朗基天香个案分析

天香个案分析2014年11月Part.1项目区域分析Part.2项目整体情况Part.3待售产品介绍Part.4项目营销介绍Part.5项目优劣势分析目录Part.1项目区域分析项目区位分析•在上千平方米的天府新区规划中，以天府大道南延线为中轴，处于正中央的CBD核心区和高端住宅集中板块——大源组团显得尤为突出。•区域规划：大源板块位于天府新区核心区域，规划有城南中央商务区，城南中央生活区，中央政务区等区域。天香项目区域配套项目区域配套位置：高新区益州大道与天府五街交汇口（银泰城旁）公交路线：公交124路、171A路、171B路、5路、4B路、236路特色：国际化社区、地铁沿线、低密居所、景观居所商业配套：银泰城、伊藤洋华堂、铁像寺水街、保利国际广场、奥克斯广场、环球中心教育配套：金苹果幼儿园、馨龙双龙幼儿园、益州小学、锦江小学、桂溪第一小学、成都七中、大源中学、美视国际学校天香位于益州大道与天府五街交汇处，道路网完善，双地铁，但公共交通网络有待完善。四横：绕城高速、天府二街、天府四街、天府五街。三纵：剑南大道、益州大道、天府大道。项目区域配套区域房地产市场目前大源板块住宅项目较多，且多为品牌开发商，如保利、万科、绿地等，故市场竞争较激烈。天香绿地之窗天悦府中环岛汇锦城锦城南府万科金域名邸建发中央鹭洲都城雅颂居保利星座峰度天下嘉年华时代晶座保利百合花园航天城上城香月湖小结大源区域发展前景较好，但项目位于天府四街与五街之间，偏离传统大源住宅区域，周边写字楼聚集；区域开发商进驻较多，产品同质化严重，竞争激烈；区域整体市场价格在8500-12000元/㎡（清水）之间，价格较高。Part.2项目整体情况项目经济指标项目名称天香建筑风格ArtDeco建筑类别住宅、商业总占地90亩建筑面积24万㎡绿化率30%容积率3.0梯户2#与6#2T6其余均2T4总栋数7栋住宅（12单元）5栋商业在售楼栋1#、2#、3#、4#总户数1653户代理正合+开发商开盘时间2014.3.22交房时间首批次2016.7.151栋2栋3栋7栋6栋5栋4栋11栋8栋9栋10栋12栋优惠赠送率14%-31%层高2.9米面积区间住宅60-129㎡装修状态毛坯物业管理成都朗基房地产项目投资管理有限公司物业费住宅2.9元/㎡*月车位1751车位比1:1.06户型区间70㎡-130㎡成交均价9500元/㎡月销量30套左右销售动作10月1日推出4#60套房源天香为一期开发，1-7号楼以住宅为主。8-12号楼为三层独立商业，产品定位为大源品质刚需项目地块信息该地块于2011年1月便公告并成交，由于拿地时间早，成交地价便宜，故后期获益空间较大。宗地位置高新区益州大道与天府五街交汇口所属板块大源板块拿地时间2010-01-08占地面积231(亩)净用地面积153899.1㎡可建面积461697㎡土地用途商业金融业用地城镇混合住宅用地使用年限商业40年住宅70年建筑高度航空限高建筑密度40%容积率3.0绿地率25%成交总价41553(万元)成交单价179（万元/亩）楼面地价900(元/平方米)宗地位置：高新区南区、益州大道以东、拓新西一街以南、英华南路以西、大成一街以北。项目规划情况项目采用围合式布局，商业分布于住宅外围，部分楼栋底层为架空泛会所。整体规划共7栋高层住宅，四面临路，楼间距为70m—220m;4#、5#为一个单元，其余楼栋均为两个单元，所有楼栋层高均为33层；2#、6#为2T6，其余楼栋均为2T4。