户信息进行了重新登记复核，对涉及因中国石油、中国石化在兰企业多次重组形成的相关单位，分别由重组单位协助清查，全面掌握了公司住房状况，有力地促进了公司住房管理信息化水平。三是优化住房出售模式。公司始终坚持公开、公平、公正的原则，正确把握政策水平、操作水平和操作时机三者关系，做好顶层设计，完善申购流程，严格审核申购范围和申购对象，从组织、机构、设备、人员、计算机程序、工作规范等方面全面提升组织实施水平。实行个人申购、公开摇号、自主选房、交旧要新的出售政策，圆满完成12#街区新建住房出售。顺利完成东四街区新房回迁出售以及剩余住房出售任务。开展文化小区1#、2#、3#、4#及83#楼的搬迁安置，安置住户共计276户。圆满地完成污水处理厂186#楼66户住户的搬迁安置工作，实现了厂前区住宅楼搬迁工作的突破。四是全力以赴推进产权证办理。2011年，公司把握有利时机，全面展开遗留了近十年、8000余户住户的产权证办理，完成了240户产权证的纠错与发放；南山新区和幸福小区13栋楼702户、136号楼等11栋762户的产权证办理工作，将力争年内完成；西四、东四和辰光小区22栋楼1798户住户的产权证办理工作正在按计划进行。三、抓好各项住房政策的衔接与落实一是积极建立住房补贴制度。根据《中国石油天然气集团公司关于深化住房制度改革实行住房分配货币化的实施方案》精神，公司停止了住房实物分配，实施了住房分配货币化，建立起住房补贴制度。这标志着公司住房由过去的实物分配方式转变为以发放补贴为主要形式的货币化分配方式。住房补贴分为月住房补贴和一次性住房补贴两种，补贴额与工龄、职务、住房面积相关，分别向无住房职工和住房未达标职工发放。截至目前，公司落实住房补贴资金4.3亿元，受惠职工达6.5万人次。二是全面建立住房公积金保障制度。根据省市规定和要求，公司坚持每月开展一次职工集中性公积金提取业务，满足职工购买不同类型住房需求。截至今年6月份，职工个人累计提取职工个人住房公积金31034人次、23.8亿元。与此同时，公司加强与省、市住房公积金管理部门的联系与沟通，下大力气理顺住房公积金贷款渠道。2008年，12#街区开始销售后，职工个人公积金贷款由于建设手续等问题，影响并制约了整体销售工作。公司反复沟通协调，最终于2010年8月争取到甘肃省住房资金管理中心与兰州公积金管理中心的政策支持，先后完成了12#街区、东四街区、文化小区4637户申购人的贷款，贷款总额达8.9亿元。当前住房工作面临的突出问题和矛盾公司先后经历了多次重组、改制、分离，单位和业务的频繁变动增加了住房工作的难度。职工利益群体多，历史欠账多，住房历史遗留存在的诸多问题和矛盾，难以短时间解决。这要求我们在解决和处理问题时，既要做到区别对待，又要做到统筹兼顾。同时公司部分栋楼生活设施老化落后，环境条件参差不齐，职工住房苦乐不均，至今许多住户仍然居住在厂前易燃易爆易污染的高危区域和60至70年代建造的木质结构楼、简易棚户房甚至干打垒平房内。福利区相当一部分住宅楼由于建造年代长、建设标准低，经常出现地基沉降、墙体开裂、电线老化、水管断损等安全隐患。改扩建街区中被鉴定为危楼[U1]的住宅数量逐步增多，个别楼房危险程度已达DUS级，这类情况随着时间的推移，还有增多的可能。一、住房情况的复杂性、解决问题的艰巨性超出想象，一系列课题需要研究破解。1．区域分布复杂。公司辖区内住房点多面广，东至陶瓷市场，西至西柳沟，北至钟家河，南至南山根，覆盖了西固城区全域，地域跨度达10公里。2．功能布局复杂。生活区和生产区没有有效分离，有些居住区与生产区仅一墙之隔，有些社会人员非法自建，依厂而居，增加了厂区生产环境和居民生活环境的双重安全风险。3．房屋质量复杂。由于建房年代跨度大，房屋新旧程度、功能设施、配套条件差异很大，有建于上世纪五、六十年代的砖木结构楼，又有建于新世纪的新楼房；有不成区域的单栋楼，又有成规模的住宅区，住宅质量的巨大差异，形成了职工居住条件的巨大差异。4．住房面积复杂。由于住房建售模式不同，住宅既有面积近二百平方米的住房，又有面积不足二十平方米的住房；既有一户多套住房，又有“2+1住房及合厨合厕住房，住房水平千差万别。5．产权关系复杂。由于职工住房经历了福利分房、房改房、经济适用房、住房货币化等历史阶段，形成了既有100%产权房，又有70%的和76%的不完全产权房及租赁房；既有福利房，又有商品房；既有取得产权证的住房，又有大量无产权证的住房。6．配售标准复杂。由于不同时期的历史原因和“两兰”在住房管理上的差异，其配售标准也有所不同，据统计，公司目前在房屋出售面积上有六种出售面积并存：一是按使用面积出售的住房；二是按套内面积出售的住房；三是按建筑面积出售的住房；四是计算部分公摊面积的住房；五是通过固定比例将使用面积换算为建筑面积出售的住房；六是同一户型房屋由于出售年代不同，住房面积在小数点位数方面存在差异。7．辖区居住群体复杂。