建业集团城市土地一级开发方案-项目前期

Page房地产智库•建业地产研究院自2010年8月1日筹建以来，根据建业集团的整体发展战略，依靠原大道智源的研究成果和多年实践，经过深入的思考和研究，本着“一切为了建业”的办院宗旨，着手研究“三驾马车”的战略规划，以图从产业体系、产品体系和运营体系等企业良性产业生态发展链完善的核心竞争力方面，使建业集团进行全面的提升。•同时，根据建业集团发展的需要，转换思维模式，调整研究课题，紧紧围绕建业的发展，制定了地产研究院的发展战略规划和近期工作计划，以求尽快把研究院的研究成果转化为建业集团的“驱动力”和“核心力”，做好建业集团实现进军地产百亿军团、实现年复合增长率20-25%、销售收入突破300亿元、成为河南规模第一、市场占有率第一、赢利能力第一的伟大战略目标的“参谋部”和“智囊团”。2随着“中原经济区”即将纳入整体国家战略规划，河南经济的快速发展已是不争的事实。河南将成为下一步中部经济发展的焦点和热点，河南房地产业将迎来新的“黄金十年”，万达、恒大、中信、闽商、浙商等域外资本大幅强势进入，地方性企业也在抢掠有限的市场资源，建业集团如何在新的历史机遇下，继续保持“专业化领袖型区域品牌地产开发商”的“行业老大”地位，实现单一的“房地产住宅开发商”到商业地产开发及运营最后进入土地一级开发，实现一二三级市场联动，建业完善的产业生态链，使省域化扩张战略价值实现最大化，是建业集团面临的核心问题，也是建业地产研究院为之奋斗的目标！建业集团城市运营暨土地一级开发方案（第一阶段）房地产智库前言•建业集团作为河南房地产开发领域的第一品牌，在省域化聚焦发展战略的指引下，取得了良好的发展业绩，全面完成省域化战略布局，企业产品标准体系和管控体系趋于规范化。但在企业完成扩张区域布局之后，如何新形势下，抓住新机遇，更进一步提升建业省域聚焦商业模式的价值？如何实现建业本土化资源的价值最大化？•在城市运营中，土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径；同时掌握核心资源和控制优势，可以左右二级开发和决定二级开发的节奏和方向。•建业集团介入土地一级市场开发，凭借强大的品牌实力和本土化资源优势，控制上游资源，抢占开发先机，有效把握整体战略发展布局，合理调配资源优势，掌握核心竞争力，科学调整整体发展节奏，达到“攘外安内、众生共赢”的区域化商业模式价值最大化的战略部署，藉此完成从房地产开发商到城市运营商的转变，对建业集团省域化发展战略起着至关重要的作用，也是建业集团在新形势下完成下一个十年发展布局的核心导向。可全面提升建业集团的资源整合和赢利能力，形成进退自如、收张有驰、稳健发展、跨步超越的良好态势。5房地产智库•目录•■第一部分：土地一级开发概述•■第二部分：国内土地一级开发市场状况•■第三部分：河南省土地一级开发市场状况•■第四部分：建业为什么要进入土地一级市场开发•■第五部分：建业如何进入土地一级开发市场•■第六部分：建业土地一级开发市场战略规划•■第七部分：建业进行土地一级开发的融资模式•■第八部分：效益预测及可行性分析6房地产智库土地一级开发的背景改革开放以后，尤其是20世纪90年代以来，我国城镇化进程不断加快。到2009年底,全国31个省、自治区、直辖市共有设市城市655个,城镇化水平46.59%,城镇人口达到62186万。每年城镇化水平提高一个百分点,每年农村就有1000万到1200万农民进入城市。城市建设的巨大需求与城市政府有限的财政能力之间的矛盾。土地市场在发展中出现了诸如土地开发不规范、房地产市场秩序混乱、国家土地收益流失、农民失地等现象，不仅极大地浪费了有限的土地资源，也造成了国家财富流失、社会矛盾上升等不良后果。原有的土地开发、供应模式难以满足时代的要求，迫切需要一种“通过基础设施建设促进土地升值，土地增值收益支持城市基础设施建设”的滚动发展的城市经营理念。•7为了有效的规范土地市场，盘活和最大效率的利用土地，对土地开发、出让、利用等各个环节进行有效的调控和管理，国家借鉴国际经验推出了土地储备制度，并由此产生了土地储备开发制度。在这种背景下，土地一级开发应运而生。土地一级开发，是指由政府或其委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。所以土地一级开发既是一种集征地、拆迁、补偿、规划设计、市政基础设施、公共配套设施和环境景观建设与一体的项目系统工程，也是一种集土地资源管理、城市规划、城市建设、环境保护等各政府部门管理与控制于一体的管理工程。房地产智库城市土地开发的规划体系是实施土地开发的依据城市规划纲要城市总体规划控制性详细规划修建性详细规划土地利用总体规划分区规划协调土地利用年度计划城市经济和社会发展规划宏观层面：对城市未来发展起着控制和引导作用微观层面：决定着土地开发的区域、布局、规模、质量和开发内容、平台优（政府、资金、品牌）2、技巧高（高水平运作模式）3、收益大（约是城市综合体的3倍，住宅的5倍）4、风险小（风险可控）5、竞争小（跳出传统二级开发竞争）6、易掌控（既可进行一级开发，又可进行二级开发）从内涵上看，土地一级开发除了是一个以“生地变熟地”为主要特点的工程过程之外，还具有以下三个要素：1、权属流转的过程土地一级开发的过程实际上是一个土地所有权、使用权等权属的转移和流动的过程。