架空层泛会所商业2#、5#、6#首层为6米挑高架空泛会所小结项目拿地时间较早，成本低，且历时三年开发，溢价率高楼地面价较低，所以在地块上的优势较大；项目规划为住宅+商业，住区不纯粹；项目占地90亩，规模较小；项目临主干道，噪音对后期业主影响较大。Part.3在售产品介绍产品情况天香产品设计采用“ART-DECO”建筑风格;中庭近60亩园林景观。项目产品卖点：架空层泛会所入户指纹锁Wifi社区门窗断桥铝合金双层中空玻璃产品情况3号楼及2号楼以实用性较强的三房为主；3#于9月开盘，剩余房源较少；2#于6月开盘，临益州大道小户型剩余120余套。2#、3#基本情况楼栋所属面积段（㎡）面积（㎡）户型套数占比2#70-8070、742-2-119230%80-90823-2-26410%90-100963-2-212820%3#80-90863-2-212820%100-1101103-2-212820%2#、3#简述：两个单元，32层，共计145户；梯户：3#2T4、2#2T4、2T6；户型上：面积区间为70—110㎡；套型上：以三房为主，辅以两房产品；赠送率：产品赠送率较高，在30%左右。2栋3栋产品情况1号楼及4号楼户型产品套数较为平均，各占30%左右；1#于3月开盘，剩余房源30余套，4#于10月开盘，推出部分共60套房源。1#、4#基本情况所属面积段（㎡）面积（㎡）户型套数占比70-80662-2-13235%80-90833-2-23235%120-1301264-2-22830%1#、4#简述：1#为两个单元，4#为一个单元，均为33层，共计98户；梯户：1#二梯四户、4#二梯四户；户型上：面积区间为66—126㎡；套型上：2房、3房、4房产品推出套数较平均；赠送率：产品赠送率较高，在15-30%左右。1栋4栋产品情况商业围合住宅修建，临主干道，噪音影响较大。A1两室两厅单卫建筑面积：70㎡实得面积：81㎡赠送率：14%成交均总价：66万成交均单价：9428执行统一优惠：6%优势：1、户型方正2、户型格局动静分区良好3、所有房间均在同一采光面，采光性极佳劣势：1、此户型面向益州大道，会受大量噪音、粉尘污染影响；2、客厅过道狭长，造成较大面积浪费；3、卫生间离热水器较远，水线较长，会造成生活浪费；户型尺寸客厅+餐厅景观阳台主卧次卧开间进深开间进深面积面积朗基天香3.5m7.0m//12.54㎡11.88㎡A2优势：1、户型方正2、户型格局动静分区良好3、所有房间均在同一采光面，采光性极佳劣势：1、此户型面向益州大道，会受大量噪音、粉尘污染影响；2、客厅过道狭长，造成较大面积浪费；3、由于空调机位设置原因造成客厅局部异性，利用度降低；两室两厅单卫建筑面积：74㎡实得面积：85㎡赠送率：15%成交均总价：66万~67万成交均单价：8919执行统一优惠：6%户型尺寸客厅+餐厅景观阳台主卧次卧开间进深开间进深面积面积朗基天香3.9m7.2m//12.54㎡10.8㎡B1优势：1、户型方正，空间利用率高；2、主卧正对中庭，可观景，较安静；3、高赠送提高整体户型的舒适度。劣势：1、位于楼栋间夹角位置，采光较差；2、客厅过道狭长，造成较大面积浪费；3、卧室正对卫生间，后期无法更改，破坏风水；4、虽然为双卫设置，但都为公共卫生间，降低户型配置的合理性；5、卫生间与厨房距离较远，水线距离较长，会造成生活浪费，生活成本提高。