由于企业改革重组、单位划转以及外协关系、职工住房交易等各种因素，公司辖区住房中既有内部职工，又有外部职工；既有中油系统内员工，又有关联单位员工；既有用于住宅的，还有用于经营的；既有所有权明晰的，还有所有权存在纠纷的，特别是外部人员情况更为复杂。8．住房诉求复杂。住户群体的差异，住房需求的差异，既得利益的差异，经济条件的差异，甚至思想观念的差异，形成了各种不同的住房利益诉求，各种诉求相互交织，使住房工作面临更加复杂的挑战。二、建房难、搬迁难、关闭难、售房难的现实矛盾相互交织，住房工作面临着新的挑战。当前公司住房工作可以简要概括为“四难”，分别是建房难、搬迁难、关闭难和售房难。1．建房难。建房手续涉及的政府部门多、立项和报批手续繁杂、流程长、受制于政策的不可控因素多。当前根据国家住房建设政策，公司改善住房条件只能更多的依靠盘活自有土地资源、实施滚动式拆旧建新来实现，由于建房的前期手续非常繁杂，严重制约和影响到公司建房工作的进度。2．搬迁难。搬迁中只要存在一户“钉子户”，拆旧建新的工作就会停滞不前，改善住户居住条件的愿望也将无限期推迟。搬迁户对住房的期望值高，少数住户因经济困难、家庭矛盾、法律纠纷等多种原因不愿搬迁或搬不起房；还有以搬迁为借口讨价还价，提出各种无理要求的情况屡有发生，致使旧街区改造的受制因素层层叠加，搬迁改造走到了一种两难的境地。3．关闭难。由于历史原因，公司厂前区域的住房犬牙交错，情况非常复杂，群体类别、范围界定、各种利益的平衡难度大，同时由于公司提供的旧房房源数量有限，其质量也难以满足住户需求。4．售房难。由于住房历史遗留问题和其他各类情况相对复杂，且各种群体数量多、人员基数大，诸多矛盾相互交织在一起，公司需要反复调研，平衡各群体利益关系，调节各种矛盾。公司现有房源情况当前，公司可向职工出售的房源共有四部分，总计4654套，即：第四十佳园经济适用住房1138套；申购新房后腾退的旧房1671套；12#街区剩余新房104套；阳光怡园商品房1741套。一、临洮街第四十佳园新房房源1.基本情况：临洮街第四十佳园位于西固区临洮街395#、411#（原煤炭公司院内），总占地面积113.55亩，总建筑面积36.32万平方米，住宅面积30.89万平方米，容积率3.8。小区分东西两个小区，共有17幢高层住宅，地上最高34层，设计共有8种户型，户型面积70-90平方米，住房总套数共计4020套。所有住房为框架剪力墙结构，采用集中供暖方式供暖。小区有近8000平方米的商铺，将配套超市、餐厅、药店、银行、社区医院等生活设施。小区内部拥有一所近3000平方米的幼儿园和一个640平方米的社区活动中心。2.房屋性质：第四十佳园属于兰州市政府保障性住房建设项目，由兰州国资投资（控股）建设集团有限公司（简称国投公司）承建，所有住房均为经济适用房，执行国家经济适用房政策规定。3.房源及价格：为了加快厂前关闭区和棚户区改造进程，解决职工住房困难，增加可分配房源数量，从今年3月份开始，公司多次研究团购国投公司第四十佳园余量房的可行性操作方案。市政府从支持国有企业棚户区改造等方面考虑，将第四十佳园东区13#、14#、15#、16#、17#共5栋住宅楼，计1138套住房，总面积约9.29万平方米的住宅整体售于我公司。为了最大限度的降低出售价格，公司领导带领民建、造价、法律、财务、房管等多个部门，经过12轮的价格谈判，将国投公司以3900元/㎡面向社会出售的均价，降至2980元/㎡的均价，并按一房一价出售给我公司职工（最低价2585元/㎡，最高价3335元/㎡）。4.交款及贷款：职工申购第四十佳园经济适用房，采取“公司搭建平台，国投公司上门宣传、咨询和服务，职工自愿选购”的原则。对于申购人交款及贷款各项事宜则由兰州国投公司全权负责，按照国家及省市政府经济适用房销售相关政策执行。经济适用房必须以家庭为单位购买，一户家庭名下只能拥有一套经济适用房产权。购买第四十佳园的住户必须交回公司名下所有住房。5.预计入住时间：根据国投公司项目的初步建设规划安排，14#、15#、16#三栋楼预计2012年年底实现主体封顶，2013年年底交付使用；13#、17#楼预计2013年8月底实现主体封顶，2014年10月底完成全部住宅及小区配套设施并交付业主入住。具体入住时间依照国投公司项目建设实际进度进行确定。6.物业管理方式及价格：第四十佳园物业由兰州市国资物业管理有限公司统一管理，水、电、天然气、采暖、物业费按照其收费标准执行。预计相关收费标准为水：2.35元/吨；电：0.51元/度；天然气：1.70元/立方米；物业：1.3元/平方米·月；采暖：4.20元/平方米·月。具体实施标准将按照政府收费政策调整执行，公司内部职工享受公司内部同等政策。7.情况咨询：第四十佳园房屋相关详细情况，待项目售房工作启动后即公布咨询电话、办公地点。二、公司回收的住户腾退旧房房源自2008年至2011年，公司按照“公开、公平、公正”和“厂前区住户享有优先购买权”的原则向厂前区住户和改善户分批次出售东四街区、12#街区