三个要素3、利益协调的平台2、调控土地的手段土地一级开发是政府运用土地供应规模与节奏调控土地市场的重要手段。土地一级开发体现着以土地为载体的国家、企业(一级开发企业)和经济个体(包含原用地企业、城市居民和农村农业生产者)三者之间的利益关系，是三者利益协调的平台。房地产智库土地一级开发中涉及的权属关系土地权属关系土地所有权土地使用权土地一级开发权•是土地所有人对其拥有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。•我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制（存量土地）和集体所有制（增量土地）。•是指民事主体在法律允许的范围内对国有土地或集体土地占有、使用和收益的权利。•土地一级开发实施单位依照法定程序，对特定土地实施征收、拆迁、规划设计、市政基础设施建设、公共服务设施建设、管理、服务的权利。•获取土地一级开发权的方式：招标委托、授权委托和收购•上海市给予上海市地产集团暂时的成片土地使用权，有利于融资；•仅是土地一级开发权，难以获得抵押贷款。即使开发企业通过一级开发权权属证明抵押而获得信贷支持，本质上也是通过政府担保而获得贷款。房地产智库土地一级开发中权利主体与权属关系政府一级开发主体二级开发单位土地所有权土地一级开发权（受限土地使用权）土地使用权熟地出让生地出让协助服务收回权利主体权属房地产智库金融机构原土地使用者五大相关利益者专业咨询机构、工程承包商、材料设备供应商等合作伙伴政府机构二级开发商相关利益者土地一级开发与相关概念的区别与联系城市开发的对象不仅包括城市土地，而且包括城市矿产资源、无形资产、人力资源等。而城市土地一级开发的对象则是土地。二者是包含与被包含关系，同时土地一级开发又具有上述三方面更深层次的内涵。与城市开发如今推广储备土地的熟地出让，土地一级开发是土地储备的重要组成部分。另一方面，土地一级开发的内涵在不断扩大，一级开发主体不仅涉及土地开发环节，还涉及土地取得的环节，在这种情形下，土地一级开发大致等于没有储备期的土地储备。与土地储备在城市中，土地开发有一级和二级之分，土地二级开发通常是指房地产开发；土地供应是土地一级开发与二级开发的分界点，供应之前的开发属一级开发，之后为二级开发。与土地开发城市经营是指对构成城市空间资源、功能载体的自然资本、人力资本及其相关延伸资本(如道路、广场冠名权)等进行集聚、重组与运营，从而获得收益的行为。以土地一级开发为核心的城市土地经营是城市经营的重要内容之一。与城市经营传统土地开发模式包办婚姻式由政府包办一切，把生地做成熟地、毛地做成净地后再出让给二级开发商，俗称“五统一”或“七统一”，由政府成立专门的旧改或新城管委会。这种模式需要政府投入大量的人力、物力、财力，属于最传统的办法，过去成立的各类开发区都采取这种办法，这种办法只能适用于有钱的政府。割腊肉式谁看上哪一块就割给谁，开发商、用地单位自行做一级和二级开发，这是没有办法的办法。这种方式的好处是政府无需投入，缺点是政府收益也低，城市整体规划难以实施，开发进度无法掌控、保障。城投公司模式政府先成立国有独资的一级开发公司，或者叫做基础设施公司、土地运营公司等，这种城投公司负责全市或者某种类型的全域土地开发，而不是仅限于某个项目、某个区域。这类公司有的挂靠在建设局，有的几个部门联合共管，有的干脆在财政局挂靠，因为投入的资金有保障。城投公司表面上是基础设施投入，实际上是土地运营。这就使得城投公司往往因与土地储备中心、市场中心的关系处理不当而出现“越俎代疱”或“施展不开”的现象。指婚式由政府指定一级开发商，一般为国有企业或关系户。因为没钱“大包大揽”，又不安于、不忍心“割腊肉”，一些政府采取了这种非市场化的指婚式。这种方式省钱省事，但开发效益不理想、机制不灵，甚至容易滋生腐败。招亲式政府公开招标方案优、信誉好、成本廉的企业承担一级开发。目前，公开招亲方式还缺乏全国性的制度，操作弹性大，争议也大，北京是最早出台相关政策的地区，但属于工程总承包式的招亲，只在“选商”阶段实现了市场化，投资商参与的积极性不高，又容易引发曲线拿地的弊病。蜜月式政府与开发商因为目中特殊利益或关系形成合作模式，政治的不确定性和企业的利益所需各打各的算盘，得到既定利益或由于政府官员更迭造成开发无法进行，而采取的非市场化的开发机制也无法保证整体开发效益的实施，开发进度也无法掌控。蜜月一过，即作鸟兽散。传统城市开发模式中国现行的土地管理体制下的土地开发一般程序是：向原驻地居民或农民低价征收土地，通过城市规划和土地利用规划调整实施土地变性、变用途，不断改善环境、提速交通、公建配套，再向二级开发商高价出让土地，获取土地巨大增值，政府聚集了大量资金，再用于城市建设的滚动开发，如此循环往复。无论是以存量地开发为主的旧城改造、城中村改造，还是以新增建设