三室两厅1.5卫建筑面积：82㎡实得面积：105㎡赠送率：28%成交均总价：76万~77万成交均单价：9268执行统一优惠：6%户型尺寸客厅+餐厅景观阳台主卧次卧1次卧2开间进深开间进深面积面积面积朗基天香3.7m6.7m//12.21㎡11.1㎡8.55㎡C1优势：1、户型方正，空间利用率高；2、正对中庭，可观景；3、主卧带卫生间，增加私密性；4、动静分区明确，干湿分区优良，加上高赠送，户型整体有较好的均好性。劣势：1、客厅过道狭长，会造成较大面积浪费；2、厨房较小，面积5.5个平方左右，降低户型功能性。三室两厅双卫建筑面积：96㎡实得面积：126㎡赠送率：21%成交均总价：88万成交均单价：9166执行统一优惠：6%户型尺寸客厅+餐厅景观阳台主卧次卧1次卧2开间进深开间进深面积面积面积朗基天香3.9m7.7m//20.45㎡11.47㎡8.4㎡D2优势：1、户型方正，空间利用率高；2、正对中庭，景观效果良好；3、户型通透；4、主卧带衣帽间与卫生间，增加居住品质感；5、动静分区明确，干湿分区优良，加上高赠送，户型整体有较好的均好性；6、带入户花园，提高户型的整体生活体验感。劣势：1、客厅过道狭长，造成较大面积浪费；2、客厅进深达到7.6m，单面采光，餐厅基本无光照；3、次卧室空调机位的设置，导致空间异性，降低此房间的利用度。三室两厅双卫建筑面积：110㎡实得面积：136㎡赠送率：24%成交均总价：98万~99万成交均单价：8900执行统一优惠：6%户型尺寸客厅+餐厅景观阳台主卧次卧1次卧2开间进深开间进深面积面积面积朗基天香3.6m6.0m//12.54㎡11.4㎡7.95㎡E1样板间户型较为方正，餐客厅将阳台连通后，进深达到9米，4房空间均小，无衣柜空间设置，过道造成近6平米的浪费。四室两厅双卫建筑面积：125㎡实得面积：157㎡赠送率：26%C2样板间户型较为方正，餐客厅连通阳台后，进深达8米，厨房过于狭长使用不便，次卧面积过小无法作为起居室，生活阳台与次卧视线被遮挡。三室两厅双卫建筑面积：97㎡实得面积：119㎡赠送率：23%小结项目外部：四面临路，噪音较大，外侧空气质量较差。布局：围合式布局，提高绿化率，提高居住舒适度；配套：会所，wifi，泳池，商业，提升产品品质；户型：整体较为方正，部分户型有遮挡，部分户型浪费空间较多；赠送：15%-31%赠送率，赠送率较高。Part.4项目营销介绍时间轴全渠道覆盖周周有活动2011年1月2013年11月2014年1月2014.02.222014.03.222014.05.17拿地（900元/㎡）开发售楼部开放样板间开放、电商启动，收取诚意金商铺开盘1#开盘2014.06.142#开盘2014年9月3#开盘2014.10.14#开盘产品宣传主打热销强调景观、品质夸张宣传：近60亩浩瀚景观；首层全架空泛会所。制造概念：菁奢社区；十字板楼；1.5卫；平叠水泳池。Part.5项目优劣势分析优劣势分析优势：朗基地产在成都主打改善型项目，有一定口碑；小区内部部环境较好，采用全围合式设计；赠送率较高，达到15%-31%。劣势：在该区域价格较高；户型浪费空间较大；位于天府四街与五街之间，偏离传统大源住宅区域，位于写字楼聚集区域，临近主干道；生活配套缺失，自身商业后期形成多以办公商业为主，不足以支撑业主日常生活需求。整体小区占地不大而商业体量较大，与纯居住小区相比，就住宅部分而言会降低整体生活舒适度，密度过大。总结项目宣传渠道多，活动频繁，为积累大量客户做铺垫；因为拿地块较早，地面价低，所以在地块上的优势很明显；后期营销到位，持续销售情况良好；项目产品商住共存，对居住感有一定影响；项目偏离大源主要住区，且周边写字楼聚集，临主干道，生活配套缺失，后期居住影响较大。Thanks！谢谢！